Сообщений в теме: 81

[Ludmila]

Хорошая схемка, я б тоже вписался с нашим удовольствием!

И согласились бы держать без движения на счёте 20% от стоимости дома?

А я вот, с точки зрения банковского юриста, сильно возражала бы против участия банка в такой вот программе.

[SuperBig]

Нева Хаус

У застройщика риска тоже не намного больше, чем и всегда - вернуть Сберу полученные фактически по кредиту деньги.

В общем, мне нравится схемка. Я бы в такую гораздо быстрее бы вписался, наверное, чем в долевое строительство. Она спокойнее.

С точки зрения Сбера, схема не вполне удобоваримая. За исключением таки же рисков как и физика - недострой дома, соскок физиков путем одностороннего расторджения договор банк. счета и т.п.

Для физика есть недостатки, связанные в основном с удорожанием цен на квартиру и инфляцией, когда он может получить деньги обратно с грошовым процентом, так и не купив квартиру.

Ну и конечно не выгоднее всего схема "звучит" для застройщика, т.к.:проценты по кредиту, изыскание собственных свободных средств для "стартового разгона", не возможность сразу распоряжать денежными средствами, а ждать год-два, пока не будут заключены ДКПшки и др.

Сообщение отредактировал SuperBig: 17 November 2006 - 14:49

[Денежка]

SuperBig

кста не дописали, что еще передача имущественных прав тоже НДС теперь не облогается.
п.п.1 п.1 ст. 146 НК РФ

Не, не понял, честно)) Где там такое написано?
Я вот про это:

Статья 155. Особенности определения налоговой базы при передаче имущественных прав
3. При передаче имущественных прав налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав.

[SuperBig]

Нева Хаус

Не, не понял, честно)) Где там такое написано?

сорри, естесно наоборот - облагается.)
Просто мой аргумент сводился к тому, что помимо ДКП в схеме Сбера, по итогам завершения строительства м.б. и договора долевого участия (имущественные права), в которых будет НДС.


Добавлено в [mergetime]1163753242[/mergetime]
Нева Хаус

Ну и что, что нежилье есть? Физики покупают именно квартиры. И именно продажа квартир НДС не облагается.

да ни кто не спорит с истиной,)) просто повторюсб еще раз, что

в "минусы" схемы наличие НДС не нужно вставлять.

как раз наоброт, вывод в моем опусе по НДС общий был при строительстве дома.

Сообщение отредактировал SuperBig: 17 November 2006 - 14:48

[Денежка]

Ludmila

Если у физика есть возможность накопить на квартиру без кредитов банка, то ему все эти схемы нафиг не нужны. Он просто заключает договор банковского вклада на максимально выгодных для себя условиях, безо всяких накопительных счетов и целевых программ.

Но в большинстве случаев это не так, и значительная часть квартир приобретается на средства кредита.

Ну конечно это возможно - что сбер даст физику кредит. Даст. Потом. После того, как квартира уже будет построена, под залог этой самой квартиры. Кредит на выплату разницы между внесенными во вклад средствами и стоимостью построенной квартиры.
А во время строительства у физика кредита не будет. Я пока так логику схемы усматриваю.

Ну и потом - наличие вклада у физика, на который физик будет денюжки докладывать, и при этом застройщик будет знать, что, вообще-то, деньги с этого вклада назначены для внесения по ДКП потом, этого застройщика будет теплее греть при начале строительства, чем знание о том, что физик накопит достаточно денег к моменту окончания строительства.

Банки, как правило (и ка это усматривается из описанной выше схемы) не заключают договоры инвестирования и тем более стройподряда. Иногда инвестиционные договоры заключаются на дочерние компании банка.

Вот хочется поязвить даже. Банки, как правило, и деньги сами не отмывают. Они их на дочерние компании сливают. Банки вообще все через дочерние компании делают, по-моему. И я имел в виду под словами "Банк заключит" именно действительное положение дел. А как именно это будет оформлено - это уже детали, которые физику никто и говорить не будет.

Угу. И эта ипотека прекращается при завершении строительства, а потом кредит становится необеспеченным.

