Сообщений в теме: 65

[scorpion777]

Smertch

По долевке же право собственности возникает сразу же у долевщика.

поясню - Смерч немного перескакивает - у дольщика право собственности сразу же не возникает, поскольку первоначальна регистрация ДДУ в Регпалате, согласно ст.13 ФЗ-214 предполагает только залог ЗУ и строящийся многоквартирный дом.
А вот если еще учитывать переуступку права требования? купли-продажи тут явно нет...

[Святослав]

Darkside

застройщики теперь создают управляющие компании накладывают лапу на подсобки

особо предприимчивые дольщики оттяпывали себе кусочки тойже общей собственности

Так ведь ничто не мешает признать подсобку общим имуществом МКД и, соответственно, недействительным любой акт ее оформления в единоличную собственность. А если подсобка не является общим имуществом МКД - тогда на нее права приобретает тот, кто строил эту подсобку для себя.

Сообщение отредактировал Darkside

Что вы там отредактировали? Запятые поубирали?

[Serrj]

scorpion777

у дольщика право собственности сразу же не возникает, поскольку первоначальна регистрация ДДУ в Регпалате, согласно ст.13 ФЗ-214 предполагает только залог ЗУ и строящийся многоквартирный дом

"Сразу же" - это не "сразу после заключения договора", а "минуя первоначальную регистрацию права собственности за застройщиком", т.е. сразу за участником долевого строительства, тогда как при купле-продаже, как справедливо отметил Smertch, необходимой предпосылкой регистрации ПС покупателя является зарегистированное ПС продавца, в упущении чего я и каюсь, обрывая на себе волосы.

[Святослав]

залог ЗУ и строящийся многоквартирный дом

Там с залогом и регистрацией права собственности на ОНС за застройщиком вообще что-то накрутили. Выходит, что застройщик строит каждую отдельную квартиру для дольщиков, а все вместе - для себя. И почему-то право на ОНС он может регистрировать за собой, а право на квартиры - за дольщиками. Но ведь основания для возникновения права на ОНС и квартиры одинаковые.
В таком случае надо сначала право на квартиры регить за застройщиком, а потом передавать дольщикам (если придерживаться того, что право на предмет подряда у подрядчика, что неверно), либо так же регить ОНС за дольщиками в общую собственность. Иначе - противоречие.

[maxim007]

[quote name='Святослав' date='28.04.2007 - 14:05']
[quote] Выходит, что застройщик строит каждую отдельную квартиру для дольщиков, а все вместе - для себя. И почему-то право на ОНС он может регистрировать за собой, а право на квартиры - за дольщиками. Но ведь основания для возникновения права на ОНС и квартиры одинаковые.
[/quote]

может такие несостыковки идут от того, что сам объект права собственности как помещение в доме (неважно жилое или нежилое) немного искусственный?
как таковой вещи то в общем то и нет - "общие стены" и потолок с полом.
При этом отдельная квартира не может быть ОНС - таким объектом может быть только весь дом (причем ведь все завист и от степени незавершенности - если построен дом до третьего этажа, а у меня квартира по договору на девятом - что мне регистрировать -то).
хотя я сам видел решения СОЮ, где признавалось право собственности на ОНС - такую-то квартиру, причем в деле даже не было не то что плана БТИ, а даже каких-либо заключений, осмотров, подтверждающих, что хоть квартира то есть. (правда в Глобальных такие ссылки наверное неуместны)

[Smertch]

Darkside

Смершем (если неправльно просьба не обижаться просто поправьте)

я Смерч
scorpion777

поясню - Смерч немного перескакивает - у дольщика право собственности сразу же не возникает, поскольку первоначальна регистрация ДДУ в Регпалате, согласно ст.13 ФЗ-214 предполагает только залог ЗУ и строящийся многоквартирный дом.

НУ да, я имею в виду, что нет обязательной регистрации ПС на дом сначала за затройщиком, а потом перехода права к дольшикам. Т.е. имею в виду только такой объект, как дом и помещения в нем, а не ЗУ.
Serrj

"Сразу же" - это не "сразу после заключения договора", а "минуя первоначальную регистрацию права собственности за застройщиком", т.е. сразу за участником долевого строительства, тогда как при купле-продаже, как справедливо отметил Smertch, необходимой предпосылкой регистрации ПС покупателя является зарегистированное ПС продавца, в упущении чего я и каюсь, обрывая на себе волосы.

