Сообщений в теме: 158

[pyankof]

Добрый день, товарищи. Мне надо разобраться с процедурой. Нужно земельный участок, который был передан в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (два лица), разделить.
Что для этого нужно делать? Покопавшись в нпа понял, что необходимо провести межевание земельного участка, а потом что? заключать два новых договора аренды, а предыдущий (общий) расторгать? И всё это регистрировать.
это опять столько времени.
Может сталкивались с данной процедурой. просвятите пожалуйста.

[maus34]

Нужно земельный участок, который был передан в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (два лица), разделить.

pyankof
Боюсь, если у Вас аренда со множественностю лиц, участок неделим в принципе.

Статья 36. Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения
3. В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами.

Как у вас возникла аренда со смножественностью лиц? Кто арендаторы? Если арендаторы собственники помещений в здании - участок неделим однозначно.
Если собственники разных зданий на одном ЗУ - необходимо обращаться в компетентные органы за заключением о делимости участка. У нас это ОМС - Главархитектура.

[pyankof]

maus34

Как у вас возникла аренда со смножественностью лиц?

наше общество купило у второго соарендатора несколько зданий.
А земля этому соарендатору -продавцу принадлежала на праве постоянного бессрочного пользования. В результате оформили договор аренды на 5 лет со множественностью лиц на стороне арендатора.
А в Земельном комитете сказали, что если хотите два договора аренды, то можете не дождаться, поскольку никто и никогда у нас в городе не возьмётся за выполнение проекта размежевания территории.
Получается, что арендаторы - собственники разных зданий, которые связывают общие инженерные соединения (будут проходить как сервитуты).
Вот мы и сели.

[Zimina]

А зачем собссна Вы хотите го поделить?

[Ludmila]

pyankof, maus34 правильно говорит, что

Если собственники разных зданий на одном ЗУ - необходимо обращаться в компетентные органы за заключением о делимости участка.

Вы выясняли вопрос о делимости участка?
Надо выяснять этот вопрос. Если участок неделимый, то тут не может быть деления. Если делимый - надо межевать его, а иначе никак. При этом надо будет заключать два отдельных договора аренды земельного участка, коль уж собрались делить.
Сами, по своей воле, Вы, конечно, не вправе его делить - Вы не собственники, чтобы распоряжаться участком, да и вопос о том, как межевать, исходя из ТСН и проч., должны компетентные органы.

[pyankof]

Zimina
[quote]А зачем собссна Вы хотите го поделить? [/quotа
я и не знаю. начальство сказало надо, а мотивировку я спрашивать не стал. коли хотят - их дело.
Ludmila
[quote]Сами, по своей воле, Вы, конечно, не вправе его делить - Вы не собственники[/quote] это то понятно. а вот запрос на делимость вправе сделать ведь и собственники зданий.
ладно, будем заниматься. хотя... как мне всё это дорого. всё было замечательно: один участок, площадь земли поделили соглашением - для уплаты арендных площадей. чего ещё надо? пойду всё-таки спрошу начальство.

[Zimina]

pyankof
Ну что говорит начальство?

[ext_prom]

Соглашение о порядке пользования ЗУ.
... и ... совместно являются арендаторами ЗУ. Пришли к соглашению о порядке использования ЗУ. ... использует часть земельного участка общей площадью ... согласно плана, прилагаемого к договору. (...) Платежы распределяются пропорционально площадям частей ЗУ, используемых сторонами.
Регить не надо.
План можно, опираясь на кадастр. нарисовать самим.

[pyankof]

Zimina

Ну что говорит начальство?

Я спросил у главбуха, она говорит, что начальство говорит, мол мы вокруг своих зданий построили супер капитальный забор со всякой колючей проволокой поверху и чуть ли не с 220 вольт о этой проволоке пустили - чтобы исключить факты хищения. короче, китайская стена и всё тут.
это основное средство, но мол мы его нормально отразить в бух.учёте не можем, пока не зарегистрируем в ГУЮ появление этого забора как недвижимости. А для этого мол надо выделить аренду своего земельного участка из общего права аренды.
я ничего не понял, завтра пойду уточнять. Почему это мы не можем зарегистрировать право на этот забор за собой?

