Сообщений в теме: 728

[Stoner]

А почему, собственно?
И если уж на то пошло, почему две трети, а не три четверти и не пять шестых? Где это все написано и из чего это следует??? Уж явно не из третьей главы ЖК...

[ТВисТ]

sss666

ссылаются они на Градостроительный кодекс, где в ст. 51 "Разрешение на строительство" среди требуемых документов указано "согласие всех правообладателей объекта капитального строительства при реконструкции такого объекта"

Первое - отказ возможен в силу ст. 24 ЖК и п. 3 ст. 23 ЖК.
Второе- обьект то, как таковой не реконструируется. Идет реконструкция принадлежащей собственнику квартиры. Согласно ч.1 ст. 36 ЖК собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежит на праве общедолевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.Вот уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции(ч. 3 ст. 36 ЖК)

[Stoner]

А по поводу согласия жильцов, я что-то, где-то, как-то, тоже такое слышал, но не из правовых источников.

Только из таких источников и можно ТАКОЕ услышать.

По факту, напомню, квартиры и коридоры, на данный момент составляют единое помещение.

Спасибо за напоминание, заодно и на вопрос свой ответили сами. Нельзя присоединять общедолевую собственность, пока не заручитесь согласием всех домовладельцев (см. предыдущий пост).
Михаил Константинович,
Верховный сукд исходит при рассмотрении вопроса о незаконной перепланировеке ЖИЛЫХ помещений из того, что законом нигде определенно не указано, что Вы можете обращаться в суд только ДО того, как перепланируете помещение. Полагаю, из этого же справедливо исходить и в случае с переводом. По идее, отказ, основанный лишь на том, что перепланировка уже состоялась до обращения в уполномоченный орган, незаконен.

[Rambo]

следует из ЖК РФ:
Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.
2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
3) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;
...
5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.


Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

[ТВисТ]

Rambo

. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома

Вот уже писал ниже или выше по темам. Принимайте ради бога свои решения по реконструкции многоквартирного дома в соответствии со ст. 36 ЖК, но учитывайте, что речь идет о реконструкции принадлежащей собственнику квартиры.
Согласно ч.1 ст. 36 ЖК собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежит на праве общедолевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.Помещения квартир не могут являтся общедолевой собственностью. Это не ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО.(в смысле многоквартирного дома).
Если же речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме, то это как раз и возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции(ч. 3 ст. 36 ЖК)

Сообщение отредактировал ТВисТ: 31 August 2007 - 22:16

[анатолий52]

так земельный участок под домом и под входной группой тоже тоже в собственности жильцов...

[ТВисТ]

так земельный участок под домом и под входной группой тоже тоже в собственности жильцов...

Сам земельный участок ведь не реконструируется. И п.3 ст. 36 ЖК говорит о необходимости согласия в случае уменьшения размера общего имущества.

[Rambo]

Конкретно:

Рубим в фасадной стене отдельный вход в помещение на первом этаже, переводимое из жил. в нежил.

Помещение - в "индивидуальной" собственности, да.
Стена (очевидно, реконструируемая) - общая (имущество в общей долевой).

Идем клянчить две трети.

[ТВисТ]

Rambo

Рубим в фасадной стене отдельный вход в помещение на первом этаже, переводимое из жил. в нежил.

Помещение - в "индивидуальной" собственности, да.
Стена (очевидно, реконструируемая) - общая (имущество в общей долевой).

Идем клянчить две трети. 

Да хоть где рубите( если позволима такая техвозможность). Если это не уменьшает общего имущество, то и согласия не надо.
Следуя Вашей логике и установление сплит-систем будет требовать согласия собрания, т.к. для воздуховода дырки рядом с окном в квартиру многие рубят.

[Stoner]

Если бы законодатель имел в виду под уменьшением общей долевой собственности организацию проемов в несущих стенах, то это было бы четко артикулировано в третьей главе ЖК, потому что в 99,9% случаев с переводом в нежилье приходится заморачиваться с этими проемами.
Не жилой дом реконструируется, а помещение в этом доме. Кстати, о какой реконструкции здесь речь? Являются ли эти работы реконструкцией? ЖК говорит о проведении перепланировки, переоборудования и... др. работах. Но реконструировать можно объект капитального строительства (см. ст.1 ГрК РФ), а встроенное помещение квартиры или нежилое помещение... являются ли они ОКС? Со всей очевидностью, - нет!анатолий52
очень сомнительно, что в результате работ уменьшается земельный участок, а ведь именно об уменьшении размера общей долевой собственности с согласия домовладельцев говорится в ЖК.

[ТВисТ]

Stoner

Если бы законодатель имел в виду под уменьшением общей долевой собственности организацию проемов в несущих стенах, то это было бы четко артикулировано в третьей главе ЖК, потому что в 99,9% случаев с переводом в нежилье приходится заморачиваться с этими проемами.

