Сообщений в теме: 636

[ViRUS]

Напрягать надо законодателей, чтобы уточнили четко и определенно данный критерий, как по первым двум.

У нас в марте ОЗС рассматривает закон области о законодательной инициативе. Общий смысл зак.инициативы в Госдуму - критерий "платил надлежащим образом" заменить на "нет долгов сегодня и не взыскивали по суду раньше".
На сегодняшний день там уже есть ряд инициатив от регионов подобного же направления. Ленинградская область предложила еще и дать права по 159му закону ОООшкам, которые были созданы 1 учредителем-ЧПистом для получения лицензии на торговлю алкоголем (пару лет назад требования сменили - смогли торговать только юрики)

Закон Ярославской области от 7 октября 2008 г. N 48-з

У нас 500 метров и 3 года рассрочки. В апреле будет рассматриваться законопроект об увеличении срока до 5 лет и (возможно) об увеличении лимита по площадям (на сколько - пока не понятно).

[Lyubusya]

[quote name='drulya' date='14.11.2008 - 18:46']
[/quote]

У кого как?
[/quote]

У нас в Смоленске точно так же.

[aisedora]

Появилась информация, что в Госдуме рассматривается законопроект, вносящий изменения в в 159-ФЗ, смысл которых в уменьшении срока аренды имущества с трех лет до полутора. Подтверждения нигде найти не могу Может, в курсе кто-нибудь?

[ViRUS]

Видел только о продлении на полтора года срока действия 159го... Может неправильно кто-то понял?

[Chiko]

Было бы интересно выслушить мнение коллег по поводу следующего документа

Прикрепленные файлы

•  ______159____2.doc   55.5К   961 скачиваний

[Le vin]

Кроме того, по смыслу статьи 3 Закона временное владение и (или) временное пользование  недвижимым имуществом может быть признано судом непрерывным также в случаях, когда арендатором недвижимого имущества является юридическое лицо, единственным учредителем и единоличным исполнительным органом которой выступает лицо, ранее осуществлявшее свою предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя и арендовавшее данное имущество.

Вариант: последний абзац пункта 6 – исключить.
КМК, исключить обязательно. Иначе рамки судебного усмотрения будут раздвинуты далеко за пределы правового поля.

7. Из взаимосвязанных положений пунктов 1 и 2 статьи 3 Закона следует, что субъект малого или среднего предпринимательства обладает преимущественным правом лишь в случае, если плата за аренду недвижимого имущества перечислялась надлежащим образом в течение всего срока временного владения и (или) временного пользования недвижимым имуществом, который должен составлять не менее трех лет до дня вступления в силу Закона.
При этом соблюдение данного условия подлежит установлению судом в каждом конкретном случае исходя из фактических обстоятельств дела (условий договора, значительности срока просрочки внесения арендных платежей, причинах задержки и т.д.).
Вариант пункта 7: Судам следует иметь в виду, что по смыслу Закона арендатор должен рассматриваться перечислявшим арендную плату надлежащим образом в случае, если в течение всего срока действия договора аренды арендодатель не обращался в суд с иском о взыскании арендной платы или о расторжении договора в связи с его существенным нарушением, и к моменту направления заявления о реализации преимущественного права у арендатора отсутствует задолженность по арендной плате. В этом случае наличие у арендодателя требования по уплате неустойки за несвоевременное исполнение обязательства по уплате арендной платы не является основанием для отказа в реализации преимущественного права.

КМК, вариант п. 7 не соответствует смыслу ст.ст. 309, 310, 408 ГК РФ

В связи с п. 7.:
арендатор муниципального имущества не перечислял арендную плату в связи с тем, обязательство по внесению арендной платы преращалось зачетом требований по возмещению арендатору стоимости произведенных неотделимых улучшений недвижимого имущества. Может ли в данном случае считать, что

плата за аренду недвижимого имущества перечислялась надлежащим образом в течение всего срока временного владения и (или) временного пользования недвижимым имуществом

Ситуация - практическая. Спор еще в суд не передан, но, КМК, все к тому идет.

