Уважаемая Лариса!
Не рекомендую заключать данный договор, так как это не договор долевого строительства, а паевой договор. Т.е. заключая его вы становитесь не дольщиком, а членом ЖСК (юридического лица, строящего объект недвижимости)-со всеми вытекающими последствиями, включая субсидиарную ответственность в пределах невнесенного вклада.
Причем,скорее всего, в ЖСК существует "инициативная группа", которая организовала ЖСК и контролирует процесс строительства, и которая при необходимости примет решение увеличить размер взносов.
При наличии у этой "группы" необходимого кворума решение об увеличении размера взносов будет правомочным и без Вашего присутствия, а следовательно,Ваши возражения никто не примет во внимание.
Кроме того, обращаю Ваше внимание на следующий пункт договора:
"1.7. Плановое окончание строительства Объекта: II квартал 2008 года.
В случае изменения срока окончания строительства Объекта на основании распорядительных актов Правительства Санкт-Петербурга «ЖСК ХХХХ» вправе в одностороннем порядке изменить срок окончания строительства Объекта в соответствии с указанными актами путем направления Члену Кооператива Уведомления об изменении срока окончания строительства Объекта."
Считаю необходимым отметить, что срок окончания строительства в отношении каждого объекта (многокв.дома) ВСЕГДА устанавливается Постановлением Правительства СПб.Обычно, если застройщик не укладывается в этот срок, то он обращается к Правительству СПб с просьбой принять Постановление с новым сроком и такая просьба удовлетворяется(иначе застройщик вообще не сможет продолжать строительство), а следовательно, принимается Постановление с указанием нового срока. Соответственно,включение п.1.7. в предлагаемый Вам договор позволит застройщику, по собственной вине пропустившему срок окончания строительства, продлить этот срок настолько, наколько ему нужно.
Напоследок рекомендую следующее:
1.Заключайте договор непосредственно с самим застройщиком объекта (т.е. лицом, указанным в Постановлении Правительства СПб в качестве застройщика объекта).
2.Ни в коем случае не заключайте никаких "предварительных договоров купли-продажи" с инвесторами, эти договоры заведомо ничтожны.
3.Помните, что ФЗ №214 распространяется не на все заключаемые сейчас договоры долевого участия, а лишь на договоры в отношении объектов, разрешение на строительство которых получено после 01.04.05. Причем разрешением является не Постановление Правительства СПб, а РАЗРЕШЕНИЕ ГОСАРХНАДЗОРА НА ПРОИЗВОДСТВО СТРОИТЕЛЬНО-МОНТАЖНЫХ РАБОТ.
4.Если Вы найдете застройщика, получившего разрешение ранее 01.04.05 и на договор не будет распространяться ФЗ №214, ничего страшного, зато, может быть, объект уже почти построен.
5.Лучше не тянуть с заключением договора, т.к. цены на недвижимоть сейчас растут еженедельно и обещают стать заоблачными.
6.САМОЕ ГЛАВНОЕ: ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ БЕЗ ЮРИСТА - ОЧЕНЬ БОЛЬШОЙ РИСК, КОТОРЫЙ, ВОЗМОЖНО, ПРИВЕДЕТ К ПОТЕРЕ ДЕНЕГ ИЛИ НЕПОМЕРНЫМ ВЛОЖЕНИЯМ.
Желаю удачи!
|
|
||
|
Когда в стране справедливость, стыдно быть бедным и ничтожным; когда справедливости нет, стыдно быть богатым и знатным. Конфуций
|
|
|
Долевое участие в строительстве
Автор
--Лариса--
, 09 Aug 2006 14:04
Сообщений в теме: 37
#27
Отправлено 03 September 2006 - 16:36
Maverik
по сабжу, согласна с Людмилой и realtor
Цитата
при чем тут ничтожность?!?!??!?!? НЕ ЗАКЛЮЧЕН договор, а не недействителен, нечему там действительным быть.Обратите внимание, что если объект подпадает под ФЗ-214, договор долевого участия должен быть зарегистрирован в юстиции СРАЗУ ПОСЛЕ ПОДПИСАНИЯ, а не только после получения акта-приема передачи, как было раньше.
