Сообщений в теме: 428

[Bang]

Выход про тамбур, например, вижу такой:
- Кадастровый паспорт на помещение включая весь тамбур
- В договоре тамбур описать особо, что то типа:
"Помещение №* (далее по тексту "Тамбур") принимается Арендатором в аренду частично, в размере 50% не выделяемых в натуре и предназначенных для использования множественностью лиц. Арендная плата за Тамбур оплачивается в размере ***. Назначение Тамбура - проход в иные помещения Здания и из помещений Здания на улицу. Арендатор не вправе ограничивать доступ в данное помещение любым лицам, размещать там какое либо имущество и проводить какие либо работы, круглосуточно, 365 дней в году 24 часа в сутки."
Ну и т.д.
Надо просто почесать репу и поподробнее прописать.

ЗЫ:
В регпалате мотивировать такую формулировку аналогичной, например, на земельный участок под многоквартирным домом.

Сообщение отредактировал Bang: 05 February 2010 - 22:01

[ewjhew]

P.S. И, кстати, почему-то на просторах интернета пишут, что существенным условием договора аренды нежилого помещения является цена. Хотя режим аренды зданий и соотружений относится к аренде нежилых помещений только в части государственной регистрации (по информационному письму ВАС РФ). Какие у вас на этот счет мнения?

для помещений цена существенное, не надо так ограничительно толковать ВАС.

Здесь теория и практика существенно расходятся?

Суханов Е.А. по договору аренды зданий и сооружений:
"Предметом данного договора аренды может выступать только здания или сооружение в целом. Если в аренду сдается часть сдания или сооружения (так называемые нежилые помещения), отношения между арендодателем и арендатором должны регламентироваться общими нормами о договоре аренды".

Белов В.А. по тому же вопросу:
"Более точным в тех случаях, когда в аренду передается часть здания (сооружения), было бы применение к возникающим отношениям общих положений об аренде, а не предписаний параграфа 4 главы 34 ГК РФ"

О.Н. Садиков по нежелым помещениям:
".. нормы § 4 гл. 34 ГК РФ применяются лишь в случае, если стороны об этом специально договорятся".

По судебной практике вообще разброс - где как:
Например, информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. №66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" - противоречиво в этом отношении.

[PetersON]

Например, информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. №66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" - противоречиво в этом отношении.

где противоречия?

[drulya]

Дааа, как с такой практикой теперь машиноместа регить будут, не представляю ))

я не представляю, что с паркингами делать, мозги кипят.

Коллеги, может кто имеет дело с многоуровневыми парковками? Как вы выходите из таких ситуаций?:
имеется помещение площадью 5500кв.м.
Находится оно в долевой собственности у 68 лиц.Размер доли у всех разный.
(Долевой - потому что парковочное место как объект недвижимости наше ГУПТИ категорически отказалось воспринимать. Ни ссылки на Москву с представлением копий свидетельств на машиноместо с условными номерами, ни решения по судебной практике, где объектом недвижимости выступало машиноместо, ни Воронежский вариант с сеткой-рабицей их не вдохновили на подвиг. Изолированное, говорят, помещение - это когда стенка от потолка до пола, а "загончики для свинок", как удачно выразился техник, мы как объект не воспринимаем.)

Ладно, регистрируем долевую.
62 собственника просто физики, далее 4 юрика и 2 ИП, которые жаждут сдавать своё имущество (большую часть помещения) в аренду (предоставление во временное пользование мест для стоянки автотранспортных средств, и, возможно, под складирование грузов).

Выдел долей в натуре невозможен (места для стенок мало, парковочные места узкие, плюс придется делать вентиляцию и пожарную сигнализацию, с этим заморачиваться никто не желает). Хранение не предлагать - помещение не охраняется.

Предприниматели вложились с целью все продать и уйти в шоколаде, но тут грянул кризис, посему вся эта аренда - мера вынужденная.По мере появления желающих купить места количество и состав собственников будет увеличиваться и меняться.

А арендаторы (особенно юрлица) жаждут иметь договор, причем долгосрочник.