[Ludmila]

Пришли к соглашению о порядке использования ЗУ. ... использует часть земельного участка общей площадью ... согласно плана, прилагаемого к договору. (...) Платежы распределяются пропорционально площадям частей ЗУ, используемых сторонами.

Если это будет не на тех же условиях, которые указаны в договоре аренды земельного участка, то это будет изменением договора аренды, и, соответственно, должно заключаться с участием арендодателя, заключаться в качестве допника к договроу аренды и регистрироваться.

План можно, опираясь на кадастр. нарисовать самим.

Да нет, нельзя... Даже не затрагивая вопрос о возможности передачи в аренду части земельного участка, не выделенной в натуре (вопрос, который на конфе неоднократно поднимался и по которому согласие так и не было достигнуто), ну нет у сторон полномочий самим делить не принадлежащий им земельный участок и вносить изменения в договор аренды без участия арендодателя.

А для этого мол надо выделить аренду своего земельного участка из общего права аренды.
я ничего не понял, завтра пойду уточнять. Почему это мы не можем зарегистрировать право на этот забор за собой?

По всей видимости, потому, что забор (если он является недвижимостью) является самовольной постройкой - земельный участок под его строительство не выделялся, разрешение на строительство не выдавалось, акт приёмочной комиссии не составлялся. Без этого Вам, конечно, не зарегистрируют право собственности на недвижимость...

[ext_prom]

Данное соглашение между арендаторами никоим образом не будет затрагивать интересов Арендодателя. Да, оно не должно отходить от условий платного пользования ЗУ, закрепленных договором аренды, но между собой они самостоятельно определяют порядок использования ЗУ, соответственно ВПРАВЕ определить границы частей ЗУ. Арендодатель может и не знать о таком соглашении, его оно и не касается, поскольку ни один из пунктов договора нарушен не будет.

[pyankof]

Ludmila

По всей видимости, потому, что забор (если он является недвижимостью) является самовольной постройкой - земельный участок под его строительство не выделялся, разрешение на строительство не выдавалось, акт приёмочной комиссии не составлялся. Без этого Вам, конечно, не зарегистрируют право собственности на недвижимость...

но самовольная постройка автоматически не поменяет статус, если земельный участок будет поделён. значит зацепка в другом.
[b]Ludmila

ну нет у сторон полномочий самим делить не принадлежащий им земельный участок и вносить изменения в договор аренды без участия арендодателя

согласен. если изменяются доли, прописанные в договоре, это затрагивает и арендодателя. значит допник и регистрация.

[Ludmila]

ext_prom

Данное соглашение между арендаторами никоим образом не будет затрагивать интересов Арендодателя. Да, оно не должно отходить от условий платного пользования ЗУ, закрепленных договором аренды, но между собой они самостоятельно определяют порядок использования ЗУ, соответственно ВПРАВЕ определить границы частей ЗУ. Арендодатель может и не знать о таком соглашении, его оно и не касается, поскольку ни один из пунктов договора нарушен не будет.

Да не вправе они определять границы земельного участка!!!! Разделение земельного участка - это распоряжение земельным участком, на это уполномочен только собственник имущества, но никак не арендаторы.
И даже если заключат арендаторы между собой соглашение о том, что арендатор А будет пользоваться частью участка, арендуемого Б, И о компенсации части арендной платы, уплачиваемой этим Б, то такое соглашение не может использоваться в отношениях с третьими лицами - оно не будет являться подтверждением раздела земельного участка, не будет иметь правового значения для третьих лиц. Для тех же регистрирующих органов будет иметь значение только договор аренды земельного участка.
И, кроме того, если сторны "поделят" участок "на глазок", не в соответствии со СНиПами, ТСНами и прочими радостями жизни, то существует риск признания и такого соглашения ничтожной сделкой.

но самовольная постройка автоматически не поменяет статус, если земельный участок будет поделён. значит зацепка в другом.

Это да. Но, скорее, всего, отказ как-то связан с этим - может, регистрирующие органы считают, что при землеотводе должен был быть решён вопрос о разделе зем. участка... В общем, выяснять надо...

[Sonick]

ну не знаю, как у нас в столице, а в г. Пензе практика была такова: участок межуется, собственники зданий указывают межевикам границы раздела. межевики, как люди профессиональные делают всё с учётом норм. потом арендаторы пишут заявление о разделе ЗУ, присвоения новых кад. номеров и предоставления им их в аренду. если межевики не налажали - всё проходит намана.
а адреса у зданий разные?