Полный акцепт.

[advice]

речь в вопросе шла о протоколе голосования общего собрания собственников многоквратирного дома, а не о проекте реконструкции

[advice]

Слышал, что вроде как установлен запрет на перевод в нежилой фонд квартир, находящихся в панельных многоквартирных домах. ЖК прямо регулирующий вопрос перевода такого запрета не содержит... Просветите, плиз

[DmitryI]

Если ЖК не содержит ограничений, и другие ФЗ тоже, то в силу Конституции, ограничение прав возможно только ФЗ, ограничений нет.

[advice]

в том то и дело, что нет ограничений, но вот местные власти чинят препятствия.... судиться с ними не хоца

[DmitryI]

Да, решение вопроса о переводе в нежилое зависит от них.

[Stoner]

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности
и обоснованности судебных актов арбитражных судов,
вступивших в законную силу

от 26 июля 2007 г. Дело N А48-613/07-7

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Михайловой С.А. на Решение Арбитражного суда Орловской области от 04.05.2007 по делу N А48-613/07-7,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Михайлова С.А. (далее - Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Орловской области с заявлением о признании незаконными действий администрации г. Орла (далее - Администрация), связанных с отказом оформления документов, необходимых для перевода в нежилой фонд квартиры N 23 по улице Металлургов, дом 24 и обязании ее дать разрешение на перевод квартиры в нежилой фонд.
Решением Арбитражного суда Орловской области от 04.05.2007 действия Администрации, выразившиеся в отказе оформить документы, необходимые для перевода в нежилой фонд квартиры N 23 по улице Металлургов, дом 24 в городе Орле и оформленные письмом Администрации от 15.01.2007 N М-6149 признаны незаконными. Суд обязал Администрацию рассмотреть по существу заявление Предпринимателя на перевод в нежилой фонд квартиры N 23 в доме N 24 по ул. Металлургов в городе Орле в установленном порядке.
В апелляционной инстанции законность принятого судебного акта не проверялась.
В кассационной жалобе Общество просит отменить принятое по делу решение суда в связи с неправильным применением норм материального и нарушением норм процессуального права.
Изучив материалы дела, рассмотрев доводы жалобы, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как видно из материалов дела, Предпринимателю на праве собственности принадлежит нежилое помещение N 22 в доме N 24 по ул. Металлургов в городе Орле, в котором он осуществляет предпринимательскую деятельность (парикмахерские услуги населению). С целью расширения площади парикмахерской Предприниматель по договору купли-продажи от 18.07.2006 приобрел квартиру общей площадью 56,8 кв. м, расположенную по адресу: г. Орел, ул. Металлургов, дом 24, кв. 23 и 15.12.2006 обратился в Администрацию заявлением о ее переводе из жилого в нежилой фонд.
Письмом от 15.01.2007 N М-6149, подписанным заместителем главы Администрации г. Орла Леоновым Ю.А., Обществу было отказано в переводе указанной квартиры в нежилое помещение (расширение существующей парикмахерской), поскольку это помещение расположено в крупнопанельном жилом доме, в связи с чем возникает необходимость организации входа, объединяющего два помещения (пробивка проема), а согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170 (п. 4.2.4.9 не допускается в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы.
Посчитав такой отказ незаконным, Общество оспорило его в суде.
Удовлетворяя заявленное требование, арбитражный суд правомерно исходил из следующего.
Частью 1 ст. 198 АПК РФ определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При этом, ненормативный правовой акт может быть признан недействительным только при наличии одновременно двух условий, а именно, не соответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов гражданина или юридического лица.
В соответствии с п. 2 ст. 288 ГК РФ, ст. 17 Жилищного кодекса РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.
Согласно п. 3 ст. 288 ГК РФ размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.
Перевод помещения из жилого в нежилое осуществляется органом местного самоуправления на условиях и в порядке, определяемых жилищным законодательством (ст. ст. 22, 23 Жилищного кодекса РФ).
В соответствии с ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет: заявление о переводе помещения; правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения); поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
При этом, как установлено ч. ч. 4, 5, 6 ст. 23 Жилищного кодекса РФ, решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с ч. 2 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган. Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в ч. 4 настоящей статьи решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. Форма и содержание данного документа устанавливаются Правительством Российской Федерации. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение. В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения указанный в ч. 5 настоящей статьи документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.
В целях реализации ст. ст. 22 - 24 Жилищного кодекса РФ, в соответствии с решением Орловского городского Совета народных депутатов от 29.06.2006 N 5/069-ГС Администрация города Орла постановлением от 08.08.2008 N 1553 утвердила Положение "О порядке перевода жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения на территории города Орла" (далее - Положение).
Как установлено судом, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что заявление Предпринимателя было рассмотрено управомоченный комиссией в надлежащем составе в соответствии с п. п. 3.3, 3.4 ч. 3, п. п. 6.1, 6.2, 6.3, 6.5 ч. 6 указанного Положения. Из содержания письма от 15.01.2007 N М-6149 следует, что заявление Предпринимателя рассмотрено по существу поставленного вопроса без ссылки на представленные документы и решение межведомственной комиссии по результатам рассмотрения указанных документов.
Кроме того, Предпринимателем к заявлению, переданному в Администрацию г. Орла 15.12.2006 были приложены: копия свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру от 09.08.2006, копия Постановления Администрации города Орла от 23.08.2005 (о переводе в нежилое помещение смежной квартиры N 22), копия техпаспорта на квартиру N 23 по ул. Металлургов, дом 24, копия экспертного заключения о возможности перепланировки квартиры N 23 по ул. Металлургов, дом 24. Иные документы, необходимые для рассмотрения вопроса о переводе квартиры в нежилое помещение, не истребовались.
При указанных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно, руководствуясь п. 2 ст. 201 АПК РФ, принял решение о признании незаконными действий Администрации, выразившихся в отказе письмом от 15.01.2007 N М-6149 оформить документы, необходимые для перевода в нежилой фонд квартиры N 23 по улице Металлургов, дом 24 в городе Орле и, на основании п. 3 ч. 5 ст. 201 АПК РФ, возложил на Администрацию обязанность по устранению допущенных нарушений прав и законных интересов Предпринимателя, путем обязания административного органа рассмотреть в установленном порядке по существу заявление о перевод в нежилой фонд квартиры N 23 в доме N 24 по ул. Металлургов в городе Орле.
На основании изложенного кассационная инстанция считает, что судом первой инстанции фактические обстоятельства дела установлены полно, представленным доказательствам и доводам сторон дана надлежащая оценка, судебный акт соответствует нормам материального и процессуального права.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Орловской области от 04.05.2007 по делу N А48-613/07-7 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.




