Сообщений в теме: 430

[rgyq]

rgyq,
Удачи вам.
По результату - отпишитесь.

Обязательно отпишусь. Заседание 14 марта

[Scorpic]

Добрый день!

У меня немного другая ситуация. Новостройка. Заключен договор ДДУ. В ДДУ прописано продаваемая площадь квартиры (общая площадь Квартиры + приведенная площадь балкона), указана общая площадь квартиры (без балкона), указана площадь балкона, указана приведенная площадь балкона (с коэффициентом 0,3).

Проблема в следующем, что перед подписанием акта приема-передачи квартиры, застройщик потребовал доплату, так как по замерам БТИ, балкон превратился в ЛОДЖИЮ и коэффициент у лоджии - 0,5). Времени разбираться не было, так как без доплаты застройщик не хотел подписывать акт приема-передачи, доплата была приведена.


Основные доводы:

Статья 431. Толкование договора

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.


часть 4 статьи 4 ФЗ-214

Договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в
соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения
на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;


Какие перспективы вернуть через суд доплату?

Спасибо.

Сообщение отредактировал Scorpic: 17 March 2013 - 15:08

[Alderamin]

Заключен договор ДДУ. В ДДУ прописано продаваемая площадь квартиры (общая площадь Квартиры + приведенная площадь балкона), указана общая площадь квартиры (без балкона), указана площадь балкона, указана приведенная площадь балкона (с коэффициентом 0,3).

Проблема в следующем, что перед подписанием акта приема-передачи квартиры, застройщик потребовал доплату, так как по замерам БТИ, балкон превратился в ЛОДЖИЮ и коэффициент у лоджии - 0,5).

Не надо тут писать всякую чушь...

Времени разбираться не было, так как без доплаты застройщик не хотел подписывать акт приема-передачи, доплата была приведена.

Какие перспективы вернуть через суд доплату?

Про перспективы узнавайте у гадалок и провидцев...

[Norrka]

У меня следующая ситуация: заключен ДДУ в 2012 г. В предмете договора указана передача в равную долевую собственность 2-хкомнатной квартиры площадью 54,11 (состоящей из общей площади 47,47, площади лоджии 13,28 с пониж. коэф. 0,5). Стомость 1 кв.м 41 тыс. Оплачено все. Застройщик уговаривает на подписания письменного согласия на внесение изменения в проект об утеплении лоджии с установкой дополнительных радиаторов и на допсоглашение о переносе срока передачи квартиры (уведомление было направлено вовремя). Идет стадия строительства. Становится ли лоджия теперь жилым помещением? Если я допник подписывать откажусь, реально ли меня в судебном порядке понудить? Если я согласия на утепление лоджий не подпишу, можно ли после обмера БТИ и подписания акта взыскать с застройщику стоимость лоджии?

[e.c.h.o.]

Коллеги, вопрос насущный, с точки зрения практики противоречивый - всё-таки ст.15 ЖК РФ применяется сейчас по делам о взыскании переплаты за квартиры по ДДУ?

Есть конечно Определение ВС РФ № 24-В09-8 от 01.09.09 и некоторая практика АС по привлечению застройщика по административке. Но.. практика СОЮ, где потребителю во взыскании переплаты отказывают именно в связи с неприменением ЖК РФ - также много.

Может я что-то пропустил и теперь этот вопрос решен однозначно?

В моем случае условие по оплате сформулировано так:
"Стороны договорились установить стоимость 1 кв.м объекта в размере___. Цена объекта определяется как произведение цены 1 кв.м на общую площадь. Стороны договорились считать общей площадью площадь квартиры плюс площадь балкона без понижающего коэффициента."

По факту: объект оплачен исходя из 100 кв.м, фактически передано 93 кв.м. (отражено в свидетельстве о регистрации, экспликации БТИ, кадастровом паспорте).
Квартира передана с лоджией, размером 7 кв.м.

