Вопрос к тем, кто имеет опыт работы с управляющими компаниями. Поделитесь, плз, опытом. Есть ли смысл не регистрировать ТСЖ, а привлечь упр.компанию? Дело в том, что у нас в доме всего 12 жилых квартир и 2 собственника нежилых помещений.
|
|
||
|
|
|
|
Управляющие компании для жилого дома
Автор
-Ия-
, 03 May 2005 03:51
Сообщений в теме: 427
#2
Отправлено 03 May 2005 - 12:03
качественно, но дорого.
очень внимательно читайте договоры, которые вам будут подсовывать( в части повышения оплаты особо)
очень внимательно читайте договоры, которые вам будут подсовывать( в части повышения оплаты особо)
#3
-Стюфеева-
Отправлено 03 May 2005 - 12:15
Ия, если
1. создать ТСЖ - на Правление этого ТСЖ ляжет очень много обязанностей по содержанию Вашего дома, которые необходимо выполнять. На работу можно не ходить, а заниматься одним ТСЖ.
Спрос жильцов также будет с Правления.
2. привлечь УК - обязанности будут выполнять они и спрос будет с них, однако согласна с Земельщиком, в том, что это будет дорого.
Плюс ТСЖ в том, по моему мнению, что у Вас будет больше контроля за выполнением обязанностей по содержанию дома: куда, сколько и на что тратятся Ваши средства.
1. создать ТСЖ - на Правление этого ТСЖ ляжет очень много обязанностей по содержанию Вашего дома, которые необходимо выполнять. На работу можно не ходить, а заниматься одним ТСЖ.
Спрос жильцов также будет с Правления.
2. привлечь УК - обязанности будут выполнять они и спрос будет с них, однако согласна с Земельщиком, в том, что это будет дорого.
Плюс ТСЖ в том, по моему мнению, что у Вас будет больше контроля за выполнением обязанностей по содержанию дома: куда, сколько и на что тратятся Ваши средства.
#4
--yis7--
Отправлено 03 May 2005 - 12:46
Есть еще вариантик: управление собственниками без ТСЖ, через найм управляющего(ПБЮЛ), обсуждалось в форуме, но правовые аспекты такого способа не проработаны в НПА
#5
Отправлено 03 May 2005 - 13:17
-yis7-, а еще пришли к выводу, что можно и НЕ ПБОЮЛа, но ТСЖ все равно нужно регить, а для не большого дома это не рентабельно ИМХО.
#6
-Guest-
Отправлено 04 May 2005 - 02:48
в правлении ТСЖ некому работать, все заняты. Если только числиться в нем и ничего особо не делать или нанимать со стороны.
При условии, что делать много чего нужно, неужели содержание правления ТСЖ будет дешевле, чем привлечь упр.компанию? У кого-нибудь есть приблизительные расценки упр.компаний?
При условии, что делать много чего нужно, неужели содержание правления ТСЖ будет дешевле, чем привлечь упр.компанию? У кого-нибудь есть приблизительные расценки упр.компаний?
#9
-Ия-
Отправлено 06 May 2005 - 22:06
petroff
Нет, не Москва, Питер
Спасибо за ссылку, ознакомилась.
Но мое мнение в отношении привлечения физ.лиц отрицательное, т.к. управляющий все-таки должен разбираться в тех.вопросах, а где ж такого найти.. Если и найдется грамотный и поблизости живущий, то его оплата д.б. соответствующей, высокой. Кроме того, скорее всего все-таки нужно ТСЖ, а тогда еще добавится содержание правления и бухгалтера, м.б. еще и паспортистки, сантехника, электрика. Если все это сложить, то может оказаться, что управляющая компания будет и порентабельнее и понадежнее, а?
К сожалению, насчет расценок упр.компаний никто не ответил, так что, видимо, нужно начинать с этого.
Нет, не Москва, Питер
Спасибо за ссылку, ознакомилась.
