Сообщений в теме: 73

[evg28]

pivalex

Цитата

Наконец, последнее - практики по данному вопросу вообще нет.

практика есть схожая

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. N 90
Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке

10. Права по договору аренды нежилого помещения, заключенному на срок до одного года, могут быть предметом залога. Однако поскольку договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок до одного года, не подлежит государственной регистрации, договор о залоге прав по такому договору аренды не является договором ипотеки.
Арендатор обжаловал в судебном порядке отказ учреждения юстиции в государственной регистрации договора об ипотеке права аренды нежилого помещения, вытекающего из договора аренды, заключенного на одиннадцать месяцев. Отказ учреждения юстиции был обоснован тем, что в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ и информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" договор аренды нежилого помещения на срок до одного года не подлежит государственной регистрации. Согласно подпункту 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основанием для отказа в государственной регистрации права или сделки является то, что данное право или данная сделка не подлежит государственной регистрации. Поскольку договор аренды нежилого помещения на срок до одного года не подлежит государственной регистрации, не может быть осуществлена и государственная регистрация договора об ипотеке арендных прав, вытекающих из такого договора.
Арбитражный суд отказал арендатору в удовлетворении его заявления и признал отказ учреждения юстиции обоснованным по следующим причинам.
Согласно пункту 1 статьи 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации. В соответствии с пунктом 5 этой же статьи правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.
Таким образом, права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, не подлежащего государственной регистрации, не могут являться предметом договора об ипотеке. Поэтому договор о залоге прав арендатора, вытекающих из такого договора аренды недвижимого имущества, не является договором об ипотеке и не подлежит государственной регистрации.

Таким образом, если у вас аренда земли на срок менее года, то все равно арендованное право заложить вы должны для действительности сделки, но регистрировать обременение в виде ипотеке ФРС будет только на здание, арендные права будут в обычном в залоге, но без них залог недействительная сделка(ст. 340 и 6/8)
Такая моя ИМХо

[Ludmila]

Цитата

Смотри еще раз - норма об обязательной ипотеки прав аренды - содержиться в законе об ипотеке. значит к нормам об ипотеке должны применяться все общие нормы об ипотеке, предусмотренные этим законом.

Да. Это прямо предусмотрено законом об ипотеке.

Цитата

Ты фактически берешь одну норму ипотеки- земля+ здание, но не обращаешь внимание на то, что может быть предметом такой ипотеки.

Почему? Обращаю внимание. Договор будет незаключённым, если ты надлежаще не опишешь закладываемое право аренды.

Цитата

Согласись - не логично с одной стороны если мы берем отдельно эту норму - мы должна взять и то и другое, со второй стороны - мы не можем это сделать так как права не оформлены.

Почему нелогично? Вполне логично.

Цитата

Значит получается вывод один - в гражданский оборот вовлечь такие здания с неоформленной землей невозможно

Почему невозможно вовлечь в гражданский оборот? Вполне возможно. Их можно продать, обменять, подарить, внести в уставный капитал и т.д., только заложить нельзя. Нормы о купле-продажи объектов недвижимости не содержат требования о том, что по одному договору должны отчуждаться и объект недвижимости, и право аренды земельного участка, то же касается и всех остальных сделок, кроме ипотеки - ведь правило о том, что по одному договору должны совершаться сделки и с землёй, и со зданием, установлены ТОЛЬКО в отношении ипотеки.
Предлагаемая же тобой трактовка вообще практически отменяет норму ст. 69 ГК РФ - для того, чтобы не закладывать право аренды земельного участка, достаточно просто не оформлять перешедшие к новому собственнику здания права аренды. Вот это уже точно нелогично.

Цитата

ты все время говоришь - что несоблюдение норм об одновременной ипотеке - влечет недействительность договора ипотеки.

Это не я говорю, это судебная практика говорит. В том числе на уровне Постановления Пленумов № 6/8, да и массу можно найти практики по сему поводу.

Где это написано в законе? Такого нет ни в законе об ипотеке, ни в ГК, ни в Постановлении № 6/8, нигде.
Везде действительность или недействительность сделки ставится в зависимость только от наличия или отсутствия права аренды у залогодателя.

Цитата

эта норма может применяться только в одном случае - у собственника здания есть зарегистрированное право аренды, которое должно и может быть передано в ипотеку.

Цитата

Что же касается твоего замечания про арендаторов - то ВАс обошел этот вопрос, когда права аренды не оформлены.

Не обошёл.
Понимаешь, нет нигде такого понятия - "права не оформлены". Очень часто понятие "залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка" подменяется понятием "права не оформлены", а такая подмена понятий недопустима.


evg28

Цитата

практика есть схожая

В чём схожая-то? Ничего общего нет между описываемой Сашей ситуацией и тем, что Вы привели.

[evg28]

Ludmila
я имел в виду к этому

Цитата

Вот тебе пример из сходной оперы - представь, что у нас есть в собственности здание и под нем оформлен краткосрочный до 1 года договор аренды (или более того - субаренды) земли - вопрос - что у тебя будет предметом ипотекив этом случае?

[Ludmila]

evg28, почитайте, что я Саше на это ответила.

Цитата

Мне самой было интересно, недавно на семинаре у Маковской спросила. Она высказала интересную мысль: что в таком случае получается смешанный договор - договор ипотеки здания + обычный договор залога права. Но она сказала, что и в этом случае при залоге здания без одновременного залога права аренды договор ипотеки будет недействительной сделкой.
Так вот, я склонна согласиться с обеими этими её мыслями.

Ст. 69 ФЗ "Об ипотеке" и ст. 340 ГК РФ не устанавливают НИКАКИХ исключений из праваила о необходимости одновременного залога здания и права аренды.

