Сообщений в теме: 619

[jurisdictor]

Господа, ситуация. Заключен договор риэлтора с клиентом. Предмет договора сформулирован не пойми как. С одной стороны - оказание услуг по поиску и продаже конкретной квартиры, с другой - предварительный договор к/п этой квартиры. В качестве предоплаты за конкретную квартиру, указанную в этом договоре, взята "предоплата". Указано, что в случае отказа клиента от покупки этой квартиры предоплата не возвращается.
Задача: надо вернуть деньги.
Договор настолько нелепый, что не знаю с чего начать.
1) То, что это не задаток, понять нам поможет ст. 380 ГК;
2) В части, касающейся предварительного договора к/п, этот договор не заключен, т.к. подписывал его риэлтор, а не собственник квартиры (кстати предоплату брал тоже риэлтор);
3) В части, касающейся договора оказания услуг, клиент может отказаться от его исполнения в любой момент: ст. 782 ГК. Никаких расходов риэлтор ни за что не докажет, т.к. он их и не нёс!
Вопрос: с чего начать, коллеги?

[Rigard]

) В части, касающейся предварительного договора к/п, этот договор не заключен, т.к. подписывал его риэлтор, а не собственник квартиры (кстати предоплату брал тоже риэлтор);

Предварительный договор как раз несобственник и может заключить. Другое дело что в нем наверняка нет условий основного договора (индивидуализации квартиры, перечня лиц в ней прописанных....).

Вопрос: с чего начать, коллеги?

ИМХО: А пишите письмо о том, что договор считаем незаключенным в силу закона, деньги полученными неосновательно и требуйте вернуть. Если не вернут, то в суд. С иском о неосновательном обогащении (я считаю, что для этого не нужно признавать договор незаключенным).

[sss666]

Если клиент - физик, пишите претензию по Закону о защите прав потребителей, условие договора о невозврате аванса значительно ухудшает его права.

[jurisdictor]

Rigard

Предварительный договор как раз несобственник и может заключить.

Серьёзно? Т.е. если, к примеру, предварительный договор заключен по правилам, но не собственником квартиры, то он может требовать от покупателя заключения основного договора? С собой? Не являясь собственником продаваемого имущества? Вы думаете суд обязует покупателя заключить такой договор? По-моему, это противоречит смыслу ст. 429 ГК: "По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором."
Мне кажется, очевидным, что стороны предварительного и основного договоров должны совпадать.

[Balbes]

Похоже на неосновательное обогащение. Хотя если в договоре есть элементы оказания услуг, то неосновательного обогащения не будет. Договор услуг можно расторгнуть в одностороннем порядке.

[feta]

1. У риелтора может быть заключен договор с продавцом (собственником) -так называемый эксклюзивные договор, в котором тот уполномачивает его заключать предварительные договоры. Скорее всего, так и есть. Смотрите в шапке вашего договора, на основании чего действует риелтор.

2. Внимательно еще раз прочитайте, в качестве чего получена сумма денег. Если она называется АВАНС, то однозначно его можно и нужно вернуть, так как сделки не было, и права на эти денежки ни у кого не возникло. НО - в чмстом виде.
Если она призвана служить обеспечением (неустойкой, черт знает чем еще) , то уже хуже (свобода договора-люди договорились- покупатель согласился) но, с другой стороны, НЕУСТОЙКА ЗА ПРАВОВЫЕ ДЕЙСТВИЯ НИЧТОЖНА. (это я цитирую другую ветку, на которую дам ссылку, где это уже обсуждалось).
То есть, если это все-таки договор услуг - то ОТКАЗ ОТ НЕГО - как вы правильно заметили, допустим по закону, значит, неустойка неправомерна, даже если она прописана в договоре.

3. прочитайте внимательно обязанности риелтора по этому договору. Что он уже успел выполнить? Скорее всего, только документы собрал для сделки. Никогда он не принесет доказательств того, что его затраты по сбору документов обошлись ему в сумму полученного аванса.

4. Клиент написал досудебную претензию о том, что расторгает договор услуг до окончаения срока его действия? Пусть напишет, пусть они это письмо примут.
Правильно сказали товарищи, что если покупатель вносил аванс от своего имени с целью покупки квартиры для личных нужд, то кроме ст . 782, ЗОЗП рулит на все 100%.

