Сообщений в теме: 52

[tiranos]

Для тех, кто не знает ЗПИФН - это закрытый паевый инвестиционный фонд недвижимости, т.е. имущественный комплекс (не юр.лицо) находящийся в доверительном управлении лицензированной ФСФР компании (управляющая компания).
Для начала хотел бы узнать ваше, уважамые коллеги, мнение о том, какой статус приобретает управляющая компания (УК) в градостроительных отношениях в смысле нового Град. кодекса, если она, выступая как Д.У. ЗПИФН, выиграла торги на право аренды земельного участка и заключила с городом соответствующий договор аренды.
Можно ли ее признать застройщиком в определении п. 16 ст. 1 нового Град. кодекса, учитывая, что право аренды принадлежит не ей, а ЗПИФН, хотя она и осуществляет правомочия собственника в отношении имущества ЗПИФН.

Сообщение отредактировал Jazzanova: 25 November 2011 - 16:12

[tiranos]

А о чем размышлять. Просто будет зарегистрирован договор аренды города и управл.компании Д.У. таким ЗПИФН.
Или Вы предлагаете зарегистрировать общую долевую собственность пайщиков ЗПИФН на право аренды.?!

[tiranos]

Похоже не нашлось никого, кто был бы заинтересован в том, чтобы управляющие компании ЗПИФН могли быть признаны застройщиками (в смысле градостроительных отношений, а не отношений по привлечению средств по 214-ФЗ)

[Alxhom]

в смысле градостроительных отношений, а не отношений по привлечению средств

вообще-то ПИФ это прежде всего институт инвестирования... во всем мире он только для этого и предназначен...

[tiranos]

Вы мне глаза открыли
По вашему инвестирование в строительство объектов недвижимости (в форме капитальных вложений) управляющей компанией из средств ЗПИФН не есть инвестирование.?!

[Alxhom]

tiranos
Ей богу не понятно что Вас волнует... Вы хотите чтоб УК направляла средства ПИФа в свою деятельность? Но, насколько я помню, УК больше ничем не может заниматься кроме как управлять фондом (ну там консультировать еще, по моему)...
В том чтобы УК вели какую-то еще деятельность, естественно, никто не заинтересован... ради стабильности фондового рынка...

[tiranos]

Вы хотите чтоб УК направляла средства ПИФа в свою деятельность

Не просто в свою деятельность, а в деятельность по управлению имуществом этого ЗПИФН путем вложения инвестиций из этого имущества с целью получения прибыли (инвестиционной деятельности)
в новое строительство (в форме капитальных вложений).
Права аренды, имущественные права на недвижимое имущество могут входить в ЗПИФН, а доверительный управляющий может совершать любые юридические и фактические действия с имуществом ЗПИФН.

[Alxhom]

Права аренды, имущественные права на недвижимое имущество могут входить в ЗПИФН, а доверительный управляющий может совершать любые юридические и фактические действия с имуществом ЗПИФН.

и Вы хотите, чтоб он на этой земле строил? Че хотите то? Сделать УК застройщиком? Но это уже строительная деятельность и он ей заниматься не вправе...
Поймите ж Вы наконец, что ЗПИФ - это исключительно спекулятивный инструмент... купил, выждал, продал...

[tiranos]

ЗПИФ - это исключительно спекулятивный инструмент

К сожелению Вы похоже не совсем в теме, т.к. смешиваете ЗПИФН с ОПИФА - открытым ПИФом акций например.

Но это уже строительная деятельность и он ей заниматься не вправе

Хотите сказать, что Макдональдс, выбивший себе участок под ресторан уже начал заниматься строительной деятельностью?

[Alxhom]

К сожелению Вы похоже не совсем в теме, т.к. смешиваете ЗПИФН с ОПИФА - открытым ПИФом акций например.

да как раз в теме... ПИФ это ПИФ и отличается только рисками...

Хотите сказать, что Макдональдс, выбивший себе участок под ресторан уже начал заниматься строительной деятельностью?

Вы будете обсуждать или подлавливать? Несолидно...