[evg28]

Ludmila

Цитата

почитайте, что я Саше на это ответила

ну а я привел практику ВАСи где сказано, что не будет это ипотекой, но также согласился с ВАми, что в договоре указать что закладываются права аренды все равно надо, чтобы не было недействительности.
и написал

Цитата

Таким образом, если у вас аренда земли на срок менее года, то все равно арендованное право заложить вы должны для действительности сделки, но регистрировать обременение в виде ипотеке ФРС будет только на здание, арендные права будут в обычном в залоге, но без них залог недействительная сделка(ст. 340 и 6/8)

[Ludmila]

evg28

Цитата

ну а я привел практику ВАСи где сказано, что не будет это ипотекой, но также согласился с ВАми, что в договоре указать что закладываются права аренды все равно надо, чтобы не было недействительности.
и написал

О, прошу прощения, на сей раз я невнимательно прочитала Ваш пост.

Хи, тема для меня очень своевременной оказалась - я какз раз добралась до ст. 69 закона об ипотеке.

Цитата

31.10. судебка в АС Москвы.

Саш, ты это, информируй подробно о ходе дела, ладно? Интересно же!

[Ludmila]

Саш, нашла я практику, кажется, по твоему вопросу.


ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности и
обоснованности решений (определений, постановлений)
арбитражных судов, вступивших в законную силу

от 2 сентября 1999 г. Дело N КГ-А40/2735-99


(извлечение)

Товарищество с ограниченной ответственностью "Ремонт одежды" обратилось к акционерному коммерческому банку "Московский индустриальный банк" с иском о признании сделки-залога N 118-3 от 29.09.95 нежилого помещения площадью 519,8 кв. м по адресу: гор. Москва, ул. Люсиновская, д. 53/12 недействительной.
Решением Арбитражного суда гор. Москвы от 11 июня 1999 года иск удовлетворен: договор залога N 118-3 от 29 сентября 1995 года, заключенный между ТОО "Ремонт одежды" и АКБ "Московский индустриальный банк", о передаче в залог помещения площадью 519,8 кв. м в д. 53/12 по ул. Люсиновская в г. Москве был признан недействительным по мотивам его ничтожности (л. д. 98).
Постановлением апелляционной инстанции того же суда от 20 июля 1998 года данное решение было оставлено без изменения (л. д. 110).
В кассационной жалобе АКБ "Московский индустриальный банк" просит отменить вышеназванные судебные акты и принять новое решение об отказе в заявленном иске, поскольку считает их незаконными и необоснованными. В жалобе указывается о том, что при принятии обжалуемых решения и постановления судом были нарушены нормы материального и процессуального права, в том числе ст. ст. 335, 340 ГК Российской Федерации, ст. ст. 5, 69 Закона Российской Федерации "Об ипотеке (залоге недвижимости") и ст. 37 Земельного кодекса РСФСР. В заседании судебной коллегии представитель заявителя настаивал на удовлетворении своей жалобы в полном объеме.
Представитель истца в заседание суда кассационной инстанции не явился, хотя о дне слушания был извещен надлежащим образом, в связи с чем было принято решение о рассмотрении поданной жалобы по существу в его отсутствие.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы и заслушав объяснения представителя ответчика по существу заявленного иска, находит принятые по делу решение и постановление арбитражного суда законными и обоснованными, в связи с чем оснований к их отмене или изменению не усматривает.
Как видно из материалов дела, 29 сентября 1995 г. между сторонами по заявленному иску был заключен кредитный договор N 118, в соответствии с которым банк предоставил истцу кредитную линию в сумме 4000000 деноминированных рублей под 130% годовых (л. д. 5 - 8). В обеспечение возврата кредитных средств стороны 29 сентября 1999 года заключили договор залога N 118-3, по которому истец передал в залог банку помещение общей площадью 519,8 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Люсиновская, дом 53/12 на сумму 422733490 деноминированных рублей (л. д. 9 - 12). Поскольку вышеназванный договор залога был заключен без одновременной ипотеки земельного участка, на котором находится переданное в залог помещение, то ТОО "Ремонт одежды" обратилось в арбитражный суд с просьбой признать последний недействительной сделкой в силу его ничтожности.
Вышеназванный иск был удовлетворен судом в полном объеме, что подтверждается текстом обжалуемых решения и постановления.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ответчик подал кассационную жалобу, в которой поставил вопрос об их отмене и принятии нового решения об отказе в заявленном иске.
Однако судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемых судебных актов, поскольку считает, что при рассмотрении заявленного иска по существу суд первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную правовую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права.
Так, арбитражный суд обоснованно признал спорный договор залога ничтожной сделкой, поскольку он был оформлен без одновременной ипотеки земельного участка, на котором расположено было помещение, принадлежащее истцу на праве собственности, что в полной мере соответствует требованиям, содержащимся в ст. ст. 5, 69 Федерального закона Российской Федерации "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также в ч. 3 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы заявителя в жалобе о том, что поскольку истцом не был заключен договор аренды земельного участка, на котором расположено спорное помещение, то и оформлять ипотеку земли одновременно с заключением договора залога было невозможно, судебная коллегия находит несостоятельными, так как ответчику еще при заключении договора залога помещения было хорошо известно об этом, а также о возможных последствиях, которые могут наступить при отсутствии ипотеки земельного участка при заключении им спорного по делу договора залога на нежилое помещение.Следовательно, оснований к отмене обжалуемых решения и постановления не имеется, хотя об обратном и был поставлен вопрос в кассационной жалобе заявителем по делу.
А поэтому, руководствуясь ст. ст. 171, 173 - 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 11 июня 1999 года и постановление апелляционной инстанции того же суда от 20 июля 1999 года по делу N А40-14084/99-63-122 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

[Ludmila]

Цитата

ипотека земли автоматом не возникает ?