5. см. http://forum.yurclub...T&f=62&t=117676
и http://forum.yurclub...ST&f=1&t=155272

решение было в нашу пользу, только я решение не выложила - сканера нет.
если что непонятно, обращайтесь

Сообщение отредактировал feta: 08 November 2007 - 21:40

[Rigard]

Серьёзно? Т.е. если, к примеру, предварительный договор заключен по правилам, но не собственником квартиры, то он может требовать от покупателя заключения основного договора? С собой? Не являясь собственником продаваемого имущества? Вы думаете суд обязует покупателя заключить такой договор? По-моему, это противоречит смыслу ст. 429 ГК: "По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором."
Мне кажется, очевидным, что стороны предварительного и основного договоров должны совпадать.

Серьезно . Например широкое распространение получила практика заключения предварительных договоров к-п недвижимостис условием заключения основного договора после регистрации права собственности Продавца на указанную недвижимость.

Добавлено в [mergetime]1194534932[/mergetime]

Серьёзно? Т.е. если, к примеру, предварительный договор заключен по правилам, но не собственником квартиры, то он может требовать от покупателя заключения основного договора? С собой? Не являясь собственником продаваемого имущества? Вы думаете суд обязует покупателя заключить такой договор? По-моему, это противоречит смыслу ст. 429 ГК: "По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором."
Мне кажется, очевидным, что стороны предварительного и основного договоров должны совпадать.

Серьезно . Например широкое распространение получила практика заключения предварительных договоров к-п недвижимости с условием заключения основного договора после регистрации права собственности Продавца на указанную недвижимость.

[feta]

широкое распространение получила практика заключения предварительных договоров к-п недвижимостис условием заключения основного договора после регистрации права собственности Продавца на указанную недвижимость.

вы наверное имеете ввиду продажу новостроек по предварительному договору?
Но у стороны, которая заключает предварительный договор со стороны продавца, должны все-таки быть основания подписать такой договор: по -любому он должен предъявить покупателю основания, по которым он имеет право эту недвижимость получить в собственность.
Есть и другие случаи, но в любом из них у продавца должны быть основания заключать подобный договор, в рассматриваемом случае - это может быть поручение собственника действовать от его имени.

Изучите еще подробнее то место в договоре, где написано, кто получает деньги и куда их девает. Может, он должен их передать продавцу? И с кого вы их будете получать назад: кто все-таки сторона: риелтор или собственник?
Короче, надо видеть договор.

[jurisdictor]

feta

У риелтора может быть заключен договор с продавцом (собственником) -так называемый эксклюзивные договор, в котором тот уполномачивает его заключать предварительные договоры.

Во-первых, в шапке договора ничего такого нет. Во-вторых, что такое "эксклюзивный договор, которым риэлтор уполномачивается заключать предварительные договоры"? Вы, наверное, имеете в виду наличие доверенности на совершение сделки от имени собственника? Доверенности нет.
По поводу денег. Сумма называется "предоплата". Нигде фраза "задаток" не звучит. Если бы даже этот договор и являлся заключенным, то по смыслу ст. 380 сумму все равно расценили бы как аванс. Кроме того, Вы же не будете спорить, что по предварительному договору никаких платежей быть не может (хотя, может быть у Вас и другое мнение).

Добавлено в [mergetime]1194587842[/mergetime]

Риэлтор по договору ничего не делал, документов не собирал, даже если бы и собирал - не доказал бы. Поскольку в части договора оказания услуг никаких платежей не предусмотрено (а тем более неустоек), то риэлтор в полном пролете.

[feta]

что такое  "эксклюзивный договор, которым риэлтор уполномачивается  заключать предварительные договоры"? Вы, наверное, имеете в виду наличие доверенности на совершение сделки от имени собственника? Доверенности нет.

нет, я имею ввиду агентский договор или договор поручения собственника с рниелтором, в котором могут быть прописаны разные риелтора права и обязанности, в том числе, его право подписывать отимени собственника сьных договоров. Во всяком случае, я в своих договорах это всегда прописывала, чтобы были основания у риелтора брать денежки в счет предоплаты. Нотариалная форма этого поручения необязательна, так как и основная этого не предусматривает. Если у риелтора не было письменно зафиксированных полномочий заключать от его имени или в его интересах какие-бы то ни было предварительные договоры - пусть название "предварительный договор" идет в лес - по сути это договор об услугах и о предоплате (авансе).

Ну и офферта должна пристутсвовать со стороны продавца - заключить основной договор. телеграмма или еще что-нибудь.

