Сообщений в теме: 430

[Sem65]

scorpion777

Не получается. Ст.4 регулирует жилищные отношения. А жилище становится таковым с момента ввода МКЖД в эксплуатацию. Котлован - жилище? Фундамент - жилище? 

ст.4 Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:
п.1 Возникновение...права владения...
ст.10 Основания возникновения жилищных прав
Жилищные права и обязанности возникают ...из действий участников жилищных отношений, которые ... порождают жилищные права и обязанности.
п.1 Жилищные права возникают... из договоров...
Вы же не будете возражать, что исполнения сторонами ДДУ приводит к возникновению у дольщика жилищных прав

с момента ввода МКЖД в эксплуатацию.

Еще более интересный вариант вытекает из п.5 ст.10, когда основанием возникновения жилищных прав является членство в ЖК или ЖСК.
И здесь то как раз может и быть котлован и фундамент...

[scorpion777]

Sem65
Любопытная мысль)
И все же, вернемся к нашим баранам.
Ст.15 ЖК устанавливает что в площадь квартиры не входит лоджия и т.п.
Но в законе нет запрета для застройщика включать эту площадь в площадь квартиры.

[Sem65]

scorpion777

Sem65  Любопытная мысль)

Но, если мысль верна,
тогда... ст.4 Жилищное законодательство регулирует отношения ...

[scorpion777]

Sem65

тогда... ст.4 Жилищное законодательство регулирует отношения ...

по поводу:
1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;
2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;
3) пользования общим имуществом собственников помещений;
4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;
5) учета жилищного фонда;
6) содержания и ремонта жилых помещений;
7) переустройства и перепланировки жилых помещений;
8) управления многоквартирными домами;
9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;
10) предоставления коммунальных услуг;
11) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
12) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Опять же речь идет о построенных квартирах. И никак не пересекается с 214-ФЗ.

[Sem65]

scorpion777

...И никак не пересекается с 214-ФЗ.

Пересекается.
214ФЗ, ст.4, п.4:
Договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
А этот этап регулируется ЖК!!! (например этап БТИ)

Сообщение отредактировал Sem65: 21 December 2009 - 08:38

[scorpion777]

Sem65
Ну и содержит описание квартиры) Где запрет включения в площадь квартиры площади лоджий? )

[bamx2]

ст. 15, п5 ЖК запрещает включать в площадь квартиры балкон, лоджии и т.д.

из ст10 ЖК следует что договоры должны быть заключены с условием ЖК, т.к. из этих договоров вытекает ЖК

И документы на праве состбвенности рег палаты делают на основании ЖК

У Вас вопрос из области - где написано что я не могу продать скамейку на улице? ну и что, что она мне не принадлежит - мне же никто не запретит?

Не вопрос, Вы включаете балкон/лоджию, продаете - это уже подпадает под ст.159 УК Мошеничество

[Sem65]

scorpion777
Как Вы правы!
ЖК Статья 15. Объекты жилищных прав
5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Ведь не написано же запрещается, значит можно.
Я рву на себе волосы!!!...

[Sem65]

bamx2
Я попробую еще раз объяснить scorpion777
Еще раз и более подробно, какие именно метры должны быть указаны в ДДУ
214ФЗ, ст.4, п.4:Договор должен содержать :
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

Иными словами описание объекта в ДДУ с указанием конкретных его характеристик (назначение, площадь помещений, общая площадь квартиры и т.д.) должно быть идентично данным об объекте, полученным после ввода в эксплуатацию МКЖД. Данные об объекте после ввода в эксплуатацию МКЖД являются данными выданными БТИ.

БТИ в своей работе руководствуется Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в РФ (в ред. Приказа Госстроя РФ от 04.09.2000 N 199)
Согласно этой инструкции, п.3.34. По каждой квартире, а также в целом по зданию подсчитываются:
жилая площадь квартиры (квартир);
площадь квартиры (квартир);
общая площадь квартиры (квартир)....