Иначе договор тоже будет считаться ничтожным.
по сабжу, согласна с Людмилой и realtor
#28
Отправлено 29 July 2008 - 07:56
Подниму тему другим вопросом.
Есть договор долевого участия, я представляю застройщика.
Мы допустили просрочку в передаче объекта. Просрочка не была запланирована и связана с изменением законодательства о техниеской документации.
Другими словами, мы уже полтора месяца пытаемся подготовить техпаспорт с регистрацией в Роснедвижимости. Последняя отказывает в регистрации, потому что сначала была одна ошибка в техпаспорте ЦТИ, потом другая и т.п.
Я так понимаю, что защититься от дольщиков в данном случае (от неустойки) в данном случае уже нельзя, хоть мы формально и не виноваты, дом построен, введен в эксплуатацию.
Есть другие мнения по поводу защиты?
Есть договор долевого участия, я представляю застройщика.
Мы допустили просрочку в передаче объекта. Просрочка не была запланирована и связана с изменением законодательства о техниеской документации.
Другими словами, мы уже полтора месяца пытаемся подготовить техпаспорт с регистрацией в Роснедвижимости. Последняя отказывает в регистрации, потому что сначала была одна ошибка в техпаспорте ЦТИ, потом другая и т.п.
Я так понимаю, что защититься от дольщиков в данном случае (от неустойки) в данном случае уже нельзя, хоть мы формально и не виноваты, дом построен, введен в эксплуатацию.
Есть другие мнения по поводу защиты?
#29
Отправлено 29 July 2008 - 12:58
Как правильно писали выше наиболее надежным является договор участия в долевом строительстве, т.к. в этом случае Вы заключаете его с застройщиком, имеющим разрешение на ЗУ, стр-во, проект, прошедший экспертизу.
Прочтите ст. 4 214-ФЗ (содержание договора) и еще обратите внимание на проектные декларации.
Такие декларации имеются практически у всех застройщиков. Там Вы можете увидеть адреса предыдущих объектов, построенных фирмой. Если не лень, сьездите туда и пообщайтесь с собственниками квартир.
ЖНК и ЖСК также имеют право на привлечение денег граждан для строительства жилья, однако, в этих случаях Вы заключаете договор с ЖНК, а он уже с Застройщиком.
Разницу чувствуете?
С уважением Iv
Прочтите ст. 4 214-ФЗ (содержание договора) и еще обратите внимание на проектные декларации.
Такие декларации имеются практически у всех застройщиков. Там Вы можете увидеть адреса предыдущих объектов, построенных фирмой. Если не лень, сьездите туда и пообщайтесь с собственниками квартир.
ЖНК и ЖСК также имеют право на привлечение денег граждан для строительства жилья, однако, в этих случаях Вы заключаете договор с ЖНК, а он уже с Застройщиком.
Разницу чувствуете?
С уважением Iv
#30
Отправлено 29 July 2008 - 16:58
manshin,
допсоглашения подпишите с дольщиками задним числом об изменении срока передачи квартир.
Если менеджеры отдела продаж с правильно подвешенным языком, проблем не будет.
При приемке квартиры дольщик подписывает практически все.
допсоглашения подпишите с дольщиками задним числом об изменении срока передачи квартир.
Если менеджеры отдела продаж с правильно подвешенным языком, проблем не будет.
При приемке квартиры дольщик подписывает практически все.
Сообщение отредактировал Massive: 29 July 2008 - 16:58
#31
Отправлено 23 September 2009 - 14:52
Уважаемые, специалисты!
Прошу подсказать правильный вариант решения в следующей ситуации:
Сторим нежилое помещение.
Договор долевого строительства заключен в августе 2009 г.
Выплачена сразу 100 % стоимость по договору.
При обращении в ФРС, согласно ст. 4 фз №214 потребовали дополнения договора:
1)определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
Вопрос:
1. Как реализовать в договоре п.1, если объект в процессе строительства и разрешения на ввод в эксплуатацию еще нет?
