Сообщений в теме: 113

[ksenatorov]

Итак. Ситуация следующая. Застройщик строит дом. Есть все документы. В проектной декларации, разрешении на строительство указно, что количество этажей - N, без учета тех. подполья и технического этажа.
Дом построен. Появляется дополнение к проектной декларации, в которой уже появляется "технический этаж" со встроенными нежилыми помещениями, не входящими в состав общего имущества жилого дома, расположенными на техническом этаже со ссылкой на положительное заключение государственной экспертизы.
Собственно говоря, статья 36 Жилищного Кодекса прямо относит технический этаж к общему имуществу собственников.
Тут же получается, дом построен, но пока еще не введен в эксплуатацию.
Законна ли такая схема, когда технический этаж превращается в технический этаж со встроенными нежилыми помещениями, не входящими в состав общего имущества жилого дома?

[Awen]

ksenatorov сказал(а)

Застройщик строит дом.

по ДДУ? или самостоятельно на свои средства?

ksenatorov сказал(а)

но пока еще не введен в эксплуатацию.

в зависимости от того как строился дом тот состав собственников и принимает решение об использовании подвального помещения

Сообщение отредактировал Awen: 04 February 2014 - 08:50

[ksenatorov]

Дом строится по ДДУ. Построен, в эксплуатацию пока не введен. Заключение госстройнадзора есть.
Реально ли что-то сделать. Дольщик, как я понимаю, вроде теоретически собственник. Или до государственной регистрации - нет.

[Awen]

ksenatorov сказал(а)

Дольщик, как я понимаю, вроде теоретически собственник

все правильно, с момента заключения договора долевого участия и без данного собрания "жильцов" ни о каком

ksenatorov сказал(а)

Появляется дополнение к проектной декларации

речи быть не может - нарушение прав собственности. Смотрим дату данных дополнений, дату положительной экспертизы, дату подписания ДДУ и принимаем решение о направлении претензии устранения нарушения прав собственников ОДИ согласно указанной вами статьи застройщику

ksenatorov сказал(а)

Дольщик, как я понимаю, вроде теоретически собственник

вы платите, вы заказываете музыку

[Lawyerus]

Awen сказал(а)

все правильно, с момента заключения договора долевого участия и без данного собрания "жильцов" ни о каком

Как-то уж очень категорично. Застройщик вправе изменять проектную документацию в процессе строительства. А у дольщика есть право расторгнуть ДДУ при наличии к тому оснований. При этом, не всякий техэтаж обязательно будет ОДС собственников МКЖД. Ст. 36 ЖК написана изрядно коряво, а суды оценивают объекты общей долевой собственности в МКЖД исходя из принципа нахождения в том же техэтаже к примеру сетей и т.д.

Awen сказал(а)

принимаем решение о направлении претензии устранения нарушения прав собственников ОДИ

никаких собственников еще нет

ksenatorov сказал(а)

теоретически собственник

так не бывает

[Awen]

Lawyerus сказал(а)

Застройщик вправе изменять проектную документацию

стоимость строительства, изминение условий договора в одностороннем порядке, изминение стоимости квартиры это первое что приходит на ум.

Lawyerus сказал(а)

А у дольщика есть право расторгнуть ДДУ при наличии к тому оснований.

а с чего вдруг эти основания должны возникнуть за мои же бабки?

Lawyerus сказал(а)

При этом, не всякий техэтаж обязательно будет ОДС

смотрим проект строительства до момента заключения ДДУ и определяем чем он являлся.

Lawyerus сказал(а)

а суды оценивают объекты общей долевой собственности в МКЖД исходя из принципа нахождения в том же техэтаже к примеру сетей и т.д.