3.36. Площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров.
К подсобным помещениям относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей.
Примечание. Применявшееся ранее в официальном статистическом учете жилищного фонда понятие "общая площадь" равнозначно понятию "площадь квартиры" (СНиП 2.08.01-89*).

3.37. Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.

При этом особое внимание на применение этих показателей, продолжение п.3.34. данной инструкции:

Показатели общей площади квартиры используются для целей государственного статистического наблюдения объемов жилищного строительства в Российской Федерации (завершенного и незавершенного жилищного строительства за соответствующий период) и иных целей.

Показатели площади квартиры используются для целей официального статистического учета жилищного фонда в Российской Федерации, оплаты жилья и коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья и иных целей.

От себя добавлю: "Для государственной регистрации права собственности на объект недвижимости".
Жилищный кодекс пока не привлекаю, думаю этого достаточно.

Сообщение отредактировал Sem65: 21 December 2009 - 20:22

[Nuada]

Ст.15 ЖК устанавливает что в площадь квартиры не входит лоджия и т.п.
Но в законе нет запрета для застройщика включать эту площадь в площадь квартиры.

Сами то читали что пишете?

[bamx2]

Законы пишут для всех одинаково- неважно, застройщик или президент России - они для всех одинаковы

Вообще, по моему, пошло на круги своя.... Мы доказываем, что застройщики не правы, основываясь на материальном праве... а застройщики ничего вразумительно не пишут, только из области:" на улице же стоит лавочка... - почему бы площадь лавочек не включить в площадь квартиры - Вы же ей пользуетесь - кто мне запретит"

Предлагаю, уважаемые застройщики, больше конструктива, основаное на материальном праве, а не на формальном соображении и желании продать то, чего нельзя, т.к. Вам не принадлежит и не может принадлежать.

Если же не согласны с каким либо доводом - просьба аргументировать со ссылкой на статью соответствующего правого акта и желательно её процитировать не искажая смысл.

Тогда получится конструктив, иначе любые Ваши доводы - это просто мнения, которые ничего не значат

Сообщение отредактировал bamx2: 22 December 2009 - 16:52

[scorpion777]

Nuada

Сами то читали что пишете?

Сами то тут что забыли?
bamx2

Я попробую еще раз объяснить scorpion777
Еще раз и более подробно, какие именно метры должны быть указаны в ДДУ
214ФЗ, ст.4, п.4:Договор должен содержать :
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

Ок, пишем в договоре:
Объект - квартира по адресу ...
Общая площадь квартиры - 50 кв.м., состоящая из... без учета площади лоджий, балконов, веранд, террас.
Расчетная площадь квартиры - 60 кв.м., состоящая из... с учетом площади лоджий, балконов, веранд, террас, без применения понижающих коэффициентов.
Цена квартиры - стоимость 1 кв.м. квартиры, умноженная на расчетную площадь.

Дольщик хотел описание, он его получил) В чем ущемление интересов?

[Sem65]

scorpion777
Определение объекта и его описание это не одно и тоже. Не путайте.
И вопрос к Вам: "Где вы видели в документах БТИ термин "РАСЧЕТНАЯ ПЛОЩАДЬ КВАРТИРЫ?"

[bamx2]

Общая площадь квартиры - 50 кв.м., состоящая из... без учета площади лоджий, балконов, веранд, террас.
Расчетная площадь квартиры - 60 кв.м., состоящая из... с учетом площади лоджий, балконов, веранд, террас, без применения понижающих коэффициентов.

scorpion777
Перед тем как придумывать махинации, скажите пожалуйста, как Вы сможете передать право собственности на балкон?

Со ссылкой на статью и закона пожалуйста

Если Ваши желание и действия противоречать закону - это УК

[scorpion777]

bamx2

scorpion777
Перед тем как придумывать махинации, скажите пожалуйста, как Вы сможете передать право собственности на балкон?

