Сообщений в теме: 728

[Гурбатов]

напишите в администрацию письмо, что на первом этаже планируется перевод квартиры в нежилое помещение, что означает реконструкцию помещения. В результате такой реконструкции произойдет уменьшение общего имущества многоквартирного дома. Для такого действа, согласно ЖК РФ необходимо единогласное решение собственников помещений. Мы, являясь собственниками, против. В связи с этим, просим не давать разрешение на реконструкцию и не вводить объект в эксплуатацию. В случае возникновения спора, просим ходатайствовать о привлечении нас к участию в деле или уведомить о нас о наличии такого спора.
Потом, если администрация и скроет фатк подачи иска в суд, в вышестоящей инстанции добиться отмены.
Кроме того, если работы по реконструкции уже начаты, а это часто бывает, можете обратиться в суд с самостоятельным иском о запрете производства таких работ.

[МаринаК]

Гурбатов, спасибо!

А на чьё имя писать - мэра или главного архитектора города?

[vlad37]

А на чьё имя писать - мэра или главного архитектора города?

На имя главы администрации.

[Mukina]

Администрация просит предоставить согласие ЖСК на перевод в нежилое. Собрание ЖСК отказало категорически - рухнет дом (бездоказательно, но...куда денешься). Администрация говорит: обратитесь в суд, чтобы суд обязал ЖСК дать согласие. Но считаю, что это неисполнимое решение, даже если суд и вынес бы такое решение. Подскажите, есть ли возможность исправить ситуацию в судебном порядке?

[Куги]

Подборка судебных решений за 2007 год

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЦО от 13.06.2007 по делу N А23-2108/06А-15-167
Местная администрация отказала предпринимателю в переводе жилого помещения в нежилое. Причиной отказа послужило несоблюдение условий, предусмотренных ст. 22 ЖК РФ, а именно отсутствие согласия собственников многоквартирного дома на распоряжение общим имуществом. Суд счел отказ правомерным, отметив, что несмотря на тот факт, что при обращении в администрацию предпринимателем были соблюдены требования ст. 23 ЖК РФ и был передан полный пакет документов, предусмотренных названной статьей, предприниматель также должен был представить уполномоченному органу документ о согласии собственников многоквартирного жилого дома на его реконструкцию, в т.ч. на установление отдельного входа, что было связано с изменением режима пользования частью земельного участка, на котором был расположен дом.
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 марта 2009 г. по делу N А13-3466/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2009 года.
Полный текст постановления изготовлен 3 марта 2009 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Грачевой И.Л. и Сергеевой И.В., при участии от предпринимателя Коротаева В.Н. представителя Файзова П.Н. (доверенность от 24.02.2009), рассмотрев 26.02.2009 в открытом судебном заседании кассационную жалобу предпринимателей Коротаева Владимира Николаевича и Бунегиной Любови Васильевны на решение Арбитражного суда Вологодской области от 21.10.2008 (судья Парфенюк А.В.) по делу N А13-3466/2008,

установил:

