Сообщений в теме: 509

[АД_viser]

в ГрК все написано

В ГрК есть легальное определение ЗАСТРОЙЩИКА, но не заказчика-застройщика. Понятие "заказчик" тоже не раскрыто. Если эти понятия не тождественные, то в чем разница? Если Заказчик-Застройщик - лицо совмещающее в себе одновременно функции и заказчика и застройщика, то
почему эта деятельность лицензируется, а на счет лицензирования деятельности просто Заказчика никаких прямых указаний нет?
Но в соотвествии с ГК работы должен принять Заказчик...

[ПравоВЭД]

и все таки нифига не понятно.... как справедливо отмечено в 23 посте нигде не раскрыто содержание термина заказчик и его функции. что делать - х.з?!

[veny]

АД_viser

В ГрК есть легальное определение ЗАСТРОЙЩИКА, но не заказчика-застройщика. Понятие "заказчик" тоже не раскрыто.

пан для ГрК это одно и тоже...хоть это и не совсем верно но лучше так....

а на счет лицензирования деятельности просто Заказчика никаких прямых указаний нет?

проста заказчик у нас как правила именуется инвестарам

Добавлено в [mergetime]1203505182[/mergetime]
ПравоВЭД

как справедливо отмечено в 23 посте нигде не раскрыто содержание термина заказчик и его функции. что делать - х.з?!

если собираетесь КС подписывать или проект утверждать то получать лицензию однозначна...

Добавлено в [mergetime]1203505256[/mergetime]

Но в соотвествии с ГК работы должен принять Заказчик

это застройщик по ГрК а ваще тема уже стораз тута обсуждалась...

Сообщение отредактировал veny: 20 February 2008 - 17:00

[ПравоВЭД]

veny, спасибо

[АД_viser]

Ну, обсуждать и прийти к некой определенности не одно и тоже

Мне, например, этот вопрос не понятен и он (вопрос) является актуальным

Давайте еще раз...

проста заказчик у нас как правила именуется инвестарам

В ГК у нас фигурируют Заказчик и Подрядчик, именно Заказчику должен сдать результат работ Подрядчик.
В ГрК у нас есть Застройщик, Инвестора нет вообще, а понятие Заказчика не определено.

Кому должен сдавать работы Подрядчик Инвестору, который у Вас именуется Заказчиком или Застройщику?

[veny]

Кому должен сдавать работы Подрядчик Инвестору, который у Вас именуется Заказчиком или Застройщику?

застройщику

Добавлено в [mergetime]1203510145[/mergetime]

Инвестора нет вообще

он в законе об инвестициях есть

[АД_viser]

застройщику

Хорошо. Получается Заказчик (по ГК) = Застройщик (по ГрК)...
Поскольку Застройщиком может выступать лишь лицо обладающее земельным участком, как быть физику-не ИП, решившему построить на принадлежащем ему участке за счет собственных средств некое сооружение? Ведь для этого ему нужно выступить в роли застройщика. Следовательно, необходимо получить лицензию. Но ФЛ (не ИП) не может быть субъектом лицензирования. Привлечь "стороннего" Застройщика низя, т.к. он Застройщиком являться не будит (участок ему не пренадлежит).
Более того, следуя Вашей логике от том, что Застройщик должен разбираться в строительстве (раз он работы принимает), мы придем к тому что Застройщику понадобится еще и Проектная лицензия, как минимум. Проект нужно утверждать? А как Застройщик его утвердит если ничего в проектировании не понимает? А сметы подписывать? Сметы, кстати, это тож раздел проекта. А тут еще и Изыскательские работы могут возникнуть... Тож отдельная лицензия...

[veny]

АД_viser

Но ФЛ (не ИП) не может быть субъектом лицензирования. Привлечь "стороннего" Застройщика низя, т.к. он Застройщиком являться не будит (участок ему не пренадлежит).