Нет. См. п. 17 Обзора № 90, там написано подробно, как обращается взыскание, что происходит и т.д.

[pivalex]

мысль ФАС МО настолько глубока что я ее не понял - при чем здесь договор аренды если у истца было право собственности на земельный участок?

[Ludmila]

pivalex, не, насколько я поняла, у него было право аренды, что он был собственником, это только в отношении помещения говорится прямо...

[Денежка]

pivalex

Цитата

мысль ФАС МО настолько глубока что я ее не понял - при чем здесь договор аренды если у истца было право собственности на земельный участок?

Я тоже сначала не понял)) Потом все же пробился, что речь идет о договоре аренды ЗУ, но не понял уже аргументации и вывода -

Цитата

Доводы заявителя в жалобе о том, что поскольку истцом не был заключен договор аренды земельного участка, на котором расположено спорное помещение, то и оформлять ипотеку земли одновременно с заключением договора залога было невозможно, судебная коллегия находит несостоятельными, так как ответчику еще при заключении договора залога помещения было хорошо известно об этом (о чем? о том, что невозможно оформить ипотеку или о том, что не была ипотека оформлена?), а также о возможных последствиях, которые могут наступить при отсутствии ипотеки земельного участка при заключении им спорного по делу договора залога на нежилое помещение (а какие последствия возможны? Послесдтсвие в виде возможности принятия такого вот решения ФАСом МО?))

[Ludmila]

Нева Хаус, я думаю, что в переводе на человеческий язык это означает следующее: залогодержатель знал, что договор аренды не оформлен и что надо было заключать договор ипотеки только после оформления договора аренды, и залогодержатель должен был понимать, что если в такой ситуации он возьмёт здание без права аренды земли, это будет недействительная сделка.

[pivalex]

Ура ! я получил решение суда по первой инстанции. Выкладываю обезличенно. Весьма интересные доводы судьи.