Вот сижу и страдаю.
Соглашением всех собственников разметить и присвоить условные номера, описать сколько см от какой стены что находится? А для ФРС это все равно не аргумент.
Сдавать все помещение нельзя, часть его используют собственники в своих личных целях.
И потом, делать договор аренды со множественностью лиц на стороне как арендодателя так и арендатора???
Это я физически не смогу, я одна, а их куча! И все будут меняться!

Причем такая ситуация на каждом этаже, а этажей 3.

Что делать?

Сообщение отредактировал drulya: 19 February 2010 - 14:41

[kat23]

drulya
Может попробовать оказание услуг по размешению...?

[Bang]

1. Мы сдаем машиноместа в б/ц по отдельному короткому договору.
В договоре прописано что машиноместа предназначены для парковки и хранения автомобилей.
Помимо ссылки на тупо БТИ у нас есть еще "состоящие, как было согласовано Сторонами, из ___ (_____) автономных машиномест №№_________ по принятой у Арендодателя нумерации Машиномест, обозначенной на Плане Машиномест, являющемся Приложением №2 к Договору".
То есть наш собственный план машиномест, сделанный на основании поэтажки БТИ на которой дорисованы пронумерованные машинки, стоящие на квадратиках, у которых прописаны размеры сторон и расстояние до ключевых точек по БТИ (стены, колонны и т.п.).
То есть этих приложений два: БТИ и наш собственный план.
Что позволяет их однозначно индивидуализировать.
Регистрацию проходили до ввода требования о кадастровом паспорте помещения с полпинка.
Сейчас думаю будем брать кадастровый паспорт всего подвала и прописывать что то по аналогии с холлом:
http://forum.yurclub...754523&st=400
еще не заморачивались т.к. все арендаторы пока согласны на длинный договор аренды + короткий машиномест.

2. Как вариант можно делать длинный аренды + бессрочный машиномест с правом арендатора расторгнуться одновременно с договором аренды.

3. Отсудились по незарегистрированному договору, где вообще поэтажку забыли приложить, вот из него выдержки:

"Машиноместа" означает определенные в количестве 4 мест для размещения и парковки автомобилей №_____ расположенные на автостоянке, отмеченные на поэтажном плане, который прилагается к Договору в Приложении №1. При этом все указанные Машиноместа расположены на одном этаже Здания: 1 этаж Здания. Право собственности Арендодателя на Машиноместа подтверждается Свидетельством № (св-во на все Здание)

Пипец, не правда ли.
То же самое про Помещение сказано.
Стоит ли говорить, что в БТИ нет такого понятия как "Машиноместа", а есть тупо помещение, а Свидетельство тоже не на машиноместа а на все Здание.
Я шел на суд о незаключенности вообще без надежды.
Однако суд сказал что ему по барабану, все Здание принадлежит Истцу (мы взыскивали а в ответ получили иск о незаключенности), машиноместа переданы по акту за теми же номерами, Договор исполнялся и оплачивался, а значит несогласованности предмета между Сторонами не было.
Прошли апелляцию и кассацию с тем же результатом.

4. Наш офис на первом этаже жилого дома. Помимо недвижки у нас свидетельства на три машиноместа в подвале. У жильцов тоже. Есть просто владельцы машиномест, не являющиеся жильцами. Машиноместа ясен пень не выделены никак.
Однако право собственности на них зарегистрировано.

Имхо зарегистрировать можно, надо только описать и потом поспорить с фрс и убедить их в своей правоте.

[drulya]

Может попробовать оказание услуг по размешению...?

боюсь, что эти услуги будут квалифицированы как хранение...

Помимо недвижки у нас свидетельства на три машиноместа в подвале. У жильцов тоже. Есть просто владельцы машиномест, не являющиеся жильцами. Машиноместа ясен пень не выделены никак.
Однако право собственности на них зарегистрировано.

Москва? У нас в Ярославле паркинги, документы которых я видела (в основном под многоквартирными домами) исключительно долевая собственность.

ФРС нас послало в ГУПТИ с предложением изготовить кадастровый паспорт на регистрируемый объект (именно машиноместо, а не помещение), после чего они зарегистрируют хоть черта лысого.

А ГУПТИ нас послало в лес с предложением подготовить им нормативную базу для изготовления такого паспорта.
С нормативкой возникли бааааальшие проблемы...