можна сваю фукцию иму па агенсткаму дагавору передать
а ишо есть ИЖС без разрешенияна строителства...да много ишо чего есть

Более того, следуя Вашей логике от том, что Застройщик должен разбираться в строительстве (раз он работы принимает), мы придем к тому что Застройщику понадобится еще и Проектная лицензия, как минимум. Проект нужно утверждать? А как Застройщик его утвердит если ничего в проектировании не понимает?

угумс патаму ему пан и выдают лицензию на фукцию ЗАКАЗЧИКА-ЗАСТРОЙЩИКА

[Edwards]

Поскольку Застройщиком может выступать лишь лицо обладающее земельным участком, как быть физику-не ИП, решившему построить на принадлежащем ему участке за счет собственных средств некое сооружение? Ведь для этого ему нужно выступить в роли застройщика. Следовательно, необходимо получить лицензию. Но ФЛ (не ИП) не может быть субъектом лицензирования. Привлечь "стороннего" Застройщика низя, т.к. он Застройщиком являться не будит (участок ему не пренадлежит).

Смотря какое сооружение. Если индивидуальный жилой дом (малоэтажка), то лицензия ему не нужна, разрешение на строительство ему и так дадут.
А вот если наш условный физик (вероятно не бедный товарищ) задумает построить высотку многоквартирную на своем личном земельном участке (не в теории конечно), то и в этом случае выход есть - он просто заключает договор на осуществление функций тех. заказчика с юриком, имеющим соответствующую лицензию. Ибо без тех. надзора все же никак =)

Более того, следуя Вашей логике от том, что Застройщик должен разбираться в строительстве (раз он работы принимает), мы придем к тому что Застройщику понадобится еще и Проектная лицензия, как минимум. Проект нужно утверждать? А как Застройщик его утвердит если ничего в проектировании не понимает? А сметы подписывать? Сметы, кстати, это тож раздел проекта. А тут еще и Изыскательские работы могут возникнуть... Тож отдельная лицензия...

Дык для того и существуют спец. организации с лицензиями на ф-ции заказчика-застройщика, которые и проектные работы принимают, и надзор осуществляют, и подрядчика пинают дабы работал соответствующим образом.
"проектная лицензия" здесь не нужна.


Добавлено в [mergetime]1203513427[/mergetime]
veny
О, у нас практически одинаковы ответы, токмо слова разные =)

[АД_viser]

Дык для того и существуют спец. организации с лицензиями на ф-ции заказчика-застройщика

1.Функции заказчика-застройщика отнесены к деятельности по строительству зданий и сооружений (т.е. в входят в сотав последней). Проекная деятельность это отдельная песня. Изыскательские работы тоже...
2.Кто такой тех. заказчик и каков его статус??? НПА, пожалуста, укажите...

[veny]

АД_viser

1.Функции заказчика-застройщика отнесены к деятельности по строительству зданий и сооружений (т.е. в входят в сотав последней).

для застройщика этого достаточно

2.Кто такой тех. заказчик и каков его статус??? НПА, пожалуста, укажите...

53 ГрК

Сообщение отредактировал veny: 20 February 2008 - 19:33

[АД_viser]

Вы про это:
53 Грк
2.Строительный контроль проводится лицом, осуществляющим строительство. В случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора строительный контроль проводится также застройщиком или заказчиком. Застройщик или заказчик по своей инициативе может привлекать лицо, осуществляющее подготовку проектной документации, для проверки соответствия выполняемых работ проектной документации.

Из содержания нормы возможны 4 варианта:
1.Лицом осуществляющем строительство
2.Застройщиком
3.Заказчиком (опять же кто такой, если Заказчик из ГК = Застройщик по ГрК)
4.Разработчиком проекта (проектной организацией)

Где здесь тех заказчик? Он есть только в спец. литературе. Причем, у разных авторов разные мнения на счет его функций...

