Сообщений в теме: 25

[Кирилл Ж.]

Подскажите, пожалуйста! УК инициировало проведение ОСС на закупку шлагбаумов. После сдачи МКД в составе ЖК, размежевания ещё не было и всё пятно застройки ещё в аренде у застройщика. Застройщик, через свою УК и нескольких жильцов инициировал проведение ОСС о закупке и установке шлагбаумов. Голосование проходило 4 мес. За первые 3 с небольшим месяца голосов набрано не более 5%, но за крайние 2 недели резко набрали до 53%, в т.ч. 25% это голоса застройщика (за счёт голосов не переданных за 2 года городу квартир). В решении закупаемое имущество не относится в состав (на баланс) ОДИ, в связи с этим УК утверждает, что т.к. это не ОДИ, то для кворума достаточно простое большинство. Падавляющая масса жильцов против установки, т.к. пока нет размежевания компенсации от города не будет и по ряду иных причин.
Подскажите,пожалуйста:
1. Верно ли утверждение УК, что достаточно простого большинства?
2. Может ли УК выносить вопросы, касающиеся ОДИ на ОСС?
3. Могут ли собственники МКД устанавливать имущество на земле, которая ещё не прошла размежевание и находится в аренде у застройщика?

[ORLOFF]

Немного занимался подобными вопросами время есть отвечу:

1. Необходимо 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКЖД.

2. При проведении собрания указывается повестка дня инициатором и вопросы вынесенные на голосование в соответствие со ст 44 Жилищного Кодекса РФ.

3. Куча судебной практики что право ОДС на земельный участок под МКЖД возникает с момента первого зарегистрированного права собственности на помещение в МКЖД и никакого размежевания не требуется. 

Сообщение отредактировал ORLOFF: 28 January 2024 - 09:49

[Кирилл Ж.]

ORLOFF сказал(а) 27 Янв 2024 - 21:56:

3. Куча судебной практики что право ОДС на земельный участок под МКЖД возникает с момента первого зарегистрированного права собственности на помещение в МКЖД и никакого размежевания не требуется.

Про это в курсе. Но шлагбаумы устанавливают не на земельном участке под домом, а на земельном участке вокруг дома и где наш участок, где соседнего, а где муниципалитета до размежевания не ясно

[Ludmila]

Предупоеждение за игнор Поиска. Есть большая тема, в которой вопрос уже обсуждался.
За любое следующее нарушение будет сразу два балла.
Выдала вчера, сразу написать забыла

[contoso]

Кирилл Ж. сказал(а) 27 Янв 2024 - 09:11:

Могут ли собственники МКД устанавливать имущество на земле, которая ещё не прошла размежевание и находится в аренде у застройщика?

Межевание и выделение участка сейчас необходимое условие для ввода дома в эксплуатацию.

 

Кирилл Ж. сказал(а) 27 Янв 2024 - 09:11:

Застройщик, через свою УК и нескольких жильцов инициировал проведение ОСС о закупке и установке шлагбаумов.

Данный вопрос находится в серой зоне. Как по мне, так у ОСС нет  такой компетенции, как обязать жильцов вносить некие целевые платежи, кроме тех, что напрямую прописаны в законе(плата на содержание и ремонт + капитальный ремонт). Да и то не напрямую и решение ещё должно быть реализовано.

ORLOFF сказал(а) 27 Янв 2024 - 21:56:

1. Необходимо 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКЖД.

2/3 на ОСС + 0.5заключивших соглашение с УК для изменения договора управления

Сообщение отредактировал contoso: 29 January 2024 - 19:15

[greeny12]

Кирилл Ж. сказал(а) 28 Янв 2024 - 09:23:

...шлагбаумы устанавливают не на земельном участке под домом, а на земельном участке вокруг дома и где наш участок, где соседнего, а где муниципалитета до размежевания не ясно

 

Добавлю, что как правило, шлагбаумы хотят установить в местах, которые априори не могут быть отнесены к общей собственности МКД.

 

В ситуации, когда на земельном участке расположено несколько МКД либо МКД и иные объекты, не предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства конкретного МКД, в этом случае в общую долевую собственность на земельный участок под и прилегающий к МКД не включаются территории, подобные детским игровым площадкам и подходам к ним. Согласно пункту 2 статьи 39 ЗК РФ такие земельные участки, сохраняются в муниципальной собственности, предоставляются муниципальным учреждениям исключительно в постоянное (бессрочное) пользование, в т.ч. и для выполнения муниципальных заданий в общественных интересах. Образованием подобных земельных участков для отграничения от участков, принадлежащих собственникам помещений в МКД в силу закона, занимаются органы государственной власти и/или местного самоуправления.

Одновременное образование смежных земельных участков, на котором расположены как МКД, так и обособленные социальные объекты, осуществляется уполномоченными органами также и при отсутствии обращения собственников помещений в соответствующем МКД, в том числе в ходе выполнения комплексных кадастровых работ.