Но мое мнение в отношении привлечения физ.лиц отрицательное, т.к. управляющий все-таки должен разбираться в тех.вопросах, а где ж такого найти.. Если и найдется грамотный и поблизости живущий, то его оплата д.б. соответствующей, высокой. Кроме того, скорее всего все-таки нужно ТСЖ, а тогда еще добавится содержание правления и бухгалтера, м.б. еще и паспортистки, сантехника, электрика. Если все это сложить, то может оказаться, что управляющая компания будет и порентабельнее и понадежнее, а?
К сожалению, насчет расценок упр.компаний никто не ответил, так что, видимо, нужно начинать с этого.
#11
-Ия-
Отправлено 06 May 2005 - 23:05
Стюфеева
[/quote]Плюс ТСЖ в том, по моему мнению, что у Вас будет больше контроля за выполнением обязанностей по содержанию дома: куда, сколько и на что тратятся Ваши средства. [quote]
Сегодня у нас в доме ТСЖ не создано, кондоминиум не зарегистрирован, но есть ЖСК, созданное еще для строительства жилой части дома. Поскольку большинство членов ЖСК не хотят ни за что платить и содержать дом так, как положено (по уставу 1 квартира=1 голос независимо от метража и наличия прав собственности), то ни за что и не платится, кроме содержания председателя, бухгалтера, уборщицы и банковских операций. Договора на тех.обслуживание инж.сетей и сооружений нет, на вывоз мусора нет, сантехника, электрика нет, и т.д. Каждый жилец что хочет, то и делает. Дом еще не разваливается, потому что относительно новый (1997г). У меньшинства же членов нашего ЖСК нет никаких прав, не говоря уже о контроле. Можно только судиться, но ведь ясно как находу «редактируются» протоколы собраний и все остальное, и сколько усилий нужно приложить для того, чтобы вообще получить какие-то документы от ЖСК.
Короче, что ЖСК, что ТСЖ - одна малина. Покуда они будут - дома потихоньку будут превращаться в развалины.
[/quote]Плюс ТСЖ в том, по моему мнению, что у Вас будет больше контроля за выполнением обязанностей по содержанию дома: куда, сколько и на что тратятся Ваши средства. [quote]
Сегодня у нас в доме ТСЖ не создано, кондоминиум не зарегистрирован, но есть ЖСК, созданное еще для строительства жилой части дома. Поскольку большинство членов ЖСК не хотят ни за что платить и содержать дом так, как положено (по уставу 1 квартира=1 голос независимо от метража и наличия прав собственности), то ни за что и не платится, кроме содержания председателя, бухгалтера, уборщицы и банковских операций. Договора на тех.обслуживание инж.сетей и сооружений нет, на вывоз мусора нет, сантехника, электрика нет, и т.д. Каждый жилец что хочет, то и делает. Дом еще не разваливается, потому что относительно новый (1997г). У меньшинства же членов нашего ЖСК нет никаких прав, не говоря уже о контроле. Можно только судиться, но ведь ясно как находу «редактируются» протоколы собраний и все остальное, и сколько усилий нужно приложить для того, чтобы вообще получить какие-то документы от ЖСК.
Короче, что ЖСК, что ТСЖ - одна малина. Покуда они будут - дома потихоньку будут превращаться в развалины.
#12
-Guest-
Отправлено 06 May 2005 - 23:57
petroff
Спасибо за ссылку.
Опять же убедилась в некчемности правлений ТСЖ, ЖСК.
С ревизионной проверкой у нас аналогично: вроде бы все нормально, убытков не должно быть. При этом никому не дают ознакомиться с документами бух.и налоговой отчетности.
По вопросам тех.эксплуатации дома - члены правления ТСЖ, ЖСК - нули полные, не знающие даже инженерные схемы дома. А что от них можно вообще-то ждать? Ведь это обычные жители, далекие от каких-то познаний в области теплоснабжения, электроснабжения, водоснабжения, водоотведения, обслуживания кровли, фасадов и т.д.
Спасибо за ссылку.
Опять же убедилась в некчемности правлений ТСЖ, ЖСК.
С ревизионной проверкой у нас аналогично: вроде бы все нормально, убытков не должно быть. При этом никому не дают ознакомиться с документами бух.и налоговой отчетности.