Вариант пункта 8: В случае реализации субъектом малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приватизацию арендуемого им помещения, расположенного в нежилом здании, подлежащем приватизации, арендодатель обязан осуществить действия по выделению данного помещения из единого объекта недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

к какому слову относится подчеркнутый причастный оборот? к "помещению" или "зданию"? Предположу, что к "помещению".
Вопросы:
- как нормативно обосновать обязывание арендодателя совершить эти действия?
- если в соотвествующем бюджете отсутсвуют средства на совершение этих действий, то каким образом арендодатель обойдет требования 94-ФЗ о конкурсе (аукционе/котировке) для удовлетворения соотвествующей нужды?
КМК, не соответствует закону такое обязывание арендодателя.

14. Судам необходимо учитывать, что субъекту малого или среднего предпринимательства не может быть отказано в выкупе арендуемого им недвижимого имущества, закрепленным за унитарным предприятием на праве хозяйственного ведения, по мотивам необходимости данного имущества самому унитарному предприятию.
Вариант пункта 14: Судам необходимо учитывать, что преимущественное право субъекта малого и среднего предпринимательства, не может быть реализовано в порядке, установленном частью 2 статьи 9 Закона в случае если арендуемое недвижимое имущество закреплено за унитарным предприятием на праве хозяйственного ведения.

во... и как будете выбирать из вариантов? На основании чего?

14. Субъекты малого и среднего предпринимательства, арендующие помещения Я БЫ ДОБАВИЛ СЮДА СЛОВО ВСЕ в нежилом здании, вправе реализовать преимущественное право приобретения здания в целом посредством подачи совместного заявления о продаже данного имущества им в общую долевую собственность. При этом распределение долей осуществляется в соответствии с соглашением субъектов малого и среднего предпринимательства, выразивших намерение реализовать преимущественное право.

вот только опять же не понятен субъект, который будет подавать заявление, заключать договор купли-продажи и т.п.
Простое товарищество? Ну оно ж не является субъектом малого-среднего. Не отвечает критериям и т.п. А если в ходе проверки выяснится, что один из "товарищей" не соотвествует критериям "малого-среднего"? Или ар. плату платил ненадлежаще? ЧТо тогда? Отказывать всему "товариществу"? Многовато вопросов по этому пункту....

Удачи

[ViRUS]

Chiko
1. Сколько есть времени на анализ?
2. Насколько мнение, высказанное здесь, может повлиять на конечную редакцию документа?

Добавлено немного позже:
ЗЫ Я так понимаю, Вы в ВАСе трудитесь?

Сообщение отредактировал ViRUS: 07 April 2009 - 19:10

[Chiko]

Le vin

В связи с п. 7.:
арендатор муниципального имущества не перечислял арендную плату в связи с тем, обязательство по внесению арендной платы преращалось зачетом требований по возмещению арендатору стоимости произведенных неотделимых улучшений недвижимого имущества.

Это отличная идея!

к какому слову относится подчеркнутый причастный оборот? к "помещению" или "зданию"? Предположу, что к "помещению".

нет, к зданию.

во... и как будете выбирать из вариантов? На основании чего?

Выбирает Президиум ВАС

вот только опять же не понятен субъект, который будет подавать заявление, заключать договор купли-продажи и т.п.
Простое товарищество? Ну оно ж не является субъектом малого-среднего. Не отвечает критериям и т.п. А если в ходе проверки выяснится, что один из "товарищей" не соотвествует критериям "малого-среднего"? Или ар. плату платил ненадлежаще? ЧТо тогда? Отказывать всему "товариществу"? Многовато вопросов по этому пункту....

Да, вопросов много. Но я думаю, что закрыть эту дыру нужно. Я пока не уверен, как быть с общей площадью здания - должна ли она соответствовать максимальной или корреляция должна быть с долей, которую приобретет в здании конкретный субъект

1. Сколько есть времени на анализ?
2. Насколько мнение, высказанное здесь, может повлиять на конечную редакцию документа?

1. Никто никого не гонит.
2. По крайней мере, все предложения будут обсуждены

[Le vin]

Chiko

В связи с п. 7.:
арендатор муниципального имущества не перечислял арендную плату в связи с тем, обязательство по внесению арендной платы преращалось зачетом требований по возмещению арендатору стоимости произведенных неотделимых улучшений недвижимого имущества.