все правильно - не сунуть же их в соседний дом

Lawyerus сказал(а)

никаких собственников еще нет

вы наверное исходите из момента возникновения права т.е. регистрации права, но забываете законные возникновения прав ст. 8 ГК РФ "
1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему;

http://www.consultan...1/5_2.html#p118
© КонсультантПлюс, 1992-2014
"

[Awen]

Статья 25.1. Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве и прав участников долевого строительства на объекты долевого строительства

1. На государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 30 декабря 2012 г. N 294-ФЗ в пункт 2 статьи 25.1 настоящего Федерального закона внесены изменения, вступающие в силу по истечении одного года после дня официального опубликования названного Федерального закона
См. текст пункта в предыдущей редакции
2. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются:

1) разрешение на строительство;

2) проектная декларация;

3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;
2.2. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, при государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве не вправе истребовать документы, которые ранее представлялись на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, и помещены в дело правоустанавливающих документов.

[Lawyerus]

Awen сказал(а)

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему;

а причем тут основания то, когда мы говорим о моменте возникновения права на объекты ОДС?

Awen сказал(а)

Статья 25.1. Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве и прав участников долевого строительства на объекты долевого строительства

А это и все, что ниже, Вы с какой целью привели?

Повторяю, ничто не мешает застройщику изменить проект, декларацию и т.д., не изменяя ДДУ. У дольщика при этом есть право расторгнуть ДДУ при наличии к тому оснований.

Awen сказал(а)

а с чего вдруг эти основания должны возникнуть за мои же бабки?

Это вообще не понял.

И на момент передачи объекта долевого строительства в составе объекта ему будут передана квартира, а также те объекты долевой собственности, которые являлись таковыми на момент ввода мкжд в эксплуатацию

ФЗ №214-ФЗ предоставляет застройщику право изменять проектную документацию, все остальное лирика.

[Awen]

Lawyerus сказал(а)

Повторяю, ничто не мешает застройщику изменить проект, декларацию и т.д.

Awen сказал(а)

не вправе истребовать документы, которые ранее представлялись на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства

после заключения договора ДУ с первым участником ни каких изменений в проект строительства и в декларацию и они, этот проект строительства и эта самая декларация, будут являться необходимыми документами для регистрации последующих договоров

[Lawyerus]

Awen сказал(а)

не вправе истребовать документы, которые ранее представлялись на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве

Это Вы не ту часть предложения выделяете)

mrsmit сказал(а)

Ребята, о чем Вы говорите?

А это Вы к кому обращаетесь?

mrsmit сказал(а)

А если он отгородил кусок територии, нигде и никем не оформленной, не фигурирующей в ДДУ - совершенно другой!

В общем практика СОЮ подразумевает то же самое

[Awen]

mrsmit сказал(а)

создать дополнительную собственность

- предоставление долевику ложной информации о строящемся объекте согласно заключенного ДДУ

mrsmit сказал(а)

где это все расположено

снова смотрим проект строительства на момент подписания данного ДДУ. Если не можем его читать или не понимаем как это делается нанимаем/приглашаем специалиста в данном деле

mrsmit сказал(а)

А если он отгородил кусок територии, нигде и никем не оформленной

каким образом данный кусок он спрячет в проекте строительства? и где тогда авторский надзор?

Lawyerus сказал(а)

а также те объекты долевой собственности, которые являлись таковыми на момент ввода мкжд в эксплуатацию

не согласен с этим в виду того, что договор заключается ни после ввода объекта в эксплуатацию, а до начала строительства и в виду именно этого долевик видит и получает информацию именно из проекта строительства предоставляемого застройщиком при подписании данного ДДУ

ст. 3 - 1. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации

2. Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение

4. Договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

4. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

ст. 16 5. У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.


ст. 18 1. Денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в следующих целях:
1) строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией или возмещение затрат на их строительство (создание);


Статья 19. Проектная декларация

1. Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства.

теперь смотрим какие изменения вносятся в проектную декларацию

4. Застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений.