Угу. И после прекращения возникает ипотека построенных помещений. И залогодатель - либо физик-покупатель, либо застройщик.

Добавлено в [mergetime]1163753863[/mergetime]
SuperBig

как раз наоброт, вывод в моем опусе по НДС общий был при строительстве дома.

ПАГАДИТЕ!!! Вы что же, считаете, что если в доме есть самостоятельные объекты недвижимости: и квартиры, и нежилье, то это, во-первых, технически возможно вообще - продажа дома как самостоятельного объекта, и, во-вторых, дом будет весь считаться нежилым, и его продажа будет НДС облагаться?

[SuperBig]

Нева Хаус

то это, во-первых, технически возможно вообще - продажа дома как самостоятельного объекта, и, во-вторых, дом будет весь считаться нежилым, и его продажа будет НДС облагаться?

нет, ну что за народ пошел?
неужели мои посты так смахивают на изречения имбицила?
наверное надо расписывать...

конечно же Нет на второй ваш вопрос - если жилой дом построен полностью, а на первый так скажу - не встречал практики, но вот если будет незавершенка зарегена (без возведения жилых этажей, а только паркинг нижний, и как раз перввй этаж нежилья, то что помешает его продать как самостоятельный объект?! да, ничего в общем.)

[Денежка]

SuperBig

а на первый так скажу - не встречал практики, но вот если будет незавершенка зарегена (без возведения жилых этажей, а только паркинг нижний, и как раз перввй этаж нежилья, то что помешает его продать как самостоятельный объект?! да, ничего в общем.)

Ага) Ну это другое дело, хотя, по-моему, от налогообложения долевки и здесь отличий (в части уплаты НДС) не будет
А про прибыль я пока вообще замолчу. Я налоговое не люблю, а севодня пятница))

[Ludmila]

наличие вклада у физика, на который физик будет денюжки докладывать, и при этом застройщик будет знать, что, вообще-то, деньги с этого вклада назначены для внесения по ДКП потом, этого застройщика будет теплее греть

Ну, учитывая то, что что физик может эти деньги в любой момент снять, эта мысль вряд ли может греть застройщика...
А вот неснижаемый остаток 20% на счёте - это уже серьёзно...

Банки вообще все через дочерние компании делают, по-моему.

Нет. Кредитуют, например, не через дочерние компании.

А как именно это будет оформлено - это уже детали, которые физику никто и говорить не будет.

Это не детали, это принципиально важный момент прри обсуждении данной схемы.
И из описанной схемы следует, что в данном случае происходит не инвестирование и не заключение договора стройподряда, а именно заключение договора кредитной линии.

И после прекращения возникает ипотека построенных помещений.

Не факт.
Если данное конкретное помещение (квартира) не построено на средства кредита, то есть риск признания того, что, поскольку на средства кредита возводился дом в целом, то и на квартиры в нём ипотека не распространяется. Я не считаю, что это правильно, но риск такой не исключаю. Это раз.
Ещё один вариант развития событий: до заключения договора купли-продажи застройщик продаёт квартиру другому лицу - ну, напр., по договору участия в долевом строительстве, и в такой ситуации суд вряд ли зарегистриует ипотеку. Это два.
Можно и дальше рассказывать, какие тут риски.
В любом случае, для банка эта схема чрезвычайно рискованна.

[Денежка]

Ludmila

И согласились бы держать без движения на счёте 20% от стоимости дома?

Да, кстати, еще мне тут по поводу этой схемы "минусы" озвучили - ограниченный круг застройщиков (ну не у всех стока денег есть), и замороженность некая с момента окончания постройки и до регистрации права собственности.

Так вот минус про круг застройщиков - это, по-моему жирнейший плюс. Я не поддерживаю, что по праву всеобщего равенства какой-то вновь выскочивший строитель решит построить дом - авось, да получится. Пусть дома строят те, кто умеет. И кто сначала заработал денег на постройке маленьких домов. У кого деньги есть, короче, тот пусть и строит)) Вот такое вот я гадкое существо, не привествтую свободу предпринимательства на строительном рынке))

Вот. Ну и потом - не так уж и страшно подержать эти 20% зная, что остальные 80 будут получены в срок и без гемора - прямо от Сбера. А не "фиг пойми когда и фиг пойми сколько" с гемором и судами - от физиков.