Это отличная идея!

да чего ж там отличного то?
много-многолет назад арендатор заключил договор аренды муниципального имущества. согласовал проведение ремонта. зафиксировал размер арендной платы на 10 лет вперед. "Надул" смету на проведение ремонта. И уже 10 лет зачитывает зафиксированную арендную плату в счет проведенного ремонта, согласованного давно-давно с нарушением закона. СИД истек.
для наглядности: сейчас ставка а/платы около 150 руб/метр. зафиксированная - 15 руб/метр.
И что? Считать такого арендатора "надлежаще исполняющим обязанность по внесению ар. платы"? Ведь обязательство по внесению ар. платы прекратилось не исполнением (надлежащим), а по иным основаниям.
Далее.
Есть значительное количество арендаторов, которые "смогли" продавить соглашения с арендодателем о том, что стоимость неотделимых улучшений возмещается после окончания аренды.
Теперь ситуация:
АРендатор (малый/средний) обращается с заявлением о преимущественном праве. Процедура начата.
Арендатор заявляет: я желаю зачесть стоимость неотделимых улучшений, которую мне должен арендодатель, в счет уплаты стоимости выкупной цены.
Уже три подобных иска в суде.
КМК, без ВАСи не обойтись.

[RLV79]

Chiko
Реализация преим. права субъектом закона возможна лишь в случае принятия ОГВ (ОМСУ) решения о приватизации объекта, т.е. включение его в план приватизации на соответствующий год.
Считаю, что об этом в письме отметить необходимо или отдельно, или дополнив п. 2 дополнив последнее предложение: "Это касается в частности планирования приватизации, порядка определения цены.....".
В данный момент такие вопросы возникают.

[RLV79]

Еще момент.
По самому последнему пункту. Вроде бы с точки зрения закона все правильно, но с точки зрения реализации, пункт порождает еще больше вопросов. Непонятно с кем в данном случае заключается договор, порядок оплаты и рассрочки, залога? Устанавливать же требования единовременной оплаты ОГВ (ОМСУ) не сможет, т.к. нарушит право предпринимателей. Опять же, что будет предметом оценки – здание в целом или помещений (части) такого здания?
На мой взгляд лучше в письме вообще про это не напоминать и выяснять данные вопросы при разрешении каждого конкретного дела.

[Chiko]

RLV79

поэтому есть вариант этот пункт убить. Хотя мне лично он нравится

[Реана]

Коллеги, у кого есть какие мысли по поводу 3-х лет? Как доказать, что ИП Иванов (например, срок аренды с 1999г. по 2005г.) и ООО "Иванов и Ко" (срок аренды с 2006г. по настоящее время) - один и тот же СМП и может обладать преимущественным правом? Это касется "алкогольщиков", которые в 2006 г. перерегистрировались с ИП на ООО в связи с вступлением в силу ФЗ №209 (осуществлять розничную реализацию алкогольной продукции могут только юр.лица).

Добавлено немного позже:
Интересный момент.
17-й ААС указал в решении от 15.0109 в пользу предпринимателя при просрочке:
"В соответствии со ст.401 Гражданского кодекса РФ лицо, исполнившее
обязательство ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии
вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или
договором предусмотрены иные основания ответственности. Соответственно,
при отсутствии фактов привлечения хозяйствующего субъекта - арендатора к
гражданско-правовой ответственности при исполнении сторонами договора
аренды такой арендатор признается надлежаще исполняющим договорные
обязательства.
Таким образом, с учетом сложившихся обстоятельств иная оценка
рассматриваемых нарушений влечет необоснованное лишение
предпринимателя преимущественного права на приобретение имущества, что
явно несоразмерно характеру допущенных нарушений, не соответствует
смыслу Федерального закона N159-ФЗ от 22.07.2008г., целью принятия
которого явилось оказание адресной государственной поддержки предприятиям
малого и среднего бизнеса посредством установления для них преференций на
участие в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества в
установленный период."

[ViRUS]

Chiko
Надеюсь актуальность еще не отпала (когда, кста, планируется выход документа?)...

