Сообщений в теме: 47

[regestate]

Подскажите, пожалуйста.

Обратились в Департамент земельных ресурсов г. Москвы за получением согласия на передачу права аренды земельного участка в залог (ипотеку).
Ипотека и здания, и права аренды земельного участка.
Сам договор аренды заключен до 2008 года, кредитный догвор заключен до 2009 года. На приеме документов нам заявили, что согласие не получим, поскольку ДЗР дает согласие только в рамках срока действия договора, поэтом мы должны изменить срок в кредитном договоре.

Вопрос вот в чем, разве ДЗР не может, например, дать согласие на передачу права аренды в ипотеку только на срок действия договора аренды? То есть письменно зафиксировать это условие, если банк согласен на такую формулировку. Ведь в дальнейшем это риск банка, давать необеспченный залогом кредит?

[Ludmila]

Вопрос вот в чем, разве ДЗР не может, например, дать согласие на передачу права аренды в ипотеку только на срок действия договора аренды?

Думаю, может.
Тут, видимо, проблема в следующем.
ДЗР при выдаче согласия требует предоставить на экспертизу договоры, в т.ч. договор ипотеки.
В соответствии с п. 1.1 ст. 62 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.
В соответствии со ст. 54 Закона РФ "О залоге" право с определенным сроком действия может быть предметом залога только до истечения срока его действия.
Таким образом, право аренды не может быть заложено на срок, превышающий срок обеспечиваемого ипотекой обязательства, в ином случае существуют риски: 1) признанию договора ипотеки недействительной сделкой; 2) прекращения договора ипотеки по прекращении договора аренды земельного участка.
По всей видимости, ДЗР решил глубоко копать и провёл что-то вроде правовой экспертизы договора ипотеки, для заключения которого и испрашивается согласие, и, найдя противоречие законодательству, отказал в выдаче согласия.
Теперь варианты следующие:
1) вносить изменения в договор кредитный и в договор ипотеки;
2) уговаривать ДЗР выдать разрешение в пределах срока аренжы, независимо от срока обеспечиваемого ипотекой обязательства;
3) в случае отказа пытаться оспорить данный отказ.

[Ludmila]

В случае превышения срока кредита сроков аренды ЗУ берем в администрации письмо за подписью главы: согласны на залог права аренды ЗУ; после окончания срока действия договора аренды ЗУ в соответствии с п.2 ст.621 ГК РФ договор аренды будет продлен на неопределенный срок.

Ну, риски связанные с превышением срока обеспечиваемого обязательства над сроком кредита, такое письмо не снимает, а получить согласие на залог в пределах срока аренды, если я правиьлно поняла regestate, ДЗР отказался.

[regestate]

А мы пошли по другому пути. В случае превышения срока кредита сроков аренды ЗУ берем в администрации письмо за подписью главы: согласны на залог права аренды ЗУ; после окончания срока действия договора аренды ЗУ в соответствии с п.2 ст.621 ГК РФ договор аренды будет продлен на неопределенный срок.

Вам попроще, Вы, видимо, не в Москве.

[Ludmila]

regestate
1) Когда и на какой срок у Вас заключён договор?
2) Чем мотивирует ДЗР отказ от выдачи согласия?
3) Выкуплено ли у Вас право на совершение сделок с правами аренды?
4) Помочь накидать доводы для иска к ДЗРу?

[regestate]

Основные дебаты были при сдаче документов (не хотели брать), но в конце концов, убедили специалиста на приеме хотябы взять документы на рассмотрение. Но она нас заверила, что обязательно будт отказ в письменном виде после того, как они попадут к юристам ДЗР.

[Ludmila]

Но она нас заверила, что обязательно будт отказ в письменном виде после того, как они попадут к юристам ДЗР.

Если можно будет, выложите здесь мотивировку отказа.
И, если не сложно, ответьте на мои вопросы. Тогда можно подумать будет, что Вам посоветовать можно.

[regestate]

regestate
1) Когда и на какой срок у Вас заключён договор?
2) Чем мотивирует ДЗР отказ от выдачи согласия?
3) Выкуплено ли у Вас право на совершение сделок с правами аренды?
4) Помочь накидать доводы для иска к ДЗРу?

1.Договоро сроком до 5 лет (четыре с чем-то).
2.Устная мотивировка та же-ДЗР дает согласие на ипотеку только в пределах срока договора аренды путем проставления штампа на договоре, а поскольку договор иоптеки у вас напраямую увязан с кредитным (хоты у нас в тексте ипотеки имеется ссылка, что право аренды земельного участка передается в ипотеку только на срок договора аренды, причем банк согласен с такой формулировкой).
3. Право не выкуплено, более того земля под незавершенкой, право на нее заргистрировано. в особых условиях договора аренды-после окончания строительства-увеличение срока аренды.
4. Сейчас будем общаться с ДЗР, по результатам отпишусь.