И вот в Питере почему гемор со вводом в экслуатацию домов? Потому что строить начинают сразу же, как находят минимум денег, т.е. до получения всех согласований и разрешений - чтобы за землю лишнее не платить, и проценты по кредиту тоже. Сначала строят, потом согласовывают. И при вводе выясняется, что уже построенное потом согласованному ни фига не соттветствует. А исправить уже нельзя.

А так строителю не надо суетиться - он знает, что когда надо получит денег от Сбера, что все пойдет по плану, и будет заранее все согласовывать в нужные сроки.
И цены на недвижку не будут скакать.
Вот такая идиллия мне видица) Потому что пока я вижу, что это самая занятная схемка, по которой я смогу себе жилье купить))

Добавлено в [mergetime]1163755932[/mergetime]
Ludmila

Ну, учитывая то, что что физик может эти деньги в любой момент снять, эта мысль вряд ли может греть застройщика...

А его эта мысль вообще трогать не будет))) Это головная боль Сбера)
Сбер принимает решение о кредитовании после того, как соберет скока надо вкладов. Сбер даст кредит застройщику. И риск резкого снятия вкладов для Сбера ничем не отличается вообще от его обычной жизни - потому что Сбер, в общем виде, ВСЕ кредиты дает со средств, полученных во вклады, и живет на маржу)
Т.е. по схэме у Сбера дополнительных рисков не возникает. По-моему)

Вообще отношения физика и застройщика по поводу наличия вклада - это так. Для устрашения, или для привязки физика.
И физик принципиально точно также, как и забрать вклад, может отказаться от оплаты доли по долевке.

[Ludmila]

он знает, что когда надо получит денег от Сбера, что все пойдет по плану, и будет заранее все согласовывать в нужные сроки.

Вот смотрите.
Мы кредитуем, в том числе, застройщиков.
И надо различать две схемы кредитования.
1) Кредитование непосредственно застройщика, не в рамках ипотечного кредитования.
Понятно, что так кредитуем далеко не всех застройщиков, но нормальный застройщик, не замеченный в двойных продажах, очень уж большом затягивании сроков и т.д., с нормальными оборотами кредит получить может практически всегда.
Даём им денежные средства в нужном объёме, иногда даже под формальное обеспечение - поручительство владельцев бизнеса и проч.
Средства даём по определённому графику (т.е. обычно по договору кредитной линии), подписанному застройщиком.
Как правило, никаких условий о неснижаемом остатке в размере 20% от суммы строительства нет.
Т.е., если деньги нужны нормальному застройщику, он и так может прокредитоваться, без таких вот схем и без неснижаемого остатка на счёте.
Кстати говоря, такое кредитование вовсе не означает, что застройщик быстренько получает всю ИРД, усмтраняет все недостатки и т.д. Такого на практике не всеречается. Максимум - в условия кредитования ставят обязательность устранения самых существенных недостатков, и всё. Остальные риски просто принимаются банком.
2) Ипотечное кредитование граждан.
Тут кредитуется не застройщик, а покупатель квартиры.



Добавлено в [mergetime]1163756593[/mergetime]

Это головная боль Сбера)

Да нет, это головная боль застройщика. Деньги-то он взял в кредит, и эти деньги надо за счёт чего-то возвращать.

Т.е. по схэме у Сбера дополнительных рисков не возникает. По-моему)

По-моему, у Сбера тут возникает чёртова уйма рисков...

[Денежка]

Да нет, это головная боль застройщика. Деньги-то он взял в кредит, и эти деньги надо за счёт чего-то возвращать.

