Цитата
Следовательно, если бы стороны заключили договор купли-продажи нежилого помещения посредством обмена письмами, содержащими все существенные условия, то такой договор считался бы ничтожной сделкой (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Не тот случай. Про единый документ и пр. – понятно. Учтите, что мы не просто обменялись «письмами», а совершили действия определенные действия п.3 ст.438, что в примере выше не было.
Какая разница? В приведенном постановлении указывается, что поскольку закон требует определенной формы заключения договора КП недвижимости - путем составления единого документа, подписанного сторонами, то отсутствие такого документа влечет ничтожность сделки.
Цитата
Ст.550 говорит - 1. письменная форма 2. особенность - один документ.
п.3. ст.434 говорит о соблюдении письменной формы вообще, во всех её проявлениях, и не забудьте, что это не просто "письма" друг- другу, а ещё и исполнение.
Нет. Ст.434 перечисляет способы соблюдения письменной формы договора: 1. путем составления одного документа 2. путем обмена документами 3. путем конклюдентных действий, акцептующих письменную оферту. По общему правилу, любой из 3 способов свидетельствует о соблюдении письменной формы, ОДНАКО в отношении договора КП недвижимости допускается только способ № 1, что и устанавливает ст. 550.
Вот еще об этом:
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности и
обоснованности решений (определений, постановлений)
арбитражных судов, вступивших в законную силу
от 3 июня 2003 г. Дело N КГ-А40/2653-02
(извлечение)
Общество с ограниченной ответственностью "Чебуречная "Дружба" (ООО "Чебуречная "Дружба") обратилось в арбитражный суд с иском к Специализированному государственному унитарному предприятию по продаже имущества города Москвы (СГУП по продаже имущества города Москвы) о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения (подвала), расположенного по адресу: Москва, Панкратьевский пер., д. 2.
В качестве третьего лица без самостоятельных требований к участию в деле привлечен Департамент имущества города Москвы (ДИГМ).
В обоснование исковых требований ООО "Чебуречная "Дружба" ссылается на то, что указанное нежилое помещение находится у него во владении на основании договора аренды от 26 июля 2001 года N 1-739/01. Комиссией по продаже объектов нежилого фонда на территории ЦАО г. Москвы 9 августа 2001 года принято решение о продаже арендуемого нежилого помещения в собственность истца.
Истец, считая решение комиссии офертой, оплатил стоимость нежилого помещения в соответствии с условиями, указанными в протоколе заседания комиссии от 9 августа 2001 года, однако ответчик уклоняется от заключения договора купли-продажи.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 16 января 2003 года по делу N А40-44070/02-50-491, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 20 марта 2003 года, в удовлетворении иска отказано.
При этом обе инстанции арбитражного суда исходили из того, что истец не имеет права на выкуп нежилого помещения, имея в виду, что договор аренды заключен не в порядке приватизации государственного и муниципального имущества и не в результате проведения конкурса или аукциона.
Кроме того, решение Комиссии по продаже объектов нежилого фонда на территории ЦАО г. Москвы от 9 августа 2001 года не было утверждено Департаментом имущества города Москвы, то есть отсутствует волеизъявление собственника на отчуждение имущества.
Законность судебного акта проверяется в порядке статей 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе истца, который с решением и постановлением не согласен, просит их отменить и принять новое решение об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что здание в котором находится выкупаемое нежилое помещение, относится к совместной собственности города Москвы и юридических лиц на основании инвестиционного контракта от 25 декабря 1995 года, что исключает применение к отношениям по выкупу нежилого помещения положений Федерального закона "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" от 21 июля 1997 года в силу статьи 3 указанного Закона.
По мнению истца, решение комиссии от 9 августа 2001 года является офертой, связывающей Департамент имущества города Москвы в соответствии с пунктом 2 статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации, что предопределяет обязанность ответчика оформить договор купли-продажи.
В отзыве на кассационную жалобу ответчик указывает на отсутствие у истца права на приватизацию по причинам, изложенным в обжалуемых судебных актах, и просит отказать в удовлетворении кассационной жалобы, рассмотрев ее в отсутствие его представителя.
В заседании кассационной инстанции представители истца поддержали доводы кассационной жалобы, представитель третьего лица возражал против ее удовлетворения, считая судебные акты законными и обоснованными, а доводы кассационной жалобы - несостоятельными.
Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в судебное заседание кассационной инстанции не направил.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции не находит оснований к отмене обжалуемых судебных актов.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, обе инстанции арбитражного суда правильно указали, что решение Комиссии по продаже объектов нежилого фонда на территории ЦАО г. Москвы от 9 августа 2001 года не может служить подтверждением волеизъявления публичного собственника на продажу недвижимого имущества истцу, принимая во внимание, что названное решение не было утверждено Департаментом имущества города Москвы.
Поэтому названное решение комиссии не может рассматриваться в качестве гражданско-правовой оферты.
Кроме того, правила об оферте и акцепте могут применяться к отношениям по купле-продаже недвижимости только с учетом требований статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договора путем составления единого документа, подписанного сторонами.Вывод арбитражного суда о том, что истец не может в порядке, установленном законодательством о приватизации (п. 1 ст. 16 ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации"), выкупить арендуемое имущество, так как договор аренды заключен не в порядке приватизации государственного и муниципального имущества и не в результате проведения конкурса или аукциона, соответствует положениям пункта 4.5 Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвержденных Указом Президента Российской Федерации от 22 июля 1994 года N 1535.