Сообщение отредактировал АД_viser: 20 February 2008 - 20:08

[veny]

АД_viser

ч.3 ст. 47 ГрК
застройщиком или уполномоченным им лицом (далее - заказчик)

Сообщение отредактировал veny: 20 February 2008 - 20:18

[АД_viser]

И как это согласуется с прежним Вашим утверждением

заказчик у нас как правила именуется инвестарам

Инвестор что ли придет на стройку подрядчика проверять???

[veny]

АД_viser

И как это согласуется с прежним Вашим утверждением

очинь харашо пан
есть ГК (с приемом работ) есть ГрК (с лицензиями и надзором) а есть то что у нас пишут в инвестконтрактах..

Добавлено в [mergetime]1203518929[/mergetime]
АД_viser

Инвестор что ли придет на стройку подрядчика проверять???

нет пан придет тот кто написан в ГрК

Сообщение отредактировал veny: 20 February 2008 - 20:48

[Rally]

Я считаю, что заключение договора строительного подряда может быть произведено организацией не имеющей лицензии заказчика-застройщика (то есть строительной лицензии, в состав разрешенных видов деятельности входит выполнение функций заказчика-застройщика), однако такая сделка может быть признана судом недействительной по иску этого юридического лица, его учредителя (участника) или государственного органа, осуществляющего контроль или надзор за деятельностью юридического лица, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о ее незаконности (ст. 173 ГК РФ).

А собственно почему он должен иметь лицензию? Хороший вопрос, за разрешением которого можно обратиться к нормам ГК РФ о строительном подряде, а в частности к обязанностям заказчика.

Вот например, ст. 743 ГК РФ. Техническая документация и смета должна быть предоставлена сторонами, кто именно и какой документ предоставляет определяется договором. То есть, закон допускает, что техническую документацию предоставляет заказчик (как правило, именно заказчик и предоставляет техническую документацию). Однако действия по получению технической документации являются одним из лицензируемых видов деятельности в составе функций заказчика-застройщика.

В ст. 747 ГК РФ сказано, что заказчик обязан своевременно предоставить для строительства земельный участок. Площадь и состояние предоставляемого земельного участка должны соответствовать содержащимся в договоре строительного подряда условиям, а при отсутствии таких условий обеспечивать своевременное начало работ, нормальное их ведение и завершение в срок.
Также интересное правило: заказчик обязан в случаях и в порядке, предусмотренных договором строительного подряда, передавать подрядчику в пользование необходимые для осуществления работ здания и сооружения, обеспечивать транспортировку грузов в его адрес, временную подводку сетей энергоснабжения, водо- и паропровода и оказывать другие услуги. Указанные действия так же входят в функции заказчика-застройщика.

С одной стороны, из приведенных статей видно, что в обязанности заказчика по договору строительного подряда, согласно ГК РФ, входит создание подрядчику необходимых условий для выполнения работ, в частности предоставить для строительства земельный участок, передать подрядчику проектную документацию и т.д.

А с другой стороны, на для того чтобы выполнить вышеуказанные обязанности, необходимо иметь лицензию, либо нанять лицензированную организацию. Однако совершение указанных действий как бы лежит вне норм ГК РФ, который просто констатирует, что документация и земельный участок у заказчика должны быть, а уж каким способом он их достанет, это его проблема.

Что касается технического надзора, то это лицензируемый вид деятельности. А лицензии выдаются либо коммерческим организациям, либо индивидуальным предпринимателям. Следовательно, заказчик может взять в штат инженера по техническому надзору и самостоятельно осуществлять технический надзор, если у него есть лицензия на этот вид деятельности, либо он должнен заключить соответствующий договор с лицензированной организацией.