Надо. Но только их должен возвращать застройщик Сберу, и вовсе не из средств граждан.
Застройщик будет спать спокойно, зная, что гражданин, скорее всего, после постройки квартиру купит (ведь у него вот сберкнижка есть), и с этих денег, полученных застройщиком по ДКП, застройщик погасит кредит. Но если физик соскочит - ну что ж, застройщику нужно будет либо деньги искать (а это ему гораздо проще сделать при наличии уже построенной квартиры), либо по ипотеке квартиру реализовывать.
А вот если физик при долевке соскочит - то у застройщика и физиковых денег не будет, и Сберовских (на всю стоимость строительства которые Сбером могли бы быть дадены по обсуждаемой схеме) не будет, и квартира построенной не будет. И тогда, реально, застройщику сложновастно погасить кредит, который он для начала стройки брал.
Ludmila

Вот смотрите.
Мы кредитуем, в том числе, застройщиков.

Ну что Вы, право, как с маленьким-то со мной)
Никакой принципально новой сделки в схеме нет.
Есть
а) договор вклада между физиком и Сбером,
б) договор инвестирования (подряда) между Сбером и застройщиком
в) договор кредита между Себром и застройщиком
в) договор купли-продажи между физиком и застройщиком на условиях "предварительного" договора
г) договор кредита (после покупки квартиры) между физиком и Сбером.

Все эти пункты - это и сейчас совершаемые сделки, без всяких схем. Сбер дает кредиты и физикам, и застройщикам, физики делают вклады, застройщики строят и продают квартиры так, как могут.

Схема лишь в том, что за счет объединения всех этих ныне существующих разрозненных правоотношений и за счет привлечения 20% денег от застройщика все участники добиваются тех же целей, но более просто и более уверенно. Никаких рисков в схеме, которые бы отличались от рисков отдельных сделок без схемы - нет (я так думаю).
Только застройщик "обездвиживает" свои 20%, но согласитесь, если он за счет их "непрокрута" не получит некий мифический навар, то он и не расстроится по этому поводу, если будет знать, что ему не придется нести расходы (которые гораздо менее мифичны) по собиранию других 80% цены строительства.

[Ludmila]

б) договор инвестирования (подряда) между Сбером и застройщиком

Нету такого договора, как следует из представленной схемы, есть только

договор кредита между Себром и застройщиком

договор купли-продажи между физиком и застройщиком на условиях "предварительного" договора

Такого тоже нет, есть только договор резервирования, который, как говорит Super Big,

договор ни о чем совершенно.

добиваются тех же целей, но более просто и более уверенно.

Ни о каком "более просто и более уверенно" и речи не идёт.
Всё намного сложнее и намного более рискованно.

Никаких рисков в схеме, которые бы отличались от рисков отдельных сделок без схемы - нет (я так думаю).

Есть, уже не раз писала выше.

Только застройщик "обездвиживает" свои 20%, но согласитесь, если он за счет их "непрокрута" не получит некий мифический навар, то он и не расстроится по этому поводу, если будет знать, что ему не придется нести расходы (которые гораздо менее мифичны) по собиранию других 80% цены строительства.

Те же 80% (но без резервирования 20% на счёте) застройщик, как правило, может получить по обычному кредиту.

[Kain]

Насколько я понимаю, интерес застройщика в том, что он получает (надеется получить) более дешевые заемные средства ... ну, а в худшем случае они окажутся не более дешевыми, т.е. под "обычный" процент.

А вот рассуждения о рисках Банка я не понимаю. Банк несет риски не больше и не меньше, чем при обычном кредитовании этого застройщика.

Или я что-то упускаю?

[Денежка]

Ludmila

договор купли-продажи между физиком и застройщиком на условиях "предварительного" договора

Такого тоже нет, есть только договор резервирования, который, как говорит Super Big,
Цитата
договор ни о чем совершенно.

Купля-продажа БУДЕТ после постройки квартиры. А этот договор резервирования - это некий договор, под которым и я, и Вы, и все в теме понимают некий аналог предварительного ДКП. И именно по-этому у меня "предварительный" написано, в кавычках.
Kain

А вот рассуждения о рисках Банка я не понимаю. Банк несет риски не больше и не меньше, чем при обычном кредитовании этого застройщика.