В целях образования земельного участка уполномоченными органами совершаются все необходимые действия, в частности, утверждение в установленном порядке проекта межевания территории или схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории (далее - схема расположения), подготовка межевого плана земельного участка, а также обращение с заявлением о государственном кадастровом учете в отношении соответствующих земельных участков в орган регистрации прав. С заявлением о государственном кадастровом учете образованных в интересах собственников помещений в МКД земельных участков вправе также обратиться кадастровый инженер, выполнивший кадастровые работы в целях образования такого земельного участка, без получения доверенности или иного уполномочивающего документа от уполномоченного органа.

[Ури]

greeny12, а напечатанный курсивом текст - это цитата? Откуда если не секрет?

[contoso]

greeny12 сказал(а) 29 Янв 2024 - 13:19:

когда на земельном участке расположено несколько МКД либо МКД и иные объекты, не предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства конкретного МКД, в этом случае в общую долевую собственность на земельный участок под и прилегающий к МКД не включаются территории, подобные детским игровым площадкам и подходам к ним. Согласно пункту 2 статьи 39 ЗК РФ такие земельные участки, сохраняются в муниципальной собственности, предоставляются муниципальным учреждениям исключительно в постоянное (бессрочное) пользование, в т.ч. и для выполнения муниципальных заданий в общественных интересах. Образованием подобных земельных участков для отграничения от участков, принадлежащих собственникам помещений в МКД в силу закона, занимаются органы государственной власти и/или местного самоуправления.

Выделенное не соответствует действительности.

 

 

 

ORLOFF сказал(а) 27 Янв 2024 - 21:56:

Куча судебной практики что право ОДС на земельный участок под МКЖД возникает с момента первого зарегистрированного права собственности на помещение в МКЖД и никакого размежевания не требуется. 

Это ближе к истине

[greeny12]

Ури сказал(а) 29 Янв 2024 - 14:04:

greeny12, а напечатанный курсивом текст - это цитата? Откуда если не секрет?

из решения по жалобе на постановление по делу об административном правонарушении 2023 года, и из более раннего решения по гражданскому делу.

contoso сказал(а) 29 Янв 2024 - 14:14:

 

ORLOFF сказал(а) 27 Янв 2024 - 21:56:

Куча судебной практики что право ОДС на земельный участок под МКЖД возникает с момента первого зарегистрированного права собственности на помещение в МКЖД и никакого размежевания не требуется. 

Это ближе к истине

 

Это земля под габаритами строения.

[Ури]

Меня интересует вот это:

greeny12 сказал(а) 29 Янв 2024 - 13:19:

В ситуации, когда на земельном участке расположено несколько МКД либо МКД и иные объекты, не предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства конкретного МКД, в этом случае в общую долевую собственность на земельный участок под и прилегающий к МКД не включаются территории, подобные детским игровым площадкам и подходам к ним.

Это нормативно урегулировано или это фантазия судьи?

А то при разработке проектов межевания кварталов в Москве приняли за манеру "вырезать" из придомовых МКД спортивные и детские площадки.

[greeny12]

Ури сказал(а) 29 Янв 2024 - 14:37:

А то при разработке проектов межевания кварталов в Москве приняли за манеру "вырезать" из придомовых МКД спортивные и детские площадки.

Логично, ведь жильцы не финансируют такое благоустройство. Площадки передаются в управление муниципальным учреждениям, им дается задание, выделяется финансирование.

[Ури]

Я спрашивал про нормативное регулирование. Нет так нет.

[contoso]

greeny12 сказал(а) 29 Янв 2024 - 14:17:

Это земля под габаритами строения.

Это нет так.  Правильно сказать, что это в состав ОИ входит земля под МКД и иными входящими в состав такого дома объектами недвижимого имущества, которыми могут быть площадки, газоны, парковки итд.

greeny12 сказал(а) 29 Янв 2024 - 14:44:

жильцы не финансируют такое благоустройство

Важно не что финансируют жильцы, а на чьей территории происходит такое благоустройство.

Сообщение отредактировал contoso: 29 January 2024 - 21:11

[Ури]

Вот тут дофига чего написано на эту тему 

Приказ Минстроя России от 29.12.2021 N 1042/пр "Об утверждении методических рекомендаций по разработке норм и правил по благоустройству территорий муниципальных образований"

правда на будущее а у меня вопрос о межевании застроенных территорий.

[greeny12]

contoso сказал(а) 29 Янв 2024 - 15:12:

Важно не что финансируют жильцы, а на чьей территории происходит такое благоустройство.

 

Важно то, что муниципальный собственник финансирует благоустройство объекта на своем земельном участке в соответствии с Бюджетным кодексом, иначе прокурор будет возражать)))

[Кирилл Ж.]

