Сообщений в теме: 346

[akchi]

akchi, а чуть подробней можно ?

а чего же нельзя то
Был у нас ТЦ, площадью около 5000 кв. м.
Для рациональности эксплуатации часть перегородок снесли. Дальше со старым техпаспортом (до изменений) + новым техпаспортом (с изменениями) обратились в ГУГиА для дачи заключения. Те соответственно дали- произведенные изменения являются перепланировкой, расхождение по площади за счет сноса внутренних перегородок в здании, несущие конструкции не затронуты. Вот с этим заключением и новым техпаспортом мы благополучно и отправились в УФРС, где нам внесли изменения в ЕГРП.
Так что процедура проста (по крайней мере была весной).
Правда работает только для небольших расхождений по площади относительно свидетельства о праве собственности.

[MAtriX]

Заключен долгосроный договор аренды здания между юридическими лицами. Согласно договору, арендатор вправе с согласия арендодателя производить улучшения, а затем их стоимость возмещается арендодателем арендатору за счет арендной платы (то есть арендатор вносит только часть платы, а остальная идет в зачет произведенных улучшений). При этом в договоре указано, что в случае досрочного расторжения договора возмещение стоимости произведенных арендатором улучшений арендодателем не производствится (за исключением двух особых случаев досрочного расторжения по требования арендатора, указанных в договоре). Не противоречит ли это положение закону? Не получается ли тут некого дарения от арендатора арендодателю или неосновательного обогащения арендодателя?

[pishka]

Есть договор аренды объектов недвижимости на пять лет. Прошло уже полтора года с начала действия договора. В зданиях отключили электричество. При этом в договоре аренды указано, что объекты снабжены электричеством и арендатор обязан возмещать арендодателю его затраты на оплату коммунальных услуг, в т.ч. электричество. В процессе выяснения причин отключения электричества выяснилось, что у арендодателя ни с кем не заключен договор на электроснабжение сданных в аренду зданий. Электричество поступало от чужой подстанции, никем не оплачено, в связи с чем собственник подстанции его и отключил в арендованных зданиях. Арендатор ссылаясь на ст. 612 ГК РФ принял решение самостоятельно устранить недостаток арендованного имущества - проложил кабель, купил подстанцию, провел монтаж в целях электроснабжения арендованных зданий. Вопрос: проведенные работы по прокладке кабеля, покупке, подстанции и их монтажу - неотделимые улучшения арендованных объектов или можно расценивать как затраты, подлежащие возмещению арендодателем в порядке ст. 612 ГК РФ?

[Nikir]

А арендодателя уведомляли о том, что недостатки вывлены и сам арендатор будет устранять недостатки?
Практика идет по пути уведомлял ли арендатор об этом или нет, и из этого возмещают денежку на устранение недостатков.
Если письменно ничего не было, то смотрите
Положение
о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений
МДС 13-14.2000
(утв. постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. N 279) там есть про капитальный и текущий ремонт и договор аренды - кто чего делает и возмещает.

[ak80]

присоединяюсь к Nikir'у. Добавить особо нечего.

[pishka]

[quote name='Nikir' date='24.02.2009 - 13:02']
А арендодателя уведомляли о том, что недостатки вывлены и сам арендатор будет устранять недостатки?
Практика идет по пути уведомлял ли арендатор об этом или нет, и из этого возмещают денежку на устранение недостатков.
Если письменно ничего не было, то смотрите
Положение
о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений
МДС 13-14.2000
(утв. постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. N 279) там есть про капитальный и текущий ремонт и договор аренды - кто чего делает и возмещает.



