Перейти к содержимому


Вообще не вру, ибо непродуктивно и приходится запоминать. Гораздо полезнее правду говорить. Или полуправду. И с комментариями © DraGon




Фотография
- - - - -

ФЗ О внесении изменений в ст. 223 ГК


Сообщений в теме: 132

#1 siz

siz

    antilegal

  • Новенький
  • 145 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 03 January 2005 - 00:17

Почитал я свежий закон № 217-ФЗ от 30.12.04 г. (и замечательную пояснительную записку к нему) и подумал, а что будет в случае, если собственник передал имущество арендатору, а тот взял его да и продал. Или еще лучше - передал арендатору, а продало его вообще третье лицо. Из владения оно выбыло по воле собственника, приобретатель добросовестный, сделка возмездная. Ну и что, все, прощай п.с.?
  • 0

#2 Pastic

Pastic

    Монстр Разума (c) Ивановский Перц

  • Модераторы
  • 60429 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 03 January 2005 - 01:21

Цитата

если собственник передал имущество арендатору, а тот взял его да и продал. Или еще лучше - передал арендатору, а продало его вообще третье лицо.


Если мы говорим о недвижимости, то как можно сейчас продать ее не имея зарегистрированного в ЕГРП права собственности у продавца?
  • 0

#3 Jazzanova

Jazzanova

    шерман или маншер - без разницы

  • Старожил
  • 5653 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 03 January 2005 - 02:29

Цитата

Или еще лучше - передал арендатору,

согласие на передачу в субаренду как правило требуется
в аренду же арендатор передать если такими полномочиями не наделен собственником
Добавлено @ [mergetime]1104697984[/mergetime]
пардонте за выше изложенное не сразу вписался в поворот темы..
балантиз разгулялся
продать то арендатор или кто либо третий даже ежели и продаст..то воля настоящего собственника ведь направлена не на продажу...
  • 0

#4 Pastic

Pastic

    Монстр Разума (c) Ивановский Перц

  • Модераторы
  • 60429 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 03 January 2005 - 13:17

Цитата

то воля настоящего собственника ведь направлена не на продажу...


Это как-раз не имеет никакого значения - важно, что из владения имущество выбывает по воле собственника.
  • 0

#5 siz

siz

    antilegal

  • Новенький
  • 145 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 03 January 2005 - 19:50

Цитата

как можно сейчас продать ее не имея зарегистрированного в ЕГРП права собственности у продавца?

Предположим, п.с. зарегистрировано

Цитата

важно, что из владения имущество выбывает по воле собственника

О том-то и речь. Типа, добросовестного приобретателя не трожь, а в случае чего - пусть отвечает РФ. Поясниловка к законопроекту вот какая была.

ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА К ПРОЕКТУ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА "О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ЧАСТЬ ПЕРВУЮ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН "О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ"
Целью законопроекта является совершенствование системы гарантий права собственности на недвижимое имущество" в том числе на жилье. Законопроектом предлагается усиление прав добросовестных приобретателей имущества, в том числе недвижимого. Устанавливается система финансовой ответственности Российской Федерации за утрату права собственности на жилые помещения.
Предлагаемые законопроектом нормы позволят в полной мере задействовать государственную систему регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с целью обеспечения реальной защиты прав на рынке недвижимости, и особенно на рынке жилья.
Дополнение главы 14 "Приобретение права собственности" части первой Гражданского кодекса Российской Федерации статьей 2341
Законопроект направлен на признание добросовестных граждан и юридических лиц (далее - добросовестные приобретатели) собственниками имущества, которое приобретено ими в силу возмездной сделки у лиц, не имевших право отчуждать данное имущество (далее - неуправомоченные лица или отчуждатель). К последним относятся прежде всего лица, не являющиеся собственниками, а также собственники, ограниченные в праве отчуждать имущество (например, при наложении на имущество ареста). В настоящее время добросовестные приобретатели защищаются на основании ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации. Эта защита заключается в том, что собственник не может истребовать из владения добросовестного приобретателя имущество, которое было приобретено им по возмездной сделке и выбыло из владения собственника (или лица, которому это имущество было передано собственником) по его воле.
Таким образом, сложилась ситуация, при которой собственник считается таковым формально, так как владение и пользование имуществом осуществляет добросовестный приобретатель, а право распоряжения имуществом хотя и остается за собственником, но реально осуществлять это правомочие собственник не может. Он может продавать имущество, передавать его в аренду, совершать другие сделки, однако исполнить их он не в состоянии (владение имуществом закреплено за добросовестным приобретателем). В то же время добросовестный приобретатель, имея возможность владеть и пользоваться приобретенным имуществом, сталкивается с затруднениями при совершении сделок, так как закон не признает за ним качество собственника.
Такое положение создает нечеткость в правовом режиме имущества, которое оказалось во владении добросовестного приобретателя. Участники гражданского оборота опасаются вступать в отношения с добросовестным приобретателем ввиду неопределенности его права на приобретенное имущество. Данное имущество до истечения срока приобретательной давности (после чего добросовестный приобретатель по действующему закону становится "полноправным"собственником) используется не в полную силу (фактически выбывает из оборота), что негативно сказывается на обороте имущества в целом.
Особенно остро проблема защиты добросовестных приобретателей стоит в жилищной сфере, о чем свидетельствует Постановление Конституционного суда РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-п по делу о проверке конституционности положений п. 1 и 2 ст.167 ГК РФ в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяевой. В этом постановлении Конституционный суд подтвердил необходимость защиты добросовестных приобретателей вне зависимости от того, какое средство защиты выбирает собственник, имущество которого было отчуждено неуправомоченным лицом.
Пленум Высшего арбитражного суда РФ в п. 25 Постановления от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" прямо признал возможность добросовестного приобретения недвижимого имущества в собственность. Однако компетенция судебных органов не позволяет им решить проблему, требующую разрешения в законодательном порядке.
Отечественный законодатель уже признавал добросовестного приобретателя собственником. Это было сделано в ст.183 ГК РСФСР 1922 года. Соответствующие нормы были включены в проект Гражданского уложения Российской империи. Однако, начиная с ГК РСФСР 1964 года и в силу действующего ГК добросовестные приобретатели получают защиту только от виндикационного иска собственника.