[Sciatica]

Ludmila

Всё становится на свои места, если исходить из того, что при неделимости земельного участка Вы закладываете СВОИ (и только свои!) права аренды, указывая при этом в договоре ипотеки, что договор аренды является договором с множественностью лиц на стороне арендатора.

А я вот не понимаю, как можно закладывать СВОИ и только свои права аренды.
В моем представлении, право аренды на земельный участок с множественностью лиц - одно, несколько таких прав просто теоретически существовать не может.
В связи с этим, на практике совсем не давно столкнулся с такой интересной ситуацией: здание, в нем множество нежилых помещений с разными собственниками, и, естественно, договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Один из собственников заложил свое помещение вместе с правом аренды земельного участка, в результате чего, в ЕГРП в отношении земельного участка появилась запись об ипотеке права аренды... Другой из собственников решил тоже заложить свое помещение и, следовательно, опять-таки право аренды того же участка. Чего в результате? В реестре есть запись об ипотеке этого прав, т.е. это последующая ипотека в чистом виде со всеми вытекающими...
Не знаю, честно говоря, как такую ситуацию разрешать... оченно она мне не нравится, получается, что право собственника помещения на передачу принадлежащего ему объекта недвижимости в залог ставится в зависимость от воли другого лица... С точки зрения теории - бред и мрак, с точки зрения практики - суровая правда жизни...

[regestate]

[quote name='Sciatica' date='8.06.2006 - 17:25']
Ludmila
[quote]


В связи с этим, на практике совсем не давно столкнулся с такой интересной ситуацией: здание, в нем множество нежилых помещений с разными собственниками, и, естественно, договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Один из собственников заложил свое помещение вместе с правом аренды земельного участка, в результате чего, в ЕГРП в отношении земельного участка появилась запись об ипотеке права аренды... Другой из собственников решил тоже заложить свое помещение и, следовательно, опять-таки право аренды того же участка. Чего в результате? В реестре есть запись об ипотеке этого прав, т.е. это последующая ипотека в чистом виде со всеми вытекающими...

[/quote]

А залог права аренды з.у. при залоге помещения-это было требование банка?

[Sciatica]

regestate
это требование правоприменительной практики)))

[regestate]

regestate
это требование правоприменительной практики)))

Действительно? Я так отстал от жизни? А кто из правоприминителей требует залога права аренды земельного участка при залоге помещения?

Извините, тяжело крестьянину в столице .

[Sciatica]

блин, мне казалось, что это вопрос уже всеми изъезжен вдоль и поперек...
суды признают такие договоры ипотеки недействительными... посмотрите практику.

[Ludmila]

В моем представлении, право аренды на земельный участок с множественностью лиц - одно, несколько таких прав просто теоретически существовать не может.

Дело в том, что упоминаемая в ст. 36 ЗК РФ множественность лиц на стороне арендатора вообще-то не является "чистой" множественностью лиц в обязательстве, упоминаемой в ГК РФ.

В данном случае обязательство возникает не одномоментно для всех арендаторов, оно вполне может возникнуть в разное время или не возникнуть вообще.
Пример: в 1997 г. трём собственникам помещений в здании (А, Б и В) участок был предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования. Б в 2004 году заключил договор аренды земельного участка, переоформив п(б)п на аренду. Вправе он был это сделать? Да, вправе. В 2005 г. к договору аренды присоединился А, обязательства по договору аренды для него возникли не с момента заключения договора аренды Б, а с момента заключения договора самим А. Третий же собственник, В, не переоформил п(б)п на аренду, и это тоже его право. Да, он обязан переоформить п(б)п, но до 2008 г.
Вправе ли собственник земельного участка отказать в заключении договора сначала Б, а потом и А на том основании, что договор должен заключаться только всеми лицами одновременно, и то, что В не изъявил желания заключить договор аренды, создаёт невозможность заключения договора аренды? Сначала ВАС пытался трактовать "множественность лиц" именно так, указав в двух делах по ул. Привольной, что заключение договора аренды возможно только со всеми собственниками помещений в здании одновременно. Но такая трактовка сделала практически невозможным заключение договоров аренды земельных участков под зданиями, в которых много собственников, поскольку при нежелании хотя бы одного из собственников зданий заключить договор аренды оказывалось невозможным, а оснований для понуждения кого-либо из собственников помещений к заключению договоров аренды земельного участка также не имелось.
После этого позиция ВАС поменялась на прямо противоположную, и уже в 11-м Пленуме было указано (со ссылкой на ст. 36 ЗК РФ, ув которой говорится о "возможности присоединения новых арендаторов"), что заключение доовора аренды возможно с одним арендатором при условии согласия последнего на присоединение к договору аренды в последующем новых арендаторов.
Таким образом, получается, что вполне возможна вышеописанная ситуация: для Б обязательства по договору аренды возникли в 2004 г., для А - в 2005, для В - не возникли вообще.
Это вряд ли вписывается в конструкцию множественности лиц, но такова конструкция, предусмотренная ст. 36 ЗК РФ и судебной практикой.

