Сообщений в теме: 56

[Massive]

С учетом внесения изменений в ГК РФ с 01.06.2015г. есть желание дополнить ДДУ в строительстве МКЖД новеллами, которые бы сильнее защищали интересы застройщика.

 

Пока в голову приходит лишь акцепт молчанием:

 

"В случае, если строительство Объекта не может быть завершено в срок, указанный в Договоре, Застройщик, не позднее, чем за 2 (Два) месяца до истечения вышеуказанного срока, направляет Дольщику предложение об изменении Договора и сроков передачи Квартиры пропорционально увеличению сроков окончания строительства . Руководствуясь ч.2 ст. 438 ГК РФ, Стороны пришли к соглашению, что отсутствие письменных возражений Дольщика, направленных Застройщику заказным письмом с уведомлением, означает его согласие с новыми сроками окончания строительства и передачи Квартиры, а также возникновение его обязанности по подписанию и государственной регистрации соответствующего дополнительного соглашения".

 

Чем бы еще дополнить?

[Sania]

Massive, дерзко))

срок акцепта планируете указывать? В ДДУ или оферте? 

[Massive]

Sania, 

да, 30 дней с момента получения дольщиком.

[Sania]

Massive, уточню все-таки: этот срок будет указан только в оферте?

А если дольщик не получит уведомление? Уповаете на абз.2 п.1 ст.165.1 ГК?

 

Подумываю о том, чтобы указывать в договорах (касается не только ДДУ) обязанность сторон регулярно получать почтовую корреспонденцию + "уведомления... считаются полученными в десятидневный срок с момента их направления по известному другой стороне адресу".

В отношениях В2В ИМХО должно сработать, а вот тут -  ХЗ.

... п.2 ст.165.1 явно предполагает диспозитивность

[Ursusdead]

Подумываю о том, чтобы указывать в договорах (касается не только ДДУ) обязанность сторон регулярно получать почтовую корреспонденцию + "уведомления... считаются полученными в десятидневный срок с момента их направления по известному другой стороне адресу". В отношениях В2В ИМХО должно сработать, а вот тут -  ХЗ. ... п.2 ст.165.1 явно предполагает диспозитивность

весьма интересное дело по озвученной Вами проблематике: А40-15701/2014. И, да, независимо от субъектного состава, риск неполучыения юридически значимого сообщения несет адресат. 

Сообщение отредактировал Ursusdead: 07 July 2015 - 17:06

[Massive]

Sania, 

конечно, с потребителем нужно будет доказать, что он это уведомление получил.

Так что бум отправлять заказным письмом с уведомлением о вручении и с описью вложения.

 

Хотелось бы еще какие-то ноу-хау для ДДУ почерпнуть от вас, дорогие коллеги.

[Ludmila]

Там, а у тебя эта стройка будет аккредитовываться под программы ипотечного кредитования физиков?

[Sania]

Не сильно креативно, но м.б. имеет смысл распространить возможность молчаливого акцепта на случаи внесения изменений в проект дома, предполагающих изменение параметров дома (этажность...), применяемых материалов, "перехода общих помещений в обособленные"...

[Massive]

Ludmila, 

конечно. Какая нынче стройка без кредита! ))

Sania, 

в таком случае мы должны будем всем дольщикам рассылать информацию об этих изменениях.

Чего не хочется.

Куда веселее жить, руководствуясь "правом дольщикам а ознакомление с проектной документацией в офисе застройщика" ))

[Rom@]

 

Чем бы еще дополнить?

 

Статья 433. Момент заключения договора

3. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

 

в ДДУ прописал, что момент заключения договора и допиков для сторон  = момент подписания

а также возникновение его обязанности по подписанию и государственной регистрации соответствующего дополнительного соглашения

такой вопрос, а если откажется подписывать, в суд пойдете? и 30 дней, кмк многовато 10-ти хватит)

[Sania]

в ДДУ прописал, что момент заключения договора и допиков для сторон  = момент подписания

и что это дает?

