Сообщений в теме: 99

[Tony V]

нам бы судей обучить...

это делается в апелляционной, кассационной или надзорной (что проблематично) инстанциях.

[advice]

речь в сущности шла о незначительном вопросе. стороны заключили предварительный договор купли-продажи домовладения, состоящего как водится из жилого дома и земельного участка. строения в собственности продавца, земля на стадии выхода постановления о предоставлении в собственность... продавец не укладывается в срок... просроил более полугода с оформлениме документов... покупатель ему претензию... молденьги обратно... дальше суд... игнорируя требования о неправомерном удержании дензнаков начиная с момента которого стороны намеревались заключить основной договор, суд - отказывает во взыскании процентов по 395 ГК, плюс реально завляет о ничтожности ПД - нет, говорит предмета....нонсенс...

вообще интересует, насколько реально мотивировать в таких ситуациях - при предварительном договоре - требование о признании права собственности если продавец отказывается от заключения договора, а договор содержит условие о том, что покупатель таковое право имеет - требовать признания права в суде... при наличии полной оплаты соответственно

Добавлено в [mergetime]1185795134[/mergetime]

нам бы судей обучить...

это делается в апелляционной, кассационной или надзорной (что проблематично) инстанциях.

к сожалению не всегда высшие инстанции слышат нас... точнее закон... у них, понимаете ли практика... взять к примеру проблему самоволок.... хотя о чем это я? - тема ведь другая...

[Extreme]

Smertch

Цитата
могу ли я заключить такой договор, что бы по нему потом требовать вещь?
Цитата
можете заключить такой договор.

Может быть, вместо цитирования цитат, сформулируете предмет такого договора?

На мой взгляд, в такой ситуации, есть элемент (хоть и связанный по аналогии) отчуждения чужого права. Если провести параллель с порядком перехода прав кредитора (почему бы и нет), то можно встретить например ФАС Северо-Запада, который истолковал ст. 384 ГК РФ следующим образом" по смыслу приведенной нормы предметом уступки права (требования) может быть только то требование, которое реально существует к моменту заключения договора об уступке. То право, которое возникнет в будущем, не может быть уступлено". А, что не говорите, ( в нашем случае) возможность распоряжаться - это в том числе возможность заключать направленные на отчуждение сделки. Пусть окончательного результата нет, но "запускатся процесс распоряжения".

Каким же объемом прав владеет лицо "договаривающееся" о продаже в будущем недвижимого имущества? Применять ст. 455 ГК РФ, к чему меня "толкают" уважаемые юрклубовцы, мне кажется некорректным, т.к. по смыслу данной нормы она применена либо к длящимся договорам (энергоснабжения), либо к предпринимательской деятельности. Сделки с недвижимостью имеют свою специфику (мы не говорим о фирмах, специализирующихся на этом рынке).

Так каким же будет предмет договора, согласно которого (по Вашему утверждению) я смогу требовать? Другими словами, благополучно получу право собственности на желаемый объект.

Сообщение отредактировал Extreme: 15 August 2007 - 20:11

[Smertch]

Extreme

Может быть, вместо цитирования цитат, сформулируете предмет такого договора?

Не помню, чтобы у меня был работодатель по имени Extreme.


По существу:

Применять ст. 455 ГК РФ, к чему меня "толкают" уважаемые юрклубовцы, мне кажется некорректным, т.к. по смыслу данной нормы она применена либо к длящимся договорам (энергоснабжения), либо к предпринимательской деятельности.

То, что вам это кажется, это ваши проблемы.

Сделки с недвижимостью имеют свою специфику (мы не говорим о фирмах, специализирующихся на этом рынке).

Безусловно, и о них было упомянуто. Поскольку у вас квартира, вы не сможете зарегистрировать договор ее продажи, а значит, он будет - увы - считаться незаключенным (хоть это и почти общепризнанная законодательная дурость, dura lex, sed lex). Но ничто не мешает вам заключить предварительный договор.

