Сообщений в теме: 729

[пильке]

Должен ли быть договор между ТСЖ и нечленом ТСЖ?

Или это не обязательно? Или обязательно?

Статья 421 ГК РФ Свобода договора
1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом, или добровольно принятым обязательством.

Следовательно законом предусматривается принуждение к заключению договора.

[Iv+]

И все, обязательств нет?

Если их действительно нет.
На практике, как правило, задолженность имеет место, поэтому приходится договариваться о погашении задолженности по платежам неплательщиков.
Одним из выходов является заключение соглашения между новой УК и предыдущей, о переводе задолженности на новую УК.

С уважением

[DLSH]

Договор управления заключается согласно ЖК РФ, а расторгается по ГК РФ.
Так что, следует дополнить уведомление словами:
"...финансовых обязательств перед Вами не имеем".

В противном случае все в сад.
Уже отработано на личном опыте. Не помогает даже вмешательство прокуратуры.
Поэтому будьте добры рассчитайтесь с предыдущей УК.

С уважением

Вы правы.
Но поскольку это было повторное напоминание и к тому же, приведенное не полностью в окончательной его части так и было записано.
Поэтому, когда мы стали сами обслуживать дом, то нам пытались "лепить" долги и требовали, чтобы их погасили.
Послал гулять в лес и читать законы.
А когда сильно надоели своими напоминаниями о долгах им, то обжаловал прокурору края. Отлипли.
Если интересно, прилагаю текст


ТОВАРИЩЕСТВО
СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
«ОПТИМИСТ»
ул. 1-я Морская , 11-35, г. Владивосток, 690003
тел. 413-233, 681-389
E-mail:vlad_shedrin_36@mail.ru
E-mail:stuk67@mail.ru
___________________ № _________________
На вх № ________________________________



Прокурору Приморского края
А.А. Аникину


ЖАЛОБА
на противоправные и мошеннические действия администрации
г. Владивостока, препятствующие работе товарищества собственников жилья


В многоквартирном доме по адресу: 690003, г. Владивосток, ул. 1-я Морская, дом 11 собственники помещений, исполняя обязанность, возложенную на них п. 2 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, провели общее собрание собственников помещений и избрали способ управления своим домом – управление товариществом собственников жилья.
Решение о создании товарищества собственников жилья было принято на общем собрании собственников помещений в данном доме в соответствии со ст. 47 Жилищного кодекса Российской Федерации путем проведения заочного голосования и оформленных письменных решений собственников жилых помещений с соблюдением всех требований статей 44-46, 48, главы 13 и 14 Кодекса. На основании решения собственников и в соответствии с требованиями п. 3 ст. 136 Жилищного кодекса Российской Федерации 2 июня 2006 года была осуществлена государственная регистрация товарищества собственников жилья.
Руководствуясь пунктом 3 статьи 49 Гражданского кодекса РФ и п. 4 ст. 148 ЖК РФ правление ТСЖ приступило к управлению многоквартирным домом. В согласии с частью 1 статьи 36 и частью 10 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, частью 2 статьи 36 Земельного кодекса РФ, 21 июня 2006 года направил в администрацию г. Владивостока заявление о передаче технической документации на многоквартирный дом и иных документов, необходимых для управления таким домом. Вместе с заявлением в администрацию Владивостока были представлены все нотариально заверенные копии, подтверждающие факт создания юридического лица в форме некоммерческой организации - Товарищество собственников жилья «Оптимист» (прил. л. 1-2).
28 и 30 июня 2006 года написал уведомление в 3 адреса: главе администрации Владивостока Николаеву В.В., начальнику УСЖФиГТ Майоровой Е.Ю и директору НП УК «Эгершельд» Глазунову В.В., которым повторно сообщил: «Настоящим ставлю Вас в известность, что в доме № 11 по ул. 1-ой Морской в г. Владивосток согласно ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме способом управления выбрали товарищество собственников жилья (ТСЖ).
21.06.2006 (вх. № 7249 Д) в администрацию г. Владивосток вместе с заявлением о передаче технической документации на многоквартирный дом и иные, связанные с управлением таким домом документы, направлены все нотариально заверенные копии, подтверждающие факт создания юридического лица в форме некоммерческой организации - Товарищество собственников жилья «Оптимист».
Товарищество собственников жилья «Оптимист» отказывается от услуг НП УК «Эгершельд» по управлению многоквартирным домом № 11 по ул. 1-я Морская в г. Владивосток с 1 (первого) августа 2006 года.
Руководствуясь частью 1 статьи 36 и частью 10 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, частью 2 статьи 36 Земельного кодекса РФ, ПРОШУ:
Произвести передачу многоквартирного дома в соответствии с законодательством в течение 30 дней с момента первого уведомления администрации города от 21 июня 2006 года ».(прил. л. 3-8), поскольку не имеем финансовых обязательств ни перед администрацией города, ни перед УК "Эгершельд""
Но и на эти уведомления вразумительного ответа не получил ответа от чиновников администрации Владивостока.