В материалах дела отсутствуют документы, позволяющие сделать вывод относительно нахождения спорного нежилого помещения в общей совместной собственности города Москвы и каких-либо иных лиц, поэтому ссылки истца на статью 3 Федерального закона "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" являются необоснованными.
Инвестиционный контракт от 25 декабря 1995 года, на который ссылается истец, в материалах дела отсутствует, и сам по себе не может служить доказательством существования права собственности на спорное нежилое помещение.
Поэтому доводы истца о неправильном применении арбитражным судом к спорным отношениям законодательства о приватизации кассационной инстанцией отклоняются.
Требования истца о понуждении заключить договор не основаны на законе или обязательстве, добровольно принятом на себя ответчиком (п. 1 ст. 421 ГК РФ), поэтому арбитражный суд в иске отказал правильно.
Обжалуемые судебные акты соответствуют нормам материального права, подлежащим применению, нарушений норм процессуального права не установлено, в связи с чем кассационная жалоба отклоняется.
Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 16 января 2003 года и постановление апелляционной инстанции от 20 марта 2003 года по делу N А40-44070/02-50-491 Арбитражного суда города Москвы оставить без изменения, а кассационную жалобу ООО "Чебуречная "Дружба" - без удовлетворения.
Резолютивная часть постановления объявлена 2 июня 2003 года.
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности и
обоснованности решений (определений, постановлений)
арбитражных судов, вступивших в законную силу
от 3 марта 2003 г. Дело N КГ-А40/9216-02
(извлечение)
ООО "Фирма "МАК" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту имущества г. Москвы о признании права собственности на нежилое помещение по адресу: г. Москва, ул. Никольская, д. 8/1, стр. 1, площадью 219,8 кв. м, мотивируя свое требование тем, что ответчик уклоняется от издания распорядительного документа о продаже истцу спорного нежилого помещения, в то время как 26.09.2001 г. комиссией по продаже объектов нежилого фонда г. Москвы ДГМИ было принято решение о продаже в собственность ООО "Фирма "МАК" арендуемого ею нежилого помещения, установлена выкупная стоимость и денежные средства, в сумме, указанной в решении комиссии, перечислены истцом на счет Департамента имущества г. Москвы.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 22.08.2002 г., оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции того же суда от 25.10.2002 г., по делу N А40-25677/02-43-280 в удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе на решение от 22.08.02 г. и постановление апелляционной инстанции от 25.10.2002 г. по делу N А40-25677/02-43-280 ООО "Фирма "МАК" просит указанные судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь при этом на неправильное применение судами обеих инстанций норм материального права, а именно Закона РФ от 03.07.1991 г. "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ", ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 г., а также нормативных актов г. Москвы по приватизации.
Представитель истца в заседании суда кассационной инстанции доводы жалобы поддержал.
Представитель ответчика против кассационной жалобы возражал, считая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.
Заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы и проверив в соответствии со ст. 286 АПК РФ правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии решения, Федеральный арбитражный суд Московского округа не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Принимая решение об отказе в иске, суд первой и апелляционной инстанций исходил из того, что у истца отсутствует право на приватизацию государственного муниципального имущества путем выкупа, поскольку в соответствии с законодательством о приватизации, действовавшим на момент утверждения плана приватизации (1992 г.), выкуп арендованного имущества допускается только по договорам аренды с правом выкупа. Такой договор между истцом и уполномоченным государственным органом не заключался.
Суд апелляционной инстанции указал также на то, что в соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. При отсутствии доказательств совершения такой сделки, оснований для признания за истцом права собственности на спорное имущество не имеется.
Данный вывод суда соответствует представленным в деле доказательствам и основан на правильном применении норм материального права.
Судом установлено и это подтверждается материалами дела, что в обоснование исковых требований о признании права собственности на арендуемое им нежилое помещение истец ссылается на решение Комиссии по продаже объектов нежилого фонда г. Москвы о продаже в собственность ООО "Фирма "МАК" нежилого помещения по адресу: г. Москва, ул. Никольская, д. 8/1, стр. 1, которое, по мнению истца, является офертой, а также на оплату указанной в решении комиссии суммы - акцепт. Данные обстоятельства, по мнению истца, свидетельствуют о фактическом заключении между сторонами договора купли-продажи.
Данное утверждение истца противоречит положениям ст. 550 ГК РФ, в соответствии с которой договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Договор купли-продажи спорного помещения, в требуемой законом форме, между истцом и надлежащим продавцом имущества не оформлялся.Доказательств, свидетельствующих о наличии иных обстоятельств, которые в соответствии с нормами Главы 14 ГК РФ являются основанием приобретения права собственности, истцом также не представлялось.
В кассационной жалобе истец ссылается на нормативные правовые акты, в соответствии с которыми истец, по его мнению, имеет право на приобретение в собственность арендуемого им и фактически используемого нежилого помещения.
Однако само по себе право на приобретение имущества в собственность не является основанием для признания права собственности на это имущество как существующего.
Поскольку доводы кассационной жалобы основаны на неправильном толковании норм материального права, оснований для ее удовлетворения не имеется.
Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены решения, кассационная инстанция не усматривает.
Резолютивная часть настоящего постановления объявлена в судебном заседании 25 февраля 2003 г.
Руководствуясь ст. ст. 176, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 22 августа 2002 г. и постановление апелляционной инстанции от 25 октября 2002 г. Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-25677/02-43-280 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