Так каким же будет предмет договора, согласно которого (по Вашему утверждению) я смогу требовать?

Предварительного? Вообще-то заключение основного договора.
А предмет договора о продаже несуществующей либо пока еще чужой вещи определяется точно так же, как и любого другого договора купли-продажи. Если вы не можете этого сделать сами, наймите того, кто сможет. Зачем я буду коллег работы лишать

[Tony V]

Smertch

Зачем я буду коллег работы лишать

зачОт. Вот это по-дружески.

[Extreme]

Smertch
На вопрос "могу ли я заключить договор по которому смогу требовать вещь" (причем это не вопрос темы), Вы отвечаете, что смогу. На конкретный вопрос отвечаете

Но ничто не мешает вам заключить предварительный договор.

.

Это пустой договор, который, в случае несогласия ответчика, неисполним. Получим на руки решение с обязанием ответчика заключить основной и будем за ним, вместе с приставами, бегать до китайской пасхи.

Из Вашего поста я понял, что говорить серьезно на эту тему Вы не готовы.

Я не написал эту тему в раздел недвижимость...

Сообщение отредактировал Extreme: 16 August 2007 - 14:26

[Smertch]

Extreme
вам все уже сказали
Специально для прапорщиков повторю: если вы хотите, чтобы вам сформулировали условия договора, то это работа, за которую платят. То есть, конечно, вам может здесь ее кто-нибудь по доброте душевной сделать, но никто не обязан.
Ваше хамство у меня такое желание отбило.

[Romuald]

Это пустой договор, который, в случае несогласия ответчика, неисполним. Получим на руки решение с обязанием ответчика заключить основной и будем за ним, вместе с приставами, бегать до китайской пасхи.

Ну если Вам нравится бегать по свежему воздуху, то не обязательно для этого придумывать такой экзотичный повод.

На первом этапе будет действовать следующее
- п.5 ст.429 ГК РФ - В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
- п.4 ст.445 ГК РФ - Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Как видите, приставы здесь не нужны. А в суд вы и так собирались. Приставы могут понадобиться на втором этапе, где будет действовать следующее:
- п.2 ст.463 ГК РФ - При отказе продавца передать индивидуально-определенную вещь покупатель вправе предъявить продавцу требования, предусмотренные статьей 398 настоящего Кодекса.
- ст.398 ГК РФ - В случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Если контрагент так и не станет собственником, то вы можете убытки на любом этапе взыскать.

Сообщение отредактировал Romuald: 16 August 2007 - 15:18

[Святослав]

Romuald

другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить догово

Наш экстремально невежливый коллега, возможно, имел в виду процессуальные недостатки решения и его исполнения по такого рода иску. По ст.173 АПК суд не просто говорит: договор заключен, а ОБЯЗЫВАЕТ СТОРОНЫ заключить договор. С учетом этого даже применение постоянного штрафа по ст.85 ФЗ об ИП может оказаться безрезультатным, ведь такой штраф взимается за несовершение определенных действий, которые в самом АПК отделены от понуждения к заключению договора.
Правда, у нас СОЮ, и ГПК не выделяет отдельно решения о понуждении к заключению договора, но проблема все равно остается: должник откажется заключать договор, а автоматом он по судебному решению не заключается.

[Tony V]

Святослав

автоматом он по судебному решению не заключается

А если потребовать так: Прошу суд определить права и обязанности сторон на следующих условия: текст договора.

ПС. Дудин есть. Подробности в личке

Сообщение отредактировал Tony V: 16 August 2007 - 17:36

[Extreme]

Smertch
Про формулировку договора я спрашивал с одной единственной целью - что бы вы задумались, как его сформулировать таким образом, что бы в последствии лицо не ссылалось на порок воли (типа: я на момент заключения договора не был собственником, а потому не только распоряжаться, но и совершать действий направленных на отчуждение права, не принадлежащего в тот момент не мог). Я не зря написал

Я не написал эту тему в раздел недвижимость..