По вопросам тех.эксплуатации дома - члены правления ТСЖ, ЖСК - нули полные, не знающие даже инженерные схемы дома. А что от них можно вообще-то ждать? Ведь это обычные жители, далекие от каких-то познаний в области теплоснабжения, электроснабжения, водоснабжения, водоотведения, обслуживания кровли, фасадов и т.д.
#14
-Стюфеева-
Отправлено 07 May 2005 - 14:02
Ия,
Жаль, что все так запущено.
Я так поняла, что жильцов этого дома такое положение дел устраивает? Не боятся, что случится, к примеру, пожар из-за короткого замыкания проводки, электрика ведь нет и, соответственно, некому следить за электрооборудованием дома, проверять его и при необходимости ликвидировать какие-либо неисправности. Та же ситуация по сантехнику... Ладно, еще дом не такой старый, а что потом, лет через дцать?
Может все-таки попробовать большинством голосов жильцов дома прийти к решению заключить договор на предоставление коммунальныхуслуг и техобслуживание с каким-нибудь близлежащим к этому дому ЖЭКу? У кого на балансе стоит дом?
Сегодня у нас в доме ТСЖ не создано, кондоминиум не зарегистрирован, но есть ЖСК, созданное еще для строительства жилой части дома. Поскольку большинство членов ЖСК не хотят ни за что платить и содержать дом так, как положено (по уставу 1 квартира=1 голос независимо от метража и наличия прав собственности), то ни за что и не платится, кроме содержания председателя, бухгалтера, уборщицы и банковских операций. Договора на тех.обслуживание инж.сетей и сооружений нет, на вывоз мусора нет, сантехника, электрика нет, и т.д. Каждый жилец что хочет, то и делает. Дом еще не разваливается, потому что относительно новый (1997г). У меньшинства же членов нашего ЖСК нет никаких прав, не говоря уже о контроле. Можно только судиться, но ведь ясно как находу «редактируются» протоколы собраний и все остальное, и сколько усилий нужно приложить для того, чтобы вообще получить какие-то документы от ЖСК.
Короче, что ЖСК, что ТСЖ - одна малина. Покуда они будут - дома потихоньку будут превращаться в развалины.
Жаль, что все так запущено.
Я так поняла, что жильцов этого дома такое положение дел устраивает? Не боятся, что случится, к примеру, пожар из-за короткого замыкания проводки, электрика ведь нет и, соответственно, некому следить за электрооборудованием дома, проверять его и при необходимости ликвидировать какие-либо неисправности. Та же ситуация по сантехнику... Ладно, еще дом не такой старый, а что потом, лет через дцать?
Может все-таки попробовать большинством голосов жильцов дома прийти к решению заключить договор на предоставление коммунальныхуслуг и техобслуживание с каким-нибудь близлежащим к этому дому ЖЭКу? У кого на балансе стоит дом?
#15
Отправлено 07 May 2005 - 16:06
это Вы зря. один пример не показателен. полистайте форум. там УК была и пару председателей. проблемы есть всегда!Спасибо за ссылку.
Опять же убедилась в некчемности правлений ТСЖ, ЖСК...
я считаю, что правление должно быть. скажем, по человеку от подъезда. просто как контролирующий работу управляющего орган. а вот Управляющий должен быть профи со стороны. либо это должна быть УК, но за ее работой тоже должен кто-то следить.
выбор зависит от конкретного дома. от размера, от публики, от соседства, от возраста и т.д.
нельзя просто заключить трудовой договор с управляющим или договор обслуживания с УК и пустить на самотек.
и правление должно любить свой дом и понимать, что там придется жить не один год. пока мы это не поймем, так все и будет. деньги разворовываться, дома разваливаться, управление меняться каждые полгода. НИКТО СО СТОРОНЫ НЕ ПОМОЖЕТ! никакой дядя не придет и не наведет порядок, а для тех, с кем заключаете договор, это чистый бизнес! главное задача - увеличить доходы и уменшить расходы. и нет в этом ничего зазорного или страшного. главное прозрачность и понятность расходов. даже в самом честном ТСЖ многие кричат - "ВОРУЮТ!" из-за отсутствия ревизий и нежелания показывать всем бухгалтерию.