Позиция:
1. стороны не достигали соглашения о включении в общую площадь лоджии. Соглашение достигнуто только по балкону. Балкон в квартире отсутствует. Условия договора толкуются буквально в порядке ст. 431 ГК РФ.
2. условие договора о включении в общую площадь балкона без понижающего коэффициента не соответствует ст. 15 ЖК РФ, ущемляет права потребителя, применению не подлежит.

Как Вы полагаете, СОЮ указанным аргументам внемлет?

[Sania]

Как Вы полагаете, СОЮ указанным аргументам внемлет?

я бы на месте СОЮ внял бы, причем только по п.1 аргументации

[Тупая блондинка]

Однако Вы приняли квартиру с лоджией. Могли бы отказаться в связи с тем, что не соблюдены условия договора.
Хотите пользоваться лоджией, но получить с застройщика денежные средства на ее строительство?

[Sania]

Тупая блондинка, застройщик сильно накосячил в этом условии договора

"Стороны договорились установить стоимость 1 кв.м объекта в размере___. Цена объекта определяется как произведение цены 1 кв.м на общую площадь. Стороны договорились считать общей площадью площадь квартиры плюс площадь балкона без понижающего коэффициента."

можно, конечно, пожалеть его, но при прочих равных в СОЮ ИМХО у него шансов нет.

[Тупая блондинка]

Каким бы ни было условие, оно не соблюдено. Поэтому суд будет решать по факту.
Если в экспликации указано, что у него лоджия, а она идет без понижающего коэффициента, то шансы маленькие. Можно, конечно, сделать экспертизу и доказать, что на самом деле это балкон, тогда с застройщика взыщут разницу.
В этом деле я бы предпочла представлять интересы застройщика.

[Sania]

Каким бы ни было условие, оно не соблюдено

Вы предполагаете, что в ДДУ в описании ОДС указано, что в квартире будет балкон, а построили лоджию? Из процитированного условия это, вообще говоря, не следует.
Процитированное условие ДДУ определяет по сути цену квартиры и все. Следовательно не соблюсти это условие нельзя

[essey]

e.c.h.o., а схема (план) объекта прилагался к договору? Если да, то мне кажется не получится съехать с оплаты полностью, так как на таких планах указана обычно площадь всего и площади отдельных помещений. Сумирование должно по идее привести к общей сумме. Но можно попробывать, в крайнем случае с коэффициентом 0,5.

[Тупая блондинка]

В суете перепутала лоджию с верандой. У лоджии понижающий коэффицент 0,5
Считаю, что застройщик должен вам пересчитать площадь лоджии с этим коэффициентом и вернуть деньги за излишне уплаченную площадь.

Сообщение отредактировал Тупая блондинка: 06 June 2013 - 19:26

[Sania]

essey,Тупая блондинка, у ТС в ДДУ цена = Цкв.м.*общая площадь
Есть документ, в котором написано, что общая площадь = 93 кв.м.
Фразу про балкон не читаем, ибо нет у ТС балкона

Ваши доводы сводятся, ИМХО, к тому, что "лоджия это ведь даже лучше, чем балкон, а за балкон Вы хотели заплатить, дайте хоть немножко денег... "
Я считаю, что такое независимый СОЮ от комерсанта против потребителя даже слушать не станет

[Тупая блондинка]

Каким бы ни было условие, оно не соблюдено

Вы предполагаете, что в ДДУ в описании ОДС указано, что в квартире будет балкон, а построили лоджию? Из процитированного условия это, вообще говоря, не следует.
Процитированное условие ДДУ определяет по сути цену квартиры и все. Следовательно не соблюсти это условие нельзя

Вы правильно поняли мою мысль. ТС изложил не весь договор, а только условия оплаты. То, что в договоре указано, что застройщик взял на себя обязательство построить и передать дольщику квартиру с балконом и пр., - это лишь мое предположение.

[Sania]

застройщик взял на себя обязательство построить и передать дольщику квартиру с балконом и пр., - это лишь мое предположение.