, имея ввиду, то что этот вопрос не касается конкретных "рыбин", которые я хитростью и бесплатно выведываю. Просил посмотреть внутрь проблемы. Проблемы отчуждения несуществующего права. Поскольку в отношении недвижимости действуют иные нормы. Действительно продавец электроэнергии может заключить со мною обязательство на то, что будет произведено в будущем. И продавец продуктов может заключить договор поставки. Но в данном случае законодатель сказал, что распоряжаться недвижимостью ты можешь только после того, как стал собственником. А вы все "работа, да оплата"...

Romuald

Как видите, приставы здесь не нужны.

Ага, как же не нужны?!
На основании п.4 ст.445 ГК РФ суд примет решение и резулитивку изложит так: "Обязать N заключить договор купли продажи". И выдаст исполнительный лист, с которым вы пойдете к приставу. (Кстати на форуме есть тема на этот счет и все пришли к выводу, что это пустая затея).

Святослав
Полностью согласен. Не понял только в чем невежливость? Можете объяснить? Постараюсь исправится.

Сообщение отредактировал Extreme: 16 August 2007 - 17:53

[Tony V]

На основании п.4 ст.445 ГК РФ суд примет решение и резулитивку изложит так: "Обязать N заключить договор купли продажи".

Требование о понуждении заключить договор может быть сформулировано не только так: Прошу обязать заключить договор. Обязанность уже и так есть, чего её второй раз-то устанавливать? Надо устранять нарушение права.

[Святослав]

Tony V

А если потребовать так: Прошу суд определить права и обязанности сторон на следующих условия: текст договора.

П.5 ст.429 ГК не предусматривает такого иска.

Обязанность уже и так есть, чего её второй раз-то устанавливать? Надо устранять нарушение права.

Ее и не устанавливают. К ней (ее исполнению) принуждают.
Extreme, мне кажется, ваш единственный выход - это предварительный договор под суспензивным условием регистрации права за продавцом. Наступает условие - возникают права и обязанности по ПД. Теоретически можно было бы попробовать заключить сразу ДКП под условием, но, боюсь, ФРС такой изыск не переварит.

[Tony V]

Святослав

П.5 ст.429 ГК не предусматривает такого иска.

он вовсе иска не предусматривает, бланкетная норма.

Ее и не устанавливают. К ней (ее исполнению) принуждают.

Принудительные меры лишь в исполнительном производстве, суд же устанавливает только обязанность заключения: "Обязать заключить...".

[Smertch]

Extreme

что бы в последствии лицо не ссылалось на порок воли (типа: я на момент заключения договора не был собственником, а потому не только распоряжаться, но и совершать действий направленных на отчуждение права, не принадлежащего в тот момент не мог)

это не порок воли

Проблемы отчуждения несуществующего права.

Так в вашем случае оно (право-то существует).

Поскольку в отношении недвижимости действуют иные нормы. Действительно продавец электроэнергии может заключить со мною обязательство на то, что будет произведено в будущем. И продавец продуктов может заключить договор поставки.

И недвижимость точно так же несуществующую можно продать, смею вас заверить. Ст.455 в полной мере относится и к ней. Право собственности возникнет потом, а договор - хоть сейчас.
Но не жильё. Из-за необходимости регистрировать договор остается только вариант предварительного.

Святослав

П.5 ст.429 ГК не предусматривает такого иска.

а вот п.8 ст.126 АПК позволяет говорить о другом

Extreme, мне кажется, ваш единственный выход - это предварительный договор под суспензивным условием регистрации права за продавцом.

И предварительный, и условие? Не слишком наворочено?

Наступает условие - возникают права и обязанности по ПД. Теоретически можно было бы попробовать заключить сразу ДКП под условием, но, боюсь, ФРС такой изыск не переварит.

У них жильё. ДКП вообще не заключить.