[MaaH]

maus34

Если арендаторы собственники помещений в здании - участок неделим однозначно.

А откуда Вы это взяли??

[maus34]

MaaH
Если не верите - обратитесь в органы, уполномоченные заниматься вопросами о разделении земельных участков.
Я говорю о земельном участке, необходимом для использования объекта. Нельзя выделить участок в натуре под половиной объекта недвижимости.

[Kain]

maus34

Я говорю о земельном участке, необходимом для использования объекта. Нельзя выделить участок в натуре под половиной объекта недвижимости.

Дык, у них то, как я понял, речь идет не о частях здания, а о нескольких (самостоятельных) зданиях ... таки что можно.

И немного о другом, уж простите, но в принципе в тему:

Какова последовательность раздела земельного участка, находящегося в собственности организации(?) если кто сам протопал по этой дорожке ...
НПА на эту тему изучил, НО все равно остаются вопросы.
Извлек из НПА, что
действующие лица это:
1. Собственно СОБСТВЕННИК (со своим участком и желанием его разделить).
2. Проектно-изыскательские /топогеодезические/ организации РОСКОМЗЕМА (собственно осуществляющие комплекс работ по межеванию).
3. Комитет по земельным ресурсам и землеустройству (КЗРиЗ, утверждающий технический проект/задание/ межевания и, собственно, акт "закрепления границ").

В то же время, в некоторых НПА проскакивает упоминание либо представителей "местной" администрации, либо, напрямую, Комитета по градостроительству и архитекруре (КГА), роль которых для меня остается загадкой ...
поскольку в НПА она четко не сформулирована ...
а в добавок, но это уже "по слухам", КГА должен утверждать проект границ (!?) Так ли это и если так, то НА КАКОМ ОСНОВАНИИ ...

Впрочем, могу лишь предположить, что это необходимо как подтверждение "уполномоченным органом"(!?) делимости земельного участка, исходя из пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса РФ (!?) ... Хотя верится в это с трудом, поскольку делимость земельного участка должна следовать из фактических данных (т.е. из законно установленных норм отвода для конкретных видов деятельности), а не из произвола какого-либо гос.органа ...

Буду признателен, если сведующие люди поделятся своим опытом.

[MaaH]

maus34

Если не верите - обратитесь в органы, уполномоченные заниматься вопросами о разделении земельных участков.

Послушать Вас, так право и законы вовсе не нужны
надо лишь обратиться в соответствующие орграны и там все расскажут.


Однако послушаем компетентные органы:

Письмо Росземкадастра от 19 ноября 2003 г. N ОИ/520
"О делимости земельного участка"

Росземкадастр рассмотрел Ваше обращение по вопросу о делимости земельного участка и сообщает следующее. Земельный участок может быть разделен если:
1) собственник земельного участка изъявляет желание это сделать;
2) земельный участок является делимым.
В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, то есть оставаться в рамках видов разрешенного использования, из чего следует, что сам факт наличия или отсутствия объектов недвижимого имущества на земельном участке не определяет его делимость. Кроме того, подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.
Учитывая, что речь идет о землях поселений, основа правового режима земельных участков определяется градостроительным регламентом, который устанавливается правилами землепользования и застройки и предусматривает виды разрешенного использования и предельные значения размеров земельных участков (пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации). Поэтому, если в рассматриваемом случае собственник земельного участка (исполнительный орган государственной власти по Хабаровскому краю) принимает решение его разделить, и после раздела образуемые земельные участки функционально могут использоваться в рамках разрешенного использования (видов разрешенного использования) и их размеры соответствуют значениям предельных размеров (если таковые установлены), то никаких законных оснований к запрету на раздел земельного участка не существует.
Учитывая, что собственником земельного участка является исполнительный орган государственной власти по Хабаровскому краю, то орган местного самоуправления при утверждении проекта границ земельного участка должен рассматривать проект на его соответствие заявлению заинтересованного лица или обращению исполнительного органа государственной власти, сведениям государственного земельного кадастра о местоположении земельного участка и градостроительной документации. Вопросы, связанные с принятием решения по распоряжению земельным участком, и, в частности, о его разделе в данном случае, не являются компетенцией органа местного самоуправления. Кроме того, напоминаем, что пункт 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации применяется в случае, если здание (помещение в нем) находится на неделимом земельном участке.
Дополнительно сообщаем, что Росземкадастр не может согласиться с ответами Департамента муниципальной собственности г. Хабаровска (письма от 09.09.03 N 8064/14.1-05 и от 09.10.03 N 8768/14.1-05), так как эти ответы не содержат мотивированного отказа, то есть ссылки на конкретные нормы федеральных законов или иные нормативные правовые акты, в том числе правила землепользования и застройки города Хабаровска.