2. Подпадает ли под формулировку: "срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства" пункт договора - "Планируемый срок сдачи комплекса август 2009 г."?
4. На основе чего рассчитывается "гарантийный срок"?
Прошу подсказать правильный вариант решения в следующей ситуации:
Сторим нежилое помещение.
Договор долевого строительства заключен в августе 2009 г.
Выплачена сразу 100 % стоимость по договору.
При обращении в ФРС, согласно ст. 4 фз №214 потребовали дополнения договора:
1)определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
Вопрос:
1. Как реализовать в договоре п.1, если объект в процессе строительства и разрешения на ввод в эксплуатацию еще нет?
2. Подпадает ли под формулировку: "срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства" пункт договора - "Планируемый срок сдачи комплекса август 2009 г."?
4. На основе чего рассчитывается "гарантийный срок"?
#33
Отправлено 23 September 2009 - 16:37
scorpion777 сказал(а) 23.09.2009 - 10:03:
E11a
Нежилое отдельно стоящее, или в составе МКЖД?
Нежилое, отдельно стоящее.
#34
Отправлено 23 September 2009 - 17:06
E11a
а с какого перепугу оно подпадает под ФЗ-214??
Стороны я так понимаю не граждане, общего имущества нет. Думаю инвестиционный договор, либо договор подряда (не знаю точно Вашей ситуации).
а с какого перепугу оно подпадает под ФЗ-214??
Стороны я так понимаю не граждане, общего имущества нет. Думаю инвестиционный договор, либо договор подряда (не знаю точно Вашей ситуации).
#35
Отправлено 23 September 2009 - 17:19
scorpion777 сказал(а) 23.09.2009 - 11:06:
E11a
а с какого перепугу оно подпадает под ФЗ-214??
Стороны я так понимаю не граждане, общего имущества нет. Думаю инвестиционный договор, либо договор подряда (не знаю точно Вашей ситуации).
Сторона 1- ЖСК, 2 - гражданин.
Подпадает по мнению ФРС - официальный запрос делали.
Пришел ответ ни о чем на 2-х листах. Единственное полезное -официальное заключение о необходимости регистрации этого договора с дополнениями, описанными выше.
Вот ломаем голову, как и чем дополнить...
#36
Отправлено 23 September 2009 - 19:45
E11a
Цитата
1)определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
Цитата
имеется ввиду типа "нежилое помещение площадью ___ количеством этажей ___ по адресу ______, которое после получения разщрешения на ввод в эксплуатацию будет передано"1. Как реализовать в договоре п.1, если объект в процессе строительства и разрешения на ввод в эксплуатацию еще нет?
Цитата
Нет. Надо указать в течение какого времени будет передан комплекс по акту приема-передачи.2. Подпадает ли под формулировку: "срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства" пункт договора - "Планируемый срок сдачи комплекса август 2009 г."?
Цитата
5 лет вроде как.4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
#37
Отправлено 24 September 2009 - 10:37
scorpion777
Что-то в духе: "объект будет передан в течение 14 дней с момента ввода в эксплуатацию по акту приема передачи" ?
Или нужно указать конкретные даты, например, с 14.09.2009 г. по 28.09.2009 г.?
Цитата
в течение какого времени будет передан комплекс по акту приема-передачи.
Что-то в духе: "объект будет передан в течение 14 дней с момента ввода в эксплуатацию по акту приема передачи" ?
Или нужно указать конкретные даты, например, с 14.09.2009 г. по 28.09.2009 г.?
#38
Отправлено 24 September 2009 - 15:31
E11a
Цитата
примерно так, но указать предполагаемый срок ввода, обычно пишут квартал, чтобы иметь в запасе 3 месяца)Что-то в духе: "объект будет передан в течение 14 дней с момента ввода в эксплуатацию по акту приема передачи" ?
Количество пользователей, читающих эту тему: 0
0 пользователей, 0 гостей, 0 анонимных