даже если предположение верно, передачей квартиры стороны закрыли вопрос о том, что в ней д.б. (балкон или лоджия) и остался вопрос только по деньгам. (т.е. процитированному пункту)
Как сюда подтянуть коэффициент из старых снипов - мне непонятно.
К слову почти уверен, что в проекте указана лоджия, поскольку БТИ списывают с проекта, не задумываясь, что это.

А всего-то и надо было написать:
"Стороны договорились установить стоимость цену 1 кв.м объекта в размере___. Цена объекта определяется как произведение цены 1 кв.м на общую полную площадь. Стороны договорились считать общей полной площадью общую площадь квартиры плюс площадь балкона или лоджии без понижающего коэффициента."
и шансы ТС резко бы уменьшились

[Тупая блондинка]

Коэффициент площади балконов указан в проекте, и он всегда понижающий(у нас, например, это так). Поэтому указание в договоре "без понижающего коэффициента" может быть признано ничтожным. Мы в договорах указываем площадь балконов, лоджий и веранд в соответствии с коэффициентом, указанным в проекте. Практики по этому вопросу лично у меня нет.

Ваши доводы сводятся, ИМХО, к тому, что "лоджия это ведь даже лучше, чем балкон, а за балкон Вы хотели заплатить, дайте хоть немножко денег... "

Я провожу аналогию с договором подряда. Если даже договор подряда признан не заключенным, а заказчик принял работу у подрядчика и воспользовался ее результатом, он обязан оплатить работу. В данном случае договор на лоджию не заключен, но она принята и ТС ею пользуется, значит, должен оплатить работу.

В актах приема-передачи мы всегда пишем, что передали квартиру и лоджию.
В проекте также указано, что надо построить. Вы считаете, что там указана лоджия. Заказчик должен построить объект в соответствии с проектом, значит, должен построить лоджию. Вопрос не однозначный.

[essey]

У меня немного другая ситуации: в договоре указана приведенная площадь (с учетом балкона). В квартире нет балкона, но есть лоджия. Лоджия нарисована на приложении (план), но то, что это лоджия (а не балкон) - не написана. Указана лишь площадь (с коэффициентом). Исходя из догвовора (точнее формулировке о площади) - называю эту лоджию - балконом. Сказать что это лоджия и не входит в общую площадь - не позволяет наличие плана, согласно которому при суммировании всех площадей выходим на общую площадь в договоре.
Sania, самый гуманный суд очень любит инструкцию № 37. Да приведенная формулировка "Стороны договорились считать общей площадью площадь квартиры плюс площадь балкона без понижающего коэффициента" дает определенные надежды, но это СОЮ.

[e.c.h.o.]

В данном случае договор на лоджию не заключен, но она принята и ТС ею пользуется, значит, должен оплатить работу.

Коллеги, ещё раз сделаю акцент на главном.
В договоре стороны согласовали порядок расчета "общей площади" - площадь квартиры + площадь балконов без понижающего коэффициента.
В квартире нет балкона, есть лоджия - это отражено в экспликации БТИ.
О включении в общую площадь лоджии, веранды или других летних помещений стороны соглашения не достигали. Ни с коэффициентом, ни без.

Более того, в нарушение ст. 8, 10 ЗоЗПП, ясная информация о том, что площадь лоджии входит в метраж квартиры, да ещё и без коэффициента, до потребителя застройщиком не доведена.

Таким образом, из буквального толкования договора, общая площадь - это только площадь квартиры. Она по данным БТИ, тех.паспорта и свидетельства меньше на 7 кв.м, чем заявлено в договоре и оплачено потребителем.

[Тупая блондинка]

e.c.h.o.,
Все согласились, что Вы имеете право на получение денег от застройщика, разногласия только в объеме требований. От уплаты госпошлины Вы освобождены. Что Вам мешает заявить иск о возврате всей суммы за 7 кв.м.? Свои доводы изложите в исковом заявлении. Потом не забудьте отписаться о результатах. Нам интересно.