В отличие от Вашей позиции по другой теме (в которой я скоро начну ругаца матом) это Ваше непонимание я тоже поддерживаю. И признавая, что уважаемая Ludmila гораздо более специалист в банковских вопросах, нежели я, я и пытаюсь (и не могу) понять, какого же глобального "слона" я не вижу, когда думаю, что у банка нет рисков))

[Kain]

перечитал от начала ...

а может кто-нить объяснить о каком-таком неснижаемом остатке речь идет???

в моем разумении никакого неснижаемого остатка нет, просто на 100 рублей, освоенных в строительство финансируемого объекта, должно приходиться 20 рублей из источника (в варианте приведенного выше заключения) "... несвязанного с кредитуемым проектом ..."
таким образом, имхо, ничего на своем счете застройщик аккумулировать не должен ... более ... это могут быть в т.ч. заемные средства, просто не из этогоже кредита ... и пусть даже не этогоже кредитора ...

все предстает в ином свете ... или я путаю что.

Впрочем, данный вопрос следовало бы решать, имея перед глазами соответствующие договоры.
Если есть у кого возможность - выложите ... я смогу только на следующей неделе.

Сообщение отредактировал Kain: 17 November 2006 - 17:29

[SuperBig]

Kain

в моем разумении никакого неснижаемого остатка нет, просто на 100 рублей, освоенных в строительство финансируемого объекта, должно приходиться 20 рублей из источника

вообще ваша мысль не лишена смысла, в моем случае когда я изучал пакет документов, есл импамять не изменяет, сначала речь шла все-таки о предоставлении застройщиком банку документа, подвтерждающего на расчетнике висит 20% от стоимости проекта.
Сбер смотрит расчетник, - видит деньги, и открывает кредитную линию застройщику-заемщику.
При этом однозначно вопрос о неснижении суммы Застройщиком в период строительства не ставился. Пожразумевалось, что это

могут быть в т.ч. заемные средства, просто не из этогоже кредита ... и пусть даже не этогоже кредитора ...

, а оставшиеся 80% дает банк.
Вот только схема была сыроватая, "самый первый шар" - когда я общался напрямую с ее разработчиками в фин. службе Сбера, сами разработчики "плавали" и говорили, что схема только опробируется, будет дорабатываться.
Поэтому не исключаю, что вы правы.

все предстает в ином свете ...

вот только, что от этого изменится? даже если 20 рублей из 100 ты вкладываешь, а не держишь на расчетнике, то минусы отсаются те-же.
Привлекать деньги физиков - нельзя.
Процент платить нужно, при чем исходя из дикой формулы, представленной Сбером, они были чуть ниже, чем в др. банках.
Ну и издержки, с убеждением "дяди толстосума" подписать некую бумажку "договор резервирования" (улловия о пердварительных обязательствах и блико не было в нем) и договор банк.счета.

[Kain]

вот только, что от этого изменится? даже если 20 рублей из 100 ты вкладываешь, а не держишь на расчетнике, то минусы отсаются те-же.
Привлекать деньги физиков - нельзя.
Процент платить нужно, при чем исходя из дикой формулы, представленной Сбером, они были чуть ниже, чем в др. банках.
Ну и издержки, с убеждением "дяди толстосума" подписать некую бумажку "договор резервирования" (улловия о пердварительных обязательствах и блико не было в нем) и договор банк.счета.
===========================

ну, ... может быть и в этой части что-то изменилось к лучшему!?
мне уже пообещали достать типовые формы, так что вскоре все станет более понятным ... возможно получится выложить их в субботу.

[Денежка]

SuperBig

При этом однозначно вопрос о неснижении суммы Застройщиком в период строительства не ставился.

А вот раньше Вы говорили так:

.е. это должен быть неснижаемый остаток на счёте?

совершенно верно

И получается тада, что этот главный "минус" вообще надуман может быть. Хотя я бы сие в качестве "имущественного ценза", возможно, все ж бы оставил)
SuperBig

о минусы отсаются те-же.

Ну какие минусы-то?

Привлекать деньги физиков - нельзя.

А зачем? Если Сбер дает на стройку стока, скока надо. А потом можно квартиры продать кому хош, если физики их не купят. Нафига деньги физиков застройщику на стадии строительства?