Да, арендодателя уведомляли, что электричество отключили, просили восстановить, актировали с субарендаторами, третьими лицами, электроснабжающей организацией, собственником подстанции, предупреждали, что сами проложим кабель и произведем подключение объектов к электричеству, проект даже утвердили и согласовали с арендодателем. Но проблема в том, что электроснабжения то не было, договора на электроснабжения не было, т.е. получается, что мы как арендатор проложив кабель к зданиям, произвели неотделимые улучшения, т.е. улучшили характеристику объекта аренды: электроснабжения не было, а теперь есть. Но с другой стороны, исходя из ст. 612 ГК РФ, мы когда заключали договор аренды, не знали, что договора нет и здания запитаны от чужой подстанции без какого-либо разрешения и прокладывая кабель мы всего лишь устраняли недостаток объектов аренды. Вот с этого противоречия и возникают: если по ст. 612 ГК РФ, то мы просто должны были уведомить о недостатке и предупредить, что сами устраним недостаток и в дальнейшем расходы возложим на арендодателя, а если смотреть на все это как на неотделимые улучшения, то необходимо разрешение арендодателя, при чем в договоре сказано, что разрешение должно быть оформлено в виде допа к договору с приложением сметы на производство неотделимых улучшений и согласованием порядка и сроков зачета расходов на неотд. улучшения в счет арендной платы. У нас есть согласование проекта на восстановление электроснабжения арендодателем, а допа к договору аренды , сметы и согласования порядка зачета расходов нет. Как суды смотрят на такие действия арендатора: взыскивают с арендодателя расходы на устранение таких недостатков или рассматривают такие работы как неотделимые улучшения?

[Nikir]

У нас есть согласование проекта на восстановление электроснабжения арендодателем

А если это рассмотреть как конклюдентные действия во стороны арендодателя на согласование неотделимых улучшений?
А как вообще арендодатель реагирует на это? Хотя бы из разговоров - он согласен хоть что-то выплатить?
Если попробовать выкатить ему смету + допник + письмо с предолжением заключить допник?
Опять же придется доказывать, что замена инженерных сетей будет неотделимым улучшением. Это только в суде. Из практики - неотделимое улучшение - то, что реально увеличивает стоимость имущества (здания). Иногда электросети идут отдельно строкой основных средств. Еще: как арендатор будет оформлять подключение электросетей? Разрешение на подключение выдается только собственнику здания.

[Gemüt]

pishka
прошу прощения за дураццкий вопрос, но рази к зданию уже кабеля не было для эклектричества? или низя было с той же подстанции, с которой лямзили ток договор заключить (ну типа шоб не так дорохо получилось)?

[pishka]

[quote name='Nikir' date='24.02.2009 - 16:13']
[quote]У нас есть согласование проекта на восстановление электроснабжения арендодателем[/quote]
А если это рассмотреть как конклюдентные действия во стороны арендодателя на согласование неотделимых улучшений?
А как вообще арендодатель реагирует на это? Хотя бы из разговоров - он согласен хоть что-то выплатить?
Если попробовать выкатить ему смету + допник + письмо с предолжением заключить допник?
Опять же придется доказывать, что замена инженерных сетей будет неотделимым улучшением. Это только в суде. Из практики - неотделимое улучшение - то, что реально увеличивает стоимость имущества (здания). Иногда электросети идут отдельно строкой основных средств. Еще: как арендатор будет оформлять подключение электросетей? Разрешение на подключение выдается только собственнику здания.
[/quo

У нас долгосрочный договор аренды, поэтому тех.условия выдали нам по нашей просьбе. А Арендодатель не хочет ничего платить.

Добавлено немного позже:
[quote name='Gemut' date='24.02.2009 - 16:20']pishka
прошу прощения за дураццкий вопрос, но рази к зданию уже кабеля не было для эклектричества? или низя было с той же подстанции, с которой лямзили ток договор заключить (ну типа шоб не так дорохо получилось)?
[/quote]

К сожалению, собственник подстанции наотрез отказался выделять мощности под наши здания. Сказал: пусть собственник зданий заплатить сначала за прошедшие периоды, а потом - посмотрим. Собственник платить ничего не хочет, конечно, говорит, пусть докажут, что должен платить, если суд скажет - платить - заплачу...

Добавлено немного позже:
[quote name='Nikir' date='24.02.2009 - 16:13']
А если это рассмотреть как конклюдентные действия во стороны арендодателя на согласование неотделимых улучшений?
[/quote]


Я вот тоже хочу в суде попробовать сказать, что согласование проекта на электроснабжение и есть добро арендодателя на производство неотделимого улучшения. Но это в том случае, если встанет вообще вопрос, что электроснабжение - это неотд. улучшение. Только вот боюсь, что встанет вопрос где допник и смета... А сейчас их уже не подписать.