+п.3 ст.4 214ФЗ сформулирован по-другому

[Sania]

в таком случае мы должны будем всем дольщикам рассылать информацию об этих изменениях. Чего не хочется. Куда веселее жить, руководствуясь "правом дольщикам а ознакомление с проектной документацией в офисе застройщика" ))

чисто теоретизируя: если изменяемый параметр указан в тексте договора, то ИМХО некорректно ссылаться только на право дольщика знакомиться с проектной документацией, и вроде бы уведомление дольщику все-таки лучше отправить

 

+ проектная декларация (к слову, требования к ее содержанию собираются усилить - законопроект выкладывал в мониторинге законотворчества) тоже может содержать изменяемые параметры

 

В результате включаем в ДДУ правило о молчаливом акцепте

- по планируемой дате РнаВЭ - 30 дней с момента получения уведомления

- по параметрам дома... - 30 дней с момента публикации/размещения соответствующих изменений в проектной декларации

 

... или даже так))

30 дней с момента получения Дольщиком уведомления, либо с момента публикации/размещения соответствующих изменений в проектной декларации

 

если меняем срок либо параметр, четко указанный в тексте ДДУ, - оправляем уведомления. Если ерунду какую-нить - ничего не отправляем (только изменения вносим в декларацию)

Сообщение отредактировал Sania: 08 July 2015 - 20:26

[Ludmila]

Ну тогда учитывай, что все нововведения, ограничивающие права дольщиков, - риски для банка. И есть варианты, что либо банки потребуют условия убрать, либо повысят ставки по этой стройке.

[Massive]

Rom@,

 

такой вопрос, а если откажется подписывать, в суд пойдете?

Вряд ли. Это, скорее, защита от последующих возможных исков дольщика о взыскании неустойки за просрочку передачи квартиры.

чисто теоретизируя: если изменяемый параметр указан в тексте договора, то ИМХО некорректно ссылаться только на право дольщика знакомиться с проектной документацией, и вроде бы уведомление дольщику все-таки лучше отправить   + проектная декларация (к слову, требования к ее содержанию собираются усилить - законопроект выкладывал в мониторинге законотворчества) тоже может содержать изменяемые параметры  

Пока требований закона нет, уведомляем дольщиков об изменениях в проекте мы не станем. 

Ludmila, 

у меня такое ощущение, что банки все же тоже заинтересованы в кредитовании по ДДУ.

 

И согласны на многие уловки.

Например, кредит с дарением:

Квартира стоит 5 лямов, но у дольщика нет бабла на 1й взнос.

Застройщик продает ее дольщику по ДДУ за 6.

При этом лям дарит дольщику по отдельному договору.

В итоге дольщик подтверждает перед банком внесение 1го взноса и получает свой кредит с господдержкой.

[Sania]

об изменениях в проекте мы не станем

понял

 

Это:

В результате включаем в ДДУ правило о молчаливом акцепте

- по параметрам дома... - 30 дней с момента публикации/размещения соответствующих изменений в проектной декларации

полагаете бессмысленным?

 

либо банки потребуют условия убрать, либо повысят ставки по этой стройке

так они потребуют убрать условие только из договоров, заключенных с "их" клиентами

[Jazzanova]

Тимофей, согласен с Sania насчет дерзости. Как известно, срок передачи ОДС должен быть единым для всех дольщиков.

Если застройщик изменяет срок путем направления уведомления и хотя бы один из дольщиков откажется от такого изменения, акцепта молчания не возникнет и будет нарушен принцип единого срока. То есть продление срока с остальными инвесторами в одностороннем порядке будет считаться оспоримым условием. Ненадежный вариант, но, как говорится, практика единственный критерий истины (с)

[Ludmila]

Sania,не совсем так.
Банк не будет согласовывать каждого клиента по отдельности.
Тим, по таким программам и ставка выше.