Еще раз...
Имеем ПИФ с правами аренды (тьфу! бред... это я про права)
Что может сделать УК? может права аренды продать (тьфу! опять бред)
Может внести в ПТ (не уверен, но допустим) и получить на выходе некую долю в объекте...
Так?
Стать застройщиком на участке ЗПИФА она не может, потому что имущество это (ЗПИФа) права то бишь ей не принадлежат и в своих интересах она его использовать не может...
ЗПИФ же не может быть застройщиком потому что он не лицо, но это Вы, похоже, понимаете...

[mnatsa]

tiranos
Представляется, что должен быть заключен договор аренды земли с множественностью лиц (пайщиков) на стороне арендатора, но при этом все функции застройщика д.б. у управляющей компании.
Alxhom

Сделать УК застройщиком? Но это уже строительная деятельность и он ей заниматься не вправе...

Может быть Вы спутали застройщика с заказчиком по договору строй. подряда?

[Alexdrug]

Уважаемые коллеги, возник вопрос такого плана.

В настоящее время строительство многоквартирных домов с привлечением средств граждан осуществляется по средствам заключения договора долевого участия в строительстве- (214-ФЗ) или путем использования иных не слишком применимых вариантов типа жилищного кооператива и т.п.

Интересует такой теоретический вопрос.

А можем ли мы (при условии определенных изменений в законодательстве) применять кострукцию закрытого ПИФа в данным отношениям?

Идея в следующем.

Договор ДУ ПИФом предусматривает, что пайщик передает денежные средства в ПИФ.
Инвестиционной декларацией предусмотрено, что вложения будут осуществляться в строительство конкретного дома (квартала, района и т.п.- соклько выделят застройщику), по завершении которого пайщик будут иметь право требовать как получения денежных средств, так и их имущественного эквивалента- а именно квартиры, стоимость которой на момент оплаты пая соответствует причитающейся денежной сумме.

На данный момент управляющая компания имеет право выдавать стоимость погашаемого пая исключительно деньгами- но не думаю, что это является основным препятствием...

В общем то такая модель очень даже применима с точки зрения экономических интересов сторон- в частности оборотоспособность квартир (которых вроде как и нет и в отношении которых мы никакого договора заключить не можем в виду неопределенности предмета) в недостроенном доме- как проффессиональные инвесторы, так и граждане будут

Так что?

[Alex001]

Интересно.

Как по мне - так ничего.

Ждём мнения гуру

[Alxhom]

На данный момент управляющая компания имеет право выдавать стоимость погашаемого пая исключительно деньгами- но не думаю, что это является основным препятствием...

это не препятствие - это принцип работы ПИФа, как института коллективного инвестирования в нормальном понимании слова "инвестиции" - получение дохода на вложенный капитал, а не имущества...

но ПИФы уже используются для этих целей, насколько я знаю... правда, конструкция несколько сложнее...

[Alexdrug]

это не препятствие - это принцип работы ПИФа, как института коллективного инвестирования в нормальном понимании слова "инвестиции" - получение дохода на вложенный капитал, а не имущества...

как раз суть получится в том, что получать пайщик будет получать то что ему нужнее- хочет доход- может продать пай или предьявить его к погашению управляющей компании.. в этом и есть плюс! иными словами механизм за некоторыми исключениями очень даже применим..

но ПИФы уже используются для этих целей, насколько я знаю... правда, конструкция несколько сложнее...

я тоже это знаю- потому и спрашиваю))) идея как раз в том и есть- упростить и сделать схему более прозрачной...

Добавлено в [mergetime]1216906422[/mergetime]

Как по мне - так ничего.

по мне тоже ниче)) интересно послущать что еще скажут..

[Alxhom]

как раз суть получится в том, что получать пайщик будет получать то что ему нужнее- хочет доход- может продать пай или предьявить его к погашению управляющей компании.. в этом и есть плюс! иными словами механизм за некоторыми исключениями очень даже применим..

я рассказываю, в чем суть инвестирования в ПИФ, а не в чем вы ее видите... инвестирование - рисковая операция с негарантированным доходом. Цель регулирования участия граждан в строительстве - устранить ненужные риски. Вы понимаете, что ваши цели несколько не бьются с государственными?

[Siddhartha]

Alexdrug
Пайщик при выходе может только деньги получать, но никак ни имущество.
Конечно, можно на эти деньги тут же ghyb выходе и купить искомое, но схема усложняется, возникают факторы риска.