Опять же эта долевая собственность, не представляю, что я понесу в Росреестр в качестве основания для распоряжения общей собственностью, если эти собственники будут меняться каждый месяц не по разу...
Прямо какой-то правовой тупик с этими паркингами...

[КирЮХА]

Добрый день, друзья!

Возник такой вопрос:

1. в одном крупном магазине, построенном недавно, сдали в длгосрочную аренду часть помещения - торгового зала.
2. На БТИ никак не обозначен участок под бутик, только в Договоре - схематично.
3. Пытались подать в регистрацию в 2009 году, но по известным причинам отказали, ссылаяь на отсутствие кад.паспорта.
4. Сейчас мы пошли иным путем: заказали инвентаризацию, начертили в красных бутик с возникшими "красными" комнатами.

5. Возник вот какой вопрос:
А при наличии кадастрового паспорта от 2010 года и Договора аренды, подписанного в 2009 можно ли идти на регистрацию с такими документами.

Потому как мой коллега сообщил, что в данном случае, необходимо Доп.соглашение о изменении предмета, вместо того, чтоб перешить Договор 2009 г. и зарегистрировать его в 2010 на основе данных БТИ 2010 года.

Потребует ли это внесение изменений в ЕГРП?

П.С. Кстати, на другом объекте аналогичные ситуации не создают проблем у Департамента имущества, который с легкостью регистрирует изменение площади по доп.соглашению арендуемого нами помещения, где планы БТИ тоже имеют красные комнаты.

[PetersON]

КирЮХА
а в старом дог. (контур и площадь) и нов. кад. паспорт 1 в 1?

[КирЮХА]

КирЮХА
а в старом дог. (контур и площадь) и нов. кад. паспорт 1 в 1?

В старом договоре, подписанном в 2009 году, всего лишь контур этого бутика, но он имеет реальные границы, которые подтверждены в этом году (после выходя техника) документами БТИ - экспликация, поэтажка, кадастровый паспорт на это помещение.

Так вот вопрос:
Возможно ли по данным документам 2010 года оформить это в аренду? Может необходимо вносить изменения в ЕГРП, но тогда как, если это вообще еще не согласовано в Префектуре? (грубо говоря, объект аренды надо как-то прописывать в ЕГРП или они автоматом пропишут при подаче на рег-цию договора вместе с этим планом)

Для наглядности прикрепляю ТО, что в договоре в приложении, и ТО, что в новых документах БТИ.

Прикрепленные изображения

• 

[PetersON]

а в старом дог. (контур и площадь) и нов. кад. паспорт 1 в 1?

Площадь предлагаете мне посчитать?

[КирЮХА]

а в старом дог. (контур и площадь) и нов. кад. паспорт 1 в 1?

Площадь предлагаете мне посчитать?

прошу прощения, не понял сразу вопроса.

Что самое интересное, площадь соотносится как:

в Договоре - 50 кв.м
в кад.паспорте - 49,9 кв.м

Это как-то влияет? Договор-то можно переподшить по обоюдному согласию сторон. Вопрос именно в логичности действий.

[PetersON]

Это как-то влияет?

да по формальным признакам объект другой.

[КирЮХА]

Это как-то влияет?

да по формальным признакам объект другой.

Ммм... Идея заключена в следующем:
1. поместить в первоначальный договор сведения из кадастрового паспорта, полученного в 2010 г. с красными линиями
2. подать на регистрацию этот договор.
3. непонятно, будет ли отказ...

[Zakoniya]

Правильно ли я понимаю, что часть помещения - объект недвижимого имущества? Соответственно часть помещения может быть объектом договора аренды и подлежит регистрации при сроке более 1 года?

Часть земельного участка так же объект недвижимости и может быть объектом аренды?!

[PetersON]

КирЮХА

по-моему сейчас нет практики отказов в регистрации договоров с "объектом в красных линиях"

Zakoniya

тему почитайте

[mikmouse]

Помещение состоит из 8 комнат.
Регистрируем аренду 5 комнат. Т.е. часть помещения. Но сдаются эти комнаты целиком, соответственно, проблемы привязки к стенам и т.п. нет.

