Сообщений в теме: 346

[Mouzze]

В одном из договоров аренды у нас предусмотрена именно такая конструкция - возмещение в счет арендной платы.
Данный договор фигурировал в нескольких судебных разбирательствах, в том числе и в определении суммы НУ. Ни один суд не признал данную конструкцию противоречащей нормам права

+1
Только надо посмотреть, не теряет ли арендодатель на налогах в этом случае, т.е. по сравнению с передачей улучшений по окончании срока действия договора.

[kuropatka]

Мой молчаливый оппонент приводит следующую практику:

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 июня 2008 г. N КГ-А41/3833-08
Согласно смыслу приведенной нормы права положения п. 2 ст. 623 ГК РФ носят диспозитивный характер и стороны могут предусмотреть иное распределение затрат, связанных с улучшением имущества с согласия арендодателя.
Анализируя условия Приложения N VII, п. п. 1.1, 7.3.20 договоров аренды от 12.11.2004 г. и от 13.05.2004 г., суды признали, что сторонами был предусмотрен иной порядок возмещения стоимости улучшений, согласно которому все неотделимые изменения, дополнения, произведенные арендатором в помещении, возмещаемые улучшения и не возмещаемые улучшения не подлежали возврату после прекращения договоров.

Хотя я не вижу, каким образом приведенная цитата опровергает мою точку зрения.

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 29 декабря 2001 г. N 65

ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ,
СВЯЗАННЫХ С ПРЕКРАЩЕНИЕМ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ЗАЧЕТОМ
ВСТРЕЧНЫХ ОДНОРОДНЫХ ТРЕБОВАНИЙ
8. Если иное не предусмотрено договором, арендатор имеет право после прекращения договора аренды зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя за счет собственных средств (пункт 2 статьи 623 ГК РФ).
В арбитражный суд обратился арендодатель с иском о взыскании с арендатора арендных платежей.
Ответчик не признал долга по арендным платежам, так как он с согласия арендодателя произвел за счет собственных средств неотделимые улучшения арендованного имущества, и после прекращения договора аренды заявил о зачете причитающихся с него арендных платежей в сумме, на которую произведены упомянутые улучшения.
Истец, не оспаривая факта произведенных улучшений, в судебном заседании указал, что зачет в данном случае невозможен, поскольку не предусмотрен статьей 623 ГК РФ.
Суд первой инстанции иск удовлетворил, отметив при этом, что пункт 2 статьи 623 ГК РФ не предусматривает возможности зачета таких требований арендатора и, кроме того, до определения сторонами или судом стоимости улучшений, подлежащей уплате арендодателем арендатору, денежного обязательства у арендодателя не возникает.
Суд апелляционной инстанции решение отменил и в иске отказал со ссылкой на следующее. В соответствии с пунктом 2 статьи 623 ГК РФ арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором. Поскольку арендатор имеет упомянутое право, на арендодателе лежит корреспондирующая обязанность. Право на возмещение стоимости указанных улучшений, равно как и право на арендные платежи, является денежным требованием. Пункт 2 статьи 623 ГК РФ не обусловливает возникновение данного права арендатора наличием отдельного соглашения или судебного акта о взыскании сумм, израсходованных на неотделимые улучшения.
Так как статья 623 ГК РФ прямо не регулирует данные отношения по зачету встречных однородных требований, суд, руководствуясь общими положениями гражданского законодательства о зачете (статья 410 ГК РФ), признал произведенный арендатором зачет соответствующим закону и прекращающим обязательство арендатора.

И тут тоже - ВАС лишь повторил норму, действующую по умолчанию - в данном случае стороны ведь не заключали никаких соглашений для исправления диспозитива.



Ирина Беседина

Данный договор фигурировал в нескольких судебных разбирательствах, в том числе и в определении суммы НУ. Ни один суд не признал данную конструкцию противоречащей нормам права

Спасибо. А до какой инстанции дошли? И ставился ли вопрос о моменте возмещения стоимости НУ?


Mouzze

надо посмотреть, не теряет ли арендодатель на налогах в этом случае, т.е. по сравнению с передачей улучшений по окончании срока действия договора.

Никакой разницы нет. Наоборот, налоговая база уменьшается намного раньше, т.е. не приходится откладывать расходы на потом, кредитуя государство.

[Jeik]

могут ли стороны заключить соглашение о возмещении арендатору стоимости НУ до прекращения договора аренды,

да:
обоснование - свобода договора
поскольку законом не запрещено, то могут.

[Gonsales]

kuropatka почитал

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 мая 2008 г. N 5990/08

ОБ ОТКАЗЕ В ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ
ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

почитал Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 11 апреля 2008 г. N А56-15681/2007


всегда был уверен, что условие диспозитивное, в договоре можно предусмотреть возмещение и до прекращения договора.