Сообщение отредактировал Тупая блондинка: 07 June 2013 - 00:00

[fli-buster]

e.c.h.o., если вы видите разницу между балконом и лоджией, то суд её не увидит. А метраж посчитает по БТИшным данным ВСЕЙ площади квартиры.

Сообщение отредактировал fli-buster: 07 June 2013 - 00:11

[Sania]

fli-buster, я не очень высокого мнения о СОЮ, но это:

если вы видите разницу между балконом и лоджией, то суд её не увидит.

зна-а-аете ли!!!

[e.c.h.o.]

если вы видите разницу между балконом и лоджией, то суд её не увидит.

Ваше мнение основано на предположении или на судебной практике?

метраж посчитает по БТИшным данным ВСЕЙ площади квартиры.

Площадь всей квартиры ИТОГО по данным БТИ - 93 кв.м.
Площадь летних помещений в площадь квартиры не включена и указана отдельной строкой с учетом коэффициента.
По какой причине Вы полагаете возможным их складывать?


Вообще, дело могло быть более понятным, если применить ст. 15 ЖК РФ + ст. 16 ЗоЗПП = условие договора не соответствует императивному требованию закона, ущемляет права потребителя и не подлежит применению в этой части.

Я нашел некоторую положительную практику по этому вопросу:

1. Кассационное определение Свердловского областного суда от 16.02.2012 по делу № 33-1977/2012
"Судебная коллегия не может согласиться с решением в части отказа в иске о возврате стоимости лоджии, которая учтена ответчиком с коэффициентом 1, поскольку такого условия в договоре не содержится.
Согласно технической информации ЕМУП БТИ, спорная квартира имеет общую площадь <...> кв. м. При этом площадь лоджии <...> кв. м. (с применением понижающего коэффициента 0,5) в общую площадь не включена.
В соответствии с ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации в общую площадь входит все, что образует данный объект жилищных прав (жилые комнаты, прихожая, коридор, кухня, гардеробная, ванная, туалет и пр.), за исключением указанных здесь же объектов (балконов, лоджий, веранд и террас).
Анализируя указанную норму права, суд первой инстанции верно указал, что Перечень исключений сформулирован императивно и как исчерпывающий, то есть никаким иным федеральным законом, другим правовым актом или договором нельзя его изменить или дополнить.
При таких обстоятельствах, не входят в общую площадь балконы, лоджии, веранды и террасы, если они не подвергнуты переоборудованию и переустройству с целью увеличения размера общей площади жилья (с соблюдением требований ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Действительно, согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Довод о том, что площадь лоджии подсчитывается с понижающим коэффициентом только для подсчета метража в квартире, мог быть принят при условии, что стороны оговорили в договоре расчет лоджии с коэффициентом 1, чего не было сделано.
Судебная коллегия находит необходимым отменить решение в части отказа в иске о взыскании излишне уплаченной суммы за квартиру, вынести новое решение, которым взыскать с ЖСК "Аврора" в пользу Р. <...> руб. и государственную пошлину в доход государства с учетом ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в сумме <...> руб."

2. Апелляционное определение Кемеровского областного суда от 13.09.12 по делу № 33-8902
"Доводы в апелляционной жалобе о том, что в договоре от ДД.ММ.ГГГГ общая площадь квартиры была указана с учетом площади балкона 5,9 кв. м, о чем истцу было известно при подписании договора, что это не противоречит действующему законодательству, поскольку положения ст. 15 ЖК РФ и нормативных актов, применяемых при проведении технической инвентаризации и учета жилищного фонда, не обязательны при определении цены договора на строительство жилого дома, являются несостоятельными.
Согласно ст. 15 ч. 5 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Нормативно-правовые акты, иначе определяющие размер общей площади жилого помещения, не должны противоречить Жилищному Кодексу РФ, имеющему большую юридическую силу.
Суд 1 инстанции изложил в решении оценку доводов представителя ответчика о том, что общая площадь квартиры составляет 58,30 кв. м и включает в себя площадь балкона - 5,9 кв. м, что превышает площадь, предусмотренную договором, и указал, что он противоречит данным технической инвентаризации квартиры истца, по результатам которой общая площадь по проспекту составила 52,4 кв. м.
Признавая п. 2.4 договора от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, суд обоснованно указал на то, что условия договора должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам, и не должны ущемлять права потребителей. В данном случае условия договора, достигнутые между сторонами при совершении сделки, влекут нарушение прав истца на возврат денежных средств, излишне уплаченных вследствие передачи квартиры меньшей площади, чем предусмотрено условиями данного договора."