Далее.
Если исходить из конструкции множественности лиц, то должно было бы происходить следующее.
Пример 2. Помещения в здании принадлежат 5 собственникам (1, 2, 3, 4, 5). Один из них (пусть это будет 3) хочет заложить помещение и право аренды земельного участка. Исходя из конструкции, предусмотренной ГК РФ, договор ипотеки должен был бы быть также заключён с множественностью лиц на стороне залогодателя и заложено право аренды всего участка, принадлежащее 1, 2, 3, 4 и 5. Потом происходит невозврат кредита, обращение взыскания на заложенное помещение и на право аренды земельного участка, т.е. получается, что 1, 2, 4 и 5, оставаясь собственниками помещений, утрачивают право аренды земельного участка под зданием, в котором эти помещения расположены. Но это противоречит ст. 36 ЗК РФ, по которой они обладают исключительным правом аренды. И тогда получается, что может быть заложено только всё здание целиком, а собственник части помещений не может их заложить вообще!!!!
Бред? Бред, конечно.
Да и вообще многие проблемы возникают... В частности, описанная Вами проблема, когда не тольк 3, но и 5 захочет заложить свои помещения, и получится последующая ипотека... И, кстати, если банк не даст согласия на последующую ипотеку, 5 вообще не сможет заложить свои помещения, хотя он ничего в ипотеку не передавал.
И это тоже бредовая ситуация...

Всё становится проще, если признать, что конструкция "множественности лиц на стороне арендатора" по ЗК РФ не полностью идентична конструкции множественности лиц по ГК РФ, что первая содержит лишь отдельные элементы второй.
Ну и тогда становится возможным то, о чём я говорила - залог прав только одного арендатора. Проводя же полную аналогию между данными понятиями, мы делаем невозможным залог помещений вообще.

Добавлено в [mergetime]1149835464[/mergetime]

блин, мне казалось, что это вопрос уже всеми изъезжен вдоль и поперек...
суды признают такие договоры ипотеки недействительными... посмотрите практику.

Акцепт!
И ещё: по этому вопросу есть большая тема на ЮК. Если у кого есть желание продолжить дискуссию, можно продолжать там (хотя там были высказываны уже все возможные аргументы как за, так и против).

[Выгодопреобретатель]

У нас такая ситуация в залог предоставляется часть здания, расположена на 1 этаже 2-этажного нежилого здания, земельный участок под зданием в аренде, т.е залогодатель является арендатором, договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.
Теперь вопрос, а вообще нужно ли брать в залог право аренды на земельный участок, в ст. 69 102-ФЗ говориться "ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка", а про часть нежилого помещения нечего не сказано.

[Ludmila]

Выгодопреобретатель, а чем Вас не устраивают имеющиеся как минимум 7 тем по данному поводу?

[greeny12]

залогодатель является арендатором, договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.

Одна из ссылок:
договор ипотеки права аренды ЗУ

Сообщение отредактировал greeny12: 06 May 2010 - 12:55

[Выгодопреобретатель]

Извините, нет время посмотреть на форумах.
greeny12 спасибо за ссылу, но там если я правильно понял расматривался вопрос о том что нужно ли согласие соарендатора, а у меня вопрос нужно ли вообще закладывать право аренды, если закладывается часть нежилого помещения, а не полностью здание. В нашем случае это не встроенное в жилой дом нежилое помещение а отдельно стоящее здание и право аренды земельного участка под ним зарегистрировано в рег. палате.

[Ludmila]

а у меня вопрос нужно ли вообще закладывать право аренды, если закладывается часть нежилого помещения, а не полностью здание. В нашем случае это не встроенное в жилой дом нежилое помещение а отдельно стоящее здание и право аренды земельного участка под ним зарегистрировано в рег. палате.

Для тех, кто в танке: именно по этому вопросу не менее 7 тем. Чем они вас не устраивают?

[greeny12]

В нашем случае это ...отдельно стоящее здание и право аренды земельного участка под ним зарегистрировано в рег. палате.

Вы полагаете, что новый собственник ранее заложенного строения не должен с приобретением ПС одновременно становиться стороной в договоре аренды ЗУ с множественностью соарендаторов?

Сообщение отредактировал greeny12: 07 May 2010 - 15:32

[Massive]

Выгодопреобретатель,
выношу предупреждение за игнор "Поиска" и неуважение к русскому языку, проявленное при написании своего ника.