[Gemüt]

pishka

Только вот боюсь, что встанет вопрос где допник и смета...

проекта на восстановление электроснабжения арендодателем

Проект на восстановление и проект на прокладку и подключение нового кабеля - это одно и тоже? Хотя в целом, имхо, это не улучшение - возможность приобретать ток была - была. Чего Вы улучшили - подключились к другим, хотя и старая линия рабочая - тока долг висит, но Вас теперь не отключат. Нету никаких улучшений. Тока для арендодателя - ему теперь под страхом отключения не жить. По поводу недостатка идея, имхо, лучше.

[PetersON]

Добрый день!

Встречался ли кто-нить с суд. практикой о том, что стоимость неотделимых улучшений компенсируется арендодателем с учетом износа (амортизации), а не по первоначальной стоимости?

Поиском пошерстил - не нашел. В К+ тоже не нашел.

[Mouzze]

А как иначе-то? В чем сомнениё?

[PetersON]

А как иначе-то? В чем сомнениё?

думаю, что так и должно быть, но хочется подкрепить суд. практикой. Вроде Вася на этот счет высказывался.

Штука в том, что арендатор доказывает необход. компенсации НУ договором подряда и сметой, которые отражают стоимость на момент создания НУ, а не на момент прекращения договра. Оценки стоимости НУ не проводилось.

Вот нарыл пока, но дело немного другое (взыскание стоимости НУ через НО)
Постановление ФАС Московского округа от 08.09.2008 N КГ-А40/8093-08-П по делу N А40-48472/06-43-342

По настоящему делу, вывод судов относительно стоимости произведенных истцом улучшений, составляющей размер подлежащего взысканию с ответчика неосновательного обогащения, основан на оценке экспертного заключения, полученного по результатам проведенной по делу дополнительной судебной строительно-технической экспертизы (том 11, л.д. 28 - 150, том 12, л.д. 1 - 121).

Сообщение отредактировал PetersON: 18 September 2009 - 14:47

[kuropatka]

Такой темы, видимо, еще не было...

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Статья 623. Улучшения арендованного имущества
2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Вопрос: могут ли стороны заключить соглашение о возмещении арендатору стоимости НУ до прекращения договора аренды, к примеру, зачетом против обязательства по уплате арендной платы?

Мое мнение - никаких препятствий нет, диспозитив относится ко всем частям условия о возмещении.

Однако некоторые люди (на самом деле неплохой юрист, хоть и банковский) ))) считают, что диспозитив относится лишь к самой возможности такого возмещения, т.е. лишь к словам "имеет право". В обоснование приводят практику типа этой:

ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 мая 2008 г. N 5990/08

ОБ ОТКАЗЕ В ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ
ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Исходя из изложенного, право на возмещение стоимости неотделимых улучшений возникает лишь после прекращения договора.
Доводы заявителя о расторжении спорного договора аренды в одностороннем порядке подлежат отклонению, поскольку на момент обращения с настоящим иском договор от 22.11.1997 действовал, арендованное помещение не было возвращено арендодателю, ЗАО "Петровский остров" беспрепятственно пользовалось спорным помещением.

Однако в том случае никакого соглашения об изменении порядка возмещения, естественно, не было.

Оппонент предлагает для обеспечения интересов арендатора лепить какую-то сложную конструкцию с обусловливанием права арендодателя на односторонний отказ выплатой стоимости НУ. Залог при этом им отвергается из-за "геморности".


Ваше мнение? Стоит ли городить огород с обеспечительными конструкциями?

[Максимус Луций Аврелий]

могут ли стороны заключить соглашение о возмещении арендатору стоимости НУ до прекращения договора аренды, к примеру, зачетом против обязательства по уплате арендной платы?

как бэ по поводу ситуацию еще поразмыслю, ну а что если арендатора сделать подрядчиком, арендодателя заказчиком, и зачет встречных (как вариант).