Статс-секретарь -
заместитель руководителя О.М.Иванникова
---------------------------------------------------------------
выделено как Вы понимаете мною

[Kain]

MaaH

Росземкадастр рассмотрел Ваше обращение

Это Ваше обращение рассмотрел Росземкадастр?
А то я найти привиденный документ (письмо) в базе не могу ...
или поделитесь: где Вы его нашли!

Буду весьма признателен.

[MaaH]

Не обращение не мое это с Хабаровска.

Найти можно в Гаранте Максимум
поиск по реквизитам
ключевые слова:
О делимости земельного участка

Там еще если поиск по источнику Росземкадастр
включить очень много инетерсных документов выдается

[Goldy]

ext_prom

Цитата
Данное соглашение между арендаторами никоим образом не будет затрагивать интересов Арендодателя. Да, оно не должно отходить от условий платного пользования ЗУ, закрепленных договором аренды, но между собой они самостоятельно определяют порядок использования ЗУ, соответственно ВПРАВЕ определить границы частей ЗУ. Арендодатель может и не знать о таком соглашении, его оно и не касается, поскольку ни один из пунктов договора нарушен не будет.


Да не вправе они определять границы земельного участка!!!! Разделение земельного участка - это распоряжение земельным участком, на это уполномочен только собственник имущества, но никак не арендаторы.

Вот столкнулась с ситуацией - проблема та же (Договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора), но всё немного конфликтнее.

Арендаторы А и Б подали иск к арендаторам В и С о разделе земельного участка и установлении границ.... Арендаторы В и С (имеенно их интересы меня интересуют)как будто не против иска, но считают, что границы должны быть становлены по-иному.

В связи с этим.
вопрос №1 - надо ли подавать встречный иск (или представить прсото свои возражения и свои варианты раздела)

вопрос №2 - елси подавать иск, то кто ответчики - арендаторы А и Б ... или арендаторы А, Б, департамент надвижимости, администрация области???

[Goldy]

Да не вправе они определять границы земельного участка!!!! Разделение земельного участка - это распоряжение земельным участком, на это уполномочен только собственник имущества, но никак не арендаторы.

Ludmila так получается, что Ответчиком по иску о разделении земельного участка будет департамент недвидимости (ну или иной орган, который в соответствующем субъекте уполномочен распоряжаться ЗУ) если арендаторы (как в моём случае между собой договориться не могут).

Всё таки - какова процедура в этом случае - если нет согласия между арендаторами (ЗУ делимый).

[inver]

pyankof

Нужно земельный участок, который был передан в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (два лица), разделить.

Если делимый з/у был передан в аренду с множественностью лиц, может стоит признать договор аренды недействительным и начать оформлять два договора? Это теоретический вариант, и он может сработать, если:
1) гос.органы противодействуют разделению;
2) участок практически весь застроен.

[Goldy]

Если делимый з/у был передан в аренду с множественностью лиц, может стоит признать договор аренды недействительным и начать оформлять два договора? Это теоретический вариант, и он может сработать, если:
1) гос.органы противодействуют разделению;
2) участок практически весь застроен.

Хороший вариант.А где написано что ТОЛЬКО неделимые земельные участки могут передаваться в аренду с множесвенностью лиц?
Добавлено @ 16:04
По поводу делимости - мысль такая.

п.2.ст. 6 ЗК
Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является
земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из
которых после раздела образует самостоятельный земельный участок,
разрешенное использование которого может осуществляться без перевода
его в состав земель иной категории, за исключением случаев,
установленных федеральными законами.