Вот, именно.
Святослав

В таком случае надо сначала право на квартиры регить за застройщиком, а потом передавать дольщикам (если придерживаться того, что право на предмет подряда у подрядчика, что неверно), либо так же регить ОНС за дольщиками в общую собственность. Иначе - противоречие.

Вот потому-то, ИМХО, ДДУ - это не подряд и не купля-продажа. Кстати, при подряде ПС на результат может возникать, ИМХО, первоначально, и у подрядчика, и у застройщика, в зависимости от того, чья была земля.
maxim007

может такие несостыковки идут от того, что сам объект права собственности как помещение в доме (неважно жилое или нежилое) немного искусственный?

Так объекты недвижимости - они все немного искусственные: нарисовали на чертеже границы - вот вам ЗУ, провели посередине черточку - вот из одного ЗУ стало два. То же и со зданиями и т.д.

[Chiko]

мне нравится следующий вариант: ДДУ - это договор купли-продажи будущей вещи. Возражение, о котором говорит Саша (об отсутствии первоначальной регистрации права застройщика, а потом его переход к дольщику) - это хорошее возражение. Но тогда я непонимаю, откуда у дольщиков возникает законная ипотека на объект? Ведь нельзя же установить залог на вещь, на которую ни у кого права собственности нет. Поэтому, думаю, что первоначальный собственник объекта (по 214 ФЗ) - все же застройщик.

[rem235]

Немного офф-топ.
У меня сейчас 5 дел по арбитражу идет по 214 закону.
Из них 4 иски о признании сделки недействительной по основанию крупность/заинтересованность.
У всех судей возник вопрос как квалифицировать договор ДДУ и можно ли его признавать недействительной сделкой по основаниям крупность/заинтересованность.
Думаеца к декабрю будет понятно как смотрит местная фемида на ДДУ.

[Святослав]

maxim007

может такие несостыковки идут от того, что сам объект права собственности как помещение в доме (неважно жилое или нежилое) немного искусственный?

Может быть. Вон Скловский предлагает установить некое "свободно отчуждаемое вещное право на часть здания", в виде права пользования помещением, имея в виду оставить для здания как единого объекта единого же собственника. Только не сразу заметно, чем такое право будет отличаться практически от права собственности на это помещение.
Smertch

Вот потому-то, ИМХО, ДДУ - это не подряд и не купля-продажа.

А мне кажется, это недостаточная теоретическая проработка закона, поскольку противоречие не устраняется простым объявлением некоего особого (или смешанного) договора. Выходит, дольщик платит не за будущую вещь, которую передаст ему застройщик, а за постройку последним объекта для себя, который потом он должен будет юридически (актом ввода в эксплуатацию) уничтожить и тем самым одновременно создать новый объект - для дольщиков.

Кстати, при подряде ПС на результат может возникать, ИМХО, первоначально, и у подрядчика, и у застройщика, в зависимости от того, чья была земля.

Это вы хватили. У нас же нет правила superficies solo cedit. Поэтому земля не имеет значения, остается только вопрос, для кого создается объект.
Chiko

это договор купли-продажи будущей вещи

Тут еще вопрос распределения рисков. Если брать подряд, то собственность в любом случае у дольщиков, которые всегда могут получить недострой. А по купле-продаже гарантий нет, поэтому ввели залог, но залог, как мы помним, только в третьей очереди, хотя и не полностью. Так что, имхо, это попытка защищитить бюджет и облегчить социальную нагрузку за счет дольщиков.

я непонимаю, откуда у дольщиков возникает законная ипотека на объект?

Как я понял мысль Смерча, это такой особый договор, по которому собственность на объект у застройщика, а после ввода в эксплуатацию собственность на МКД возникает сразу у дольщиков. В таком виде акт ввода в эксплуатацию приобретает черты непоименованного основания приобретения права собственности.

[scorpion777]

Святослав

Как я понял мысль Смерча, это такой особый договор, по которому собственность на объект у застройщика, а после ввода в эксплуатацию собственность на МКД возникает сразу у дольщиков. В таком виде акт ввода в эксплуатацию приобретает черты непоименованного основания приобретения права собственности.