просто нужен контроль. вот для этого и выбирается правление из активных, грамотных и порядочных.
именно так! остается только ждать первой аварии. тогда все дружно выйдут на собрание и будут кричать - "давайте что то делать!"Покуда они будут - дома потихоньку будут превращаться в развалины
#16
-Ия-
Отправлено 10 May 2005 - 03:57
Стюфеева
Такое положение дома устраивало большинство членов ЖСК, куда не входили собственники нежилых помещений и не обязательно было ни за что платить. А сейчас, с выходом ЖК, намечается общее собрание, на котором нужно будет проголосовать за один из трех способов управления домом (сами собственники, ТСЖ или упр.компания). Большинство членов ЖСК как не хотели, так и сейчас не хотят ни за что платить. Одна надежда, что вместе с собственниками нежилых помещений наберется голосов более 50%.
petroff
Ну никак не может просто кто-то случайный, один из жителей подъезда контролировать. Что он знает, в чем разбирается чтобы контролировать? Контролер должен знать инж.сети, схемы, разбираться в тех.вопргосах не хуже управляющего. Иначе какой смысл в контролерах? И в том, чтобы их содержать?
Такое положение дома устраивало большинство членов ЖСК, куда не входили собственники нежилых помещений и не обязательно было ни за что платить. А сейчас, с выходом ЖК, намечается общее собрание, на котором нужно будет проголосовать за один из трех способов управления домом (сами собственники, ТСЖ или упр.компания). Большинство членов ЖСК как не хотели, так и сейчас не хотят ни за что платить. Одна надежда, что вместе с собственниками нежилых помещений наберется голосов более 50%.
petroff
Ну никак не может просто кто-то случайный, один из жителей подъезда контролировать. Что он знает, в чем разбирается чтобы контролировать? Контролер должен знать инж.сети, схемы, разбираться в тех.вопргосах не хуже управляющего. Иначе какой смысл в контролерах? И в том, чтобы их содержать?
#17
-Ия-
Отправлено 10 May 2005 - 04:49
Или какой смысл в ревизоре от подъезда, который ничего не смыслит в бухгалтерии?
В контролеры и ревизоры пойдут люди неработающие - пенсионеры, домохозяйки и т.д. Никакого толка от этого не будет.
В контролеры и ревизоры пойдут люди неработающие - пенсионеры, домохозяйки и т.д. Никакого толка от этого не будет.
#18
Отправлено 10 May 2005 - 14:56
Ия
по моему скромному мнению, контроллер должен быть просто человеком грамотным, с ВО (желательно юр-, эконом- или строительное) и большим жизненным опытом, без розовых очков и не лунатик, постоянно живущий в доме и переживающий за его судьбу, умеющий отличить белое от черного и конечно честный и порядочный. вот примерно такой портрет.
но для этого нужно закладывать в годовой бюджет некоторую сумму для стимуляции.
если такой человек найдется, то зачем Вам Управляющий со стороны?Контролер должен знать инж.сети, схемы, разбираться в тех.вопргосах не хуже управляющего.
по моему скромному мнению, контроллер должен быть просто человеком грамотным, с ВО (желательно юр-, эконом- или строительное) и большим жизненным опытом, без розовых очков и не лунатик, постоянно живущий в доме и переживающий за его судьбу, умеющий отличить белое от черного и конечно честный и порядочный. вот примерно такой портрет.
НЕТ! только на общественных началах.И в том, чтобы их содержать?
абсолютно не согласасен! практика показывает, что В КАЖДОМ доме есть бухгалтер. и не один! и ни разу не видел в этой должности НЕ бухгалтеров. соглашаются они легко. вот только через год заставить выполнить работу трудно, это даИли какой смысл в ревизоре от подъезда, который ничего не смыслит в бухгалтерии?