Со ссылкой на статью и закона пожалуйста

Читайте тему, насчет права собственности уже было сказано. Охота заниматься словоблудием далее - пожалуйста )

[bamx2]

Читайте тему, насчет права собственности уже было сказано. Охота заниматься словоблудием далее - пожалуйста )

Читал тему и неоднократно писал что нельзя передать право собственности - никаких адекватных аргументов основанных на материальном праве неувидел, только из темы лавочек и таджиков.

По поводу словоблудия - в отличие от Вас я свою позицию аргументирую основанные на материальном праве - а Вы - НЕТ - и кто из Нас занимается словоблудием?

[Muat]

Вопрос как и у всех. Покупали площадь с коэффициентами, теперь считают БТИ без коэффициентов. В договоре прописано с неотапливаемыми помещениями и возможен пересчет. По какой методике договор умалчивает. Теперь нужно доплатить за воздух..., пардон, за дополнительную площадь.

Я так понимаю ранее до нового ЖК, когда застройщик не вписывал запись с учетом неотапливаемых помещений были суды где дольщики отсуживали "уменьшение" площади. Есть ли данные по этим судам, можно ли номера дел и заключения судов где то посмотреть. У меня нет гаранта.

В нашей проблеме суд не хочет разбираться в методиках. А так как застройщик ничего в суд не принес, суд склонен считать что изначально площадь считалась с коэффициентом 1.

Речь не идет про независимый суд. Так как суд идет в областном городе с местным застройщиком. Нужны веские доказательства для того что бы доказать свою правоту.

[bamx2]

Muat
Когда договор заключался, вид договора, какое именно неотапливаемое помещение, что конкретно написано по поводу этого помещения? (Нужны данные для определения нормативных актов действующих на тот момент)

Если суд не независимый - Вы им хоть конституцию приводите Они сделают формальное соображение и идите дальше по инстанции, т.к. боятся брать на себя ответственность - а за неправильное решение им вообщем то ничего особо не бывает - поэтому и беспредельничают.

Выше инстанции можно добиться справдлевости (на 3ей и Выше), если изначально правильно выстраивать стратегию. Главное все аргументы излагать в исковом, и в последующих жалобах, т.к. половину из Ваших доводов не попадут в протокол - соответственно, доказывать что Вы, извиняюсь, "Не баран", очень тяжело будет.

P.s. Это, конечно, в случае если суд не независимый

Сообщение отредактировал bamx2: 23 December 2009 - 18:45

[Muat]

Muat
Когда договор заключался, вид договора? (Нужны данные для определения нормативных актов действующих на тот момент)

Если суд не независимый - Вы им хоть конституцию приводите Они сделают формальное соображение и идите дальше по инстанции, т.к. боятся брать на себя ответственность - а за неправильное решение им вообщем то ничего особо не бывает - поэтому и беспредельничают.

Выше инстанции можно добиться справдлевости (на 3ей и Выше), если изначально правильно выстраивать стратегию. Главное все аргументы излагать в исковом, и в последующих жалобах, т.к. половину из Ваших доводов не попадут в протокол - соответственно, доказывать что Вы, извиняюсь, "Не баран", очень тяжело будет.

P.s. Это, конечно, в случае если суд не независимый

Договор заключили в конце 2008 года, дом на тот момент был практически достроен. Договор долевого участия согласно ФЗ-214.

Застройщик привлекает Участника долевого строительства к финансированию строительства жилого
дома расположенного по адресу: ... (далее по тексту «Объект»). Участник долевого строительства инвестирует Объект в части Х-комнатной квартиры № Х ( Х ), тип квартиры (стандартная) находящейся в Х ( Х ) подъезде на Х (Х ) этаже, ориентировочно площадью Х (Х ) кв.м„ с учетом не отапливаемых помещений в строящемся жилом доме по вышеуказанному адресу (далее по тексту - «Квартира») в размере Х (Х ) рубля, (далее по тексту - «Цена Договора») сроки и условия внесения денежных средств, установлены Приложением №1 к настоящему договору.