[Майя Александровна]

Я выявила три субъекта:
застройщик
заказчик
лицо, осуществляющее строитлеьство.
Застройщик - это тот, кому принадлежит земельный участок и у кого есть разрешение на строительство.
Заказчик - это уполномоченное лицо Застройщика.
Лицо, осуществляющее строительство - это лицо, которое непосредственно строит. Оно должно иметь строительную лицензию. Этим лицом может быть и Зстрощик и Заказчик, если у них есть строительстная лицензия. Если лицензии нет, то они заключают договор строительсного подряда с тем лицом, у которого есть строитлеьная лицензия.

Я считаю, что по ГрК Застройщик и Заказчик - это разные лица. Без Заказчика можно обойтись, а вот без Застройщика никак.

Заказчиком по ГК в договоре строительного подряда может быть или Застройщик по ГрК, или Заказчик по ГрК.

Ни в ГК, ни в ГрК я не увидела статьи, в которой бы говорилось о том, что кому-то надо предьявлять лицензию на осуществление функций Заказчика.
Когда ты оформляешь земельный участок - не надо лицензии. Когда получаешь разрешение на строительство - не надо лицензии. Когда заключаешь ДП, лицензия должна быть только у подрядчика, потому что в ст. 749. ГК говориться, что Заказчик в целях осуществления контроля и надзора за строительством и принятия от его имени решений во взаимоотношениях с подрядчиком может заключить самостоятельно без согласия подрядчика договор об оказании заказчику услуг такого рода с соответствующим инженером (инженерной организацией). В этом случае в договоре строительного подряда определяются функции такого инженера (инженерной организации), связанные с последствиями его действий для подрядчика.

Из содержания нормы возможны 4 варианта:
1.Лицом осуществляющем строительство
2.Застройщиком
3.Заказчиком (опять же кто такой, если Заказчик из ГК = Застройщик по ГрК)
4.Разработчиком проекта (проектной организацией)

Лицо, осуществляющее строительство, должно иметь строительстную лицензию.
Застройщик может нанять инженера (см. выше. ст.749)
Кому нужна лицензия на осуществление функций Заказчика.

а есть то что у нас пишут в инвестконтрактах..

Инвестконтракты - это собирательное наименование нескольких договоров, которые имеют свои названия и суть, определенные ГК, например, ДП, ДПТ и.др. Отдельно такого вида договора, как инвестиционный договор, нет.
Rally

для того чтобы выполнить вышеуказанные обязанности, необходимо иметь лицензию, либо нанять лицензированную организацию.

Для чего нужно иметь лицензию? Для оформления земельного участка? Или для заключения договора на выполнение проектно-изыскательских работ? До того как Заказчик утвердит проект, данный проект должен пройти государственную экспертизу в соответствии с ГрК. И уж на этой экспертизе проект разберут от и до. А Заказчику просто останется проверить не нарисовалили проектировщики вместо трех этажей десять или там ли они сделали главный вход. Зачем для этого нужно иметь профессиональное образование и стройбазу. Ведь именно такие требования выдвигает Правительство для соискателей лицензии на функции Заказчика.

[veny]

Отдельно такого вида договора, как инвестиционный договор, нет.

в ГК нет эта точна

в которой бы говорилось о том, что кому-то надо предьявлять лицензию на осуществление функций Заказчика

а про лицензию подрядчика вы там навернае многае читали да?

а по сути...все что написано в ГК к лицензиям никак не относиться а патаму ГК нам ни нужин...

Сообщение отредактировал veny: 21 February 2008 - 14:46

[ПравоВЭД]

ну и что, господа юристы, куда смотрят наши гос. органы и суды? два полярных мнения, оба имеющих право на жизнь и нет четкого единообразного понимания на првоприменитенльой практике.... жесть!