[Jazzanova]

Согласен с Людой, чем проще и прозрачнее ДДУ, тем проще и легче кредитоваться в банке

[Sania]

Как известно, срок передачи ОДС должен быть единым для всех дольщиков. Если застройщик изменяет срок путем направления уведомления и хотя бы один из дольщиков откажется от такого изменения, акцепта молчания не возникнет и будет нарушен принцип единого срока. То есть продление срока с остальными инвесторами в одностороннем порядке будет считаться оспоримым условием.

все-таки принцип единого срока нарушен не будет

 

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

 

 

Ненадежный вариант

конечно (особенно, когда дольщик - потребитель), но дополнительный аргумент у Massiveа будет.

 

Банк не будет согласовывать каждого клиента по отдельности.

у меня как правило условия аккредитации с конкретным банком (закрепляют единым соглашением с Застройщиком) предполагают особую форму ДДУ, которую и применяем ко всем дольщикам этого банка. Как бы ничто не мешает для всех дольщиков этого банка исключить "непонравившееся условие" из текста ДДУ. А вот для остальных дольщиков условие будет работать.

С практикой когда банк переживает за условия ДДУ, которые заключают другие (некредитуемые) дольщики, не сталкивался.

Да и еще: по каждому объекту мы аккредитовываемся по нескольким банкам - так по каждому банку текст ДДУ немножко свой))

[Massive]

Jazzanova,

ИМХО ты слишком широко трактуешь правило о едином сроке передачи квартиры.

По мне, главное, чтобы в ДДУ он был прописан для всех одинаково.

 

А ежели так расширить эту норму, то каждый застройщик нарушает ее, поскольку фактическая передача квартир гражданам происходит в разные дни.

[Jazzanova]

Sania ладно допустим вы правы и принцип единого срока не нарушен (что вопрос на мой взгляд все таки довольно дискуссионный, особенно в условиях развязанной некоторыми депутатами ГД "охоты на ведьм"). Другой довод - для внесения изменений в ДДУ требуется зарегистрированное соглашение (см. пункт 1 ст. 452 ГК и пункт 2 ст. 164 ГК), кроме того по регистрационному законодательству при изменении ДДУ должна вносится в ЕГРП запись о об изменении. Внимание, теперь вопрос - при акцепте молчанием, на основании каких-именно документов и по какой именно процедуре будет внесена такая запись?

Jazzanova,

ИМХО ты слишком широко трактуешь правило о едином сроке передачи квартиры.

По мне, главное, чтобы в ДДУ он был прописан для всех одинаково.

 

А ежели так расширить эту норму, то каждый застройщик нарушает ее, поскольку фактическая передача квартир гражданам происходит в разные дни.

передача происходит в разные дни, но предельный срок обычно единый (не позднее чем до такого то)

[Ludmila]

Sania,тогда согласна. Сначала немного не так поняла.

[Sania]

при акцепте молчанием, на основании каких-именно документов и по какой именно процедуре будет внесена такая запись?

запись внесена не будет, но 

 

от последующих возможных исков дольщика о взыскании неустойки за просрочку передачи квартиры.

может помочь

[Jazzanova]

здесь обсуждение, на мой взгляд интересное

http://zakon.ru/disc...#comment_205785

[Daonar]

Какая разница, был или нет акцепт молчания, если ДС к ДДУ может быть заключено только письменно и с гос. регистрацией?

А ежели так расширить эту норму, то каждый застройщик нарушает ее, поскольку фактическая передача квартир гражданам происходит в разные дни

Вообще-то под "единостью" срока имеется в виду то, что срок исполнения обязательства передачи ОДС застройщиком един для всех дольщиков, а не обязанность всем передавать в один и тот же день и час.

Massive сказал(а) 09 Июл 2015 - 10:43: от последующих возможных исков дольщика о взыскании неустойки за просрочку передачи квартиры. может помочь

Каким образом? Условие о переносе срока "уведомлением посредством акцепта молчанием" ничтожно как противоречащее п.3 ст. 6 214-ФЗ, 452 ГК, 164 ч.2 ГК.