Законопроект исходит из того, что вне зависимости от того, какое имущество приобретается от неуправомоченного лица, его приобретатель становится собственником при наличии определенных условий: во-первых, имущество должно быть приобретено на основании сделки; во-вторых, эта сделка должна носить возмездный характер; в-третьих, приобретатель не должен знать о том, что он совершает сделку с неуправомоченным лицом.
Остальные условия добросовестного приобретения имущества в собственность определяются в зависимости от характера имущества. Если речь идет о движимом имуществе, то принимается во внимание тот факт, что имущество выбыло из владения собственника или управомоченного им лица по воле первого или последнего и поступило во владение добросовестного приобретателя. Законопроект учитывает эти моменты, потому что движимое имущество обычно обращается (переходит от одного лица к другому) посредством передачи владения. Из этого следует, во-первых, что факт владения движимым имуществом неуправомоченным лицом позволяет приобретателю судить о том, что он заключает договор с собственником; во-вторых, что к моменту передачи владения движимой вещью приобретателю по договору привязывается возникновение права собственности на нее у приобретателя (последнее положение закреплено в п.1 ст.223 ГК РФ).
Приобретатель недвижимого имущества станет его собственником при условии, что отчуждатель был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (далее - ЕГРП) в качестве собственника и что в пользу приобретателя будет совершена запись в ЕГРП о праве собственности последнего. В случае с недвижимым имуществом не учитываются факты, связанные с передачей владения, так как недвижимость, в отличие от движимости, "обращается по записям". Передача владения недвижимым имуществом рассматривается действующим законодательством только как исполнение должником своего обязательства, которое без соответствующей записи в пользу приобретателя не может само по себе привести к возникновению у него права собственности. К моменту записи (государственной регистрации) привязывает возникновение права собственности на недвижимое имущество у приобретателя по договору п.2 ст.223 ГК РФ.
Законопроект признает возможность добросовестного приобретения недвижимого имущества в собственность при том условии, что приобретатель совершает сделку с лицом, зарегистрированным в ЕГРП в качестве собственника, даже если впоследствии окажется, что отчуждатель не являлся действительным собственником. Таким образом, реализация данного закона сделает записи в ЕГРП достоверными (принцип публичной достоверности). Этот шаг сделает сферу оборота недвижимости, и в частности жилья, более надежной для добросовестных участников оборота.
Однако вводить принцип публичной достоверности реестра без каких- либо исключений было бы опасно, поэтому законопроект предусматривает из него исключения, которые блокируют добросовестное приобретение в собственность недвижимости, если запись о праве собственности отчуждателя была произведена без какого-либо участия воли настоящего собственника. С учетом особенностей оборота недвижимости таких случаев может быть только два: подлог и совершение регистрационной записи под влиянием насилия или угрозы насилия.
При этом в целом законопроект, естественно, не устанавливает различия в понимании добросовестности в зависимости от вида имущества: движимое или недвижимое. В связи с чем, например, применительно к недвижимости принимается во внимание не только наличие в ЕГРП сведений о неуправомоченности отчуждателя (к примеру, ЕГРП содержит информацию об аресте такого-то объекта недвижимости), которые автоматически делают приобретателя недобросовестным, но и иные сведения о факте неуправомоченности, если будет доказано, что приобретатель об этом знал.
Законопроект защищает также тех добросовестных лиц, которые приобрели во владение от неуправомоченного лица движимое имущество на основании иного права, чем право собственности, либо приобрели от неуправомоченного лица иное право на недвижимость, чем право собственности. Речь идет о лицах, приобретших соответствующее имущество на возмездной основе, таких, например, как арендатор, залогодержатель. При наличии условий, указанных в законопроекте, соответствующие сделки и права из них (право аренды, залога и т.д.) считаются действительными и связывают настоящего собственника.