предприниматели Коротаев Владимир Николаевич и Бунегина Любовь Васильевна обратились в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением о признании незаконным постановления главы города Вологды от 22.04.2008 N 2042 об отказе в переводе квартиры N 19 по адресу: город Вологда, улица Чернышевского, дом 30, в нежилое помещение.
К участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация муниципального образования "Город Вологда" (далее - Администрация).
Решением от 21.10.2008 в удовлетворении заявленных требований отказано.
В апелляционной инстанции решение не пересматривалось.
В кассационной жалобе предприниматели просят отменить решение в связи с его необоснованностью и неправильным применением норм материального права.
По мнению заявителя, отказ Администрации в переводе помещения в нежилое ввиду отсутствия согласия всех собственников помещений в доме является незаконным, поскольку пункт 2 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) содержит исчерпывающий перечень документов, необходимых для представления в орган, осуществляющий перевод помещений, которые были представлены заявителями.
В отзыве на кассационную жалобу Администрация просит оставить в силе решение от 21.10.2008 как законное и обоснованное, указывая, что судом выяснены все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, и правильно применены нормы материального права, дана надлежащая оценка всем доводам заявителей.
Администрация и предприниматель Бунегина Л.В. о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей в заседание суда не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
В судебном заседании представитель Коротаева В.Н. поддержал доводы кассационной жалобы.
Законность обжалуемого решения проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, согласно свидетельствам о государственной регистрации от 19.04.2007 серия 35-СК N 254525 и серия 35-СК N 254526 предпринимателям принадлежит на праве общей долевой собственности двухкомнатная квартира N 19, общей площадью 41,2 кв.м, расположенная по адресу: город Вологда, улица Чернышевского, дом 30. По утверждению предпринимателей данная квартира приобретена заявителями для осуществления предпринимательской деятельности.
Предпринимателями 22.05.2007 подано заявление в Администрацию о переводе указанной квартиры в нежилое помещение.
Департаментом градостроительства, землепользования и экологии Администрации (далее - Департамент) в адрес предпринимателей направлено письмо от 30.07.2007 N 5-2/5-0-1-0/2897, в котором указывалось, что для подготовки соответствующего проекта постановления главы города Вологды согласно статье 36 ЖК РФ заявителям необходимо представить согласие всех собственников помещений дома на перевод указанной квартиры в нежилое помещение.
Предпринимателями в адрес Администрации 27.08.2007 направлено заявление с приложением списка собственников жилых помещений дома по указанному адресу, которые дали согласие на перевод жилого помещения в нежилое и устройство входной группы в квартиру 19 (л.д. 39 - 47).
Департамент на представленное заявление письмом от 23.01.2008 N 5-2/5-0-10/204 проинформировал предпринимателей о необходимости представить согласие всех собственников помещений указанного дома (л.д. 48).
Поскольку в дальнейшем предпринимателями согласие всех собственников помещений представлено не было, постановлением главы города Вологды от 22.04.2008 N 2042 заявителям было отказано в переводе указанной квартиры в нежилое помещение.
Предприниматели, считая, что оспариваемое постановление нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности и препятствует ее осуществлению, обратились в арбитражный суд.
Суд первой инстанции, сославшись на статью 246 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), признал необходимым согласие всех собственников помещений в указанном доме на перевод квартиры заявителей в нежилое помещение, поскольку в данном случае осуществляется распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности. Кроме того, суд установил, что представленные предпринимателями списки собственников помещений не соответствуют требованиям, которые предъявляются к решению общего собрания собственников помещений, в связи с этим указанные списки не могут быть приняты в качестве надлежащих доказательств.
Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителя Коротаева В.Н., кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемого решения.
Пунктом 2 статьи 209 ГК РФ предусмотрено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Положениями статьи 288 ГК РФ установлено, что жилые помещения предназначены для проживания граждан; размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое; перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
В соответствии с частью первой статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
Согласно части второй названной статьи собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Условия перевода жилого помещения в нежилое определены статьей 22 ЖК РФ, в силу части второй которой перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что для перевода квартиры предпринимателей в нежилое помещение необходимо оборудовать отдельный вход в него, что связано с изменением несущих конструкций дома, являющихся общим имуществом, а также изменением режима пользования частью земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
В соответствии со статьей 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Поскольку в данном случае переустройство квартиры заявителей под нежилые цели связано с изменением общего имущества многоквартирного дома, предприниматели для получения разрешения на перевод квартиры в нежилое помещение должны получить согласие всех участников общей долевой собственности.
Отклоняя довод заявителей о том, что положениями Жилищного кодекса Российской Федерации не предусмотрено предоставление такого согласия, суд правомерно исходил из того, что, несмотря на отсутствие в части второй статьи 23 ЖК РФ указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью изменения общего имущества дома или с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, то в указанных случаях положения частей второй и третьей статьи 23 ЖК РФ необходимо применять в совокупности с нормами жилищного и гражданского законодательства, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Так как такое согласие предпринимателями получено не было, Администрация правомерно отказала в переводе квартиры в нежилое помещение.
Оспариваемое распоряжение Администрации не противоречит закону, основания для признания его недействительным отсутствуют.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных предпринимателями требований.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 21.10.2008 по делу N А13-3466/2008 оставить без изменения, а кассационную жалобу предпринимателей Коротаева Владимира Николаевича и Бунегиной Любови Васильевны - без удовлетворения.

Председательствующий
А.В.КАДУЛИН

Судьи
И.Л.ГРАЧЕВА
И.В.СЕРГЕЕВА

[Mukina]

Слышала о том, что желающие перевести в нежилое обращаются в суд с иском о признании недействительным протвокола общего собрания ЖСК.

[Куги]

Права собственников будут защищаться в любом случае. У них будет приоритет над вами. Им достаточно просто выразить свою волю ничего не поясняя. Ни один суд не отменит решение собрания собственников по вашему случаю. Уж извините таковы реалии.