Процент платить нужно,

А его и так, и так нужно платить. Причем по долевке - больше.

Ну и издержки, с убеждением "дяди толстосума" подписать некую бумажку "договор резервирования" (улловия о пердварительных обязательствах и блико не было в нем) и договор банк.счета.

А издержки по общению с дольщиками что - меньше? И не надо будет физиков убеждать - если по ОРТ и РТР красивая тетенька в новостях скажет, что вот, есть такая здоровская тема - деньги в Сбер нести, а потом квартиры купить, и без риска остаться без денег - поверьте, люди поверят этой тете и понесут деньги, и у застройщика будет гемор - как отбиться от желающих "зарезервироваться".
Особо мнительные обратятся к юристам, вот ко мне, например, и я их уверю, что и правда, прикольная схемка)) Ну понятно, что сначала надо реальные доки и озвученную схему увидеть, но вот пока, по предположениям - я людям скажу правду, выходит))

[Kain]

М-да, только есть у меня одно "опасение" ...
Кредит обещает быть для застройщика дешевле, потому как банк собирается начислять "дольщику" по вкладу проценты как по "до востребования".
Сейчас ведется дискуссия и работа по подготовке соответствующих НПА и в т.ч. изменений в ГК (в ГК хотят предусмотреть возможность открытия "безотзывных" вкладов).
Так вот опасение заключается в том, что как результат можем получить "высокий" процент по таким безотзывным вкладам = физику, бесспорно, хорошо (да и что греха таить это и логично, отказ от права досрочно отозвать свой вклад должен дорогого стоить) ... а для застройщиков это будет означать полное лишение смысла всей этой схемы.

поживем - увидим

[SuperBig]

Нева Хаус

А вот раньше Вы говорили так:

Цитата
.е. это должен быть неснижаемый остаток на счёте?

совершенно верно

И получается тада, что этот главный "минус" вообще надуман может быть. Хотя я бы сие в качестве "имущественного ценза", возможно, все ж бы оставил)

говорил не спорю, потом пояснил же -

Вот только схема была сыроватая, "самый первый шар" - когда я общался напрямую с ее разработчиками в фин. службе Сбера, сами разработчики "плавали" и говорили, что схема только опробируется, будет дорабатываться.
Поэтому не исключаю, что вы правы.

Мнение о неснижении фикс. остатка на счете по меньшей мере декларировалось Сбером, - но не было императивно, как неотъемлемая часть схемы.

SuperBig

Цитата
о минусы отсаются те-же.

Ну какие минусы-то?

см. что писал уже выше:

Привлекать деньги физиков - нельзя.
Процент платить нужно, при чем исходя из дикой формулы, представленной Сбером, они были чуть ниже, чем в др. банках.
Ну и издержки, с убеждением "дяди толстосума" подписать некую бумажку "договор резервирования" (улловия о пердварительных обязательствах и блико не было в нем) и договор банк.счета.

Отдельно - ваш тезис:

А издержки по общению с дольщиками что - меньше? И не надо будет физиков убеждать - если по ОРТ и РТР красивая тетенька в новостях скажет, что вот, есть такая здоровская тема - деньги в Сбер нести, а потом квартиры купить, и без риска остаться без денег - поверьте, люди поверят этой тете и понесут деньги, и у застройщика будет гемор - как отбиться от желающих "зарезервироваться".
Особо мнительные обратятся к юристам, вот ко мне, например, и я их уверю, что и правда, прикольная схемка)) Ну понятно, что сначала надо реальные доки и озвученную схему увидеть, но вот пока, по предположениям - я людям скажу правду, выходит))

уважаемый Нева Хаус, я прекрасно понимаю, что дар убеждение для юриста играет большую роль. Но не мне вам говорить, что после того, как люди лет 10 заключали договора соинвестирования/долевого участия, - опробировать схему с резервированием площадей за счет "тети с голубого экрана" и "дара чревовещания" можно)), вот только сколько договоров вы заключите и будут ли они "поточными" для застройщика? Большой вопрос!
Некоторые наши клиенты, постоянные, потом пошли на подписание иного рода документов, по другой опробированной схеме. Но только за счет того, что давно знали нашу компанию.
Много новых клиентов просто крутило пальцем у виска и уходило обратно. И поверьте убеждали их очень доходчиво и красиво.

