Сообщений в теме: 28

[ЕЛГ]

Добрый день!
Обязан ли гражданин зарегистрироваться в качестве ИП, если он приобретает коммерческую недвижимость, которую собирается сдавать в аренду?
Меня смущает признак систематичности получения прибыли (хотя это спорный вопрос). Но с другой стороны - это не отдельная самостоятельная деятельность гражданина.
Однозначного ответа не нашла. Как обычно - "учитывая законодательную неопределенность понятия предпринимательской деятельности, ответ на данный вопрос в каждом конкретном случае может дать только суд".

[BloodForFun]

Однозначного ответа не нашла.

Вопрос имеет сугубо практическое решение - ИП платит меньше налогов. Поэтому тех, кто не зарегистрирован как ИП - очень мало.

Сообщение отредактировал BloodForFun: 01 October 2012 - 12:42

[лисиченко]

тех, кто не зарегистрирован как ИП - нет.

Есть. Налоги - лишь один аспект вопроса. Есть и арендодатели физики, и ДУ, и ИП.

[ЕЛГ]

Про налоги понятно, что ИП выгоднее в этом плане. Но нужно как раз наоборот, чтобы не быть ИП, и не "получить" за незаконное предпринимательство.

[Фантом]

Вы ведь не для личных нужд приобрели недвижимость, поэтому лучше зарегистрироваться.
"2. В тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство. Если указанное лицо уклоняется от уплаты налогов или сборов с полученного дохода, в его действиях при наличии к тому оснований содержатся признаки состава преступления, предусмотренного статьей 198 УК РФ".

[ЕЛГ]

Это постановление Пленума ВС я читала
Вы правы, коммерческая недвижимость как бы изначально подразумевает, что она предназначена не для личных нужд.
Я думаю, если ФЛ будет платить НДФЛ как надо, то кто сможет подать в суд? Арендатор? Ему это не надо. ИФНС? Так сумма НДФЛ в два раза больше, что налог ИП. Вроде бы логично выходит, но меня терзают смутные сомнения (с)

[Фантом]

К адм. отв-ти могут привлечь по ст. 14.1 КоАП, ну и к уг. отв-ти при соответствующем размере дохода. А по налогам, думаю, не должны, если НДФЛ платить.

[odysseus]

ЕЛГ, можно без ИП, если вы приобрели какое-то имущество один раз и егосдаетев аренду то никакогопредпринимаельства здесь нет, а вот если вы сто объектов купили, одни продаете, другие покупаете, т.д. и т.п. то есть в основном только этим и занимаетесь то тогда это уже предпринимательская деятельность. ИП как раз многие регистрировать не хотят с целью сокрытия дохода, например сдаете в арендупомещение сроком до года, договор соответвтенноне регистрируете, а арендную плату по условиям договора получаете наличными денежными средствами от арендодателя. Получается никто точно не узнает сколько вы получили, разве что очень сильнонужнобуденалоговому органу постараться.

[Фантом]

odysseus, не для того чтобы поспорить, просто интересно почему Вы считаете, что в этом случае ПД нет. Если я один объект купил не для личного использования и сдаю его в аренду, то это не ПД, а если 2, то это ПД. Так? А если я купил 1 объект для того чтобы потом в аренду сдавать, почему это не ПД?

[odysseus]

Фантом, вообще можно развести дебаты в области теории и философии права, что есть предпринимательская деятельнсть, но проще обратиться к отдельным актам - напрмер в п. 2 ППВС РФ от 18.11.2004 №23 «О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем» указано что, "2. В тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство. Если указанное лицо уклоняется от уплаты налогов или сборов с полученного дохода, в его действиях при наличии к тому оснований содержатся признаки состава преступления, предусмотренного статьей 198 УК РФ". Поэтому достаточно доказать основане приобретения - для личных нужд, делается это не так сложно. Поэтому чем больше недвижимости получил (если не дарение и не наследство) тем сложнее обосновать критерий "для личных нужд". Когда объект один-два это довольно просто. Еще видел (давно правда) какие-то разъяснения на сей счет то ли Минфина,то ли ФНС, то ли еще какого органа, но смысл был разъяснений примерно таков как описал.

Сообщение отредактировал odysseus: 01 October 2012 - 18:59

[Фантом]

odysseus, понятно. Весь вопрос в личных нуждах. Собственно об этом же писал чуть ранее.