С 1-го августа в соответствие с требованиями ст. 138 ЖК РФ, Устава и иных нормативных актов, ТСЖ «Оптимист», как представитель собственников, приступило к управлению домом и заключило договор об определении технического состояния объекта недвижимости (Консалтинговая компания «Арктур Эксперт»), и договоры на выполнение работ для обеспечения надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества в многоквартирном доме::
- с НП УК «Эгершельд» № 1/06 от 1 августа 2006 за содержание и техническое обслуживание жилого фонда(прил.лист 22).
- с НКО «Примэлектросервис» на ремонт общедомовых электрических сетей;
- с ООО «ВостокТехноСервис" на установку двери и домофонной системы;
-с физическими лицами на подготовку дома к зиме ( остекление окон, балконных дверей и входных дверей в местах общего пользования, изготовление крышек на загрузочные клапаны мусоропровода на этажах и др.).
Для выполнения означенных работ на общем собрании собственников утверждены обязательные платежи и суммы специальных взносов, смета доходов и расходов. О дате подсчета голосов была уведомлена и администрация города, как собственник 4-х неприватизированных квартир и которая принимала участие в голосовании, хотя и голосовала «воздержанием» по всем вопросам повестки собрания (прил. л. 9-11).
Одновременно заключили:
- с Администрацией Приморского края Государственный контракт № 195 ВТ от 2.08.06 г на возмещение расходов, связанных с предоставлением мер социальной поддержки в форме снижения оплаты жилья и коммунальных услуг в размере 50 процентов за счет средств федерального бюджета;
- с Администрацией Приморского края Договор № 585 ВЛ от 1.08.06 на возмещение расходов, связанных с предоставлением мер социальной поддержки в форме снижения оплаты жилья и коммунальных услуг в размере 50 процентов ветеранам труда из средств краевого бюджета
- с Администрацией г.Владивостока Договор 075-1497/06 на возмещение расходов, связанных с предоставлением мер социальной поддержки в форме снижения оплаты жилья и коммунальных услуг в размере 50 процентов за счет средств местного бюджета

По заключенному контракту и по договорам все уровни власти возмещают льготы с 1-го августа 2006 года Товариществу собственников жилья «Оптимист».
Однако, толи по недомыслию или по иным причинам, вице-мэр г-н Будаев А.К. письмом от 03.08.2006 г. № 7942 Д соизволил «порадовать», что «…После проверки правомерности создания ТСЖ определяется дата перехода дома на обслуживание ТСЖ, после чего подписывается акт приема-передачи дома на обслуживание. После чего дается указание МУ «Расчетно-кассовый центр», выпускающий квитанции, не начислять квитанции за жилищные услуги на этот дом, а также обслуживающей организации – прекратить обслуживание данного дома». (прил. л.12-13).