[Rally]

Майя Александровна

Я хотел бы, специально для Вас изложить тот самый раздел "функции заказчика-застройщика" в классификаторе, чтобы не быть голословным:

IX. ВЫПОЛНЕНИЕ ФУНКЦИЙ ЗАКАЗЧИКА-ЗАСТРОЙЩИКА
• Получение и оформление исходных данных для проектирования объектов строительства (резервирование земельного участка, технико-экономические обоснования, технические условия на присоединение инженерных коммуникаций, строительный паспорт)
• Подготовка задания на проектирование
• Техническое сопровождение проектной стадии (контроль за разработкой проектно-сметной документации, согласование ее в установленном порядке, передача в органы экспертизы, на утверждение и генподрядной организации)
• Оформление разрешительной документации на строительство и реконструкцию, контроль за сроками действия выданных технических условий на присоединение инженерных коммуникаций
• Обеспечение освобождения территории строительства (переселение граждан, вывод организаций из строений, подлежащих сносу или реконструкции, решение других вопросов, связанных с подготовкой площадок для производства работ)
• Организация управления строительства
• Технический надзор

Как вы можете сами видеть Ваше утверждение:

Для чего нужно иметь лицензию? Для оформления земельного участка? Или для заключения договора на выполнение проектно-изыскательских работ? До того как Заказчик утвердит проект, данный проект должен пройти государственную экспертизу в соответствии с ГрК. И уж на этой экспертизе проект разберут от и до. А Заказчику просто останется проверить не нарисовалили проектировщики вместо трех этажей десять или там ли они сделали главный вход. Зачем для этого нужно иметь профессиональное образование и стройбазу. Ведь именно такие требования выдвигает Правительство для соискателей лицензии на функции Заказчика.

не соответствует действительности.

К тому же Вы, почему то отождествляете утверждения о том, что "заказчику лицензия не нужна вообще" с утверждением "заказчику лицензия не нужна, потому что он нанял лицензированную организацию для выполнения функций заказчика".

Неясно, почему вы игнорируете, уже приведенный акт ВС РФ, посвященный разбору необходимости лицензирования функций заказчика-застройщика. А между прочим, в этом акте неплохо разобрана ситуация и дано логическое и правовое обоснование. Вот например извлечения:

Отказывая в удовлетворении заявленных ООО "Алмаз-94" требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что в объем понятия "деятельность по строительству зданий и сооружений" входит не только производство работ по возведению зданий и сооружений, но и исполнение функций заказчика-застройщика, непосредственно связанных со строительством и являющихся его составной частью. Без выполнения этих функций производство работ по возведению объектов невозможно. В связи с этим довод заявителя, что отнесение оспариваемым пунктом Положения функций заказчика-застройщика к деятельности по строительству зданий и сооружений 1 и 2 уровней ответственности означает установление дополнительного вида деятельности, подлежащего лицензированию, несостоятелен.

Анализ ст. ст. 740, 743 - 750 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что в договоре строительного подряда заказчик принимает на себя обязанность создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ. Кроме того, заказчик представляет техническую документацию, обладает правом вносить в нее изменения, может обеспечивать строительство материалами или оборудованием, исполняет другие обязанности, указанные в статье 747 ГК РФ, а также осуществляет контроль и надзор за выполнением строительных работ.
Исполнение указанных обязанностей способно оказать влияние на безопасность выполняемых работ и на состояние окружающей среды.

В силу ст. 4 Федерального закона "О лицензировании отдельных видов деятельности" к лицензируемым видам деятельности относятся виды деятельности, осуществление которых может повлечь за собой нанесение ущерба правам, законным интересам, здоровью граждан, обороне и безопасности государства, культурному наследию народов Российской Федерации и регулирование которых не может осуществляться иными методами, кроме как лицензированием.

Таким образом, лицензирование осуществляемых функций заказчиком-застройщиком отвечает целям, определенным в вышеуказанной норме Закона.

[SOI]

как я понимаю, у ВАС по этому поводу сугубо экономический подход, "наймите лицензированного агента и стройтесь".

[СоГласный]

Интересно тема поднимается...

А меня интересует другой вопрос.
В ходе обсуждений где-то говорилось, что возможно совмещение функций ЗЗ и ГП.
В этой связи возникает вопрос - а как?