Вот это:

Исходя из изложенного, право на возмещение стоимости неотделимых улучшений возникает лишь после прекращения договора.

выглядит странно.

Я не знаю почему так решил ВАСя, но может он имел в виду, что исходя из изложенного.... именно по этому спорному договору...... там спор был о том, что Арендодатель, по мнению Арендатора, необоснованно расторгнул договор аренды, а тогда у Арендатора по условиям договора возникало право на возмещение......

подумаю еще завтра на досуге))))))

[Ирина Беседина]

kuropatka
Именно по определению стоимости НУ - до ФАС. Но этот вопрос так или иначе мелькал и в других делах по этому договору аренды, которые и до ВАС доходили. Все инстанции сказали, что с договором все ок в этой части.
По условиям договора, НУ подлежало возмещению по допсоглашению, заключаемому во время действия договора, в счет арендной платы.
Да, подняла суд.акт - прямо сказано, что такой порядок )возмещение во время действия договора) соответствует действующему законодательству.

[greeny12]

могут ли стороны заключить соглашение о возмещении арендатору стоимости НУ до прекращения договора аренды,

да:
обоснование - свобода договора
поскольку законом не запрещено, то могут.

Во время действия договора действующему законодательству соответствует установление арендной платы в виде возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества. Но иногда сторонам нужно подумать о том, чтобы не возникало чрезмерного авансирования. Тогда условия отношений можно разнообразить тем, что разрешенные расходы арендатора на улучшения порождают заемные обязательства арендодателя (можно через векселя нужного номинала), а потом арендодатель получает и погашает какой-то из векселей, когда наступает срок очередного арендного платежа. Остальные векселя ждут своего срока, а арендатор остается защищенным даже при досрочном расторжении ДА по инициативе арендодателя.

[ViRUS]

kuropatka

Вопрос: могут ли стороны заключить соглашение о возмещении арендатору стоимости НУ до прекращения договора аренды, к примеру, зачетом против обязательства по уплате арендной платы?

Статья 614. Арендная плата
2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

И в чем собственно вопрос то?

ЗЫ Практически все публичные собственники имеют некие нормативные акты, которыми регламентируется порядок зачетов НУ (обычно капремонтов) в счет арендной платы. Не видел ни одного оспоренного прокуратурой или иными надзорными органами...
Мы тоже имеем такое положение и вполне нормально его используем, подписывая допсоглашения к договорам аренды при проведении "зачетов" по арендной плате в счет капитальных ремонтов, проведенных арендаторами.

[kuropatka]

Gonsales

Вот это:
Цитата
Исходя из изложенного, право на возмещение стоимости неотделимых улучшений возникает лишь после прекращения договора.
выглядит странно.

Я не знаю почему так решил ВАСя

Да просто потому что стороны не договаривались об ином порядке.


Ирина Беседина

подняла суд.акт - прямо сказано, что такой порядок )возмещение во время действия договора) соответствует действующему законодательству.

А номером дела или текстом акта не поделитесь?


ViRUS

2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

И в чем собственно вопрос то?

В принципе, можно и так - обходной путь решения проблемы.

[Gonsales]

kuropatka

Да просто потому что стороны не договаривались об ином порядке.

я тож так думаю, что имелся в виду именно данный конкретный случай.....

[Дмитрий Михайлович]

А в чем же тогда разница между НУ произведенными без согласия арендодателя и НО? Какой тогда смысл законодателю указывать, что право требовать арендатором НУ возможно только если арендодатель дал согласие на улучшение имущества?

Одно время перелопатил туеву хучу практики по вопросу о возмещении НУ, произведенных без согласия арендодателя, и везде отказы

[Ирина Беседина]

Делюсь номером дела для укрепления посыла тещи- А40-18190/02-59-200

[greeny12]

Вопрос: могут ли стороны заключить соглашение о возмещении арендатору стоимости НУ до прекращения договора аренды, к примеру, зачетом против обязательства по уплате арендной платы?

А какие параметры зачета и другие условия должны быть согласованы в договоре аренды, чтобы арендатор мог направлять арендодателю заявление о зачете произведенных расходов в арендную плату?
Напрашивается: условия договора должны предусматривать -
* отнесение КОНКРЕТНЫХ (а не всех, даже согласованных) затрат арендатора в счет арендной платы;
* предельные размеры периодического возмещения произведенных арендатором расходов;
* что делать с той частью согласованных расходов, которая не может быть зачтена в течение срока действия договора...
и т.п.