В контролеры и ревизоры пойдут люди неработающие - пенсионеры, домохозяйки и т.д. Никакого толка от этого не будет.
но для этого нужно закладывать в годовой бюджет некоторую сумму для стимуляции.
#19
Отправлено 10 May 2005 - 21:33
Лучше всего зарегистрировать ТСЖ и привлечь управляющую компанию. Одно другому не мешает. А при прочих равных, при наличии ТСЖ жильцам будет проще отбиваться от управляющей компании. Уж очень те любят завышать цены исходя из "фактических затрат" по содержанию дома...
#20
Отправлено 10 May 2005 - 22:05
Участвую в судьбе одного ТСЖ. Была у них управляющая компания. Плохо управляли и хорошо воровали. Теперь наняли человека, платят ему зарплату, он занимается текущей деятельностью. Контроль жесткий. Серьезные документы подписывает только председатель, правление собирается раза 2 в месяц или в экстренных случаях.
#21
-Стюфеева-
Отправлено 11 May 2005 - 11:04
Ия,
Пусть голосуют. Рассмотрите вариант "прикрепления" к ближащему ЖЭКу. Платить все равно придется по тарифам, и дом будет обслуживаться.
Удачи!
намечается общее собрание, на котором нужно будет проголосовать за один из трех способов управления домом (сами собственники, ТСЖ или упр.компания).
Пусть голосуют. Рассмотрите вариант "прикрепления" к ближащему ЖЭКу. Платить все равно придется по тарифам, и дом будет обслуживаться.
Одна надежда, что вместе с собственниками нежилых помещений наберется голосов более 50%.
Удачи!
#22
Отправлено 12 May 2005 - 19:23
ЦЕНЫ И ТАРИФЫ НА ОПЛАТУ ЖИЛЬЯ И КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГК сожалению, насчет расценок упр.компаний никто не ответил, так что, видимо, нужно начинать с этого.
http://www.assoc.ru/...id=10&ArtID=113
Вид услуг
С 01.01.2005.
С 01.01.2005.(*)
Цена на содержание и текущий ремонт общего имущества имуществавБазовая ставка квартирной платы для граждан,
жилого дома, общих коммуникаций:
для отдельных квартир за 1 кв.м. общей площади
2,68
4,89
для коммунальных квартир за 1 кв.м. жилой площади
4,25
7,77
Содержание придомовой территории:
для отдельных квартир за 1 кв.м. общей площади
1,07
1,07
для коммунальных квартир за 1 кв.м. жилой площади
1,70
1,70
Очистка мусоропроводов:
для отдельных квартир за 1 кв.м. общей площади
0,53
0,53
для коммунальных квартир за 1 кв.м. жилой площади
0,84
0,84
Уборка лестничных клеток:
для отдельных квартир за 1 кв.м. общей площади
1,02
1,02
для коммунальных квартир за 1 кв.м. жилой площади
1,62
1,62
Сбор и вывоз твердых бытовых отходов (с человека)
14,12
Содержание и ремонт лифтов (**):
при наличии одного лифта на лестничной клетке:
для отдельных квартир за 1 кв.м. общей площади
0,97
1,08
для коммунальных квартир за 1 кв.м. жилой площади
1,55
1,72
пои наличии двух лифтов на лестничной клетке:
для отдельных квартир за 1 кв.м. общей площади
1,19
1,33
для коммунальных квартир за 1 кв.м. жилой площади
1,9
2,11
пои наличии трех лифтов на лестничной клетке:
для отдельных квартир за 1 кв.м. общей площади
1,32
1,47
для коммунальных квартир за 1 кв.м. жилой площади
2,10
2,34
Содержание и ремонт оборудования входа:
кодового замка:
для отдельных квартир за 1 кв.м. общей площади
0,07
для коммунальных квартир за 1 кв.м. жилой площади
0,10
лереговорно-замочного устройства:
для отдельных квартир за 1 кв.м. общей площади
0,35
0,35
для коммунальных квартир за 1 кв.м. жилой площади
0,56
0,56
Содержание и ремонт автоматизированной
противопожарной защиты:
для отдельных квартир за 1 кв.м. общей площади
0,29
0,29
для коммунальных квартир за 1 кв.м. жилой площади
0,46
0,46
Услуги водоснабжения и канализации (включая
водоотведение горячей воды) на одного человека
В квартирах с центральным горячим водоснабжением
а) при наличии ванн
105,85
б) без ванн
86,11
В квартирах с газовыми водогрейными колонками
а) при наличии ванн
132,76
б) без ванн
86,11
В квартирах с ваннами и дровяными водогрейными колонками
53,82
В квартирах с водопроводом и канализацией, но без ванны
43,06
В квартирах с водопроводом, но без канализации, а также
,
при использовании воды из уличных колонок
10,76
В квартирах, оборудованных приборами учета:
услуги водоснабжения за 1 куб.м.