[Smertch]

Alexdrug

получать пайщик будет получать то что ему нужнее- хочет доход- может продать пай или предьявить его к погашению управляющей компании..

Видите ли, в отличие от денег, которые всегда имущество родовое, и от эмиссионных ц/б - паев, которые представляют собой ограниченный, но все же род, квартира всегда является индивидуально определенной. Поэтому "получить, что ему выгоднее - деньги или квартиру" не получится: либо квартиру придется отдавать "какую дали, такую и бери" (что невыгодно для инвестора), либо предоставлять инвестору возможность выбора, но тогда очень быстро загентся ПИФ.
И вообще, это искажает сущность

ПИФа, как института коллективного инвестирования в нормальном понимании слова "инвестиции"

Он предназначен для инвестиций, а не для решения жилищной проблемы.

[Siddhartha]

Поэтому "получить, что ему выгоднее - деньги или квартиру" не получится:

Конечно. Насколько я понимаю закон об инвестиционных фондах позволяет только деньги брать.

[Alexdrug]

Цель регулирования участия граждан в строительстве - устранить ненужные риски. Вы понимаете, что ваши цели несколько не бьются с государственными?

на самом деле моя цель написание теоретического очерка- с гос целями тут кофликта нет)

уже не говоря о том, что деятельность ПИФа настолько зарегулирована/урегулирована/контролируема/ревизируемы и проч... в том числе со стороны государства, что там то как раз интересы пайщиков больше защищены...

деятельность УК контролируют ревизор, депозитарий, аудитор, фед служба и тп.п.и так далее... и к тому же инвестиции осуществляются в конкретный объект- также как при долевом строительстве... если с этим объектом не получается УК может перевести активы фонда на другой - решение общего собрания пайщиков!!!!

где вы такое видели в долевом строительстве?! несчастный участник дол строительства только и может что потребовать расторжения договора и возврата уплаченного- и то совсем непонятно как это будет происходить- при отсутствии у застройщика денег- ничего не выйдет...

от эмиссионных ц/б - паев, которые представляют собой ограниченный, но все же род, квартира всегда является индивидуально определенной. Поэтому "получить, что ему выгоднее - деньги или квартиру" не получится: либо квартиру придется отдавать "какую дали, такую и бери" (

это точно! только дело как раз и есть в индивидуальнйо определенности получаемой квартиры! само существо строительства заключается в том, что нам заранее неизвестно что именно получится...

если посмотреть судебную практику, мы поймем, что до момента ввода в эксплуатацию и обмеров бти квартиру как таковую определить невозможно, а соответственно невозможно и заключтиь в ее отношении никакой из договоров, подразумевающих отчуждение и переход права- типа к-п, дарения, мены на инд опр вещь......

например- договор купли продажи в отношении нее не заключить, предварительный тоже- ведь он должен содержать все существенные условия последующего..

мы можем заключить только договор, по которому возникнет обязанность предоставить квартиру, отвечающую определенным требоваям- то же долевое строительство, простое товарищество, подряд и т.п.... - заранее мы не знаем что получится- знаем только качественные и количественные характеристики..



Добавлено в [mergetime]1216963292[/mergetime]

Конечно. Насколько я понимаю закон об инвестиционных фондах позволяет только деньги брать

согласен-сгласен.. знаю... НО мы можем теоретически говорить о возможности внесения изменений в действующее законодательство- тем более, что это
1 реально необходимо еще по многим вопросам

2 в свете недавних нововведений вполне вероятно- хеджевые фонды, фонды для квалифицированных инвесторов- кто знает может и тут установят исключение в отношении закрытых пифов- что можно не только вносить туда имущество, но и получать- по окончании срока- срок под условием завершения строительства или иных фаторов- если стройка затупила...

Добавлено в [mergetime]1216963372[/mergetime]

Он предназначен для инвестиций, а не для решения жилищной проблемы

к сожалению остальные механизмы, схемы и проч. в равной степени не подходят для решение жилищной проблемы... а тут оч даже гибкий иструмент такой получается...

Добавлено в [mergetime]1216963635[/mergetime]

инвестирование - рисковая операция с негарантированным доходом.