Ну понятно, что сначала надо реальные доки и озвученную схему увидеть

то что мы здесь с вами уже набросали все-таки по некоторым ньюансам может не совпадать с реально действующей сейчас схемой Сбера, но общая конва предпологаю сохранилась.

Kain

Кредит обещает быть для застройщика дешевле, потому как банк собирается начислять "дольщику" по вкладу проценты как по "до востребования".

кста еще один ньюанс вспоминил - в предлагаемой Сбером схеме, кредитная линия шла под "плавающий процент" и зависила от каких то переменных составляющих.

Думаю Людмила могла бы лучше рассказать - выгодны ли такие кредиты или нет, когда процентная ставка может реально стать выше, чем была при заключении договора..

а для застройщиков это будет означать полное лишение смысла всей этой схемы.

так я же уже писал, что в договорах банковского счета предсуматривалось право физиков на одностронний отказ от договора - снятие всех денег со счета.

Сообщение отредактировал SuperBig: 17 November 2006 - 19:48

[Денежка]

SuperBig

Ну какие минусы-то?

см. что писал уже выше:
Цитата
Привлекать деньги физиков - нельзя.
Процент платить нужно, при чем исходя из дикой формулы, представленной Сбером, они были чуть ниже, чем в др. банках.
Ну и издержки, с убеждением "дяди толстосума" подписать некую бумажку "договор резервирования" (улловия о пердварительных обязательствах и блико не было в нем) и договор банк.счета.

Вы недобрый человек ( Я Вам на все минусы возразил, а Вы лишь опять их повторили...
Вот как я вижу тему - самое мерзкое последствие может быть такое - застройщик возьмет кредит в Сбере, физики положат вклады, потом застройщик слиняет ничего не построив, и физики все свои вклады заберут. И Сбер не получит свой кредит назад. Ну так этот риск у него каждый день с каждым необеспеченным кредитом.
В ином варианте - застройщик все построит и продаст - либо Сберу (плим, его дочке) напрямую, либо сам все продаст другим физикам. С полученных бабок вернет кредит.
А физик пострадает тока тем, что год-два подержит свои деньги на депозите на не очень большом проценте.
Все. Где тут для кого опасность - убейте, не вижу. В любом случае - рисков в разы меньше, чем при долевке.

Добавлено в [mergetime]1163775992[/mergetime]

зависила от каких то переменных составляющих

Вот я не экономист, но почему-то чувствую, что мог бы в первом приближении вывести формулу эту. Переменные составляющие, кроме стандартных кредитных - это количество привлеченных средств во вклады именно тех граждан, которые в схему вписываются.

[Ludmila]

Значится так, обдумала я тут со стороны банка минусы всякие.
Кредитов тут, я так понимаю, два.

1. Кредит застройщику.
В целом риски те же, что и при обычном кредитовании застройщика.
Основной недостаток - это проблемы с источником погашения кредита.
Если весь дом строится по такой схеме, то деньги на погашение кредита появятся у застройщика только после заключения договоров купли-продажи с физиками и получения средств от этих физиков.
Кредит застройщику обеспечен незавершёнкой. В соответствии с п. 1 Обзора № 90 и ст. 76 ФЗ "Об ипотеке" по окончании строительства теоретически ипотека должна будет распространиться на завершённый объект. Это в теории.
На практике:
а) есть риск признания того, что если право собственности застройщика будет зарегистрировано не на единый объект, а на отдельные квартиры, то ипотеку на квартиры не зарегистрируют;
б) физикам не интересно будет покупать квартиры, уже обременённые ипотекой не по их обязательствам. А это значит, что ипотеку надо будет снимать перед продажей (даже если её зарегистрируют).
Соответственно, кредит будет некоторое время необеспеченным. В лучшем случае это увеличение резервов, в худшем - невозврат кредита.
Если же по такой схеме строится часть дома, то те же риски возникают в отношении этой части.