П. 6 – Есть некоторые сомнения по поводу возможности использования преимущественного права арендаторами, с которыми были прекращения договорных отношений на «незначительные промежутки времени»… Слишком широка возможность судейского усмотрения. Более того, на письма ВАСа ориентируются и чиновники – т.е. они будут тоже использовать эту редакцию для «усмотрения»… Мне кажется, эта формулировка слишком коррупциёмка… Лучше как сейчас – однозначная определенность.
По поводу последнего абзаца п. 3 (про переоформившихся с ИП на ООО) идея правильная (есть аналогичная зак. инициатива от Ленинградской области), но закону не соответствует. Если ВАС такое примет – очень хорошо.

П. 7 – первая редакция пункта ни о чем. Просто пересказ закона близко к тексту. Если перевести с юридического на русский, то получится: «надлежащее исполнение – это когда платили надлежащим образом, и разбирайтесь в суде так это или нет»
Вторая редакция пункта не вполне соответствует закону, но представляется вполне уместной. Единственное что бы я добавил – у арендатора отсутствует задолженность не только по основному долгу, но и по пени (штрафам).

П. 8 – предлагаю взять основной вариант и дополнить его абзацем:
«В случае реализации преимущественного права при аренде одного помещения несколькими субъектами малого или среднего предпринимательства решение о реализации преимущественного права необходимо принимать индивидуально по отношению к каждому субъекту малого и среднего предпринимательства – арендатору и договору аренды. Возникновение в таких ситуациях долевой собственности должно оформляться в порядке, установленном гражданским законодательством РФ».
Либо учесть этот абзац в 14 (он же 15 ) пункте.

П. 13 – лучше указать на непревышение лимита по всем выкупаемым площадям, а не по каждому помещению (т.е. если установлен лимит 1000 кв. м, то можно выкупить 2 помещения по 400 м, а еще 300 м уже нельзя… Иначе можно выкупить и несколько тысяч метров, если в бурные 90-е нахватал муниципальной аренды)

П. 14 – только вторая редакция. Первая и закону противоречит, и является нецелесообразной. Все же МУП – коммерческая организация и вырывать помещения из его хозведения без согласия МУПа… Такое даже собственнику запрещено

[svetlo]

интересно ваше мнение по следующему вопросу:
Сохраняется ли возможность воспользоваться преимущественным правом наследникам умершего индивидуального предпринимателя?
(пункт 2 статьи 617 ГК РФ:"Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон" - В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора).

[ViRUS]

Нет.

[svetlo]

Нет.

Почему?

[ViRUS]

Потому что:

Субъекты малого и среднего предпринимательства... при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества ... При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

Кроме того, наследики (как я понимаю) сами субъектами малого или среднего предпринимательства не являются?

[Damir_dfi]

У меня вот такая ситуация получается (пока правда на выкуп не обращался). но на сегодня имею следующее:
У арендодателя до сих пор не оформлено право собственности на переданный в аренду объект и чет регистрировать они его не торопяца, а арендуем уже 11 годков.
Теперь вот думаю, как ж выкупать то.

P.S. Господа, кстати, никто не знает в каком НПА обязывают оформить право собственности если арендодатель - Комитет управления собственностью? Где то вот на глаза попадалось что до 01.01.09, а где не вспомню никак.....

а к ранее сказанному - у нас 1000 м2 с рассрочкой на 3 года (Респ. Башкортостан)

[ViRUS]

P.S. Господа, кстати, никто не знает в каком НПА обязывают оформить право собственности если арендодатель - Комитет управления собственностью? Где то вот на глаза попадалось что до 01.01.09, а где не вспомню никак.....

Нет такого.

У арендодателя до сих пор не оформлено право собственности на переданный в аренду объект и чет регистрировать они его не торопяца, а арендуем уже 11 годков.
Теперь вот думаю, как ж выкупать то.

Судя по сроку - это право собственности, возникшее до 1998. Т.е. право собственности у муниципалов есть. Можете подавать заявку.

[Damir_dfi]

Судя по сроку - это право собственности, возникшее до 1998. Т.е. право собственности у муниципалов есть. Можете подавать заявку.