основным критерием возможности использования образуемых после раздела ЗУ в рамках разрешенного использования является их соответствие предельным размерам.
В нашей области предельные размеры установлены для частных ЗУ, под застройку, сельхоз... и может ещё что то... но точно для промышленных предприятий это регулируется возможно снипами или иными нормами... Но вопрос с делимостью я думаю должен в любом случае решаться....как следует и из настоящей дискуссии и из объяснений Роснедвижимости неделимых ЗУ практически нет.

Или я неправильно всё понимаю?

Сообщение отредактировал Goldy: 24 February 2005 - 19:06

[Goldy]

ну почему мне никто не отвечает...
у меня пррямо профессиональный кризис.. где вы, знатоки земельных отношений????


сочиняю встречный иск... НУЖНА КРИТИКА... срочно
Истец по настоящему встречному иску
(Ответчик по первоначальному иску): Закрытое акционерное общество «Воин №1»

Ответчик по настоящему встречному иск
(Истец по первоначальному иску): Общество с ограниченной ответственностью
«Враг№1»

ДЕПАРТАМЕНТ недвижимости – Ответчик или третье лицо????

Третьи лица:
Общество с ограниченной ответственностью
«Против нас»

Общество с ограниченной ответственностью
«Наши друзья»

Администрация города



Дело №001
об установлении границ и
порядка пользования земельным участком


Встречное исковое заявление

В соответствии с Договором аренды №020411: 07, земельный участок общей площадью , расположенный по адресу г.Н, ул.Спорный участок, предоставлен в аренду лицам, имеющим имущественные права в отношении объектов недвижимости, расположенных на земельном участке: ЗАО «Воин №1», ООО «Враг№1», ООО «Наши друзья», ООО «Против нас».
ООО «Враг№1» обратилось в суд с требованиями к ЗАО «Воин №1» (Ответчику по первоначальному иску по Делу №0001) об установлении границ владения ООО «Враг№1» земельным участком, расположенным по адресу г.Н, ул.Спорный участок, пропорционально площади, занимаемой недвижимым имуществам ООО «Враг№1», а также с требованием не чинить препятствий в собственностью.
В уточнениях исковых требований ООО «Враг№1» просит Арбитражный суд установить границы владения по точкам «а», «б», «в», указанным в плане отчета ОАО «НЕПравильное», а ООО «Против нас» (третье лицо по первоначальному иску по Делу №001) просит Арбитражный суд установить границы владения по точкам «с»,, «м», «п», указанным в плане отчета ОАО «НЕПравильное».
Как следует из Пояснительной записки, расчет доли, выполнен ОАО «НЕПравильное» на основании свидетельств о государственной регистрации права на объекты недвижимого имущества.
При выполнении работ ОАО «НЕПравильное» не учтены следующие обстоятельства:
1. не учтены объекты недвижимости, принадлежащие ЗАО «Воин №1»;
2. не учтены объекты недвижимости, права на которые не зарегистрированы в предусмотренном законом порядке. Но данные объекты реально существуют и занимают определённую площадь земельного участка.

ООО «Правильное» также выполнен расчет долей в праве пользования земельным участком, расположенным по адресу г.Н ул.Спорный участок и предложен проект межевания земельного участка. Считаем, что при расчете долей в праве пользования земельным участком и межевании участка необходимо руководствоваться данными, содержащимися в отчете ООО «Правильное».

Таким образом, Ответчик по первоначальному иску - ЗАО «Воин №1» имеет встречное требование к Истцу по первоначальному иску – ООО «Враг№1» о разделе земельного участка, расположенного по адресу г.Н, ул.Сопрный участок, на условиях, предложенных в Расчёте долей в праве пользования земельным участком ООО «Правильное» и согласно границам, начерченным в плане земельного участка ООО «Правильное».
Данное исковое заявление, соответствует требованиям, предъявляемым к встречному иску часть 3 ст.132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации:

На основании вышеизложенного и в соответствии со статьями 12 ….. Гражданского кодекса Российской Федерации, …. Земельного кодекса, 4,38, 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

прошу:

1. принять настоящий иск в качестве встречного иска по Делу №001;
2. принудить КОГО ??? разделить земельный участок, расположенный по адресу г.Н, ул.Спорный участок, образовать новый самостоятельный земельный участок согласно границам, указанным в расчёте ООО «Правильное», площадью МНОГО кв.м. и выделить его ЗАО «Воин №1» и ООО «Наши друзья» в совместное использование (аренду).