Сообщений в теме: 105

[BBO6]

Добрый день!

Если не жалко, прошу подсказать.

У арендодателя с арендатором есть договор аренды помещения.

 

Срок аренды:

Настоящий договор заключен на срок 11 (одиннадцать) месяцев с 01.10.2019г. по 31.08.2020г.

Любая из Сторон вправе в любое время отказаться от договора, письменно уведомив об этом другую Сторону за три месяца.

Если Арендатор продолжает пользоваться нежилым помещением после истечения срока настоящего договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на срок, определенный настоящим договором.

 

Есть пункт об увеличении арендной платы:

Размер арендной платы может быть увеличен Арендодателем в одностороннем порядке не ранее чем с 01.08.2020г., не более чем на 15 (пятнадцать) %, не чаще одного раза в год. Об изменении арендной платы Арендодатель извещает Арендатора не позднее, чем за 30 дней до момента повышения арендной платы.

 

Арендатор давит на жалость арендодателю, рассказывает про трудности из-за ковида, про свое желание в дальнейшем снимать помещение и что хочет в январе 2021 года заключить долгосрочный договор аренды с регистрацией в Росреестре, просит скидки. Стороны 26.06.20 заключают допсоглашение:

 

1. В связи c введением режима «Повышенная готовность» на территории ХХХ области и мер по противодействию распространению новой коронавирусной инфекции (COVID-19), приостановлением работы торгово-развлекательного центра Губернатором ХХХ области:

1.1.          в период с 01.04.2020 г. по 31.05.2020 г. установить сниженную арендную плату из расчета 1 (один) рубль 00 копеек в месяц, НДС не облагается в соответствии с пунктом 3 статьи 346.11 НК РФ

1.2.          за июнь 2020г. предоставить отсрочку платежа в размере ХХХ рублей на срок 14 календарных дней с даты опубликования официального распоряжения Губернатора ХХХ области разрешения на предоставление услуг массажа населению;

2.                 п.2.6. Договора изложить в следующей редакции: «Размер арендной платы может быть увеличен Арендодателем в одностороннем порядке не ранее чем с 01.01.2021г., не более чем на 15 (пятнадцать) %, не чаще одного раза в год. Об изменении арендной платы Арендодатель извещает Арендатора не позднее, чем за 30 дней до момента повышения арендной платы.»

В остальном текст Договора и приложений к нему оставить без изменений.

 

п.2 допсоглашения подразумевает намерение арендатора заключить договор аренды на новый срок.

09.08.20 арендатор направляет арендодателю письмо о своем желании рассторгнуть договор аренды 31.08.20 по окончанию срока действия.

Может ли арендатор рассторгнуть договор аренды по окончанию срока действия, если в допсоглашении есть пункт 2, подразумевающий арендатора есть намерение продлить договор?

 

 

 

 

[Марелла21]

Может ли арендатор рассторгнуть договор аренды по окончанию срока действия, если в допсоглашении есть пункт 2, подразумевающий арендатора есть намерение продлить договор?

Явно воля стороны на прекращение аренды, о чем он уведомляет. Таким образом он не акцептирует желание арендатора на продолжение арендных отношений. Конклюдентных действий, свидетельствующих о намерении арендодателя продолжить сдавать в аренду - тоже нет.
Рамки добросовестности соблюдены заблаговременным уведомлением.

Сообщение отредактировал veverica: 19 August 2020 - 20:45
оверквотинг

[Alexander V]

...есть пункт 2, подразумевающий арендатора есть намерение продлить договор...

А не факт. В п.2 говорится о праве арендодателя изменить размер арендной платы с 01.01.21. А то, что стороны изменили срок аренды или заключили договор на неопределенный срок я из этого пункта не усматриваю.

[BBO6]

Исходя из таких действий арендатора: просил скидку, обещал устно при общении перезаключить договор аренды, указал в своем письме факт повышение аренды в будущем, хотя срок договора заканчивается и арендатор заранее знал, что не будет перезаключать договор (просто хотел отжать скидки у арендодателя). Здесь не возникает 159.5 УК РФ?

[Ludmila]

А то, что стороны изменили срок аренды или заключили договор на неопределенный срок я из этого пункта не усматриваю.

А я усматриваю, что договор продлён на неопределённый срок. А вообще есть разъяснения ещё ВАС РФ, подтверждённые ВС РФ. Ими и надо руководствоваться.

Плюс, чтобы правильно ответить автору, надо выяснить ещё один очень важный вопрос, но это уже далеко за рамками Песочницы.

[BBO6]

 

Явно воля стороны на прекращение аренды, о чем он уведомляет. Таким образом он не акцептирует желание арендатора на продолжение арендных отношений. Конклюдентных действий, свидетельствующих о намерении арендодателя продолжить сдавать в аренду - тоже нет.
Рамки добросовестности соблюдены заблаговременным уведомлением.