По поводу денег. Сумма называется "предоплата". Нигде фраза "задаток" не звучит. Если бы даже этот договор и являлся заключенным, то по смыслу ст. 380 сумму все равно расценили бы как аванс. Кроме того, Вы же не будете спорить, что по предварительному договору никаких платежей быть не может (хотя, может быть  у Вас и другое мнение).

Я-то спорить не буду, но, по моему судебному опыту, судья не заморачивалась не то что такими тонкостями как оплата по предварительному договору, но даже по поводу того, можно ли брать задаток по незаключенному догвоору. Хотя нотариусы в Москве уже все ученые и договор задатка, как раньше, удостоверять не будут, сочинят договор аванса по ст.823.

Мнение судьи сложилось сразу, как только она причитала исковое, "Как, совсем ничего не отдают?" в слушании уточнила все-таки причину, почему мы отказались от сделки (в нашем случае мы не смогли выйти на сделку потому что отказался наш верхний покупатель, даже я показала какие-то бумажки по этому поводу, спросила, не хотят ли ответчики подтвердить расходы - ну и все. Аванс подлежит возврату. Даже она не дала ссылку на 782 статью в решении. Видимо, это уже у судей в подсознании, что все риелторы сволочи и денег гребут немеряно. В решении было только про то, что это аванс а не задаток.
Я ещё сказала, что квартиру эту они все равно потом продали, свою комиссию получили, то есть ничего не потеряли. А затраты на сбор документов - вобще-то должен оплачитвать собственник, и, опять же, все эти документы им пригодились для последующей сделки.

[jurisdictor]

feta

нет, я имею ввиду агентский договор или договор поручения

Без доверенности (причем нотариальной, т.к. продавец - физик) это все равно филькина грамота.

Я-то спорить не буду, но, по моему судебному опыту, судья не заморачивалась не то что такими тонкостями как оплата по предварительному договору, но даже по поводу того, можно ли брать задаток по незаключенному догвоору. Хотя нотариусы в Москве уже все ученые и договор задатка, как раньше, удостоверять не будут, сочинят договор аванса по ст.823.

Мнение судьи сложилось сразу, как только она причитала исковое, "Как, совсем ничего не отдают?" в слушании уточнила все-таки причину, почему мы отказались от сделки (в нашем случае мы не смогли выйти на сделку потому что отказался наш верхний покупатель, даже я показала какие-то бумажки по этому поводу, спросила, не хотят ли ответчики подтвердить расходы - ну и все. Аванс подлежит возврату. Даже она не дала ссылку на 782 статью в решении. Видимо, это уже у судей в подсознании, что все риелторы сволочи и денег гребут немеряно. В решении было только про то, что это аванс а не задаток.
Я ещё сказала, что квартиру эту они все равно потом продали, свою комиссию получили, то есть ничего не потеряли. А затраты на сбор документов - вобще-то должен оплачитвать собственник, и, опять же, все эти документы им пригодились для последующей сделки.

Т.е., я так понял, авансом признали?

все риелторы сволочи и денег гребут немеряно.

Судья зрит в корень! Риэлторы действительно такие, иначе они не риэлторы.

[jurisdictor]

sss666
Извиняюсь, что призываю Вас вернуться к старой теме, но Вы не могли бы пояснить:

Если клиент - физик, пишите претензию по Закону о защите прав потребителей, условие договора о невозврате аванса значительно ухудшает его права.

Ведь в моем случае не было усулги ненадлежащего качества. Цены на услуги тоже не было. Деньги были переданы именно в качестве задатка по предварительному договору. Как тут притянуть ЗоЗПП?

[feta]

Как тут притянуть ЗоЗПП?

Думаю, надо уповать на то, что, опять же, как бы ни назывался договор покупателя с риелторской фирмой, по сути - это договор по оказанию риелторских услуг. И надо раскрыть суть взаимоотношений покупателя и риелтора: решили купить квартиру, увидели объяву в газете, тел риелтора, обратились - там ответил риелтор, у него договор об услугах с продавцом. Он показал квартиру, объяснил процедуру сделки, обещал все оформить, оформил аванс, то есть, по сути, оказывал риелторские услуги. И эта предоплата - фактически внесена не в счет стоимости квартиры, а в счет его вознаграждения. Можно запросить его договор с продавцом. там наверняка указана другая сумма, которую получает продавец на руки, чем та, которую должны были уплатить вы.
Были (довольно давно) какие-то разъяснения или комментарии (по-моему даже к ЗОПП) о том, что риелторская деятельность регулируется именно ЗОПП, но долго искать.