т.е. уточнение проекта строительства с учетом отклонений выявленных в ходе проведения госстройконтроля

Статья 21. Информация о проекте строительства

1. Информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации

4) о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;

5) о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией;

6) о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом;

7) о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства;

Извиняюсь за столь краткий экскурс, но про изменение проекта строительства в процессе строительства и после подписания ДДУ я так и ни чего и не нашел, а вот про ввод долевика в заблуждение данным законом предусмотрен.

[Awen]

mrsmit сказал(а)

большинства таких помещений пока вообще нет

выше указана ст. 21 и в ней необходимая информация выделена

mrsmit сказал(а)

А сами исполнительные чертежи пока еще в голове архитектора.

проект строительства готов, подписан, утвержден, прошел экспертизу, а чертежи данного проекта еще в мыслях???

mrsmit сказал(а)

Вам максимум что покажут - так это декларацию с общими цифрами и поэтажный рекламный план квартир

ст.3 с выделенным. Подписал ДДУ оговорил стоимость, из этой суммы можешь выпрыгнуть но только за свой счет или с согласования с долевиком

mrsmit сказал(а)

( это было бы слишком!!!)

об этом слишком и идет реч. Представим ДДУ со всеми оговоренными условиями и тех параметрами - в конечном итоге получаем (по инициативе застройщика) вместо оговоренных алюминиевых батарей - чугун да и тот б/у, вместо итальянской сантехники - китай, вместо пластиковых окон, б/у дерево, вместо квартиры с четырьмя углами - трехгранный и в конечном итоге инфаркт и глаза на выкат Верно описываю возможности застройщика?

mrsmit сказал(а)

А вот подсобные помещения, технические этажи и все места, где можно воткнуть то, что можно потом продать, либо вообще не покажут, либо покажут в виде эскиза.

ст. 21 п. 6, 7

mrsmit сказал(а)

Смотри выше: проект покажут не весь, а только кусок.

сокрытие информации необходимой для заключения ДДУ

mrsmit сказал(а)

Все остальное - в разработке у проектантов.

не забываем, что проект уже утвержден и прошел экспертизу

mrsmit сказал(а)

Да никак - все эти куски - просто белые пятна в планах.

да это тогда получается не проект строительства а зарисовки первокласника.

mrsmit сказал(а)

Вас послушаешь, так дольщик приходит в офис застройщика со своим проектантом, экспертом, замерщиком ПИБ, юристом и прочими сопуствующими гражданами

не уверен что дольщик ОБЯЗАН составлять проект своего желаемого объекта - он его видит у застройщика и ориентируется именно по сведениям в данном проекте, юрист в данном присутствии желателен чтоб в дальнейшем у долевика не возникло подобных казусов которые я здесь описываю.

mrsmit сказал(а)

Придет гражданин (скорее всего с еле накопленной суммой на первый взнос) в офис, где стоит макет в разрезе, выберет квартиру из тех, что посимпантичнее из того, что предложат, ну лицензию посмотрит, вяло окинет взглядом декларацию, разрешение на строительство, потаращится на ноги секретарши, возьмет на ознакомление ДДУ и то скорее для понтов - типа "мы то знаем - нас не надуешь!" и пойдет домой его подписывать.

- вот вы и озвучали ошибки долевика которые его в дальнейшем приведут к инфаркту и глазам на выкат не на ляшки секретарши нужно было смотреть, а знакомиться с информацией которая тебе необходима, но а коль ты не удосужился посмотреть что в твоем общедомовом подвальном помещении запланирован публичный дом то тешь себя этими глупыми мыслями по одаль от входа в этот публичный дом и вини себя, а не застройщика.

mrsmit сказал(а)

А будет умничать, выбранную им квартиру "внезапно" продадут более шустрому покупателю и вернут залог с извинениями.

- в данном случае можно говорить не только о залоге при правильно заключенном договоре, но и об использовании чужих денежных средств в своих целях Ну как то так

[ksenatorov]

Итак, все же, думаю действия застройщика по крайней мере спорные.