[МаринаК]

Продолжение.
Пару недель назад пришла повестка в суд на 4.08. В иске было заявлено следующее (выдержки):
"...получить разрешение на перевод я не могу, т.к. этому препятствуют ответчики, которые не дают своего согласия...Я полагаю, что тем самым ответчики препятствуют мне в возможности определять судьбу моей собственности и это вынуждает обращаться в суд. Прошу устранить препятствие в осуществлении права собственности на свою квартиру, обязав ответчиков дать письменное согласие на реконструкцию моей квартиры под размещение стоматологии."

Пошли в суд все - две бабушки и моя тётя с мужем, кроме несовершеннолетней девочки. Их мнения никто не спрашивал, только взяли возражение на иск, причём судья долго почти шёпотом разговаривала с истцом. Ещё судья сказала. что отправит документы истца на экспертизы, "оплачивать будет проигравшая сторона", спросила у истца "согласны?", тот кивнул, повернулась к моей тёте - та пожала плечами, т.к. не поняла о чем шла речь. Тогда судья сказала, "все согласны, отправляю".
Действительно ли ,если она примет решение в пользу истца, ответчикам придётся оплачивать экспертизу документов? Они даже не знают что это а документы и для чего экспертиза. И о какой сумме может идти речь?

Если 12.08 я пойду вместе с бабушками, и буду защищать их интересы. нужно ли будет делать доверенность у нотариуса?

[Бриллиант осени]

трудно вам просто так ответить, не зная,что там в действительности было, но имхо, они назначили строительно-техническую экспертизу, которая даст заключение о том, что то, что хотят делать ваши стоматологи с квартирой, соответствует строительным нормам и не нарушает ваши интересы.

[МаринаК]

соответствует строительным нормам и не нарушает ваши интересы.

А то, что соседи против занятия общего земельного участка, строительства под нашим окном крыльца с козырьком и ночного освещения может быть учтено в суде?

И вообще может ли судья вынести решения "обязать ответчиков дать письменное согласие"? Разве кто-либо вправе заставить меня согласиться? Правильно наверное было бы разрешить им перевод в нежилое помещение в обход согласия соседей, но не принуждать нас что-то подписывать. Или я не права?

Кстати, другие соседи написали коллективное письмо (23 подписи), что они против реконструкции и занятия земельного участка. В письме указано, что ранее, когда они подписывали согласие, их ввели в заблуждение, в той бумажке было просто указано "согласны ли вы чтобы в вашем доме сделали стоматологию с отдельным входом?" и ни слова про реконструкцию и снос деревьев. Сделали 2 экземпляра - в администрацию и в суд. Будет ли это письмо иметь значение при принятии решения судьёй?

[Enerjustice]

Коллеги! В свете того, что для перевода из жилого в нежилое с пристройкой требуется согласие всех собственников квартир в МКД, что практически нереально получить и нереально оспорить в АСе отказ муниципалов в переводе при отсутствии такого согласия, предлагаю оценить шансы судебного разбирательства в СОЮ с собственниками, не желающими давать согласия, через злоупотребление правом. Полагаю, что отказ от согласования должен быть как-то обоснован.
Вроде бы, когда-то до принятия нового ЖК, когда требовалось согласие собственников соседних помещений,была подобная судебная практика, но сейчас найти не могу.
Кто что думает?

[Iv+]

не желающими давать согласия, через злоупотребление правом. Полагаю, что отказ от согласования должен быть как-то обоснован

Простейшее обоснование - уменьшение ОДС.
Или Вы предполагаете передать пристройку в ОДС?

[Enerjustice]

Я знаю, что это самый простой ответ. Но мне кажется, что тут можно давить на то, что доля в ОДС незначительна, и вообще, та часть ЗУ, где планируется крыльцо разместить, не использовалась и не могла быть использована, т.к. крыльцо планируется сделать вместо балкона.
В любом случае у меня выбора нет: начальство поставило задачу, перед этим успев поругаться с половиной жильцов

[boba]

перед этим успев поругаться с половиной жильцов

Мы в этом случае договариваемся с помощью денег. Как Вы представляете 100 человек в суд тащить.

[Enerjustice]

Деньги не выход, жильцы попались принципиальные. А народу не 100 человек, чуть меньше))), я же говорю он только с половиной поругался

[МаринаК]

Господа юристы, ответьте, пожалуйста, на поставленные выше вопросы.
На данный момент проект реконструкции находится на экспертизе в Ростове-на-Дону. Но истец ходит и всем рассказывает, что они выиграют дело на 150%.