АРБИТРАЖНЫЙ СУД г. МОСКВЫ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ
г. Москва
____ноября 2006 года Дело № А40-______/06-___-____
Арбитражный суд в составе:
1 Председательствующего судьи __________. (единолично) при ведении протокола судебного заседания судьей рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску
Общества с ограниченной ответственностью «Т»
к
Коммерческому банку ______
третьи лица:
Управление Федеральной регистрационной службы по г. Москве;
Общество с ограниченной ответственностью «Юр»
о
признании договора ипотеки (залога) недействительным;
применении последствий недействительности ничтожной сделки
в судебном заседании приняли участие:
от истца:
от ответчика:
от третьих лиц: представители не явились
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью «Т» (далее по тексту -000 «Т», истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском о признании недействительным договора ипотеки (залога) заключенного между ООО «Т» (залогодатель) и Коммерческим банком (залогодержатель) (далее по тексту - КБ, ответчик), о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания ответчика возвратить предмет залога истцу и обязания Управления Федеральной регистрационной службы по г. Москве внести необходимые записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним об исключении обременении на принадлежащее истцу недвижимое имущество, произведенное в связи с заключением договора залога.
В судебное заседание представители третьих лиц: Управления Федеральной регистрационной службы по г. Москве, Общества с ограниченной ответственностью «Юр» не явились. Главного управления Федеральной регистрационной службы по г. Москве, извещенное о месте и времени проведения судебного заседания, заявило о рассмотрении дела без участия своего представителя (заявление). Общество с ограниченной ответственностью «Юр», считается извещенным о месте и времени проведения судебного заседания, т.к. судебная заказная корреспонденция, направленная по всем имеющимся адресам Общества с ограниченной ответственностью «Юр», возвращена почтовыми отделениями связи без вручения адресату. В порядке ст. 156 АПК РФ дело подлежит рассмотрению в отсутствие представителей третьих лиц.
В порядке ст.ст. 41, 49 АПК РФ истец обратился с заявлением об отказе от иска в части требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания ответчика возвратить предмет залога истцу. Ответчик против удовлетворения заявлению истца не возражал. Отказ истца от иска в части требования о применении последствий недействительной сделки в виде обязания ответчика возвратить предмет залога истцу принят судом к удовлетворению, поскольку частичный отказ от иска не противоречит закону, иным нормативным правовым актам, не нарушает прав и законных интересов других лиц, в связи с принятием судом отказа от части требований производство по делу в данной части подлежит прекращению на основании п. 4ч. 1 ст. 150 АПК РФ.
В обоснование исковых требований истец ссылается на нормы ст. 168 ГК РФ, т.к. договор заключен с нарушением требований ст. 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», поскольку, являясь арендатором земельного участка, на котором находится здание (предмет ипотеки), последний не передал права аренды земельного участка залогодержателю одновременно с передачей в ипотеку самого здания.
Ответчик возражает против доводов истца, ссылается на злоупотреблением ООО «Т» правом, выраженного в намеренном введении ответчика в заблуждение относительно правообладания земельным участком, включением в п. 4.1 договора сведений о том, что истец не является ни собственником, ни арендатором земельного участка; на момент совершения сделки право аренды истца на земельный участок не было зарегистрировано в установленном порядке (отзывы на иск).
Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы и возражения представителей истца и ответчика, суд установил, что в обеспечение исполнения обязательств ООО «Юр» (заемщик), вытекающих из договора о предоставлении кредитной линии в российских рублях КБ (залогодержатель) и ООО «Т» (залогодатель) «__»_____ года . заключен договор ипотеки (залога), предметом которого является передача в ипотеку нежилого здания общей площадью _________ кв.м, находящегося по адресу: г. Москва,______________.
Пункт 4.1 договора содержит сведения о том, что залогодатель не является собственником либо арендатором земельного участка (его части), расположенного под зданием и необходимого для использования здания. Право аренды земельного участка, на котором находится здание, предметом договора ипотеки не является. Договор ипотеки (залога) нотариально удостоверен, государственная регистрация сделки произведена, номер регистрации.
Суд пришел к выводу, что договор ипотеки (залога) является недействительной сделкой по нижеизложенным обстоятельствам:
Из материалов дела следует, что «___»___ 2004 года между Московским земельным комитетом в лице ТОРЗа в _____ от имени Мэрии (Администрации) г. Москвы (арендодатель) и Открытым акционерным обществом «Мос) (арендатор) (далее по тексту - ОАО «Мос») заключен договор № М_________ краткосрочной аренды земельного участка, площадью ____кв.м., имеющего адресные ориентиры: г. Москва,_______. Договор заключен на три года, зарегистрирован в установленном порядке (государственная регистрация произведена_____.2001г., номер регистрации_________).
Впоследствии по договору купли-продажи от________.2002г. № ______ОАО «Мос________» (продавец) передал в собственность ООО «Т» (покупатель) недвижимое имущество в составе зданий, расположенных по адресу: г. Москва,. В упомянутом договоре указано, что здания расположены на земельном участке площадью ____га, арендуемом продавцом по договору аренды от ___2001г. № М_______. Право собственности на здание (стр. 1), являющееся предметом оспариваемого договора, перешло ООО «Т» согласно свидетельству о государственной регистрации права №____, выданному Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним на территории города Москвы____.2004г.
В соответствии со ст. 552 ГК РФ, в случае если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи иное право на соответствующую часть земельного участка; при продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
В соответствии со ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.
В силу закона к ООО «Т» перешло право аренды земельного участка на условиях договора аренды от _____2001г. № М-______как правовое последствие приобретения недвижимого имущества.
Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором, в соответствии со ст. 621 ГК РФ в случае если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
На дату совершения сделки - договора ипотеки (залога) _____2004г. - срок договора аренды, установленный в ч. 2 договора, истек, при этом между сторонами договора аренды продолжались правоотношения по договору, арендатор продолжал пользоваться имуществом, арендодателем возражений относительно пользования имуществом заявлено не было. Факт существования фактических правоотношений по договору аренды после, указанного в договоре аренды срока его действия, подтверждается судебными актами по делу № А40___/_______ о взыскании задолженности с ООО «Т» в пользу Департамента земельных ресурсов г. Москвы по внесению арендной платы в соответствии с договором аренды _______2001г. № М_____за период со 2 квартала 2003 года по 4 квартал 2004 года. Доказательства прекращения договора аренды на дату заключения договора ипотеки суду не представлены.
В соответствии с п. 2 ст. 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
Из договора ипотеки (залога) не усматривается одновременная передача в залог прав аренды на участок с передачей в залог здания, что противоречит нормам ст. 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, несоответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момент её совершения согласно ст. 167 ГК РФ.
На основании изложенного, требования истца о признании сделки недействительной по мотивам её ничтожности подлежат удовлетворению.
При удовлетворении требований истца в части признания сделки недействительной суд не принял во внимание доводы ответчика относительно злоупотребления истцом правом, поскольку в соответствии ст. 10 ГК РФ не допускается действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотреблением правом в иных формах, в случае несоблюдения данных требований, суд может отказать в защите принадлежащего ему права; ст. 12 ГК РФ установлены способы защиты гражданских прав, в т.ч. и путем признания судом оспоримой сделки недействительной и применения последствий её недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки, согласно ст. 166 ГК РФ ничтожная сделка недействительна независимо от признания её таковой судом, на основании вышеуказанных норм закона при признании ничтожной сделки недействительной суд не защищает права истца, как участника гражданских правоотношений, а выполняет одну из задач судопроизводства в арбитражных суда, возложенной ст. 2 АПК РФ, по укреплению законности в сфере экономической деятельности.
Требования истца о применении последствий недействительности сделки в виде обязания Управление Федеральной регистрационной службы по г. Москве внести необходимые записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним об исключении обременении на принадлежащее истцу недвижимое имущество, произведенное в связи с заключением договора залога от ____2004г. удовлетворению не подлежит, т.к. в силу ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а государственная регистрация обременении прав на недвижимое имущество не является результатом исполнения сделки, её последствиями.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ.
В соответствии со ст.ст. 10, 12, 166-168, 552, 610, 621 ГК РФ, ст. 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», руководствуясь ст.ст. 2, 4, 41, 49, 65, 110, 150, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд
РЕШИЛ:

Признать недействительным (ничтожным) договор ипотеки (залога) от ________2004г., заключенный между Коммерческим банком и Обществом с ограниченной ответственностью «Т».
Прекратить производство по делу в части применения последствий недействительности ничтожной сделки - обязании Коммерческого банка возвратить предмет -залога Обществу с ограниченной ответственностью «Т».
В остальной части иска отказать.
Взыскать с Коммерческого банка в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Т» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2.000 руб. 00 коп.
Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия.
Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд.
Судья

[pivalex]

коллеги. новости.
Сегодня 9 апелляционный суд по моей жалобе решение отменил. В иске отказал. Мотивы на словах - неправильное применение норм материального права. Получу через неделю постановление - выложу.

и все таки я был прав, Люд

[Ludmila]

Цитата

и все таки я был прав, Люд 

Саш, посмотрим, что ещё кассация скажет и надзор (если дело до надзора дойдёт).