2. Кредит физику.
Предположим, что кредит выдаётся при заключении договора купли-продажи.
В некоторых регионах ипотеку в силу закона на приобретаемую на кредитные средства квартиру регистрируется только в том случае, если на моментзаключения договора купли-продажи кредит уже выдан. Пытаться сломать такую практику - себе дороже.
Соответственно, туи может получиться так: кредит выдан, а застройщик договор купли-продажи не заключил, а квартиру продал другому лицу. И тут опять банк оказывается в пролёте: кредит выдан (а денежки заёмщик может спрятать), обеспечения нет...

[SuperBig]

Нева Хаус

Вы недобрый человек ( Я Вам на все минусы возразил, а Вы лишь опять их повторили...

ладно добрый человек), отвечу на ваши возражения к моим минуса, хотя их аргументация как раз меня и сподобила еще раз попросить вас вчитаться в них.
1.

Ну какие минусы-то?

Цитата
Привлекать деньги физиков - нельзя.

А зачем? Если Сбер дает на стройку стока, скока надо. А потом можно квартиры продать кому хош, если физики их не купят. Нафига деньги физиков застройщику на стадии строительства?

Вот скажите, вы суть Коммерческого строительства не улавливаете? Рассужадть только в одной плоскости - юридической, значит не попытаться охватить в целом проблематики введения ограничений 214-ФЗ, в том числе и с коммерческой точки зрения.
Если получив кредит от Сбера, застройщик вправе использовать его только в целевом назначении (финансирование только конкретного пректа) и может привлекать деньги физиков только после гос.комиссии? (заключать ДКП)
О чем Вам-Нам это говорит?
Значит застройщик не может дальше "оборачивать средства", вкладывать деньги в следующие проекты.
Отдать кредит полностью он сможет не ранее, как получив средства от физиков по ДКП (понятно что проценты и само "тело кредита" могут выплачиваться в течении всего срока, но в наешй компании, н-р, частенько выбивали "кредитные каникулы" - от 3 до 6 месяцев.)
А это не менее 1.5-2 лет (оптимистический прогноз).

А соответсвенно и вложить деньги от реализованного проекта застройщик сможет только спустя 1.5-2 года при удачном развитии событий.
А теперь представьте - нужно ли это Застройщику, в условиях удорожания цен на строй-материалы, постоянном увеличении спросе на квартиры и в конце-концов желании быстрее получать прибыль?
Ответ чисто риторический, который думаю уже нет смысла даже оглашать.

Еще один ОБЩИЙ минус схемы - для потребителей, и даже для застройщика, который должен думать и об увеличении оборота в том числе - повсеместная реализация данной схемы приведет к увеличению цен на жилье в очередной раз, т.к. на 1.5-2 года у застройщиков другие дома строиться не будут, либо будут не в таком объеме.

Цитата
Процент платить нужно,

А его и так, и так нужно платить. Причем по долевке - больше.

если бы это был обычный кредит, без привязки к сберовской схеме с ДКП, то уплачивая проценты, застройщик хотя бы вкалыдвает деньги в новый проект, - см. все тот же аргумент на ваши возражения № 1.

ну, а последние ваши возражения -

Цитата
Ну и издержки, с убеждением "дяди толстосума" подписать некую бумажку "договор резервирования" (улловия о пердварительных обязательствах и блико не было в нем) и договор банк.счета.

А издержки по общению с дольщиками что - меньше? И не надо будет физиков убеждать - если по ОРТ и РТР красивая тетенька в новостях скажет, что вот, есть такая здоровская тема - деньги в Сбер нести,

я уже написал - см. выше:

уважаемый Нева Хаус, я прекрасно понимаю, что дар убеждение для юриста играет большую роль. Но не мне вам говорить, что после того, как люди лет 10 заключали договора соинвестирования/долевого участия, - опробировать схему с резервированием площадей за счет "тети с голубого экрана" и "дара чревовещания" можно)), вот только сколько договоров вы заключите и будут ли они "поточными" для застройщика? Большой вопрос!