 

Арендодатель направил письмо арендатору, котором есть следующий текст:

 

Согласно п.4.1. срок действия Договора истекает 31.08.2020г.

 

В случае если по истечении срока действия Договора Вы намерены в дальнейшем снимать нежилое помещение в аренду, то нам необходимо перезаключить договор аренды на новый срок. О намерении перезаключить договор аренды на новый срок прошу уведомить меня письменно.

 

В случае если по истечении срока действия Договора Вы не намерены в дальнейшем снимать нежилое помещение в аренду, то прошу Вас подготовить нежилое помещение к возврату по акту приема-передачи, в соответствии с п.3.2.4 Договора  и  на дату возврата оплатить всю имеющуюся за Вами задолженность по арендной плате, гарантийному взносу, оплате за услуги по электроснабжению, водоснабжению, канализированию согласно Договора и дополнительных соглашений к нему.

 

Из этого текста не следуют конклюдентные действия?

Сообщение отредактировал veverica: 19 August 2020 - 20:46
оверквотинг

[Марелла21]

Из этого текста не следуют конклюдентные действия?

Может вам тогда следовало текст уведомления сразу приобщить к вопросу?)

Вот цитата: "09.08.20 арендатор направляет арендодателю письмо о своем желании рассторгнуть договор аренды 31.08.20 по окончанию срока действия."
Мне кажется воля однозначна, нужно уточнять сразу

Сообщение отредактировал veverica: 19 August 2020 - 20:47
оверквотинг

[Alexander V]

есть разъяснения ещё ВАС РФ, подтверждённые ВС РФ.

Реквизиты не напомните? 

[DimaBedlam]

А то, что стороны изменили срок аренды или заключили договор на неопределенный срок я из этого пункта не усматриваю

не знаю как везде, а в нашей деревне еще с 2018 года суды такие договоры на "11" месяцев и автоматическим продлением признавали, скажем так, "подлежащим регистрации"

[Марелла21]

не знаю как везде, а в нашей деревне еще с 2018 года суды такие договоры на "11" месяцев и автоматическим продлением признавали, скажем так, "подлежащим регистрации"

???? Тут все про это забыли

Сообщение отредактировал veverica: 19 August 2020 - 20:47
оверквотинг

[Ludmila]

Реквизиты не напомните?

В К+ есть.

[Alexander V]

с 2018 года суды такие договоры на "11" месяцев и автоматическим продлением признавали, скажем так, "подлежащим регистрации"

А как же разъяснения еще ВАС, что  "при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК" (это п. 10 ИП ВАС от 16.02.2001 № 59).

То есть ВС дал новые разъяснения? 

[GVE]

2Марелла21, будьте любезны, не злоупотребляйте оверквотингом.

 

А я усматриваю, что договор продлён на неопределённый срок. А вообще есть разъяснения ещё ВАС РФ, подтверждённые ВС РФ. Ими и надо руководствоваться.

 

Да там и в первоначальной редакции винегрет был. Одной рукой срок в 11 месяцев установили, а вилкой намекнули на более длительные отношения.

В любом случае, говорить о пролонгации не видя условий договора о досрочном расторжении и всей переписки...

 

[DimaBedlam]

ВАС от 16.02.2001 № 59

еще бородатее не смогли найти, ясный Пан? 

я постараюсь позже найти то, о чем говорю, но если я не ошибаюсь в том постановлении как раз на это и ссылались, с оговоркой, что доп соглашение - тот же договор, так как его неотъемлемая часть, так что если хотите - старый расторгнуть и новый заключить

[Ludmila]

и всей переписки...

Воооот!!! Я и о том же, когда говорила про важный вопрос.

[Марелла21]

Неопредленный срок так же не порождает обязанности регистрации. Хотя как по мне, так это не логично

[BBO6]

Извиняюсь, что не приложил всю переписку сразу.

Письмо от арендатора арендодателю:

Прошу:

1.            снизить арендную плату за апрель 2020г. с ХХХ рублей до 1 (одного) рубля, за май 2020г. с ХХХ рублей до 1 (одного) рубля;

2.            за июнь 2020г. предоставить отсрочку платежа в размере 23 000 (двадцать три тысячи) рублей на срок 14 календарных дней с даты опубликования официального распоряжения Губернатора ХХХ области-разрешения на предоставление услуг массажа населению;

3. п.2.6. договора аренды нежилого помещения от 29 сентября 2019г. прошу изложить в следующей редакции: «Размер арендной платы может быть увеличен Арендодателем в одностороннем порядке не ранее чем с 01.01.2021г., не более чем на 15 (пятнадцать) %, не чаще одного раза в год. Об изменении арендной платы Арендодатель извещает Арендатора не позднее, чем за 30 дней до момента повышения арендной платы.»