[pivalex]

Как обещал, выкладываю постановление Девятки.


ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
город Москва
15.01.07 года Дело № ___________
Резолютивная часть постановления объявлена 10.01.2007г.
Полный текст постановления изготовлен 15.01.2007 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе Председательствующего судьи Дегтяревой Н.В. Судей: Борисовой Е.Е. Чепик О.Б.
при ведении протокола судебного заседания председательствующим Дегтяревой Н.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Банка
на решение Арбитражного суда г.Москвы от 10.11.06г.
по делу № __________по иску ООО «Т»
при участии:
от истца -
от ответчика -.
от третьего лица -. . .
УСТАНОВИЛ:
В Арбитражный суд г. Москвы обратилось с иском Общество с ограниченной ответственностью «Т» о признании недействительным договора ипотеки (залога) от __________заключенного между ООО «Т» (залогодатель) и Коммерческим банком (ООО) (залогодержатель) о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания ответчика возвратить предмет залога истцу и обязания Управления Федеральной регистрационной службы по г.Москве внести необходимые записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, произведенное, в связи с заключением договора залога.
В ходе рассмотрения дела в первой инстанции истцом заявлено ходатайство об уточнении исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ, т.е. заявлено об отказе от иска в части требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания ответчика возвратить предмет залога истцу. Отказ от иска в этой части судом первой инстанции принят. Прекращено производство по делу на
основании п. 4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ.
Решением суда от 10.11.0бг. признан недействительным (ничтожным) договор ипотеки (залога), заключенный между Коммерческим банком "Т" (ООО) и ООО «Т». Прекращено производство по делу в части применения последствий недействительности ничтожной сделки - обязании КБ «Т» (ООО) возвратить предмет залога ООО «Т» В остальной части иска отказано.
Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, что в соответствии с п. 2 ст. 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка на котором находится здание, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. Поскольку, из оспариваемого договора ипотеки (залога) не усматривается одновременная передача в залог прав аренды на участок с передачей в залог здания, суд счел, что указанная сделка противоречит требованиям ст. 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Требования истца о применении последствий недействительности сделки в виде обязания Управления Федеральной регистрационной службы по г. Москве внести необходимые записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним об исключении обременении на принадлежащее истцу недвижимое имущество, произведенное в связи с заключением договора залога судом отклонены, т.к. в силу ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить .другой все полученное по сделке, а государственная регистрация обременении прав на недвижимое имущество не является результатом исполнения сделки ее последствиями.
КБ «Т» не согласившись с решением суда, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить по доводам, изложенным в: апелляционной жалобе. Ссылается на неправильное применение норм материального права ст. ст. 5, 9, 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. ст. 130, 166, 620, 621 ГК РФ; указывает на то, что представленные по делу доказательства подтверждают факт злоупотребления правом со стороны истца (ст. 10 ГК РФ).
Представитель ответчика, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание явился, поддержал доводы жалобы.
Представитель, истца извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание явился, письменного отзыва на апелляционную жалобу не представил, полагает, что решение суда, является обоснованным, принятым в соответствии с действующим законодательством.
Рассмотрев дело в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, апелляционный суд находит доводы жалобы обоснованными полагает решение арбитражного суда изменить ввиду следующего.
При исследовании обстоятельств дела установлено, что в соответствии с Договором кредитной линий Коммерческий банк «Т» (кредитор) обязался предоставить ООО «Юр» (заемщик) ___.000.000 руб. кредитную линию с установлением «Лимита выдачи» в порядке: -____.000.000 руб. с
_______. до даты, следующей за днем получения кредитором прошедших
регистрацию в органах юстиции договоров ипотеки, перечисленных в п. 1.6. договора;
-_____.000.000 руб. с даты, следующей за днем получения кредитором прошедших
регистрацию в органах юстиции договоров ипотеки, перечисленных в п. 1.6. договора
до _______г.
Пунктом 1.6. указанного договора сторонами согласован перечень обеспечения исполнения "заемщиком своих обязательств по кредитному договору (ипотека помещения, залог оборудования, залог товаров в обороте, поручительство и личное поручительство); в том числе ипотека помещений, расположенных в здании по адресу:
г.Москва,___________ , принадлежащего на праве собственности ООО «Т» (л.д. 22). В целях обеспечения исполнения обязательств ООО «Юр» по кредитному договору между КБ «Т» (залогодержатель) и ООО «Т» (залогодатель) заключен договор ипотеки (залога) (л.д.29).
Предметом, ипотеки согласно п. 4.1. договора является нежилое здание общей площадью _____кв.м. условный номер_______, принадлежит 000 «Т» на праве собственности на основании договора купли продажи № _____от ________., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от _________о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним________. сделана запись регистрации №________.