я чейто вапче запутался... А почему тогда регпалата отказала в регистрации договора аренды на основании того что у муниципалов нету свидетельства на право собственности?

[ViRUS]

Потому что для совершения сделки, требующей регистрации, нужно сначала право зарегить. Вы кагбэ юрист?

Добавлено немного позже:
Ээээ... А у Вас договор на срок более года? Или постоянно до года заключаются? Потому что, если более года и не зарегистрированный, то нету у Вас прав на выкуп по 159-фз

[Damir_dfi]

Ээээ... А у Вас договор на срок более года? Или постоянно до года заключаются? Потому что, если более года и не зарегистрированный, то нету у Вас прав на выкуп по 159-фз

начиная с 98-го года несколько договоров. Счас вот и регистрируем долгосрочный.

[Duncan MacLeod]

ViRUS

Потому что для совершения сделки, требующей регистрации, нужно сначала право зарегить.

Если же право собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на недвижимость незарегистрировано, а владелец (тот, который владеет имуществом на праве хозяйственного ведения, оперативного управления) эти права хозяйственного ведения, оперативного управления не зарегистрировал, то сделка аренды - недействительна, т.к. договор аренды заключался вопреки закона.

Моментом возникновения права собственности закон определил момент регистрации.
Если имущество передано собственником, и собственник МО, субъект федерации, государство, в хозяйственное ведение, оперативное управление, то - с момента регистрации этих прав владельцем.

Арендодателем может быть только собственник, которым для гражданского оборота признаётся владелец имущества на праве хозведения или оперативного управления.

С этими лицами заключаются сделки. Эти лица выступают в гражданском обороте, а не государство, МО или субъект федерации.

Если право хозведения, оперативного управления не зарегистрировано, то всякие там КУМИ, Управления и т.д. могут лишь владеть и пользоваться, но не вправе распоряжаться.

Сдача в аренду имущества, как раз и является одним из видов распоряжения.

Государство, МО, субъект федерации, являясь собственниками в тоже время в гражданском обороте участвовать не могут.

Добавлено немного позже:
Damir_dfi

P.S. Господа, кстати, никто не знает в каком НПА обязывают оформить право собственности если арендодатель - Комитет управления собственностью? Где то вот на глаза попадалось что до 01.01.09, а где не вспомню никак....

.

Всё правильно. См. ФЗ "О регистрации недвижимого имущества....."
Но есть оговорка.
Если право собственности возникло до введение в действие этого закона, то регистрировать это право не надо, если владеет и пользуется имуществом сам собственник.

Как только собственник возжелает право владения кому-то передать (в оперативное управление, хохведение) или распорядиться (продать, подарить, обменять, сдать в аренду и т.д.) имеющееся право собственности должно быть зарегистрировано.
Но МО зарегистрировать его не может, т.к. не является субъектом гражданского оборота.
Зарегистрировать право собственности может лишь юрлицо в иде права хозведения или оперативного управления.

Предположим МО имеет в собственности здание в котором размещена администрация МО.
Принято решение это здание продать.

Последовательность действий.

Организуется юридическое лицо (если такого не было) с функцией оперативного управления имуществом.

Издаётся распоряжение главы администрации о передаче здания в оперативное управление (хозяйственное ведение) этому юрлицу и с поручением (согласием) продать здание.

Юрлицо регистрирует право оперативного управления (хозведения) на это здание на основании распоряжения главы администрации.

И только затем продаёт. Для гражданского оборота собственник именно это лицо, а не МО.
Переход права собственности от юрлица, у которого было зарегистрировано хозведение (оперативное управление) на это здание к другому собственнику, регистрируется в обычном порядке.

Сообщение отредактировал Вобликов: 14 May 2009 - 10:12

[ViRUS]

начиная с 98-го года несколько договоров. Счас вот и регистрируем долгосрочный.

То есть сейчас Вы находитесь вне договорных отношений? Или у Вас до регистрации нового договора действует старый договор? (Эти несколько договоров были, я надеюсь, на срок до года?)
И Вы не ответили на мой вопрос:

Вы кагбэ юрист?