Следующий пункт:
Площадь Квартиры, указанная в п. Х настоящего договора, является проектной, точная площадь Квартиры будет установлена после получения документов технической инвентаризации БТИ.
В случае если фактическая площадь (площадь по данным технической инвентаризации построенного Объекта) больше указанной в настоящем договоре (проектной площади), Участник производит доплату исходя из разницы между проектной (указанной в Договоре) и фактической исходя из стоимости квадратного метра указанного в Приложении №1 к Договору. Участник обязуется произвести доплату не позднее 3-х рабочих дней после получения уведомления об этом. В случае если фактическая площадь Квартиры меньше проектной , Застройщик до подписания Акта приема-передачи производит возврат денежных средств Участнику исходя из разницы между проектной и фактической площадью и стоимостью квадратного метра указанного в Приложение № 1 к Договору, либо производит зачет этих средств в счет исполнения обязательств Участника по п.Х. Договора.

Собственно площадь договора посчитана по старому т.е. с учетом коэффициентов. Эта площадь соответствует плану квартиры, план это неотъемлемое приложение договора, который является копией одного из строительных чертежей, на котором есть размеры квартиры. А также, эти размеры включены в проектную декларацию на дом. В связи с чем можно заключить что это именно то описание (определение) о котором говорится в ФЗ-214.
БТИ посчитало без коэффициентов и в паспорте нет по этому поводу никаких комментариев.

Застройщик в суд ничего не приносит ни каких расчетов ни каких комментариев. Суд считать не хочет принципиально и разбираться в первоначальной методике тоже.

[bamx2]

Не совсем понятно что имеется ввиду

не отапливаемых помещений

?

Балкон, лоджию? если Да - то условия договора не должны противоречить закону

Т.е. если он включил в общую площадь квартиры и площадь балкона и делает расчет из 1кв.м. - то это противозаконо, т.к. он не может Вам передать данную площадь и Вы права собственности зарегистрировать не сможете.

О том что нельзя включать в общую площадь квартиры площадь балкона говорит п.4 Статьи 4 214-ФЗ
Договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

Т.к. после того как застройщик получит разрешение на ввод в эксплуатацию начинает действовать жилищный кодекс

Следовательно, застройщик, при заключении договоров, определяя площадь передаваемого объекта должен руководствоваться ЖК, т.к. он не может передать площадь балконы/лоджии на регистрацию права собственности на основании ст. 15 ЖК

Более того, есть ст10 ЖК
Статья 10 ЖК. Основания возникновения жилищных прав и обязанностей
Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают:
1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;
4) в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;

Договор долевого участия является по сути сделкой, в результате чего приобретается в собственность жилое помещение.

Следовательно Вы можете на застройщика подать за необоснованное обогощение и т.д.

Изучите пож-а данную ветку, здесь расписаные ещё много аргументов которыми можно мотивировать.

Очень бы хотелось получить обратную связь - помогло ли кому Наша дискусия, если Да - то практика очень интересна, если нет - то какие все таки основния приводит суд, чтобы Мы могли досконально разобрать суть проблемы

[Muat]