Согласно указанного же п. 4.1. установлено, что залогодатель (ООО «Т») не является собственником либо арендатором земельного участка (его Участи), расположенного под зданием и необходимого для использования здания, находящегося по адресу:___________. Государственная регистрация указанного договора залога произведена ______№ регистрации________.
В обоснование исковых требований о признании договора ипотеки (залога) от
_________истец ссылается на несоответствие сделки требованиям ч.2 ст.
69 ФЗ «Об. ипотеке (залоге недвижимости)», а также согласно ст. 69 АПК РФ на
принятые по вопросу заключения аренды земельного участка судебные акты: (решение
от________., и постановление апелляционной инстанции от_______. по делу _________, постановление ФАС МО от ________, решение от
_______по делу________, постановление апелляционной инстанции от
_______, постановление ФАС МО от_________).
Постановлением Федерального Арбитражного суда Московского округа от ________оставлено без изменений постановление от _________апелляционной инстанции Арбитражного суда г.Москвы по делу________, которым установлено, что к ООО «Т» на основании ст. 552 ЗК РФ перешло право на аренду по договору аренды _____от______, заключенному между ОАО «Мос» и Москомземом на срок 3 года. С момента регистрации права собственности на объекты недвижимости, расположенной на земельном участке в силу п. 1 ст. 407 ГК РФ, обязательство по договору аренды земельного участка прекратилось у продавца недвижимости и возникло у покупателя недвижимости
Вместе с тем, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от _______№ ______оставленное без изменения постановлением ФАС МО от ______№ _______об обязании Департамента земельных ресурсов г.Москвы не позднее 10-ти дней после вступления решения в законную силу заключить с ООО «Т» договор аренды земельного участка площадью ______кв.м., расположенного по адресу :________, на условиях прежнего договора аренды земельного участка от ______№ ______не исполнено.
Судебная коллегия полагает, что указанные судебные акты, касаются взаимоотношений ООО «Т» и Департамента земельных ресурсов г. Москвы и не могут относится к взаимоотношениям обеспечения исполнения обязательств ООО «Т» в качестве залогодателя перед КБ «Т»(залогодержатель) по договору ипотеки_____, а также отношений ООО «Юр» (Заемщика) по кредитному договору с КБ «Т» (кредитором).
Право аренды ООО «Т» на указанный земельный участок в установленном законом порядке не оформлено.
В соответствии с пунктом 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федераций ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
Нормы статьи 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости) также устанавливают, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
Однако, данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор 'должен считаться ничтожной сделкой (ст. 168 ГК РФ).
В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться" не соответствующим законодательству на основании пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Разъяснения по данному вопросу даны в пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.97 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
Таким образом, когда залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка, он вправе заложить только здание (сооружение). Такой договор не является недействительным.
Из материалов дела усматривается, что третьим лицом по делу Управлением Федеральной регистрационной службы по г. Москве заявлено о рассмотрении дела и в ее отсутствие (л.д.87). Согласно данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество по состоянию на _________2003г. регистрация прав на земельный участок, расположенный по адресу:________. Площадью____кв.м. осуществлена ОАО «МОС», иных сведений о регистрации права аренды ООО «Т» в материалы дела не представлено. Таким образом, поскольку ООО "Т» не является ни собственником, ни арендатором земельного участка, оформленном в установленном законом порядке, на котором расположено заложенное им недвижимое имущество, то залогодатель (ООО «Т») вправе был в данном случае заложить только здание, что не противоречит действующему законодательству.
При таких обстоятельствах апелляционный суд считает, что судом первой инстанции нормы материального права ст. 69 Федерального закона «Об ипотеке (Залоге недвижимости)» применены не правильно, в связи с чем в части удовлетворения исковых требований о признании договора недействительным решение подлежит отмене.
В части требований истца о применении последствий недействительности сделки в виде обязания Управления Федеральной регистрационной службы по г.Москве внести необходимые записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и, сделок с ним об исключении обременении на принадлежащее истцу недвижимое имущество, произведенное в связи с заключением договора залога от ___________отказано судом первой инстанции правомерно, поскольку, согласно ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а государственная регистрация обременении прав на недвижимое имущество не является результатом исполнения сделки, ее последствиями. Кроме того, в удовлетворении иска о признании сделки недействительной отказано, а Управление Федеральной регистрационной службы по г. Москве привлечено к участию в деле в качестве третьего лица.
Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда г. Москвы от 10.11.06г. изменить. В части признания недействительным (ничтожным) договора ипотеки (залога) заключенного между Коммерческим банком «Т» (ООО) и ООО «Т», а также взыскания с КБ «Т» (ООО) в пользу ООО «Т» расходов по уплате госпошлины в сумме 2000 руб. решение отменить. В иске отказать. В остальной части решение оставить без изменения. Взыскать с ООО «Т» в пользу КБ «Т» (ООО) 1000 руб. госпошлины по апелляционной жалобе.