Подскажите пожалуйста, сформировалась ли на сегодняшний момент практика в Московских ФРС (подавать буду в отделение по ЗАО-нежилухи, Молодогвардейская) относительно того, КАК СДАВАЕМЫЕ В АРЕНДУ КОМНАТЫ ОБОЗНАЧАЮТСЯ В КАДАСТРОВОМ ПАСПОРТЕ????????????

обозначается ли это карандашом?
или можно просто сделать ссылку в договоре, что мол сдаются в аренду такие-то и такие-то комнаты?

Как я понял из темы и статей в Консультанте, самому рисовать линии теперь не допускается. Правильно?

Учитывая изложенное при аренде части помещения предмет договора должен быть определён в соответствии с экспликацией Бюро технической инвентаризации (небольшая часть описания, выбранная из большого текста).

-как это понимать? это понимать так, что единственный вариант - ссылка в предмете договора на БТИ?
тогда к чему это уточнение:

В случае, если предмет договора сформулирован путем отсылки к документам технического учета – указанные документы должны являться неотъемлемой частью договора и должны быть подшиты к нему.

???????????????

[felony]

???????????????

Это значит, что кадастровый паспорт на объект нужно приложить.

[mikmouse]

felony это и я итак понял.
То что мне непонятно - каким образом сейчас в ФРС решается вопрос

КАК СДАВАЕМЫЕ В АРЕНДУ КОМНАТЫ ОБОЗНАЧАЮТСЯ В КАДАСТРОВОМ ПАСПОРТЕ????????????

[PetersON]

То что мне непонятно - каким образом сейчас в ФРС решается вопрос

заказываете кад. паспорт только на комнаты, прилагаете его к договору (описываете объект на его основании) и идете регить.

[mikmouse]

PetersON , благодарю!

[Lana-sl]

Статья 346.27. Основные понятия, используемые в настоящей главе
В целях настоящей главы к инвентаризационным и правоустанавливающим документам относятся любые имеющиеся у организации или индивидуального предпринимателя документы на объект стационарной торговой сети (организации общественного питания), содержащие необходимую информацию о назначении, конструктивных особенностях и планировке помещений такого объекта, а также информацию, подтверждающую право пользования данным объектом (договор купли-продажи нежилого помещения, технический паспорт на нежилое помещение, планы, схемы, экспликации, договор аренды (субаренды) нежилого помещения или его части (частей), разрешение на право обслуживания посетителей на открытой площадке и другие документы);
налоговая признает части помещений в аренле

[Lana-sl]

вопрос по теме, но в части. помощь нужна! Есть помещение, на него свидетельство о собственности. Помещение состоит из одного огромного 900 rdv и кучи маленьких (подсобки, туалеты, корридоры). Помещение сейас используется как дискотека. Решено передать бары в дискотеке отдельному предприятию. Бары - тот же прилавок, никак в паспорте не оформленны. Для лицензирования продажи алкоголя минторговли требует договор аренды. Налоговой тоже по факту необходимо договор представить основания для расчета арендной платы. Себе для ведения развлекательной деятельности тоже необходимо оставить территорию. По статусу баров наличие туалета необходимо, для дискотеки - тоже. для бара - нужен склад. Как разделить помещение? и есть ли какие-то варианты допустим о совместном долевом использовании?

[blackmag]

Декабрь 2010 г. Росреестр по Калининградской области. На часть помещения литер Х из литер У по техпаспорту помещения №___, площадь ХХ кв. м. и т.д. был заключен договор долгосрочной аренды (5 лет). Подали доки в Росреестр. Отказ с приложением отказа от кадастровой палаты. Не предоставлен кадастровый паспорт на сдаваемое в аренду помещение...

[Burdaii]

Здравствуйте.

Хотел бы уточнить следующее: я правильно понимаю, что если я хочу изготовить кадастровый паспорт на часть нежилого помещения для сдачи его в долгосрочную аренду, то фактически мне сделают не 2 паспорта (на часть нежилого и остальную часть), а надо будет делать паспорта по количеству изолированных помещений? Принципе изолированности продолжает применяться при оформлении кадастровых паспортов?