На правовой инфантилизм чиновника можно было бы не обратить внимание, если бы по его указанию и указаниям его подчиненных (Майорова Е. тел. 70-76-67 и Сизова С. т.36-20-30) «МУ «Расчетно-кассовый центр» не вбрасывали в почтовый ящик жителям квитанции на оплату за лже-услуги. И это делалось в нарушение ч.4 ст.135, ст. 155, 161,165 ЖК РФ, Постановления Правительства от 6 февраля 2006 г. № 75 “О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по выбору управляющей организации...”. При этом, распространители подметных квитанций прикрывались выдумкой «В соответствии с договорами заключенными с НП УК «Эгершельд» Ваш дом обслуживается …….» (прил. л.14-21). Фактически, у жильцов дома, выбравшим способ управления, вымогают ещё раз оплатить за услуги, которые предоставляет ТСЖ «Оптимист» по договорам с подрядчиками, что иллюстрируют письмо НП УК «Эгершельд» от 08.12.06 и акты о выполненных работах с 01.08.2006 до 01.03.2007 (прил. л. 22-29). Это, во-первых.

МУ «Расчетно-кассовый центр», разбрасывая по почтовым ящикам жителей квитанции на оплату за надуманные услуги, обманывает не только жильцов дома (несколько членов и нанимателей по договору соцнайма ошибочно оплатили по квитанциям МУ «Расчетно-кассовый центр»). Чиновники, предоставляющие в своих квитанциях льготным категориям граждан компенсации, обманывают и все органы власти, поскольку с 1 августа 2006 года компенсации получает ТСЖ «Оптимист». Компенсации выплачиваются ТСЖ «Оптимист», потому что оно оказывает все услуги по содержанию и ремонту жилья. И с Администрацией Приморского края и с Администрация Владивостока у ТСЖ «Оптимист» заключен контракт и договора на возмещение расходов, связанных с предоставлением мер социальной поддержки в форме снижения оплаты жилья и коммунальных услуг в размере 50 %.
А льготников только в нашем доме 64 человека. Следовательно, предоставляя им льготы МУ «Расчетно-кассовый центр» тоже заключило с органами власти контракт и договора на возмещение расходов, связанных с предоставлением мер социальной поддержки в форме снижения оплаты жилья и коммунальных услуг в размере 50 % и получает на свой счет компенсации из бюджета. Это обман бюджетов всех уровней или намеренное замыливание глаз не посвященным в законодательство? Это, во-вторых.

И, наконец, на каком основании МУ «Расчетно-кассовый центр» в своих квитанциях до декабря 2006 г на передний план выносило фразу: «В соответствии с договорами заключенными с НП УК «Эгершельд» Ваш дом обслуживается …….», а с 1 января 2007 года уже рисует: «ООО «УК» ЭГЕРШЕЛЬД, ул Мордовцева, 8\3, Глазунов В.В. тел. 30-27-71»? Но, как и ранее, указывает абонентские отделы (Посьетская 40, Светланская 115) Русская 19, Ильичева 15 и т.д.), на которые им капают денежки от всех жителей города, или понятнее через транзитные счета Финансового управления администрации города Владивостока по проведению расчетов между потребителями и исполнителями жилищно-коммунальных услуг(прил. лист 14-21).

На каком основании на эти счета требуют с жильцов оплату, если ТСЖ «Оптимист» уже оплатило исполнителям по заключенным с ними договорам, в числе которых НП УК «Эгершельд», а с 24 ноября «ООО «УК» ЭГЕРШЕЛЬД», и которое имеет свой счет в банке, что иллюстрирует приложение (лист 22-29). Это в-третьих.

Получается, что по указке чиновников администрации города Владивостока МУ «Расчетно-кассовый центр» занимается скрытым и открытым МОШЕННИЧЕСТВОМ.

По причине правового инфантилизма или по иной, чиновники администрации города никак не усвоят, что им и ранее непозволительно было собирать деньги за содержание и ремонт жилья, и коммунальные услуги в силу отсутствия договора с жильцами. Ведь в ч.3 ст.308 ГК РФ четко сказано: “обязательство не создает обязанностей для третьих лиц, не участвующих в нем в качестве сторон”.
И даже если поставщики услуг заключали с МУ «Расчетно-кассовый центр» Владивостока агентские договора, то этот вариант не проходит. В ч.2 ст.1005 ГК РФ специально оговорено, что агент обязан в полной мере нести ответственность перед потребителями согласно федеральному законодательству и иным правовым актам. Раз МУ Расчетно-кассовый центр» не желало брать на себя такую ответственность, то, значит, и не могло быть агентом в том смысле, как это предусмотрено главой 52 ГК РФ (“Агентирование”).
Статья 155 Жилищного Кодекса и вовсе отлучила от кормушки чиновников администрации города и подчиненное им МУ «Расчетно-кассовый центр», поскольку в ней четко расписано – кто и кому должен платить. И как платить.
Согласно ч.1 ст. 156 и п.29 Правил (утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. №491) плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающим содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ, включая плату на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения, включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг. Собрание собственников 20 августа 2006 года, в котором принимала участие и администрация Владивостока, установило тариф( прил. л.9-11).
Требования к установлению размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений в зависимости от способов управления многоквартирным домом указаны в пунктах 30,31,32 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. №491.