[pivalex]

ФАС МО оставил постановление девятки без изменений.

[pivalex]

как обещал, размещаю Постановление ФАСМО


ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
127994, г. Москва, ул. Селезневская, дом 9
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
№ КГ-А40/1895-07
г. Москва
«26» марта 2007 г. Дело № ______________
Резолютивная часть постановления объявлена «19» марта 2007 года. Полный текст постановления изготовлен «26» марта 2007 года.
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи П.,
судей С. и М. при участии в заседании:
от истца: ООО «Т» - Г., дов. от 01.12.2006, С., дов. от 01.12.2006 (от генерального директора Ф.), Т., дов. от 18.01.2007 (от генерального директора П.); от ответчика: ООО КБ «Т» - К. (дов. от 26.05.2006); от третьих лиц: ООО «Ю», ГУ ФРС по г. Москве - неявка, извещены; рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу ООО «Т» на постановление от ________Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Д., Б., Ч., по делу № А_______ по иску ООО «Т» к ООО КБ «Т»
третьи лица - ООО «Ю» и ГУ ФРС по г. Москве о признании недействительным договора залога,
УСТАНОВИЛ:
000 «Т» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к 000 КБ «Т» о признании недействительным договора ипотеки (залога) от 09.12.2004 № 150/10, заключенного между истцом (залогодатель) и ответчиком (залогодержатель) в обеспечение исполнения третьим лицом - 000 «Ю» обязательств перед 000 КБ «Т» по договору кредитной линии от 09.11.2004 № 150/КЛ, о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания ответчика возвратить истцу предмет залога, об обязании Управления Федеральной регистрационной службы по г. Москве внести необходимые записи в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество об исключении произведенных в связи с заключением договора залога обременении.
Иск мотивирован тем, что оспариваемый договор заключен с нарушением требований части 2 статьи 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», поэтому в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной сделкой.
До принятия решения истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования и заявил отказ от иска в части применения последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания ответчика возвратить предмет залога.
Решением от 10.11.2006 договор ипотеки (залога) от 09.12.2004 № 150/10, заключенный между 000 КБ «Т» и 000 «Т», признан недействительным (ничтожным); в части применения последствий недействительности ничтожной сделки - обязании 000 КБ «Т» возвратить предмет залога 000 «Т», производство по делу прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; в остальной части иска отказано.
Суд исходил из того, что из оспариваемого договора ипотеки (залога) от 09.12.2004 № 150/10 не усматривается одновременная передача в залог права аренды на земельный участок, на котором расположено заложенное здание, в связи с чем, указанная сделка противоречит требованиям части 2 статьи 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» о том, что ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
Отказ в удовлетворении требований о применении последствий недействительности сделки в виде обязания Управления Федеральной регистрационной службы по г. Москве внести необходимые записи в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним об исключении обременении на принадлежащее истцу недвижимое имущество, произведенное в связи с заключением договора залога от 09.12.2004 № 150/10, суд мотивировал тем, что в силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а государственная регистрация обременении прав на недвижимое имущество не является результатом исполнения сделки и ее последствиями.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2007 решение изменено: в части признания заключенного между ООО КБ «Т» и ООО «Т» договора ипотеки (залога) от 09.12.2004 № 150/10 недействительным (ничтожным) - отменено и в иске отказано; в остальной части решение оставлено без изменения.
Судебный акт мотивирован тем, что суд первой инстанции неправильно применил положения статьи 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Истец не имеет оформленных в установленном законом порядке прав собственника или арендатора земельного участка, на котором расположено заложенное им недвижимое имущество, поэтому договор ипотеки (залога) от 09.12.2004 № 150/10 не может считаться не соответствующим закону в соответствии с разъяснениями пункта 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1997 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».
В кассационной жалобе ООО «Т» просит постановление отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.
Заявитель указывает на то, что вывод апелляционного суда о том, что ООО «Т» не является арендатором земельного участка под заложенным зданием по мотиву отсутствия оформленного и зарегистрированного в установленном законом порядке права аренды является ошибочным и сделан без учета положений статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, порядок применения которых разъяснен в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.02.2005 № 11 «О некоторых вопросах применения земельного законодательства»; пункт 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1997 № 6/8 не подлежал применению в рассматриваемом споре; апелляционный суд не применил подлежащие применению статью 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и пункт 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представители ООО «Т», как по доверенности, выданной генеральным директором Ф., так и по доверенности, выданной генеральным директором П., поддержали кассационную жалобу по изложенным в ней доводам.
Представитель ООО КБ «Т» возражал против доводов кассационной жалобы, просил отказать в её удовлетворении.
Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направили, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и норм процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемом судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены оспариваемого постановления апелляционного суда.
Как следует из материалов дела и установлено апелляционным судом, между ООО КБ «Т» и ООО «Ю» был заключен кредитный договор от 09.11.2004 № 150/КЛ о представлении последнему кредитной линии с лимитом выдачи 90 000 000 рублей со сроком погашения 08.11.2006.
В пункте 1.6 кредитного договора стороны согласовали, что обеспечением исполнения ООО «Ю» обязательств по договору является, в том числе, ипотека помещений, расположенных в здании по адресу: г. Москва, Электролитный проезд, дом ЗГ, стр. 1, принадлежащем на праве собственности ООО «Т».
09.12.2004 между ООО КБ «Т» и ООО «Т» заключен договор № 150/10 об ипотеке (залоге) нежилого здания общей площадью 2 921, 6 кв. м., находящегося по адресу: г. Москва, Электролитный проезд, дом ЗГ, стр. 1 и принадлежащего ООО «Т» на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 02.08.2004 № 77 АБ № 684243 и записью в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 77-01/30-190/2002-1070.
Согласно пункту 4.1 договора ипотеки ООО «Т» не является собственником либо арендатором земельного участка (его части), расположенного под заложенным зданием и необходимого для использования здания.
Разрешая спор, суд первой инстанции установил, что указанное здание истец приобрел на основании договора купли-продажи от 05.04.2002 № 0504/КП у ОАО «Мос», которому расположенный под зданием земельный участок был предоставлен в аренду сроком на три года по договору от 31.01.2001 № М-05-504054, заключенному с Москомземом.
Ссылаясь на положения статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, суд указал, что к истцу в силу закона перешло право аренды земельного участка на условиях договора аренды от 31.01.2001 № М-05-504054 как правовое последствие приобретения недвижимого имущества. Несмотря на то, что на дату заключения договора ипотеки (залога) 09.12.2004 срок договора аренды от 31.01.2001 № М-05-504054 истек, наличие арендных правоотношений у ООО «Т» подтверждено судебными актами по делу № А40-18013/05-7-153, следовательно, договор аренды был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
Договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не требует государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежит договор аренды, заключенный только на срок не менее одного года.
Согласно пункту 1 статьи 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (в том числе, земельные участки и здания), права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Пунктом 1 статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
В соответствии с пунктом 5 статьи 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.
Таким образом, права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, не подлежащего государственной регистрации, не могут являться предметом договора об ипотеке. Поэтому договор о залоге прав арендатора, вытекающих из такого договора аренды недвижимого имущества, не является договором об ипотеке и не подлежит государственной регистрации (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке»).
В соответствии с пунктом 2 статьи 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть /казан срок аренды.
Однако апелляционный суд установил, что в соответствии с данными единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрация прав на земельный участок под заложенным зданием осуществлена ОАО «Мос», иных сведений о регистрации права аренды за ООО «Т» не представлено.
Следовательно, у ООО «Т» отсутствовала возможность с соблюдением требований закона передать в залог по договору ипотеки незарегистрированное в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункты 1, 5 статьи 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)») право аренды на земельный участок, расположенный под зданием, переданным в ипотеку по оспариваемому договору ипотеки (залога) от 09.12.2004 №150/10.
С учетом установленных по данному делу обстоятельств, суд кассационной инстанции считает правильным вывод апелляционного суда о том, что в данном случае ООО «Т» был вправе заложить только здание, и у суда не имелось оснований для признания договора ипотеки (залога) от 09.12.2004 № 150/10 ничтожным по мотиву несоответствия части 2 статьи 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».С учетом изложенного, оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены постановления апелляционного суда не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа
ПОСТАНОВИЛ:
постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от __________по делу № _________Арбитражного суда города Москвы оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Добавлено в [mergetime]1179762342[/mergetime]
сразу отмечу, что никакого "интереса" ни у кого не было