[odysseus]

Фантом, как бы да, а также в основании возникновения права собственности

[ЕЛГ]

можно без ИП, если вы приобрели какое-то имущество один раз и его сдаете в аренду то никакого предпринимательства здесь нет,

уточняю. Покупаю один раз нежилое помещение 750 кв.м. И сдавать его буду нескольким ЮЛ. Все официально. НДФЛ буду платить.

[odysseus]

ЕЛГ, зависит от того что запомещение, лучше подстраховаться если опасаетесь гос.власть и если цена аренды высокая - провернуть сделку для подстраховки - пкупаете имущество и дарите его например своей маме или папе (если иных родственников нет в семье и родители пойдут на встречу), а они уже заключают договр аренды с вашими арендаторами. Тогда точно не подкапаешься.

[ЕЛГ]

зависит от того что за помещение, лучше подстраховаться если опасаетесь гос.власть и если цена аренды высокая - провернуть сделку для подстраховки - покупаете имущество и дарите его например своей маме или папе (если иных родственников нет в семье и родители пойдут на встречу), а они уже заключают договор аренды с вашими арендаторами. Тогда точно не подкапаешься.

Не поняла про подстраховку. В чем ее смысл? При это "операции" аналогичные проблемы (административная или уголовная ответственность) возникнут у родителей. А решать их все равно мне, как и платить НДФЛ (давать на уплату деньги).

ПЫСЫ. Помещение - офисные помещения в офисном здании.

[odysseus]

Не поняла про подстраховку. В чем ее смысл? При это "операции" аналогичные проблемы (административная или уголовная ответственность) возникнут у родителей. А решать их все равно мне, как и платить НДФЛ (давать на уплату деньги).

ПЫСЫ. Помещение - офисные помещения в офисном здании.

См. п. 2 ППВС РФ от 18.11.2004 №23, проциированный мной выше "В тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду" - не есть лицо занимающеес незаконным предпринимательством и к ответственности привлечено бытьне может.

В данном случае - ваши родители как раз получают по договору дарения и необходимости открывать офис и лично в нем вести бизнес у них явно нет. НДФЛ могут и арендаторы как налоговые агенты уплачивать в бюджет, а вам (точнее родителям) за минусом удержанных сумм перечислять.

[Фантом]

ЕЛГ, если не хотите рисковать, то лучше зарегистрироваться.

Вопрос: Физлицо приобрело в собственность нежилое помещение, расположенное в торговом комплексе, для дальнейшей сдачи указанного помещения в аренду. Налоговый орган считает, что физлицу следует зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, так как деятельность по сдаче в аренду нежилого помещения является предпринимательской деятельностью. Правомерна ли позиция налогового органа, если учесть, что данное помещение является единственным помещением, сдаваемым физлицом в аренду? В каком порядке физлицо в соответствии с гл. 23 НК РФ должно осуществлять уплату НДФЛ в указанной ситуации?
Ответ:

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 17 ноября 2009 г. N 03-04-05-01/808

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу о признании деятельности по сдаче в аренду нежилого помещения предпринимательской деятельностью и сообщает следующее.
Согласно п. 1 ст. 23 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
Таким образом, закон связывает необходимость регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя с осуществлением им деятельности особого рода, а не просто с совершением возмездных сделок. Самого по себе факта совершения гражданином сделок на возмездной основе для признания гражданина предпринимателем недостаточно, если совершаемые им сделки не образуют деятельности.
В соответствии со ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации деятельность должна осуществляться самостоятельно, на свой риск, и быть направленной на систематическое получение прибыли.
О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:
- изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
- хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;
- взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок;
- устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.
Предпринимательская деятельность осуществляется гражданином на свой риск. Предпринимательский риск гражданина заключается в вероятности наступления событий, в результате которых продолжение осуществления данной деятельности станет невозможным.
При наличии достаточных оснований считать, что вышеуказанные признаки имеются в наличии, физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица.
При отсутствии вышеуказанных признаков физическое лицо имеет право заключить договор о сдаче имущества в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
В этом случае физическое лицо должно будет уплачивать налог на доходы физических лиц в общем порядке.

Заместитель директора

Департамента налоговой

и таможенно-тарифной политики

С.В.РАЗГУЛИН

17.11.2009

Сообщение отредактировал Фантом: 02 October 2012 - 18:21

[vespass]

Так сумма НДФЛ в два раза больше, что налог ИП.

Примерно так, но только в том случае, если ИП своевременно подал заявление (в скором будущем - уведомление) о применении УСН. Если такое заявление не подавалось, то, по умолчанию, применяемой считается ОСНО и, в контексте топика, налоговые органы могут попретендовать на НДС и НП.