 

Ответ арендатору:

Рассмотрев Ваше письмо от 22.06.2020г. №б/н о снижении арендной платы, предоставлении отсрочки и переносе срока увеличения арендной платы направляю Вам Дополнительное соглашение к Договору аренды нежилого помещения от 29 сентября 2019 г.

 

Допсоглашение:

1. В связи c введением режима «Повышенная готовность» на территории ХХХ области и мер по противодействию распространению новой коронавирусной инфекции (COVID-19), приостановлением работы торгово-развлекательного центра Губернатором ХХХ области:
1.1. в период с 01.04.2020 г. по 31.05.2020 г. установить сниженную арендную плату из расчета 1 (один) рубль 00 копеек в месяц, НДС не облагается в соответствии с пунктом 3 статьи 346.11 НК РФ
1.2. за июнь 2020г. предоставить отсрочку платежа в размере ХХХ рублей на срок 14 календарных дней с даты опубликования официального распоряжения Губернатора ХХХ области разрешения на предоставление услуг массажа населению;
2. п.2.6. Договора изложить в следующей редакции: «Размер арендной платы может быть увеличен Арендодателем в одностороннем порядке не ранее чем с 01.01.2021г., не более чем на 15 (пятнадцать) %, не чаще одного раза в год. Об изменении арендной платы Арендодатель извещает Арендатора не позднее, чем за 30 дней до момента повышения арендной платы.»
В остальном текст Договора и приложений к нему оставить без изменений.

[Alexander V]

я постараюсь позже найти то, о чем говорю,

Да уж сделайте одолжение 

 

BBO6, Людмила Вам намекнула, что есть соответствующие разъяснения ВАС и ВС. Поищите. 

[Ludmila]

Извиняюсь, что не приложил всю переписку сразу.

А зачем сейчас приложили? Анализ переписки - далеко за рамками Песочницы, это уже полноценная консультация.

Людмила Вам намекнула, что есть соответствующие разъяснения ВАС и ВС. Поищите.

Так они не по вопросу регистрации договора аренды.

[BBO6]

Является ли п.3 из письма арендатора арендодателю желанием арендатора продлить договор на новый срок, либо на неопределенный срок.

Арендодатель, предоставляя скидки полагал, что договор будет продлен на новый срок.

Желание арендатора прекратить договор по окончанию срока действия явилось нежданным "сюрпризом"

Людмила Вам намекнула, что есть соответствующие разъяснения ВАС и ВС. Поищите. 

Ищу, пока не нашел разъяснений, что договор становится бессрочным.

Сообщение отредактировал veverica: 19 August 2020 - 20:47
оверквотинг

[Марелла21]

Так, а где о "желании расторжения договора с 31.08"??

[Ludmila]

Является ли п.3 из письма арендатора арендодателю желанием арендатора продлить договор на новый срок, либо на неопределенный срок. Арендодатель, предоставляя скидки полагал, что договор будет продлен на новый срок.

Ещё раз: в разъяснениях ВАС РФ всё написано, ВС РФ эту позицию подтвердил.

А вообще эта тема - хорошая иллюстрация на тему "последствия экономии на юристе". Привлекли бы юриста к составлению допника - и не было бы сейчас вопросов.

Но даже сейчас, когда проблема уже возникла, всё равно обратиться к юристу со всеми документами и заплатить за консультацию жаба душит…

[Марелла21]

Вообще, если прочитать первый пост и вопрос, то обсуждение зашло не в то русло.
Автору нужно понимать, может арендатор расторгнуть договор или нет.
Разве признание договора, заключенным на неопределенный срок лишает его такого права?

[Alexander V]

Ludmila, так разъяснения, относящиеся к ситуации топикстартера есть? Вы же это хотели сказать?

 

 

Является ли п.3 из письма арендатора арендодателю желанием арендатора продлить договор на новый срок, либо на неопределенный срок.

А фиг его знает. Но все же с позиций добросовестности и разумности можно предположить, что в ответе арендодателю,  арендатор выразил намерение пользоваться помещением и после 31.08.2020 г., и в 2021 г., в  частности. 

Иначе бы ответил - мол, нет, продолжать арендные отношения не желаем, с наступлением сентября освободим помещение и  возвернем его вам в надлежащем виде. 

[Ludmila]

так разъяснения, относящиеся к ситуации топикстартера есть?

Скажем так: разъяснения общего характера - есть.

 

Разве признание договора, заключенным на неопределенный срок лишает его такого права?

 

Если мы говорим о "признании договора расторгнутым с 31.08.2020" - несомненно, да.

Ибо если договор заключён на 11 месяцев, то до истечения его срока арендатор вправе отказаться от продления договора, и тогда с 31.08.20, говоря Вашим языком, "договор расторгнут".

Если же договор продлён на неопределённый срок, то об отказе от договора надо заявлять за три месяца (если иной срок договором не установлен), и тогда договор расторгается по истечении этого срока.