Добавлено в [mergetime]1190196014[/mergetime]
Если честно, ГЛОБАЛЬНОСТЬ темы вызывает некоторые сомнения. В недвижимости можно было б обсудить...

[Tony V]

обязания административного органа рассмотреть в установленном порядке по существу заявление о перевод в нежилой фонд квартиры N 23 в доме N 24 по ул. Металлургов в городе Орле.

рассмотрют и откажють

[Stoner]

Скорее всего, да.
Вопрос только, с какими мотивировками. Если снова это будет что-то из разряда крупнопанельного дома, то судиться опять же.
Впрочем, я согласен с тем, что это при такой позиции администрации -- игра в одни ворота получается.

[Lyubusya]

Купила квартиру 2 года назад, перевела в нежилое под конторское помещение, сделала отдельный вход из окна. Затем решила переоборудовать под стоматологию. И вот тут-то соседи восстали и подали в суд. Утверждают, что я, мол, уменьшил общее имущество дома (наружную стену), сделав из окна дверь, и не спросил их согласия, что противоречит ст. 36 ЖК. Но ведь ст. 23 ЖК никаких согласий не требует.

[Lyubusya]

Купила квартиру 2 года назад, перевела в нежилое под конторское помещение, сделала отдельный вход из окна. Затем решила переоборудовать под стоматологию. И вот тут-то соседи восстали и подали в суд. Утверждают, что я, мол, уменьшил общее имущество дома (наружную стену), сделав из окна дверь, и не спросил их согласия, что противоречит ст. 36 ЖК. Но ведь ст. 23 ЖК никаких согласий не требует.

[ТВисТ]

Lyubusya

и не спросил их согласия, что противоречит ст. 36 ЖК.

п.2 ст.22 ЖК предусматривает перевод только вне доступа к нему через общий вход в жилые помещения. Поэтому действие ввиде

сделала отдельный вход из окна.

это фактически выполнение требования закона и оно не подпадает под требование ст. 36 ЖК

Сообщение отредактировал ТВисТ: 14 October 2007 - 13:53

[Lyubusya]

Я тоже так считаю, но дело в суде а на помещение я июля месяца наложен арест

[Алекс В]

ТВисТ
Что можно рассматривать как возможность перевода в нежилое если:
1) уже есть отдельных вход
или
2) удалось договориться с собственниками об уменьшении общего имущества

А если нет ни того, ни другого, то значит в нежилое перевести нельзя. Как вам такая логика?

[boba]

Насколько я понял, соседи на Вас подали в суд не на то, что Вы перевели жилое помещение в нежилое, а на то, что Вы без их согласия сломали несущую стену.
А несущая стена согласно ст. 36 ЖК РФ является общим имуществом собственников помещений в доме.
Согласно п. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в доме.