[odysseus]

Так сумма НДФЛ в два раза больше, что налог ИП.

Примерно так, но только в том случае, если ИП своевременно подал заявление (в скором будущем - уведомление) о применении УСН. Если такое заявление не подавалось, то, по умолчанию, применяемой считается ОСНО и, в контексте топика, налоговые органы могут попретендовать на НДС и НП.

часто народ сооружает липовые договоры с заниженными ценами аренды, поэтому НДФЛ не сильно бьет по карману

[Concrescere]

Про налоги понятно, что ИП выгоднее в этом плане. Но нужно как раз наоборот, чтобы не быть ИП, и не "получить" за незаконное предпринимательство.

А зачем "нужно", можете объяснить?

[odysseus]

Raritet, подозреваю что - см.мой предыдущий пост

[ЕЛГ]

А зачем "нужно", можете объяснить?

Могу. И это не то, о чем, возможно, подумал [url=""%20style="font-family:%20helvetica,%20arial,%20sans-serif;%20font-size:%2016px;%20line-height:%2036px;%20color:%20rgb(34,%2089,%20133);%20text-decoration:%20none;"]odysseus [/url][url=""%20style="font-family:%20helvetica,%20arial,%20sans-serif;%20font-size:%2016px;%20line-height:%2036px;%20color:%20rgb(34,%2089,%20133);%20text-decoration:%20none;"] [/url]
У меня небольшие проблемы с ГПН. Грозят приостановить деятельность. Сейчас офисы на ООО. Для ИП предусмотрена аналогичная санкция. Цель - избежать приостановления деятельности и больших штрафов, которые повторятся через месяц (срок устранения нарушений, который определил инспектор ГПН, - 1 месяц).

[Concrescere]

Цель - избежать приостановления деятельности и больших штрафов

Так ведь в любом случае арендаторы у Вас будет не простые физики.

А арендатора вполне могут привлечь к ответственности (именно он осуществляет деятельность в арендуемых помещениях):


Статья 38. Ответственность за нарушение требований пожарной безопасности

Ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут:
собственники имущества;
руководители федеральных органов исполнительной власти;
руководители органов местного самоуправления;
лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе руководители организаций;
лица, в установленном порядке назначенные ответственными за обеспечение пожарной безопасности;
должностные лица в пределах их компетенции.




Или Вы хотите договором аренды установить, что перед Госпожнадзором отвечает арендодатель-собственник?

Сейчас офисы на ООО

В смысле, в собственности ООО?

[ЕЛГ]

А арендатора вполне могут привлечь к ответственности (именно он осуществляет деятельность в арендуемых помещениях):

Я знаю, что могут. Но до сих пор привлекают только собственника.

Или Вы хотите договором аренды установить, что перед Госпожнадзором отвечает арендодатель-собственник?

В смысле, в собственности ООО?

угу.

[NikAlex]

Обязан ли гражданин зарегистрироваться в качестве ИП, если он приобретает коммерческую недвижимость, которую собирается сдавать в аренду?

А вообще почему обязательно регистрировать ИП?
Ч. 1 ст. 23 ГК РФ лишь устанавливает возможность гражданина вести ПД без образования ЮЛ после регистрации в качестве ИП. Да, вправе вести ПД после регистрации ИП. Кто ж спорит? И в Конституции установлено: "каждый имеет право на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности" (ч.1 ст. 34).
При этом ГК РФ не регулирует административные отношения, он по своему предназначению вообще не может запрещать какую-либо деятельность. ГК РФ регулирует горизонтальные, равноправные отношения субъектов в связи с определенными имущественными действиями или деятельностью.
Но чем запрещено осуществлять ПД до регистрации ИП, т.е. без регистрации ИП?
Запрещено только УК РФ при крупном размере извлечённого дохода (от 1500000). Запрещение деятельности содержится в самой диспозиции ч.1 ст. 171 в силу определения понятия преступления (ч.1 ст. 14) как деяния, "запрещенное настоящим Кодексом под угрозой наказания".
КоАП РФ в ст. 2.1 правонарушение определяет как противоправное деяние, а когда обязательности регистрации нет и нет запрета на её осуществление (если не подпадает под УК РФ) - нет и противоправности хозяйственной деятельности без регистрации ЮЛ или ИП. Получается, что административная ответственность наступает только когда есть вступивший в законную силу приговор по 171 УК РФ.