В ДДУ указано, что "Объект долевого строительства - изолированное жилое помещение, ..., а также общее имущество дома, подлежащие передаче участнику долевого строительства".
А право строителства дома, как указывается, основано на РНС и проектной декларации. Проектной декларации, существовавший на тот момент.
Получается, что эти помещения, как минимум, самовольное строение, т.к. на них нет РНС и они не были предусмотрены первоначальным проектом, который согласовывался соответствующими инстанциями.

Сообщение отредактировал ksenatorov: 05 February 2014 - 12:10

[Awen]

ksenatorov, ну наконец то мы с вами сошлись во мнениях за что я вас благодарю. Справедливость должна восторжествовать не смотря ни на что! И дольщик должен и имеет право знать за что он платит СВОЕ бабло и кому он его платит - либо честному застройщику либо жулику скрывающему от него информацию

[Lawyerus]

Awen,
какой итог всех Ваших ссылок на закон, кроме права дольщика расторгнуть ДДУ при наличии существенного изменения ПД?

ksenatorov сказал(а)

Получается, что эти помещения, как минимум, самовольное строение,

Вы пишете что

ksenatorov сказал(а)

количество этажей - N, без учета тех. подполья и технического этажа.

. Значит что техэтаж есть в проекте. Тогда о какой самовольной постройке может идти речь? С землей я помню у Вас все ок, если не считать проблем, связанных с оспариванием аукциона

[Awen]

Lawyerus сказал(а)

какой итог всех Ваших ссылок на закон

менять проект после подписания ДДУ ни ни. Менять проектную декларацию после подписания ДДУ ни ни.

Иначе застройщика ожидает най най.

[Lawyerus]

Awen сказал(а)

ни ни

Awen сказал(а)

най най

Неплохо было бы перевести на русский юридический

[Awen]

я уже переводил - ввод дольщика в заблудки, предоставление заведомо ложной инфы о строящемся объекте, неосновательное обогащение со всеми вытекающими

Lawyerus сказал(а)

Просмотр сообщенияAwen сказал: ни ни Просмотр сообщенияAwen сказал: най най Неплохо было бы перевести на русский юридический

мне больше по душе мамино воспитание нежели данный юридический язык

[Lawyerus]

Awen сказал(а)

ввод дольщика в заблудки, предоставление заведомо ложной инфы о строящемся объекте

лечится изменением проектной декларации

Awen сказал(а)

неосновательное обогащение со всеми вытекающими

прежде чем возникнет НО должен прекратиться ДДУ. А для его прекращения нужны основания.

Awen сказал(а)

мне больше по душе мамино воспитание нежели данный юридический язык

Напоминаю Вам, что это форум для юристов

[Awen]

Lawyerus сказал(а)

лечится изменением проектной декларации

без согласования с дольщиком ни ни

Lawyerus сказал(а)

А для его прекращения нужны основания.

вы их обозначили выше и я их подтвердил нормами ФЗ 214

Lawyerus сказал(а)

Напоминаю Вам, что это форум для юристов

спасибо за напоминание но от своих убеждений и норм права ваш совет не спасает

[Lawyerus]

Awen сказал(а)

без согласования с дольщиком ни ни

Пожалуйста ссылку на НПА, где это написано?

[Awen]

Lawyerus сказал(а)

Пожалуйста ссылку на НПА, где это написано?

внесение изменений в договор в одностороннем порядке ст. 450 п. 1 ГК, 452 п.1, 453 п.3

[ksenatorov]

Lawyerus, с землей, хотя решение пока и оспривается, в иске отказано.
Вопрос с техническим помещение есть, т.к. оно расположено над последним этажом здания, а не в подвале. Вроде там решили продавать кладовки или что-то типа этого.
Просто хочется понять, новая ли это форма постройки дополнительного этажа или нет и законно ли.