bamx2
Да это лоджии в чистом виде.
Неплохая мысль в вашем сообщении но:
1. Договор на то и договор что он может описывать любые условия которые не противоречат закону. В данном случае проект был выполнен по старому СНиПу 2.08.01-89 ЖИЛЫЕ ЗДАНИЯ, в котором есть коэффициенты. Не смотря на то что новый снип был введен в действие СНиП 31-01-2003 ЗДАНИЯ ЖИЛЫЕ МНОГОКВАРТИРНЫЕ, есть ряд писем которые его определяют как не действительным. Таким образом, никакого противоречия на момент подписания договора не было.
Я так понимаю, что в идеале, после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию застройщик должен был в рамках авторского надзора внести изменение площади в проект, а далее в рамках доп соглашения согласовать изменение с договорам. А потом требовать изменение договора.
Но я не уверен, что суд в этом случае пойдет на то что бы потребовать от застройщика сделать это. Слишком масштабно это.
2. Возвращаюсь к своему вопросу, а именно к судебной практике. Так как это был бы однозначно выигрышный вариант для многих "современных" договоров (после нового ЖК и по 214 фз), то это было бы революцией. Но этого нет.
Все что делается, делается для реальной победы а не для того что бы была уверенность что ты прав. Поэтому хотелось бы услышать о реальной практике.

[Sem65]

Muat
Для начала нужно разобраться с БТИ, так как они нарушают инструкцию по проведению инвентаризации и соответственно явились источником Вашей "головной боли". Текст инструкции прилагаю полностью, почитайте, либо смотрите эту ветку форума за последнюю неделю.
Успехов!  ______________________0_3.doc   693.5К   391 скачиваний

Сообщение отредактировал Sem65: 23 December 2009 - 23:04

[Muat]

Muat
Для начала нужно разобраться с БТИ, так как они нарушают инструкцию по проведению инвентаризации и соответственно явились источником Вашей "головной боли". Текст инструкции прилагаю полностью, почитайте, либо смотрите эту ветку форума за последнюю неделю.
Успехов!  ______________________0_3.doc   693.5К   391 скачиваний

Что делает БТИ ссылаясь на новый ЖК они отменяют полностью этот пункт 3.37 как пункт который противоречит новому ЖК и ст.15. На любые запросы они отвечают что они проводят инвентаризацию строго по ЖК и еще что не отапливаемые помещения они приводят справочно, в отдельной графе и не суммируют их с общей жилой площадью. С БТИ уже пытались разобраться и не раз. Инструкцию эту знаю не раз читал. Ветку форума просмотрел за несколько месяцев назад.
Хотелось бы видеть формулировку судов которые делали пересчеты в ту или другую сторону. Пока что вижу только один выход заставить суд посчитать и сравнить методики на момент подписания договора и после. Для того что бы договор был един на момент подписания договора и окончательных расчетов.

[Sem65]

Muat
Наши суды это загадка.
Посмотрите сообщение в личке

Сообщение отредактировал Sem65: 24 December 2009 - 06:09

[bamx2]

Muat

Решение других судов - это лишь их мнение и полноценно на них опираться нельзя, судья будет выносить решение на основании текущего дела.

Практика конечно интересна, но лишь для изучение (выкладывайте положительные или отрицательные решения - поробуем разобрать по косточкам)

Законы написаны для Всех

Ещё раз повторюсь
Договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

Т.е. застройщик должен понимать, что фактически он Вам передаст, для этого и написан данный пункт. Если он знал, что Вам не сможет передать на праве собственности площадь лоджии - то я думаю можно вообще под УК подвести

Далее Статья 168 ГК. Недействительность сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Так вот, СНИП любой - это не закон и не правовой акт, а технический регламент для строителей.

На момент заключения Вы руководствовались 214-ФЗ, которая при описании объекта отсылает к ЖК и другим правовым актам дейстующих на тот момент.

Если дойдете до кассационной инстанции (как минимум туда доходять если суд не независим), то на основании п. 3, Статьи 366 ГПК. При оставлении кассационных жалобы, представления без удовлетворения суд обязан указать мотивы, по которым доводы жалобы, представления отклоняются

Суды, если они не независимые обычно ставят в игнор данную статью и с легкостью нарушают данный пункт. Для этого, хотя и бред конечно, нужно писать ходотайство, что в случае, если суд отклоняет мои доводы, просьба аргументировать на основании материального права каждый мой довод.

Сообщение отредактировал bamx2: 24 December 2009 - 10:17