[Ирина Беседина]

greeny12
ПРоблему можно решить обязательным согласованием проводимых НУ (с учетом того, что конкретный объем работ согласован - согласна с Вами) с арендодателем. Но это чисто теория - на практике начинается долгий нудеж, приводящий в тупик.

[greeny12]

greeny12
ПРоблему можно решить обязательным согласованием проводимых НУ (с учетом того, что конкретный объем работ согласован - согласна с Вами) с арендодателем. Но это чисто теория - на практике начинается долгий нудеж, приводящий в тупик.

с частным арендодателем тупика, как правило, не возникает... а вот там, где арендная плата наполняет один бюджет, а возмещение идет из другого... - все равно, что пытаться зачесть причитающееся с государства против причитающихся с тебя налогов...

[Mex@]

Зато в рамках одного бюджета схема с зачетом НУ очень даже активно используется.
Финансистам легче согласиться с недопоступлениями, чем разом возвращать накопившуюся сумму.

[kuropatka]

Mekha

Зато в рамках одного бюджета схема с зачетом НУ очень даже активно используется.
Финансистам легче согласиться с недопоступлениями, чем разом возвращать накопившуюся сумму.

Появились новые детали - стоимость НУ превышает сумму арендной платы за год... И на такие недопоступления арендодатель не согласен.

[greeny12]

стоимость НУ превышает сумму арендной платы за год... И на такие недопоступления арендодатель не согласен.

т.е. можно продолжать перечень в сообщении 24?

[ViRUS]

kuropatka

И на такие недопоступления арендодатель не согласен.

Собственник частный или публичный?

[Vitalik]

ViRUS
частный)

[ViRUS]

Ну тада не знаю... Только договариваться на зачет...

[Edgar]

Добрый день, хотелось бы получить дельный совет по следующей ситуации.

Истец (сельскохозяйственный производственный кооператив) подал исковое заявление в суд о признании договора купли-продажи недвижимого имущества (пилорама) недействительным. В рамках судебных разбирательств ответчик подал заявление, где указал, что стоимость неотделимых улучшений этой самой пилорамы составляет порядка 3-х миллионов рублей. В перечень улучшений, по ее мнению, входит также услуги охранника, оплата за электроэнергию за время пользования ею пилорамы и т.д.
Вопрос вот в чем, пытался откопать в консультанте инфу, что понимается под неотделимыми улучшениями, и что подлежит возмещению. Ничего кроме закона местного субъекта по оплате стоимости неотделимых улучшений при арендных отношениях не нашел. Это конечно можно использовать по аналогии закона, но тем не менее, может есть что то еще? Заранее благодарю за помощь.

[greeny12]

Истец (сельскохозяйственный производственный кооператив) подал исковое заявление в суд о признании договора купли-продажи недвижимого имущества (пилорама) недействительным. В рамках судебных разбирательств ответчик подал заявление, где указал, что стоимость неотделимых улучшений этой самой пилорамы составляет порядка 3-х миллионов рублей. В перечень улучшений, по ее мнению, входит также услуги охранника, оплата за электроэнергию за время пользования ею пилорамы и т.д.

При признании договора недействительным, основания для последоговорного возмещения затрат (стоимости неотделимых улучшений, принятых к возмещению) отпадают. Потерпевший в соответствии с подпунктом 1 статьи 1103 ГК РФ и пунктом 2 статьи 1107 ГК РФ вправе требовать возврата неосновательно сбереженных средств и процентов от обогатившегося лица.

[Edgar]

Любопытно, ну а как же общее положение о недействительности сделки (п. 2 ст. 167 ГК РФ) - при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
И потом, что получается, СПК продал пилораму, подождал годик, пилорама подверглась улучшениям, и теперь может возвратить его без оплаты этих самых улучшений?

[greeny12]

ну а как же общее положение о недействительности сделки (п. 2 ст. 167 ГК РФ) - при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке,

См. ст. 1103 ГК РФ.

[Edgar]

ст. 1108 -
При возврате неосновательно полученного или сбереженного имущества (статья 1104) или возмещении его стоимости (статья 1105) приобретатель вправе требовать от потерпевшего возмещения понесенных необходимых затрат на содержание и сохранение имущества с того времени, с которого он обязан возвратить доходы (статья 1106) с зачетом полученных им выгод. Право на возмещение затрат утрачивается в случае, когда приобретатель умышленно удерживал имущество, подлежащее возврату.


получается, что ответчик может потребовать возврата денежных средств, уплаченных за пилораму с начислением процентов по 395, а также требовать возмещения понесенных затрат на содержание и сохранение имущества.
А СПК, в свою очередь, может требовать возврата доходов от использования пилорамы, а как определить стоимость этих самых доходов? я уверен, что ответчик попросту скажет, что доходов никаких не было, только затраты на улучшение