Ввиду того что добросовестное приобретение права собственности представляет собой особое основание возникновения права собственности, соответствующие нормы включаются в главу 14 части первой ГК РФ. Данные нормы включаются отдельной статьей, так как в главе 14 каждому основанию приобретения права собственности посвящена, как правило, одна или более статей. К тому же регулирование вопроса о признании добросовестного приобретателя собственником основывается на целом блоке норм, что не позволяет включить их, например, в ст. 218 ГК РФ, которая носит общий характер.
Новая статья помещается после статьи, посвященной такому способу приобретения права собственности, как приобретательная давность. Это делается для того, чтобы более явно оттенить различие между данными способами приобретения права собственности.
Дополнение Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним главой V1
Как указывалось выше, законопроект в части дополнения Гражданского кодекса признает добросовестного приобретателя собственником имущества, приобретенного от неуправомоченного лица, если иное не предусмотрено статьей 2341. В связи с этим прежний обладатель имущества, по общему правилу, лишается права собственности на него. Он имеет в этом случае требование о возмещении убытков к лицу, которое неправомерно распорядилось его имуществом.
Осознавая, что лишение права собственности прежнего обладателя в пользу добросовестного приобретателя больнее всего может отразиться в жилищной сфере, законопроект дополняет Закон о регистрации прав на недвижимость специальной главой. В силу данной главы государство берет на себя обязанность возмещать ущерб, причиненный прежнему собственнику в результате лишения его права собственности на жилье.
В настоящее время в соответствии со ст. 31 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость государство несет ответственность за своевременность и точность записей о праве на недвижимое имущество и сделках с ним. Однако, во-первых, такая ответственность возлагается только при наличии вины органа по регистрации прав на недвижимое имущество, и, во-вторых, ответственность возлагается за действия работников органа по регистрации прав, но не за действия третьих лиц.
В целях развития рынка жилья законопроект признает необходимым предусмотреть особый режим ответственности государства за утрату права собственности на жилые помещения.
Этот особый режим ответственности государства распространяется только на утрату права собственности на жилой дом, квартиру или иное жилое помещение. Право требовать от государства возмещения ущерба имеют только бывшие собственники, которые утратили право собственности в силу отчуждения жилого помещения неуправомоченным лицом в пользу добросовестного приобретателя. Такое же право получает добросовестный приобретатель, если его право было оспорено на основании п. 2 ст. 2341 ГК РФ (подлог, насилие, угроза).
Государство отвечает независимо от вины, то есть даже тогда, когда право собственности было утрачено не по вине работников органа по регистрации, а в результате действий третьих лиц. Возмещению подлежит только реальный ущерб, но не упущенная выгода (ст. 15 ГК РФ). Размер возмещаемого вреда ограничивается по законопроекту одним миллионом рублей.
Лицо, претендующее на выплату государством ущерба, должно сначала попытаться взыскать убытки с виновного в незаконном отчуждении жилого помещения. По законопроекту, требовать от государства возмещения ущерба можно только в том случае, если судебное решение по независимым от бывшего собственника причинам не может быть исполнено (как правило, это отсутствие у должника имущества, необходимого для возмещения убытков). При этом требовать возмещения ущерба можно только по истечении шести месяцев со дня предъявления исполнительного листа к исполнению. Если же виновное в утрате права собственности лицо неизвестно, бывшему собственнику необходимо предпринять, по крайней мере, разумные меры по поиску данного лица. Получить возмещение он сможет по истечении одного года со дня начала розыска. При выплате государством возмещения ущерба бывшему собственнику к государству переходит требование о возмещении убытков, которое имел бывший собственник к лицу, виновному в утрате права собственности. Речь идет о суброгации в соответствии со ст. 387 ГК РФ. Регрессное требование к работнику органа по регистрации не может возникнуть у государства на основании норм главы V1, так как предусмотренный законопроектом особый режим ответственности не распространяется на случаи утраты права собственности по вине работников указанного органа. При наличии вины работников органа по регистрации применяются общие нормы ГК РФ и Закона о регистрации прав на недвижимость об ответственности.
  • 0