я все-же не пойму мысль о ПС застройщика
Меня смущает ст.13 ФЗ-214

1. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

т.е. по мнению законодателя дом автоматом попадает в залог (с момента регистрации). Но при этом сам предмет залога непрерывно меняется...

[Святослав]

я все-же не пойму мысль о ПС застройщика

Тот же Скловский, как я понял, обосновывает право собственности заказчика на некий "объект строительства", отличный от стройматериалов и ОНС и результата, права на которые подлежат регистрации.

Но при этом сам предмет залога непрерывно меняется...

Ну и что? При залоге товаров в обороте товар не только может меняться, но и перерабатываться, а также выбывать из собственности залогодателя без сохранения залога.

[Smertch]

Chiko

Но тогда я непонимаю, откуда у дольщиков возникает законная ипотека на объект? Ведь нельзя же установить залог на вещь, на которую ни у кого права собственности нет. Поэтому, думаю, что первоначальный собственник объекта (по 214 ФЗ) - все же застройщик.

Рома, но речь-то мы ведем о том, что у дольщика возникает ПС на определенную квартиру (ну плюс в нагрузку еще доля в общей собственности на всякую инфраструктуру), а залогом служитт совсем иной объект - земельный участок главным образом (кстати, и договор-то ДУ регистрируется именно как обременение участка, что понятно - дома-то еще нет). А сам дом может стать объектом залога в нашем случае ИМХО только когда он регистрируется как незавершенка - тогда это рассматривается как отклонение от нормального развития отношений по ДДУ - у дольщика не возникает ПС на квартиру, т.к. таких объектов еще нет. Но в том случае, когда отношения развиваются нормально, ПС дольщика появляется одновременно с юридическим появлением самого объекта aka с его первоначальной регистрацией.

Святослав

А мне кажется, это недостаточная теоретическая проработка закона, поскольку противоречие не устраняется простым объявлением некоего особого (или смешанного) договора.

Согласен. По-моему, вообще появление любого нового договорного типа свидетельствует о кризисе юридической мысли, не сумевшей использовать имеющиеся средства для квалификации новых отношений.

Это вы хватили. У нас же нет правила superficies solo cedit. Поэтому земля не имеет значения, остается только вопрос, для кого создается объект.

ИМХО более чем имеет. По моему глубокому убеждению до первичной регистрации объекта недвижимости не существует, а все, что там стоит - это не объект недвижимости, а "нарост" на ЗУ, имеющий точно такой же правовой статус, что и, например, выкопанная канава, искуственный холм и т.п.

Как я понял мысль Смерча, это такой особый договор, по которому собственность на объект у застройщика, а после ввода в эксплуатацию собственность на МКД возникает сразу у дольщиков. В таком виде акт ввода в эксплуатацию приобретает черты непоименованного основания приобретения права собственности.

Неправильно вы меня поняли. Для меня догмой является утверждение "нет регистрации - нет права; нет права - нет объекта права".

[Святослав]

Smertch

По моему глубокому убеждению до первичной регистрации объекта недвижимости не существует, а все, что там стоит - это не объект недвижимости, а "нарост" на ЗУ, имеющий точно такой же правовой статус, что и, например, выкопанная канава, искуственный холм и т.п.

Но тогда невозможен строительный подряд. Или я опять неправильно понимаю?

Для меня догмой является утверждение "нет регистрации - нет права; нет права - нет объекта права".

... - есть другой объект другого права.

[Smertch]

Святослав

Но тогда невозможен строительный подряд. Или я опять неправильно понимаю?

почему невозможен?

... - есть другой объект другого права.

А другого объекта быть не может по следующей причине: по своим физическим характеристикам недострой очевидно подпадает под определение недвижимости, так? Но права на недвижимость возникают с момента регистрации, соответсвтенно, как я сказал, и объект возникает в момент появления прав, т.е. в момент регистрации. Движимостью недострой при всем желании не признать. Остается единственный выход: признать недострой частью земельного участка, как тот же холм или канава. Соответственно, все права на земельныйучасток являются одновременно правами и на недострой.

[Святослав]

Smertch

почему невозможен?