[Святослав]

Tony V

он вовсе иска не предусматривает, бланкетная норма.

Вы заметили? Я не разочарован. Уверен, вы не извлекаете все содержание нормы только из ее отсылочного характера.

Принудительные меры лишь в исполнительном производстве

Не только - см. ст.159 ГПК. И естественно, "понудить" не означает, что понуждает суд собственноручно, так же, как и

Обязать

И "обязать", и "понудить" не означают, что суд "устанавливает" обязанность.

Добавлено в [mergetime]1187270621[/mergetime]
Smertch

а вот п.8 ст.126 АПК позволяет говорить о другом 

Никак не найду другого. Все то же понуждение. Или вас проект договора смущает?

И предварительный, и условие? Не слишком наворочено?

Это что за квалификация такая?

У них жильё. ДКП вообще не заключить.

Почему нет? Под условием приобретения квартиры продавцом можно и заключить.

[Smertch]

Святослав

Почему нет? Под условием приобретения квартиры продавцом можно и заключить.

регистрировать-то как будем?

Это что за квалификация такая?

это не квалификация. Это эстетическое неприятие )))

Или вас проект договора смущает?

да

[Extreme]

Святослав

мне кажется, ваш единственный выход

Святослав, я написал тему в разделе глобальные проблемы и тем самым не ставлю ее как свою, сию-минутную проблему.
На мой взгляд, в отсутствие прямого разрешения в законе такого рода "сделок" с недвижимостью, необходимо обратится к другим нормам из которых можно сделать вывод относительно допустимости (нашим правом)таких сделок вообще.

Выше я уже писал о том, что по смыслу ст. 384 ГК РФ предметом уступки права (требования) может быть только то требование, которое реально существует к моменту заключения договора об уступке. То право, которое возникнет в будущем, не может быть уступлено.
Далее, ст. 554 ГК РФ императивно закреплен индивидуальный характер обязательства недвижимых вещей. Уступка права, в частности предполагает, что что договор об уступке должен позволять определить из какого основания сложилось это право, а так же в соответствии с п. 1 ст. 826 ГК РФ идентификация требования должна обеспечиваться не позднее его возникновения.

"Сам факт совершения неуправомоченным лицом сделки относительно принадлежащего иному лицу имущества порождает у последнего вполне естественное стремление добится публичного признания порочности совершенного неуправомоченным лицом действия. Но, сделать это можно только в одной форме - добившись констатации недействительной соответствующей сделки" (О.Г. Ломидзе)
Привожу цитату не в качестве ссылки на "авторитет", а с той целью, что бы подчеркнуть, что в данной теме есть ньюанс следующего характера.
Когда будущий собственник заключает договор на недвижимость, которая будет (возможно) ему принадлежать в будущем он тем самым пытается проявить распорядительные действия относительно чужой вещи.
Следует отметить, что я ограничиваю круг сделок рассматриваемых данной темой, только случаями, когда права подлежат внешней фиксации.

[Smertch]

Extreme

"Сам факт совершения неуправомоченным лицом сделки относительно принадлежащего иному лицу имущества порождает у последнего вполне естественное стремление добится публичного признания порочности совершенного неуправомоченным лицом действия. Но, сделать это можно только в одной форме - добившись констатации недействительной соответствующей сделки" (О.Г. Ломидзе)
Привожу цитату не в качестве ссылки на "авторитет", а с той целью, что бы подчеркнуть, что в данной теме есть ньюанс следующего характера.
Когда будущий собственник заключает договор на недвижимость, которая будет (возможно) ему принадлежать в будущем он тем самым пытается проявить распорядительные действия относительно чужой вещи.
Следует отметить, что я ограничиваю круг сделок рассматриваемых данной темой, только случаями, когда права подлежат внешней фиксации.