#6 IAY

IAY
  • Partner
  • 3682 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 04 January 2005 - 02:57

Pastic,

Не хотите ли Вы сказать, что добросовестного и незаконного
приобретатаеля недвижимости быть не может?

С новогодним приветом,

Игорь
  • 0

#7 Pastic

Pastic

    Монстр Разума (c) Ивановский Перц

  • Модераторы
  • 60429 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 04 January 2005 - 03:53

Цитата

Не хотите ли Вы сказать, что добросовестного и незаконногоприобретатаеля недвижимости быть не может?


Ничего подобного я не говорил.
  • 0

#8 Strаtus

Strаtus
  • Новенький
  • 156 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 04 January 2005 - 17:01

Pastic, приветствую коллега, с новым годом :) никак не могу найти где 217-ый ФэЗэ опубликован... так опубликован или нет?
  • 0

#9 Pastic

Pastic

    Монстр Разума (c) Ивановский Перц

  • Модераторы
  • 60429 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 04 January 2005 - 17:04

Цитата

Pastic, приветствую коллега, с новым годомникак не могу найти где 217-ый ФэЗэ опубликован... так опубликован или нет?


Так РГ-то не выходит :)
  • 0

#10 Strаtus

Strаtus
  • Новенький
  • 156 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 04 January 2005 - 17:06

на официальном сайте РГ не вижу, может просто глаза в кучу?
Добавлено @ [mergetime]1104836876[/mergetime]
на сайте куча законов, этого нет, я просто очень его жду :)
Добавлено @ [mergetime]1104837156[/mergetime]
вижу тока 213-ый
  • 0

#11 Jazzanova

Jazzanova

    шерман или маншер - без разницы

  • Старожил
  • 5653 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 05 January 2005 - 02:48

Pastic

Цитата

Это как-раз не имеет никакого значения - важно, что из владения имущество выбывает по воле собственника.

мысль в том, что пределы воли собственника в данном случае очерчены договором аренды
отчуждение имущества, если таковое не предусмотрено договором аренды происходит помимо воли собственника
  • 0

#12 Pastic

Pastic

    Монстр Разума (c) Ивановский Перц

  • Модераторы
  • 60429 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 05 January 2005 - 02:52

Цитата

мысль в том, что пределы воли собственника в данном случае очерчены договором аренды отчуждение имущества, если таковое не предусмотрено договором аренды происходит помимо воли собственника


А ГК РФ придает значение только наличию воли на выбытие из владения. А с какой целью - для продажи, для сдачи в аренду или даже поверенному для совершения сделок- правового значения не имеет.
  • 0

#13 Jazzanova

Jazzanova

    шерман или маншер - без разницы

  • Старожил
  • 5653 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 05 January 2005 - 04:24

Pastic
формально ты прав...
но по сути думаю вопрос о воле имеет значение
правоприменение же процесс живой...




Добавлено @ [mergetime]1104877683[/mergetime]
и кстати отчуждение
подразумевает выбытие из владения
причем не временное...а окончательное
передавая же имущество в аренду собственник соглашается на временное выбвтие из своего владения имущества...
  • 0

#14 kisych

kisych
  • продвинутый
  • 971 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 05 January 2005 - 04:42

Pastic

Цитата

А ГК РФ придает значение только наличию воли на выбытие из владения. А с какой целью - для продажи, для сдачи в аренду или даже поверенному для совершения сделок- правового значения не имеет.

Я не рискую спорить, но мне кажется, при таком подходе теряется целостность, так сказать, и суть всех поправок о добросовесном покупателе. Просто в текстах о добросовестном покупателе, которые мне довелось посмотреть, по моему речь о воле собственника велась в контексте именно отчуждения имущества. И в этом смысле мне эта конструкция и ее цели были понятны, иначе получается бессмыслица, а вернее огромная дыра.

Но если все так как Вы говорите, то получается арендатор (наймодатель) практически беззащитен от обсуждаемых мошеннических действий? Т.е. следует ждать волну таких подстав?
  • 0

#15 Рожденный в СССР

Рожденный в СССР
  • продвинутый
  • 859 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 06 January 2005 - 01:18

Strаtus
Вообще-то я его с сайта РГ и взял, опубликован 31.12.2004 г., вот текст

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В СТАТЬЮ 223 ЧАСТИ ПЕРВОЙ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН "О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ"

Статья 1
Пункт 2 статьи 223 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации. 1994, N 32, ст. 3301) дополнить абзацем следующего содержания:
"Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента указанной в настоящем пункте государственной регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.";

Статья 2
Внести в Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, N 30, ст. 3594; 2003, N 24, ст. 2244) следующие изменения:
1) главу V дополнить статьей 31.1 следующего содержания:
"Статья 31.1. Основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение
1. Собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеют право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации.
2. Компенсация, предусмотренная пунктом 1 настоящей статьи, выплачивается в случае, если по независящим от указанных лиц причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты указанного в настоящей статье имущества, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. Размер данной компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать один миллион рублей.
3. Порядок выплаты Российской Федерацией компенсации, предусмотренной пунктом 1 настоящей статьи, устанавливается Правительством Российской Федерации.";
2) статью 33 дополнить пунктом 8 следующего содержания:
"8. Предусмотренные статьей 33.1 настоящего Федерального закона положения о выплате Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение применяются в случае, если государственная регистрация права собственности добросовестного приобретателя на жилое помещение была проведена после 1 января 2005 года.".