Потому что по договору строит.подряда заказчик заказывает строительство определенного объекта, на что и дает деньги подрядчику. Однако получается, что до ввода в эксплуатацию объекта нет, есть только земля подрядчика, все, что ни вкладывает заказчик (деньги, материалы), уничтожается, включаясь в вещь подрядчика, а значит, раз нет возводимого объекта, а есть только земля подрядчика, у заказчика нет оснований контролировать ход работ и прав на промежуточный результат, а есть только общее право требовать готовый объект по истечении срока. А после ввода в эксплуатацию объект есть, но уже не требуется участие заказчика. Получается, подрядные отношения у нас существуют только постольку, поскольку объект уже создан и ожидает регистрации прав на него.

признать недострой частью земельного участка, как тот же холм или канава. Соответственно, все права на земельныйучасток являются одновременно правами и на недострой

Это хорошее, простое решение, оно мне нравится, но хотелось бы развеять сомнения... Есть некое противоречие в том, что

по своим физическим характеристикам недострой очевидно подпадает под определение недвижимости

, и в то же время признается частью другой недвижимости - ЗУ. Чем эта фикция лучше фикции с движимостью?

[Smertch]

Святослав

Потому что по договору строит.подряда заказчик заказывает строительство определенного объекта, на что и дает деньги подрядчику. Однако получается, что до ввода в эксплуатацию объекта нет, есть только земля подрядчика, все, что ни вкладывает заказчик (деньги, материалы), уничтожается, включаясь в вещь подрядчика, а значит, раз нет возводимого объекта, а есть только земля подрядчика, у заказчика нет оснований контролировать ход работ и прав на промежуточный результат, а есть только общее право требовать готовый объект по истечении срока. А после ввода в эксплуатацию объект есть, но уже не требуется участие заказчика. Получается, подрядные отношения у нас существуют только постольку, поскольку объект уже создан и ожидает регистрации прав на него.

Что-то у вас тут та же путаница начинается, что и в теме про комиссию На права контролировать деятельность подрядчика наличие объекта никак не влияет. Это права в отношении деятельности, а не объекта. И уж тем более возможные эксцессы исполнения никак не могут повлиять на действительность договора.

Это хорошее, простое решение, оно мне нравится, но хотелось бы развеять сомнения... Есть некое противоречие в том, что
Цитата
по своим физическим характеристикам недострой очевидно подпадает под определение недвижимости
, и в то же время признается частью другой недвижимости - ЗУ. Чем эта фикция лучше фикции с движимостью?

Этот вариант лучше тем, что у вас не получается, что движимость вдруг становится недвижимостью. А в момент самостоятельной регистрации здания происходит юридическое разделение объекта недвижимости на два. А я уже отмечал, что недвижимость вообще всегда определена условными границами - вы точно так же можете разделить земельный участко на два. Механизм получается идентичный.

[Святослав]

Smertch

у вас тут та же путаница начинается

Еще неизвестно, у кого там из нас путаница.

На права контролировать деятельность подрядчика наличие объекта никак не влияет. Это права в отношении деятельности, а не объекта.

Это понятно, только проблема в том, что заказчика не интересует деятельность подрядчика на его собственном (подрядчика) объекте. Его интересует объект уже сегодня, как свой, в этом и отличие подряда от купли-продажи будущего объекта, дающее заказчику права по контролю за ходом работ на его, заказчика, объекте. А так зачем ему контролировать ход работ, если объект, не введенный в эксплуатацию, останется в собственности подрядчика? Граница с куплей-продажей, имхо, теряется.

Этот вариант лучше тем, что у вас не получается, что движимость вдруг становится недвижимостью. А в момент самостоятельной регистрации здания происходит юридическое разделение объекта недвижимости на два.

Согласен, это выглядит намного естественней, но все же остается фикцией: единый объект ведь не может быть поделен иначе, как на здание и землю, а это должно означать, что здание отдельно от земли уже до момента юридического отделения. Вероятно, возможен и какой-нибудь третий вариант: например, считать объект недвижимостью, находящейся в собственности заказчика, но ограниченной в обороте.

[Smertch]

Святослав

Его интересует объект уже сегодня, как свой, в этом и отличие подряда от купли-продажи будущего объекта, дающее заказчику права по контролю за ходом работ на его, заказчика, объекте. А так зачем ему контролировать ход работ, если объект, не введенный в эксплуатацию, останется в собственности подрядчика?