В соответствии с п. 34 Правил в случае, если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения , вносимой собственниками помещений, устанавливается органом местного самоуправления по результатам открытого конкурса , проводимого в порядке , установленном постановлением Правительства от 6 февраля 2006 г. №75, равной размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации для конкретного многоквартирного дома.

НЕЗАКОННА ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ МУ «РАСЧЕТНО-КАССОВЫЙ ЦЕНТР»
по проведению расчетов между потребителями и исполнителями жилищно-коммунальных услуг через транзитные счета Финансового управления администрации города Владивостока.
Сложившиеся ранее договорные отношения (договор №06-591/04 от 05 мая 2004 г.) по начислению платежей, выпуску и обработке квитанций для населения за жилищно-коммунальные услуги, разделению платежей, осуществлению сбора платежей и перечислению поступивших платежей на расчетные счета поставщиков жилищно-коммунальных услуг через МУ «Расчетно-кассовый центр» города Владивостока с момента введения в действие Жилищного кодекса РФ противоречат действующему законодательству по следующим основаниям:
1) Пунктом 19 статьи 2 Федерального закона №189-ФЗ с 1 марта 2005 года признан утратившим силу Федеральный закон от 15 июня 1996 года N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1996, N 25, ст. 2963), ранее предусматривавший возможность передачи домовладельцами функций по управлению кондоминиумом (многоквартирным домом) уполномоченной государством или органами местного самоуправления службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги (см. п.2 ст.20 ФЗ №72-ФЗ).
2) При этом, с момента введения в действие Жилищного кодекса РФ:
2.1) управление многоквартирным домом осуществляется общим собранием собственников помещений в таком доме (ст.44 ЖК РФ); последние в силу статьи 161 ЖК РФ обязаны выбрать один из способов управления своим домом в соответствии с разделом VIII Жилищного Кодекса РФ.

Вот и бросились чиновники администрации Владивостока на всякие подлоги и выдумки, препятствующие работе созданных Товариществ собственников жилья. Хотя в ЗАКОНАХ, в нормативных актах правительства все очень понятно прописано. А для особо одаренных Минрегионразвития в течение 2006 года разослал письма, в которых указывалось, как в ПИСЬМЕ от 12 октября 2006 г. N 9555-РМ107 : «На основании изложенного рекомендую руководителям органов государственной власти субъектов Российской Федерации:
- довести настоящее письмо до сведения органов местного самоуправления, организаций жилищно-коммунального хозяйства, товариществ собственников жилья, жилищных или иных специализированных потребительских кооперативов, действующих на территориях субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, для руководства в практической деятельности;
- организовать разъяснение положений Постановления Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491;
- привести свои нормативные правовые и методические акты в соответствие с требованиями Постановления Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491».(прил.л. 30)
Аналогичные напоминания последовали и в декабре 2006 года, а именно: «…Прошу довести требования законодательства Российской Федерации и настоящее письмо до организаций жилищно-коммунального хозяйства, товариществ собственников жилья, жилищных или иных специализированных потребительских кооперативов, действующих на территориях субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, и при необходимости организовать их разъяснение»(письма Минфина регионального развития прилагаются л 31-33). А Васька (т.е. чиновники администрации Владивостока и МУ «Расчетно-кассовый центр»), слушает и ест денежки жителей и государства.