как я понимаю (в том числе в связи с определением ВС кас03-603):
ЗЗ в виде прокладки между инвестором и ГМ появился в силу того, что инвестор часто не может (просто есть у него участок, хочет строить, но при этом не профессионал) и не хочет осуществлять надлежащий технический-инженерный и прочий надзор за всеми стадиями строительства. А между тем перед подрядчиком у заказчика и по гк и воще по жизни (в том числе грк) есть достаточно много обязательств, в том числе специфичного характера, а также необходимость вести надлежащий контроль и орг-ию строит-ва, в связи с чем появилось лицензирование деятельности ЗЗ.
Таким образом, если у нас есть инвестор (заказчик по гк, застройщик по грк) - простофиля без лицензии, ему необходим ЗЗ с лицензией.

Допустим, у нас есть юрлицо с лицензией на ВФЗЗ, который еще имеет и лицензию на собсно строительство.
И есть инвестор.
И я рызмышляю, может ли инвестор получть себе ЗЗ и ГП в одном лице.

Имхо, не может, так как здесь есть два варианта:
- заключение 2 дог-ов: дог-ра на функции ЗЗ и дог-ра СП инвестором с этим лицом (читал такое мнение). Однако! в договоре строит. подряда инвестор получается будет выполнять функции заказчика - застройщика. А лицензии-то у него нет.
заключение договора строит. подряда между ЗЗ и ГП - бред явный.
- заключение одного договора инвестором с другим лицом, в которм последний выполняет функции ЗЗ и ГП одновременно.
вот этот момент меня волнует. на нем у меня мозги смешиваются, как у новичка не сведущего в этой сфере.
Как мне видится, здесь получается - в этом смешанном договоре - одно лицо будет фактически принимать на себя права и обязанности ОБЕИХ сторон в подрядных отношениях!
и что же, такое возможно на практике?

[Диан Кехт]

Доброго времени суток, уважаемые коллеги!
Никогда не занимался данным вопросом, но вот возникла необходимость.
Нам необходимо получить лицензию на осуществление функций Заказчика-Застройщика, но лицензионный центр требует Постановление о выделе земли. Администрация города нам землю не выделяет. Но есть ИП, которому земля выделена и мы с ним хотели заключить договор инвестирования.
Нам необходимо построить здание для себя, мы согласны полностью финансировать строительство, но необходима вышеназванная лицензия. Можно ли как-то оформить отношения между нашей организацией и ИП, имеющим землеотвод, для получения лицензии на осуществление функций Заказчика-Застройщика?
Поиск и ФАК смотрел, но ничего похожего не нашел. Может кто сталкивался с подобным?
Составил договор инвестирования по которому ИП со своим землеотводом является Заказчиком, а мы инвесторами. ИП предоставляет нам земельный участок, а мы обязуемся получить лицензию на Заказчика-Застройщика и полностью инвестировать строительство. Будет ли этого договора достаточно для получения лицензии?
Буду рад любым предложениям

[nika26_08]

Помогите плиз!

Вопрос такой: для подачи длокументов на лицензию заказчика-застройщика надо указывать определенное количество сотрудников со строите. оббразованием - высшим -какой то количество , со средним специальным - тоже какое то количество. Сколько необходимо сотрудников для этого ?

[Zmicier]

Коллеги, правильно ли я понимаю, что если юрлицо решает построить для себя объект, но не имеет лицензии на выполнении функции заказчика-застройщика, то оно будет обязано либо привлекать третью сторону с такой лицензией, которая будет оказывать соответствующие услуги по отдельному договору либо искать подрядную организацию, имеющую лицензию в т.ч. на данный вид услуг?

Может ли инвестор напрямую заключить договор с генподрядчиком на выполнение проектных и строительных работ и параллельно заключить договор с лицензированным заказчиком-застройщиком на выполнение соответствующих функций при строительстве?

Сообщение отредактировал Zmicier: 06 August 2008 - 20:12