Подождите, во-первых, если речь идет о классическом стройподряде, то там ЗУ предоставляет заказчик и, соответсвенно, недострой - это его собственность.
Во-вторых, ИМХО, право контроля никак не зависит от права собственности и вообще наличия объекта. Право контроля дается потому, что для заказчика существенно именно соблюдение определенного плана в ходе производства.

Согласен, это выглядит намного естественней, но все же остается фикцией: единый объект ведь не может быть поделен иначе, как на здание и землю, а это должно означать, что здание отдельно от земли уже до момента юридического отделения.

Почему же не может иначе: может как земля имного помещений. А может как земля непосредственно под зданием+здание и остальной участок. А может - как земля и два здания (двухподъездный дом, например,можно зарегистрировать как два здания). А может - остальной участок, подвал+участок непосредственно под зданием, первый этаж, несколько помещений на втором этаже и третий этаж, в общем, в какой угодно комбинации.

Вероятно, возможен и какой-нибудь третий вариант: например, считать объект недвижимостью, находящейся в собственности заказчика, но ограниченной в обороте.

А смысл?

[scorpion777]

Святослав
Smertch
Еще момент. ЗУ, на котором осуществляется строительство, может принадлежать застройщику как по ПС, так и может быть муниципальной (федеральной) собственностью.
На Ваш взгляд, в этих случаях природа договора меняется?

[Smertch]

scorpion777
Согласен, есть тонкий момент в определении принадлежности недостроя - до регистрации он оказывается в собственности арендодателя. Ну что тут поделаешь, в конце концов, вывод о природе прав на недострой - это всего лишь моя конструкция. Законодатель нас конструкцией своего авторства не порадовал.
Но природа договора, ИМХО, не меняется.

[Святослав]

Smertch

если речь идет о классическом стройподряде, то там ЗУ предоставляет заказчик и, соответсвенно, недострой - это его собственность

Ну, мы же начали разговор с другой ситуации.

ИМХО, право контроля никак не зависит от права собственности и вообще наличия объекта.

А зачем заказчику контролировать, что там делает подрядчик со своей вещью? Ему же главное результат. Зачем в таком случае вообще процесс строительства? Достаточно было бы купли-продажи будущей вещи.

для заказчика существенно именно соблюдение определенного плана в ходе производства

А зачем ему вообще план строительства чужого объекта?

Почему же не может иначе: может как земля имного помещений. А может как земля непосредственно под зданием+здание и остальной участок. А может - как земля и два здания (двухподъездный дом, например,можно зарегистрировать как два здания). А может - остальной участок, подвал+участок непосредственно под зданием, первый этаж, несколько помещений на втором этаже и третий этаж, в общем, в какой угодно комбинации.

Это какой-то беспредел. Перечисленные варианты, имхо, представляют собой сочетание частей объекта строительства и земли, которые все равно разграничиваются до регистрации. Не думаю, что вам удастся зарегить права на какую-либо из комбинаций как на ОНС, не считая, конечно, случая, когда такая комбинация составляет собой весь ОНС.

А смысл?

Возможность оборота объекта с соблюдением определенных условий (занятие стороны заказчика (дольщика) в договоре).

[Smertch]

Святослав

А зачем ему вообще план строительства чужого объекта?

Потому что, коль скоро он его уже пообещал мне, я хочу быть уверен в том, что он построит не черте что, а то, что мне нужно.

Перечисленные варианты, имхо, представляют собой сочетание частей объекта строительства и земли, которые все равно разграничиваются до регистрации.

Погодите, что значит разграничиваются до регистрации? Разграничиваются физически? Но кого это волнует. Юридически разграничение закрепляется той же регситрацией.

Не думаю, что вам удастся зарегить права на какую-либо из комбинаций как на ОНС, не считая, конечно, случая, когда такая комбинация составляет собой весь ОНС.

Конечно, в совокупности они все должны составлять всю прежнюю вещь.

Возможность оборота объекта с соблюдением определенных условий (занятие стороны заказчика (дольщика) в договоре).

Оборота недвижимости? Без регистрации? Конечно возможно, но ни к чему хорошему это, ИМХО, не приведет (см. мою последнюю статью в сборнике про объекты гражданского оборота ).

[rem235]

Если же быть ближе к теории, то думаеца, что ДДУ - это договор простого товарищества по своему характеру, отягощенный определенными установленными законом гарантиями для одной из сторон (дольщика).
Почему напрямую в 214-ФЗ не прописано про простое товарищество:
1. По ГК в отношении простого товарищества есть ограничение по субъектам (п. 2 ст. 1041 ГК).