[Mex@]

Не смотря на мнение ВАСи, все же хочется обратить внимание, что статьей 623 ГК достаточно четко установлен момент реализации арендатором своего права на возмещение стоимости НУ - "после прекращения договора, если иное не предусмотрено договором".
Отсюда вывод: в силу диспозитивности данной нормы в договоре вполне допустимо предусмотреть ИНОЙ момент(ы) для возмещения стоимости НУ.
В том числе

зачетом против обязательства по уплате арендной платы?

[Виндикат Негаторович]

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Вопрос: могут ли стороны заключить соглашение о возмещении арендатору стоимости НУ до прекращения договора аренды, к примеру, зачетом против обязательства по уплате арендной платы?

Полагаю что могут но при заключении договора аренды (его изменении, дополнении) между сторонами должно быть достигнуто соглашение по условию возмещения арендатору стоимости НУ до прекращения договора аренды зачетом против обязательства по уплате арендной платы.
Если такое соглашение не достигнуто, то по умолчанию - право требовать НУ возникает после прекращения договора.

[Stone]

а если воспользоваться пунктом 2 статьи 614 ГК, опредлив улучшения в качестве арендной платы? не?

Сообщение отредактировал Stone: 14 October 2009 - 12:13

[greeny12]

Такой темы, видимо, еще не было...
право на возмещение стоимости неотделимых улучшений возникает лишь после прекращения договора.Ваше мнение?

Вопрос темы перекликается с обсуждением вокруг понятий "цена" и "стоимость"...
Стоимость есть у неосновательного обогащения (ст. 1105 ГК РФ), поэтому и право на возмещение стоимости НУ вне договора. А в действующем договоре коммерческие организации вправе установить когда и как будет происходить возмещение расходов на улучшение чужого имущества по основаниям п.4 ст. 575 ГК РФ.

Сообщение отредактировал greeny12: 14 October 2009 - 13:19

[Виндикат Негаторович]

Стоимость есть у неосновательного обогащения (ст. 1105 ГК РФ), поэтому и право на возмещение стоимости НУ вне договора.

Не стоит забывать что право на возмещение НУ у арендодателя возникает, при условии согласия арендодателя на улучшение арендатором имущества. Отсюда вопрос, если такого согласия не было, можно ли улучшения имущества квалифицировать как неосновательное обогащение арендодателя.

[greeny12]

Стоимость есть у неосновательного обогащения (ст. 1105 ГК РФ), поэтому и право на возмещение стоимости НУ вне договора.

Не стоит забывать что право на возмещение НУ у арендодателя возникает, при условии согласия арендодателя на улучшение арендатором имущества. Отсюда вопрос, если такого согласия не было, можно ли улучшения имущества квалифицировать как неосновательное обогащение арендодателя.

Можно, но с учетом п.4 ст. 1109 ГК РФ.

[Виндикат Негаторович]

Можно, но с учетом п.4 ст. 1109 ГК РФ.

То есть фактически получается, что арендатор в любом случае может расплатится с арендодателем неотделимыми улучшениями имущества.

[greeny12]

Можно, но с учетом п.4 ст. 1109 ГК РФ.

То есть фактически получается, что арендатор в любом случае может расплатится с арендодателем неотделимыми улучшениями имущества.

Только если ни тот, ни другой не прочитают ст. 1109 ГК РФ.

[Виндикат Негаторович]

Можно, но с учетом п.4 ст. 1109 ГК РФ.

То есть фактически получается, что арендатор в любом случае может расплатится с арендодателем неотделимыми улучшениями имущества.

Только если ни тот, ни другой не прочитают ст. 1109 ГК РФ.

п.4 ст. 1109 ГК РФ устанавливает НО не подлежащее возврату т.е. денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности, намерений передать арендатором в дар НУ арендодателю в любом случае нет.
А в чем же тогда разница между НУ произведенными без согласия арендодателя и НО? Какой тогда смысл законодателю указывать, что право требовать арендатором НУ возможно только если арендодатель дал согласие на улучшение имущества?

[Ирина Беседина]

kuropatka
В одном из договоров аренды у нас предусмотрена именно такая конструкция - возмещение в счет арендной платы.
Данный договор фигурировал в нескольких судебных разбирательствах, в том числе и в определении суммы НУ. Ни один суд не признал данную конструкцию противоречащей нормам права