опять же- это зависит от инвестиционной декларации и проч- смотря куда вклдаывать будут- голубые фишки, недвижимость, ипотечные ценные бумаги- они дают стабильный доход.. другое дело всякого рода венчурные инвестиции- так ясное дело риск больше... но кто сказал, что у ПИФа наоплненного облигациями с ипотченым покрытием риск провалиться больше чем у строительной компании, чья деятельность контролируется через одно место?

[Alxhom]

опять же- это зависит от инвестиционной декларации

еще раз... это не зависит от инвестиционной декларации - это принцип любых ИНВЕСТИЦИЙ. доход не может быть гарантированным...

НО мы можем теоретически говорить о возможности внесения изменений в действующее законодательство- тем более, что это

создайте лучше Госкорпорацию "Доступное жилье"...

[Alexdrug]

еще раз... это не зависит от инвестиционной декларации - это принцип любых ИНВЕСТИЦИЙ. доход не может быть гарантированным...

) еще раз- согласен, согласен, согласен! Вы правы.. существо регулирования и намреений законодателя именно в этом!!

Но в рамках теоретического очерка мы же можем допустить, что риск данном случае не больше чем, при участии в долевом строительстве? если посмотреть на существо отношений получится так:
1.
в долевом строительстве мы даем денег не оч прозрачной, неконтролируемой строительной компании. информации не получаем, никаких последующих решений мы не принимаем- единственное что мы можем- это расторгнуть договор.
2.
в пифе- мы даем денег более чем прозрачной компании, которая регулярно отчитывается, мы можем принимать конкретные решение- можем поменять УК, застройщика- кого угодно, мы знаем на что конретно мы даем денег- строительство конретного дома- и риск тольк в форс мажоре- если вдруг все рухнет, смоет, сдует, взлетит... так же как в долевом строительстве- только там еще больше риск от того, что застройщик для нас закрыт....

в тому же пай в пифе мы можем запросто продать- там оборотоспособность и процедура регистрации намного проще и понятнее....

и к тому же мы НЕ зависим от других проектов застройщика- если у него вдруг получится так, что рухнут сразу два дома, или не получит разрешений- получится, что кто раньше получитс решение об отьеме у него денег тот получит, а кто позже- нет... в пифе- все пропорционально и контролируемо- имущество учитывается более четко..

Добавлено в [mergetime]1216964482[/mergetime]

создайте лучше Госкорпорацию "Доступное жилье"...

)))))))

[Smertch]

если посмотреть судебную практику, мы поймем, что до момента ввода в эксплуатацию и обмеров бти квартиру как таковую определить невозможно

ничего, что по пп.1 п.4 ст.4 214-ФЗ это существенное условие договора?

а соответственно невозможно и заключтиь в ее отношении никакой из договоров, подразумевающих отчуждение и переход права- типа к-п, дарения, мены на инд опр вещь......

"... но можно рукопись продать", в смысле, уступить права требования к застройщику см. ст.11 закона

[Alxhom]

в пифе- мы даем денег более чем прозрачной компании, которая регулярно отчитывается, мы можем принимать конкретные решение- можем поменять УК, застройщика- кого угодно, мы знаем на что конретно мы даем денег- строительство конретного дома- и риск тольк в форс мажоре- если вдруг все рухнет, смоет, сдует, взлетит... так же как в долевом строительстве- только там еще больше риск от того, что застройщик для нас закрыт....

я извиняюсь... а строить у вас тоже УК будет? или она таки даст денег "непрозрачной строительной компании? и в чем тогда меньше рисков? дороже - согласен, а рисков как раз больше... причем по причине того, что строитель вам все-таки будет должен, если что, а вот УК ничего не должна... вы деньги ей отдали, она ими науправляла... если дохода нет, то вам его никто не гарантировал... ну а если убыток, то на то и инвестиции... предпринимательский риск, такскать...

в тому же пай в пифе мы можем запросто продать- там оборотоспособность и процедура регистрации намного проще и понятнее

только ликвидность сомнительна

в пифе- все пропорционально и контролируемо- имущество учитывается более четко..

какое имущество? УК заключит такой же договор со строителем и будет старательно учитывать произведенные инвестиции
короче, лишняя и дорогая прокладка... строителям это может быть интересно, а вот потребителям совсем нет...