2. С точки зрения теории ГП, основанной на РЧП, если рассматривать ДДУ как договор ПТ он будет незаключенным, поскольку основной предмет ПТ - общая цель участников, а она у застройщика и дольщика различна, у застройщика - извлечение прибыли, у дольщика получение в собственность недвижимости.
Недвижимость может быть в дальнейшем использована дольщиком для извлечения прибыли, но эта цель дальняя, она не может составлять каузу договора.
С учетом изложенного при практически резиновом предмете договора ПТ при прямой отсылке к ГК недобросовестный застройщик может признать договор незаключенным и втупую вернуть деньги, а затем продать долевку третьему лицу по другой цене.
Даже при более чем конкретном регулировании ДДУ в 214-ФЗ некоторые застройщики выкидывают подобный финт и по 214-ФЗ есть у меня такое дело. Смешно до ужаса, застройщик пишет договор не заключен возвращает деньги на р/с дольщика, дольщик пишет договор заключен перечисляет деньги застройщику. Так бабки и гоняли пока в суд не пришлось идти.
С учетом привычки некоторых застройщиков регистрировать под каждый объект строительства в качестве застройщика/заказчика отдельную компанию, такой подход к ДДУ чреват кидаловом со стороны застройщика. Никого не обвиняю, но выражение "честный строитель" у меня лично ничего кроме нездорового смеха не вызывает, особенно с учетом текущей доходности строительного бизнеса.

3. Гарантия дольщику в части залога ЗУ и постоянно меняющегося объекта строительства вторая попытка законодателя хоть как-то обеспечить права дольщика при ведении строительства.
Первой попыткой законодателя в этой области можно считать п. 3 ст. 7 Закона РФ "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", закрепляющий долевую собственность субъектов инвестиционного процесса на объекты незавершенные строительством. Норма худо бедно работала, только права дольщикам приходилось отстаивать в суде.
Ноги долевой собственности в этой норме растут опять-таки из договора ПТ.

Таким образом, ДДУ - договор ПТ, но для законодателя и главным образом правоприменителя в части защиты интересов дольщика выгоднее об этом напрямую не заикаться.
Потому как с позиций теории ГП на базе РЧП это не может быть потому что не может быть.
Уж проще рассматривать ДДУ как к-п будущей вещи, подряд или сложную сделку, чем смотреть фактам в лицо.

[Smertch]

rem235

Потому как с позиций теории ГП на базе РЧП это не может быть потому что не может быть.

Угу - именно потому, что цели у дольщика и застройщика встречные , а не единонаправленные.

[Святослав]

Smertch

Цитата
А зачем ему вообще план строительства чужого объекта?
Потому что, коль скоро он его уже пообещал мне, я хочу быть уверен в том, что он построит не черте что, а то, что мне нужно.

А покупателю тоже надо быть уверенным, тот ли товар произведет (закупит) поставщик, или ему достаточно отказаться от не того товара при передаче и применить меры ответственности?

Погодите, что значит разграничиваются до регистрации? Разграничиваются физически? Но кого это волнует. Юридически разграничение закрепляется той же регситрацией.

Имеется в виду, что если строился определенный объект, то и вводиться в эксплуатацию будет этот объект целиком, и регистрироваться права на ОНС будут как на единый ОНС. А если он строился как несколько объектов, то это другая ситуация. Ситуация, когда объект строился как один, а вводится как несколько, будет, насколько я представляю, нарушением. Регистрация же прав на части этого единого объекта (самого по себе отличного от земли) существенно отличается от описанных вами вариантов сочетания земли и недвижимости. Одновременная регистрация доли в ПС на общее имущество МКД (включая ЗУ (права на него)) лишь подтверждает факт разделения МКД (точнее, квартир в нем) и ЗУ (прав на него) в составе этого общего имущества.

Конечно возможно, но ни к чему хорошему это, ИМХО, не приведет

А к чему хорошему приведет ваш вариант? Либо к невозможности оборота либо напротив, к самому простому обороту прав из продажи будущей вещи.

см. мою последнюю статью в сборнике про объекты гражданского оборота

Сборник пока еще в пути, поэтому не имею возможности опираться на вашу статью.