[МаринаК]

А мы по другу сторону баррикад (см. мою тему "Как не допустить перевод в нежилое")
Причём местные адвокаты говорят 100% истец выиграет (иск о нечинении препятствий, которое выражается несогласием на реконструкцию), и сам истец ходит довольный, всем рассказывает, что 150% он выиграет. Бабули мои в шоке, не хотят, чтобы под их балконом было крыльцо вместо деревьев.
Вы случайно не знаете, каким образом экспертиза проектной документации моет повлиять на исход дела?

[Enerjustice]

МаринаК А вы иск не могли бы отсканировать и выложить?
Что касается проектно-сметной документации, думаю, дело в соблюдении всяких СНиПов при проектировании, наличии/отсутствии препятствий в инсоляции в случае возведения пристройки.


Добавлено немного позже:
МаринаК
Да, и почему-то не могу найти по поиску Вашу тему. Дайте ссылочку, пожалуйста

[МаринаК]

Enerjustice,

http://forum.yurclub...howtopic=231993

[katiko]

подскажите, пожалуйста, чем все-таки дело у вас закончилось с переводом? получилось перевести в нежилое в панельном доме?
у нас другая ситуация, нам отказали в переводе, однако из окна уже сделали дверь на улицу с усилением конструкции. вот обжаловать отказ собираемся. у кого-нибудь есть положительная практика по обжалованию подобных отказов?

[kurukunt]

Обратите внимание, что АС рассматривал дело исключительно в сфере гражданских отношений (так было заявлено в исковом), а не жилищных, т.е. руководствовался нормами ГК.
ИМХО если бы иск основывался на нарушениях норм ЖК РФ, т.е. оспаривалось бы выделение доли ЗУ под личное пользование, то и решение было бы иным.
А так, что просили, то и получили.

Очень хочу понять разницу. Но не могу уловить.
Понятно одно, что в указанном судебном решении было заявленно требование в соответствии ст. 222 ГК РФ снести самовольную постройку.
И поэтому проиграли.
А нужно было заявить ,что нет согласование об использовании з\у с собственниками помещений в могоквартирном доме как это требует ЖК РФ, т.е путём проведения общего собрания собственников помещений МКД по вопросу использования общего имущества?
Или заявить ,что выдел доли из общего имущества невозможен для личного пользования и следовательно необходимо востановить положение существовавшие до возведения строения?Напишите если не трудно как точно заявить требования.

[Enerjustice]

МаринаК
Как успехи?

[Мандарин]

У нас лично есть одно судебное решение как раз по созданию отдельного входа через оконный проем путем прорубания кусочка от нижней части окна до уровня пола. Судья пишет, что реальной возможности распоряжаться и пользоваться этим "куском" общего имущества у других сособственников общего имущества в доме, кроме собственника переводимой в нежилой фонд квартиры,нет и при условии наличии положительного экспертного заключения, что проект перепланировки соответствует всему, чему надо - Снипам Гостам и Ту, ( а оно у нас было)права их не затрагиваются, соответственно и согласия их спрашивать не надо.
По сути - конечно нельзя обязать кого-то дать кому-то какое-то согласие, но вот обязать не препятствовать собственнику квартиры осуществить перевод в нежилой фонд, те распорядиться ей по своему усмотрению, суд , полагаю, может удовлетворить такое требование.
Главное истцу доказать, что права несогласных реально не затрагиваются и проект отвечает необходимым нормам, правилам и требованиям безопасности.

А вот по поводу ЗУ - а он у вас сформирован?

[loginru]

У нас лично есть одно судебное решение как раз по созданию отдельного входа через оконный проем путем прорубания кусочка от нижней части окна до уровня пола.

А посмотреть решение возможно?

Главное истцу доказать, что права несогласных реально не затрагиваются и проект отвечает необходимым нормам, правилам и требованиям безопасности.

Как права не затрагиваются, если на это указывает ЖК?
Доказать, что интересы не затрагиваются, это реально, а вот права.....

[Stoner]

если бы законодатель имел в виду, что при переводе в нежилье нужно брать согласие собственников помещений в доме, он бы это в ст.23 прописал бы.
а ухищряться так, чтобы видеть уменьшение общей долевой собственности в прорубании проема дверного на месте окна - это от лукавого, по моему. без такой процедуры 99 процентов переводов невозможны были бы, так как ст. 22 ЖК указывает на то, что должна быть техническая возможность обустройства отдельного входа в помещение, воторое планируется использовать в каечтсве нежилого.