Статья 3
Настоящий Федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования.
  • 0

#16 Pastic

Pastic

    Монстр Разума (c) Ивановский Перц

  • Модераторы
  • 60429 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 06 January 2005 - 01:38

Цитата

Но если все так как Вы говорите, то получается арендатор (наймодатель) практически беззащитен от обсуждаемых мошеннических действий? Т.е. следует ждать волну таких подстав?


Еще раз повторюсь. Чтобы арендатору или нанимателю продать недвижимое имущество, полученное в аренду/наем, ему для начала нужно зарегистрировать свое право собственности в ЕГРП. Как Вы себе это представляете?
  • 0

#17 IAY

IAY
  • Partner
  • 3682 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 06 January 2005 - 01:56

Pastic ,

Я думаю, что это возможно только в случае представления на регистрацию поддельных документов. Кроме того, как известно, у нас нет принципа публичной достоверности данных ЕГРП.

С приветом,

Игорь
  • 0

#18 Pastic

Pastic

    Монстр Разума (c) Ивановский Перц

  • Модераторы
  • 60429 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 06 January 2005 - 01:59

Цитата

Я думаю, что это возможно только в случае представления на регистрацию поддельных документов


И я думаю, такое бывает не слишком часто, согласны. А вообще - законодатель как и следовало ожидать предпочел коллизию между стабильностью права собственности и стабильностью оборота разрешить в пользу последнего. С чем я полностью согласен. С точки зрения экономики разумнее иногда оставить собственника без защиты, чем заставлять каждого покупателя трястись за свой титул.
  • 0

#19 Strаtus

Strаtus
  • Новенький
  • 156 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 06 January 2005 - 02:14

antilegal

спасибо, я правда и сам уже нашел... а ст. 234-1 приняли (подписал ли президент, опубликован ли) или нет, знает кто?

"Статья 2341. Приобретение права собственности добросовестным приобретателем
1. Лицо, у которого в соответствии со статьей 302 настоящего Кодекса не может быть истребовано движимое имущество, признается собственником такого имущества.
Лицо, владеющее движимым имуществом на основании иного права, чем право собственности (добросовестный арендатор, залогодержатель и др.), вправе защищать свое владение на условиях, указанных в статье 302 настоящего Кодекса.
2. Право собственности на недвижимое имущество, приобретенное по возмездной сделке у лица, право собственности которого было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не подлежит оспариванию, если приобретатель являлся добросовестным.
Приобретатель недвижимого имущества не считается добросовестным, если к моменту приобретения права собственности в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена отметка об оспаривании права собственности отчуждателя или если будет доказано, что приобретатель знал о несоответствии действительности регистрационной записи о праве собственности отчуждателя.
Право собственности на недвижимое имущество, приобретенное добросовестным приобретателем, может быть оспорено, если отчуждатель был зарегистрирован в качестве собственника вследствие подлога, совершенного работниками органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, или другими лицами, либо такая запись была совершена вследствие насилия или угрозы в отношении как работника органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, так и действительного собственника.
Лицо, которое по возмездной сделке приобрело иное, чем право собственности (добросовестный арендатор, залогодержатель и др.), право на недвижимое имущество, также получает защиту на основании настоящего пункта".
  • 0

#20 kisych

kisych
  • продвинутый
  • 971 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 06 January 2005 - 15:03