[boba]

В качестве предоплаты за конкретную квартиру, указанную в этом договоре, взята "предоплата".

Если действительно в договоре сказано, что предоплата взята за конкретную квартиру, то эта предоплата незаконна, т.к. отсутствуют основания для её взятия (нет договора купли-продажи). Отсюда:

Указано, что в случае отказа клиента от покупки этой квартиры предоплата не возвращается.

является незаконным

[jurisdictor]

feta

то есть, по сути, оказывал риелторские услуги. И эта предоплата - фактически внесена не в счет стоимости квартиры, а в счет его вознаграждения.

Посмотрите мой пост № 9, я там по поводу услуг все объяснил. Сами риэлторы тупо настаивают на том, что деньги им внесли именно в счет цены квартиры. Кроме того, если бы риэлторы брали деньги за услуги, то они должны были бы дать чек. А без ккм - штраф 30000-40000 руб. А это практически цен моего иска.

[BlackNinja]

Хм, а что они Вам дали? Приходник? Или расписку? Под риэлторами что имеется в виду - контора, ип или просто некий физик?

[jurisdictor]

BlackNinja
В том и дело, что ничего не дали, кроме договора. Под риэлторами понимается ООО.

[boba]

В том и дело, что ничего не дали, кроме договора.

Т.е. письменного подтверждения факта приёма от Вас денег нет?

[jurisdictor]

boba

Т.е. письменного подтверждения факта приёма от Вас денег нет?

Посты мои выше почитайте внимательно. Деньги получены по договору.

[ВладимирD]

Можно попробовать и ЗПП притянуть... Если считать сделанную предоплату авансом и не грузить судью неосновательным, то можно указать, что цена услуг не определена, а значит в соответствии с п. 5 ст. 28 ЗоПП - от общей цены заказа. Можно, конечно, попробовать и рыбку съесть и на санках покататься, но тут как повезет. По идее, если аванс - неосновательное, то риэлтор вообще безвозмездно услуги оказывал...

[jurisdictor]

ВладимирD

Если считать сделанную предоплату авансом и не грузить судью неосновательным, то

По идее, если аванс - неосновательное, то

Не понял: так писать или нет в иске про неосновательное?

[Sawarr]

feta

Кста, тут
http://forum.yurclub...T&f=62&t=117676

обещали практику свою выложить

[boba]

Т.е. письменного подтверждения факта приёма от Вас денег нет?
Посты мои выше почитайте внимательно. Деньги получены по договору.

Это смотря как в договоре сказано. Например "выплачивает в качестве аванса" и "выплатил в качестве аванса" - две большие разницы.

[jurisdictor]

boba

Это смотря как в договоре сказано. Например "выплачивает в качестве аванса" и "выплатил в качестве аванса" - две большие разницы.

???

[WiseOwl]

Здравствуйте!

Возникли вопросы по договору с риэлтором.

Ситуация такая: планировали купить однокомнатную квартиру, подписали договор. Договорились о комиссии 4%, в договоре обозначили примерную стоимость жилья (х рублей) и вознаграждение риэлтора (у рублей).

Уже подписав договор, было принято решение покупать не квартиру, а комнату+домик в деревне, что в сумме на 20% дешевле. Однако договор не менялся, и вознаграждение тоже. Риэлтор при этом на каждом этапе сотрудничества допускал ошибки - то договор купли-продажи составит неверный (и по комнате, и по дому), то затянет.. в общем, есть подозрение, что сделка может сорваться по вине риэлтора. Однако штрафных санкций для риэлтора не предусмотрена, зато куча штрафных санкций за разрыв договора по инициативе клиента.

В итоге, если сделка сорвется, могу ли я как-то безболезненно разорвать этот договор?

А если все-таки сделки состоятся, то не хотелось бы платить деньги, как за квартиру (это на 20% больше, при этом качество услуг просто никакое). Могу ли я заплатить 4% от уже новой цены (дом+комната), не смотря на то, что в договоре зафиксирована более высокая цена?

И еще, договор у нас на покупку квартиры, а покупаем комнату+дом... Насколько вообще юридически правильно это, и какие здесь у меня есть возможности для защиты своих интересов?

Спасибо!