На мой взгляд аргументация такого утверждения весьма слаба. Причем, если обратите внимание, все, кто пытается обосновать недействительность обязательственного договора, говорят о недействительности чужого. Никто не подвергает сомнению возможность продажи будущей вещи, если в договоре отражено, что продавец принимает на себя обязательство стать собственником к моменту исполнения своей обязанности или обеспечить передачу собственником имущества покупателю.
Подробнее изложу в статье, которую сейчас пишу и которая должна будет выйти в сборнике "Сделки" под ред. М.А. Рожковой.

Добавлено в [mergetime]1187274252[/mergetime]

Далее, ст. 554 ГК РФ императивно закреплен индивидуальный характер обязательства недвижимых вещей.

Полагаю, что будущность вещи не исключает возможности ее индивидуального определения (есть нюансы с земельными участками).

Следует отметить, что я ограничиваю круг сделок рассматриваемых данной темой, только случаями, когда права подлежат внешней фиксации

Жилье же мешает продать только требование о государственной регистрации договора купли-продажи, которое критикуется в том числе и в Концепции развития законодательства о недвижимых вещах.

[Stone]

Extreme

Выше я уже писал о том, что по смыслу ст. 384 ГК РФ предметом уступки права (требования) может быть только то требование, которое реально существует к моменту заключения договора об уступке. То право, которое возникнет в будущем, не может быть уступлено.

мне кажется, что Вы не верно понимаете 384 - извините, если я ошибаюсь

имхо, действительно нельзя уступить (ПЕРЕДАТЬ - понимаю, что это не точно, но все-таки) право, которого у Вас нет.......также как нельзя ПЕРЕДАТЬ вещь, которой у Вас нет......но запрета на совершение сделки, из которой у Вас такая обязанность возникнет, имхо, в 384 не установлено....

имхо, естественно

[Tony V]

Святослав

И "обязать", и "понудить" не означают, что суд "устанавливает" обязанность.

нет, думаю, что именно это он и производит. Нарушенное право не восстановить в том же виде, оно "поломано". Способы удовлетворения кредитора, предоставляемые в таком случае не совпадают с содержанием нарушенного права.

[Святослав]

Smertch

регистрировать-то как будем?

А в чем препятствия для регистрации?

это не квалификация. Это эстетическое неприятие )))

Допускаю. Однако, я бы, например, на стороне будущего продавца не стал обязываться без такого условия.

да

Не вижу, каким образом необходимость его приложения к иску может изменить квалификацию, данную выше.

Подробнее изложу в статье, которую сейчас пишу и которая должна будет выйти в сборнике "Сделки" под ред. М.А. Рожковой.

Вы там с "Р.Б.Тарасенко" соревнуетесь в сборниках? Все равно ВАБ всех переплюнет, везде отметится.

Extreme

Когда будущий собственник заключает договор на недвижимость, которая будет (возможно) ему принадлежать в будущем он тем самым пытается проявить распорядительные действия относительно чужой вещи.

Если сделка условна, права и обязанности по ней возникнут только в момент наступления условия. Поэтому никакой опасности нет - лицо не распоряжается, а лишь говорит, как бы оно распорядилось, если бы было условие.

[Святослав]

Tony V
Я опять теряю нить. Разговор с вами - это всегда своего рода психоделия. Для его поддержания надо постоянно расширять/изменять свое сознание.
Попробую старую добрую логику. Вы сказали, что нельзя обязать заключить договор, поскольку обязанность его заключить уже есть. Это примерно как: нельзя обязать совершить действие (оказать услуги), поскольку обязанность его совершить уже есть.
Если вы таким вычурным способом пытаетесь донести мысль, что нет смысла понуждать заключать договор, если его можно заключить и непосредственно судебным решением, поскольку действие последнего как правового акта аналогично действиям сторон при заключении договора, - то это совсем другое дело.

[IAY]

Святослав ,

Договор КП жилого помещения регистрируется при предъявлении свидетельства о праве собственности продавца.

Игорь

[Smertch]

Святослав

А в чем препятствия для регистрации?

сугубо техническое препятствие, на которое указал IAY