Pastic
Да элементарно: могут подделать (выкрасть) документы, внедрить (купить) своего человека в органы регистрации, приставить нож к горлу - да все что угодно - я уже ничему не удивляюсь. Да и не так все сложно это провернуть, тем более что этим бывает занимаются местные отделения милиции в связке с РЭУ, ДЭЗами и пр. Главное, экономически это будет выгодно, а все остальное - детали.
Но суть не в этом.
Что получается. Рассмотрим два случая: 1) собственник "А", квартиру сдающий, и 2) собственник "Б", квартиру не сдающий. Т.е. разница между ними только в том, что один квартиру сдает, а другой - нет. Положим также, что в первом случае наниматель законнопослушный и к дальнейшим действиям отношения не имеет. Далее путем мошеннических (или насильственных) действий третьих лиц (даже не нанимателей в первом случае) квартиры в обоих случаях без ведома собственников поступают к "добросовестным" покупателям. И получается, что в первом случае собственник вернуть квартиру не может (т.к. формально она выбыла хоть и временно из его владения, но по его воле), а во втором случае - может? Что то здесь не то, ИМХО, не вижу логики. Не хотелось бы такого поворота, когда многие собственники теоретически оказываются под домокловым мечем потери собственности, да еще на основании закона.
  • 0

#21 maus34

maus34

    летучая мышш (цы)

  • Partner
  • 2330 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 06 January 2005 - 17:29

Strаtus
НЕт, не приняли. Это, если я не ошибаюсь первый вариант законопроекта.
Приняли как раз изменения в 223.

Цитата

Кроме того, как известно, у нас нет принципа публичной достоверности данных ЕГРП.

IAY
Да ну? По-моему как раз наоборот :)
kisych
Читаем внимательно 302 ГК:
1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В первом приведенном вами случае имеет выбытие помимо воли нанимателя и собственника.
В остальном:

Цитата

Чтобы арендатору или нанимателю продать недвижимое имущество, полученное в аренду/наем, ему для начала нужно зарегистрировать свое право собственности в ЕГРП. Как Вы себе это представляете?


  • 0

#22 Рожденный в СССР

Рожденный в СССР
  • продвинутый
  • 859 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 06 January 2005 - 20:26

Цитата

НЕт, не приняли

Вот как, интересно, повлияет ли это на практику, введенную ВАС, о том, что в случае, если в ЕГРП имеется запись об оспаривании, то приобретатель является недобросовестным?
Возможно, практика может измениться, поскольку, на мой взгляд, это неправильно, когда приобретатель видит вступившее в силу решение суда но не должен покупать, пока все инстанции (в том числе пересмотр по вновь открывшимся, что, как известно, может быть вечно) не будут пройдены. Это проблема суда - он должен был арест наложить, или, скорее, стороны в процессе, которая вовремя и правильно должна ходатайство заявить.
  • 0

#23 IAY

IAY
  • Partner
  • 3682 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 06 January 2005 - 20:44

maus34 ,

Было бы интересно услышать от Вас обоснование Вашего утверждения:

Цитата

Да ну? По-моему как раз наоборот 


С приветом,

Игорь
  • 0

#24 maus34

maus34

    летучая мышш (цы)

  • Partner
  • 2330 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 06 January 2005 - 20:56

Статья 2. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.


IAY

Если регистрация носит правоустанавливающий характер, каким образом ЕГРП может не иметь приниципа публичной достоверности?
  • 0

#25 kisych

kisych
  • продвинутый
  • 971 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 06 January 2005 - 20:58

maus34

Ладно, по моему примеру (первому случаю) я снимаю вопрос (перегнул там немного).

Но все же в остальном я не вижу ничего невероятного в том, что наниматель может тем или иным путем оформить на себя недвижимость и тут же продать ее своим "добросовестным" людям. Например, на днях где-то в газетах попалась инфа, что посадили цыганскую семью. Там одна цыганка сняла квартиру у алкаша, выкрала документы и оформила недвижимость на себя. Все банально просто. Но я не удивлюсь, даже если будут махинации и с прямым вмешательством в базу ЕГРП или на ином уровне прохождения документов.
  • 0




Количество пользователей, читающих эту тему: 1

0 пользователей, 1 гостей, 0 анонимных