Сообщение отредактировал pivalex: 21 May 2007 - 21:44

[Ludmila]

Комментарии, значит?
Хорошо, даю комментарии.
Выложенное постановление - бред полнейший.
В ст. 69 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обязательность одновременного вместе с ипотекой здания залога права аренды земельного участка от того, на какой срок заключён договор аренды, подлежит или не подлжеит договор аренды государственной регистрации. Важным является только то, является ли собственник здания арендатором земельного участка или не является.
Я задавала этот вопрос Маковской. Она высказала мысль, которая сначала показалась мне очень смелой, а потом я поняла, что Сан Санна права. Так вот, Маковская сказала, что в таком случае получается смещанный договор: договор ипотеки здания и договор залога права аренды (не ипотека). Но и она сказала, что заключение такого смешанного договора обязательно, что нигде не сказано, что при ипотеке здания право аренды модет не закладываться.
Таким образом, данное Постановление ФАС МО противоречит действующему законодательству, его необходимо (для проигравшей стороны) обжаловать в ВАС РФ, где оно должно быть отменено как незаконное.

Хочу ещё заметить, Саш, что ты несколько сместил акценты. Изначально ты говорил, что суд отказал в признании договора ипотеки недействительной сделкой на том основании, что не зарегистрирована смена арендатора. Сейчас видно, что основанием для отмены стало то, что договор продлён на неопределённый срок.
Но в любом случае решение, как я уже сказала, абсолютно незаконное.

[zzz2]

Внимательно все прочитал .... .
Начинаю склоняться к позиции которую занимает Ludmila ..., что-то мой правовой дух подсказывает что накосячили судьи ...

[Ludmila]

Цитата

что-то мой правовой дух подсказывает что накосячили судьи ...

Угу. Судьи, во-первых, тоже зачастую путают понятия "права не оформлены" и "не является арендатором", а во-вторых, в их сознании не умещается, как может быть одновременно ипотека права аренды и залог права аренды земельного участка, если право аренды не подлежит госрегистрации. Скажу честно, что и у меня это не сразу в голове уложилось. Нет, что в такой ситуации заложить здание без права аренды нельзя - это я понимала. Но вот как это делается технически - понять не могла. А когда Маковская сказала про смешанный договор, всё встало на свои места.
В комментарий я это включила.

[pivalex]

Эх, Люд.

вот пишешь ты

Цитата

В ст. 69 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обязательность одновременного вместе с ипотекой здания залога права аренды земельного участка от того, на какой срок заключён договор аренды, подлежит или не подлжеит договор аренды государственной регистрации. Важным является только то, является ли собственник здания арендатором земельного участка или не является.

Цитата

Так вот, Маковская сказала, что в таком случае получается смещанный договор: договор ипотеки здания и договор залога права аренды (не ипотека). Но и она сказала, что заключение такого смешанного договора обязательно, что нигде не сказано, что при ипотеке здания право аренды модет не закладываться.

а вот написано в законе в ст. 69

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Закон говорит в этой статье об одном только виде залога - ипотеки. Ты сама не отрицаешь, что ипотека в моем случае невозможна, ты предлагаешь делать обычный залог прав - покажи мне, где есть требование закона делать именно обязательный залог прав.

на ГК просьба не ссылаться - есть специальная норма

[Ludmila]

6/8, п. 45.

В соответствии с пунктом 3 статьи 340 Кодекса ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
При разрешении споров необходимо иметь в виду, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (статья 168).
В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании пункта 3 статьи 340 Кодекса. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение - и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.

Далее.
Откуда взялось упоминание в ст. 69 про ИПОТЕКУ права аренды? Да вот отсюда:
Ст. 5 Закона об ипотеке.
Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.
Так вот, мысль о том, что залог права аренды земельного участка может не являться ипотекой, появилась лишь после 90-го Обзора.
Более того, если уж критически подходить к формулировке ст. 69 закона, то она вообще неправильная, произошла очередная подмена понятий. Залог права аренды земельного участка - это НЕ ИПОТЕКА, к нему только ПРИМЕНЯЮТСЯ ПРАВИЛА ОБ ИПОТЕКЕ, и то не полностью (а в какой части, из закона однозначно не поймёшь).
Так что не прокатывает твой довод.

[zzz2]

"права не оформлены" и "не является арендатором, собственником земельного участка" ..... в развитие мысли ....

Смущает в таком случае ... п.3 Информационного письма № 90 ..?