5,98
услуги канализации за 1 куб.м.
5,98
Природный газ (с человека) при наличии:
а) плиты газовой
22,38
б) плиты газовой и горячего водоснабжения
15,52
в) плиты газовой и газового водонагревателя
47,75
г) холодильника газового
35,29
д) при наличии приборов учета за 1куб.м.
1,49
Электроэнергии за 1 квт.час.:
а) в домах, оборудованных электроплитами
0,88
б) в домах с газовыми плитами
1,25
Горячее водоснабжение: (с человека)
120,15
Горячее водоснабжение: при наличии приборов учета за 1 куб.м
26,71
Отопление: с кв.м.
а) общей площади
7,43
б)^жилой площади
12,10
Радио: в месяц
18,0
Антенна: в месяц
45,0
Примечание:
(*)—Цены на содержание и текущий ремонт общего имущества жилых домов сверх социальной нормы площади жилья в жилых помещениях независимо от форм собственности, расположенных на территории Санкт-Петербурга
(**)- не взимается с граждан, проживающих на 1 и 2 этажах
#23
-Ия-
Отправлено 24 May 2005 - 03:18
Все дело в том, стоит ли дополнительно содержать правление ЖСК, ТСЖ? В нашем случае это лишь дополнительное бремя, посредник, который ни на что не влияет, ничто и никого контролировать не может.
Виктор О
Меня интересует, насколько компетентно правление в вопросах контроля?
Виктор О
Меня интересует, насколько компетентно правление в вопросах контроля?
Какие "серьезные" документы? Платежки что ли?Серьезные документы подписывает только председатель
#24
-Ия-
Отправлено 24 May 2005 - 03:38
к сожалению нет сегодня такого способа управления домом, как передача его в эксплуатацию ближайшему ЖЭКуСтюфеева
Спасибо за ссылку, но к чему все эти цифры? Кто должен ими руководствоваться?земельщик
#25
-Стюфеева-
Отправлено 24 May 2005 - 09:28
Ия,
Я предлагаю отдать дом на эксплуатацию, а не на управление.
На общем собрании жильцов поставить вопрос о выборе эксплуатирующей организации, например, ЖЭУ №12. Большинством голосов принять решение "ЗА" (оформив протоколом с подписями жильцов, председателя собрания и секретаря собрания).
Т.к. согласно п.1 ст. 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, то заключите с ЖЭКом договор на содержание, ремонт, техническое обслуживание и предоставление коммунальных услуг с каждым жильцом. Жильцы будут платить в ЖЭК, а дом будет обслуживаться.
Я предлагаю отдать дом на эксплуатацию, а не на управление.
На общем собрании жильцов поставить вопрос о выборе эксплуатирующей организации, например, ЖЭУ №12. Большинством голосов принять решение "ЗА" (оформив протоколом с подписями жильцов, председателя собрания и секретаря собрания).
Т.к. согласно п.1 ст. 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, то заключите с ЖЭКом договор на содержание, ремонт, техническое обслуживание и предоставление коммунальных услуг с каждым жильцом. Жильцы будут платить в ЖЭК, а дом будет обслуживаться.
Количество пользователей, читающих эту тему: 2
0 пользователей, 2 гостей, 0 анонимных