3. Апелляционное определение Московского городского суда от 06.02.13 по делу № 11-2370
"Признавая недействительным (ничтожным) п. 3 дополнительного соглашения N 1 от 10 сентября 2008 года к договору N ... от 03 марта 2006 года уступки прав и обязанностей по инвестиционному договору, заключенного между ЗАО "М.О.Р.Е.-Плаза" и Р.О. суд первой инстанции исходил из следующего.
На основании ст. 16 ФЗ "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
На основании ч. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
В нарушение ч. 5 ст. 15 ЖК РФ фактическая площадь квартиры определена из суммы общей площади квартиры по экспликации (ф. 22) ТБТИ и площади летних помещений квартиры.
То есть истец оплатила общую площадь жилого помещения, предусмотренную ч. 5 ст. 15 ЖК РФ и несуществующую дополнительную площадь летних помещений, которая истцу не передается.
Кроме того, судом первой инстанции установлено, что фактическая площадь квартиры переданная ответчиком истцу составила ... кв. м, что на .... кв. м меньше площади, указанной в пункте 1.2 договора N .... уступки прав и обязанностей по инвестиционному договору".

Сообщение отредактировал e.c.h.o.: 07 June 2013 - 10:48

[e.c.h.o.]

Ну и + Определение ВС РФ от 01.09.2009 № 24-В09-8, где сделан акцент именно на ст. 15 ЖК РФ и различие данных по размеру квартиры БТИ и договора.
"Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не может согласиться с данным выводом суда первой и кассационной инстанций, поскольку он не основан на законе и противоречит материалам дела.
В соответствии с частью 5 статьи 15 Жилищного кодекса РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Согласно технической документации на квартиру по адресу: <...>, размер жилого помещения без учета площади лоджии составляет 117,2 кв. м (л.д. 21 оборот).
В материалах дела также имеются документы, содержащие иные сведения об общем размере спорной квартиры, на которые истцы ссылались в обоснование того, что построенная ответчиком квартира меньше чем было предусмотрено договором и оплачена истцами. В копии технического паспорта квартиры размер общей площади указан 137,3 кв. м (л.д. 20), такой же размер указан и в заключении судебно-строительной экспертизы от 9 января 2008 года (л.д. 65).
Суд, при вынесении решения, в нарушение требований положений статьи 198 Гражданского процессуального кодекса РФ, указанным доказательствам оценки не дал, противоречие с другими доказательствами по делу не устранил, доводов, по которым отверг данные доказательства, в мотивировочной части решения не привел, мер к установлению действительного размера общей площади квартиры не принял."

Сообщение отредактировал e.c.h.o.: 07 June 2013 - 10:48

[Sania]

Вообще, дело могло быть более понятным, если применить ст. 15 ЖК РФ + ст. 16 ЗоЗПП = условие договора не соответствует императивному требованию закона, ущемляет права потребителя и не подлежит применению в этой части.

в этом судебная практика точно неоднородна (Вы об этом упоминали в 1 ом посте) и лучше сверяться с решениями по своему региону

[fli-buster]

e.c.h.o.,

Площадь летних помещений в площадь квартиры не включена и указана отдельной строкой с учетом коэффициента.

По какой причине Вы полагаете возможным их складывать?

а балконы (или лоджии) что в собственность не передаются?
застройщик не несёт затрат на их строительство?