[quote name="contoso" post="6205559" timestamp="1706532972"]
Межевание и выделение участка сейчас необходимое условие для ввода дома в эксплуатацию. [/quote]
Увы, но дом введен в эксплуатацию более 2 лет назад, а размежевания так и не было и досих пор находится на участке земли, переданом городом Москвой в аренду застройщику, т.к. застройщик не сдал в эксплуатацию д.сад и школу. Согласно контракту, застройщик единовременно должен передать городу эти объекты, а так же часть квартир в МКД и нежелые помещения (коммерческая недвижимость) на первом этаже, за счёт которых застройщик до сих пор имеет голоса на ОСС.

Кирилл Ж. сказал(а) 27 Янв 2024 - 09:11:

Застройщик, через свою УК и нескольких жильцов инициировал проведение ОСС о закупке и установке шлагбаумов.

ORLOFF сказал(а) 27 Янв 2024 - 21:56:

1. Необходимо 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКЖД.

... 0.5заключивших соглашение с УК для изменения договора управления[/quote]
А что за 0.5 заключили соглашение с УК?

[contoso]

greeny12 сказал(а) 29 Янв 2024 - 19:09:

Важно то, что муниципальный собственник финансирует благоустройство объекта на своем земельном участке в соответствии с Бюджетным кодексом, иначе прокурор будет возражать)))

Это не всегда его участок.

[contoso]

Кирилл Ж. сказал(а) 30 Янв 2024 - 03:34:

... 0.5заключивших соглашение с УК для изменения договора управления[/quote] А что за 0.5 заключили соглашение с УК?

Условия оплаты платежей собственниками помещений в МКД определяется не решением ОСС, а заключенным договором управления. Стороной которого являются собственники с 50% голосов(ч.1 ст. 162 ЖК РФ).

Если принято решение ОСС, но оно не было реализовано договором управления, то решение ОСС может так и остаться нереализованным.

На ОСС утверждаются условия договора управления, дальше необходимо заключить/изменить договор управления(50% собственников)

Сообщение отредактировал contoso: 30 January 2024 - 16:39

[greeny12]

Ури сказал(а) 29 Янв 2024 - 14:48:

Я спрашивал про нормативное регулирование. Нет так нет.

Ну почему нет. Начните с Устава интересующего Вас муниципального образования. Если там есть про содержание и благоустройство конкретных объектов, то таковые должны оформляться в собственность казны.

[Ури]

greeny12 сказал(а) 30 Янв 2024 - 11:33:

Начните с Устава интересующего Вас муниципального образования

Нет.
Мне достаточно пункта 2 статьи 262 ГК РФ: 
2. Если земельный участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику.
 
Я (мы, собственники земельного участка входящего в состав ОИМКД) огородил. Проезд запрещён.

Сообщение отредактировал Ури: 01 February 2024 - 00:56

[greeny12]

Ури сказал(а) 31 Янв 2024 - 18:56:

Я (мы, собственники земельного участка входящего в состав ОИМКД) огородил. Проезд запрещён.

Не торопитесь (не релаксируйте), пока в ЕГРН не появится соответствующая запись

[contoso]

Посмотрел практику, так там еще ВС подливает масла в огонь.

В Определение № 307-ЭС22-19570 по делу № А56-21432/2021 допустил  возможность наличия на одном земельном участке двух многоквартирных домов.  ВС РФ сформировал  позицию, согласно которой у всех собственников помещений в многоквартирных домах, расположенных на едином земельном участке, возникает право общей долевой собственности на земельный участок, являющийся общим имуществом собственников помещений, расположенных в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона вне зависимости от того, сформирован такой участок или нет.  

 

Только вот он не разъяснил кто должен содержать эту территорию, если у одного дома одна УО, а у другого другая.

[Ури]

contoso сказал(а) 01 Фев 2024 - 11:12:

ВС подливает масла в огонь

 

Как бы не так. А Вы прочитали что написал суд первой инстанции когда пересмотрел дело?

 

"Как видно из материалов дела и не опровергнуто Управлением Росреестра, Общество осуществило застройку спорного земельного участка с кадастровым номером 78:42:0016232:5, разместив на нем два корпуса многоквартирного жилого дома, а также необходимые элементы благоустройства (детская площадка, проезды, автостоянка автомобилей, элементы озеленения и т.д.). Данные обстоятельства подтверждаются проектной декларацией застройщика, разрешением на строительство и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию. При этом указанная документация не предполагала разделение земельного участка под каждым из возводимых домов (корпусов)."

[contoso]

Ури сказал(а) 01 Фев 2024 - 12:13:

Как бы не так. А Вы прочитали что написал суд первой инстанции когда пересмотрел дело?

 

и? 

[Ludmila]

Перемещено в Жилищное.