03.10.2006 г. заказным письмом направил в Ваш адрес жалобу об уклонении администрации г. Владивостока от исполнения своих обязанностей, об истребовании неправомерно иной документации, подтверждающей факт создания юридического лица и нарушении иных наших прав.
Моё обращение было направлено в прокуратуру Ленинского района Владивостока. В полученном ответе прокурор Ленинского Романенко Д.Д. (от 14.11.06 № 1979 ж -06) сообщил: «Проведенной проверкой установлено следующее.
Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц 02.06.2006 г. произведена государственная регистрация юридического лица при создании - товарищества собственников жилья «Оптимист», о чем внесена запись за основным государственным регистрационным номером 1062500013400.
Согласно ч. 5 ст. 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации….»(прил. л.34.).

Однако толи прокуратур Ленинского района Романенко Д.Д. не уведомил чиновников администрации Владивостока о легитимности ТСЖ «Оптимист», толи по иным причинам, но, как говорят, воз и поныне на том же месте. Только теперь вместо Будаева А.К, госпожа Майорова Е.Ю. требует предоставления документов для проверки на легитимность, а в п/я наших жителей по-прежнему вбрасывают подметные квитанции, в которых ещё и долг нарисовали за прошедшие месяцы (прил. л. 21).

Изложенные факты в прошлом обращении и настоящем очень подходят под пункты «а», «б», и «в» ч.2 статьи 159,172,173, УК РФ. Потому действия чиновников администрации Владивостока и МУ «Расчетно-кассовый центр» подлежат тщательной проверке прокуратурой, как того требуют п. 1 ст. 77 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», а именно: «Органы прокуратуры Российской Федерации и другие уполномоченные федеральным законом органы осуществляют надзор за исполнением органами местного самоуправления и должностными лицами местного самоуправления Конституции Российской Федерации, федеральных конституционных законов, федеральных законов, конституций (уставов), законов субъектов Российской Федерации, уставов муниципальных образований, муниципальных правовых актов».


В связи с изложенным, и руководствуясь ч.1 ст. 10 ФЗ « О прокуратуре Российской Федерации», п. 1 ст. 77 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»

ПРОШУ:
1. проверить и дать правовую оценку действиям администрации Владивостока и МУ «Расчетно-кассовый центр» в части вымогательства платежей с жителей дома, избравшим способ управления и создавшим ТСЖ «Оптимист», которое оказывает услуги по содержанию и ремонту жилья с 1 августа 2006 года;

2. проверить правомерность действий МУ «Расчетно-кассовый центр» на возмещение расходов, связанных с предоставлением мер социальной поддержки в форме снижения оплаты жилья и коммунальных услуг в размере 50 процентов за счет средств бюджета и наличие у них Госконтракта с Администрацией Приморского края и договоров на предоставление указанной льготы из бюджета соответствующих уровне жильцам дома № 11 по ул.1-я Морская;

3. ответить, по каким основаниям МУ «Расчетно-кассовый центр» в почтовые ящики по ул. 1-я Морской, дом 11 разбрасывает квитанции и выставляет долги жителям этого дома оплатившим через ТСЖ «Оптимист» поставщикам за услуги по содержанию и ремонту жилья с 1-го августа 2006 года по 1 марта 2007 г.

4. проверить основания, по которым МУ «Расчетно-кассовый центр» производит сбор платежей с населения (осуществляет банковские операции) и ведет расчет между потребителями и исполнителями жилищно-коммунальных услуг через транзитные счета Финансового управления администрации города Владивостока.

Председатель Правления
Товарищества собственников жилья «Оптимист»
Ответ прошу дать в установленный законом срок

[Molkin]

Если их действительно нет.
На практике, как правило, задолженность имеет место, поэтому приходится договариваться о погашении задолженности по платежам неплательщиков.
Одним из выходов является заключение соглашения между новой УК и предыдущей, о переводе задолженности на новую УК.

С уважением

Со всем уважением, но...
какое отношение имеет вновь выбранная управляющая организация к как кредитным, так и дебетовым обязательствам организации, работавшей до нее?

[DLSH]

Одним из выходов является заключение соглашения между новой УК и предыдущей, о переводе задолженности на новую УК.

А в каком законе такое прописано?
У нас, к примеру, после создания ТСЖ выяснилось, что жильцы должны за содержание и ремонт более 250 тысяч.
Попытались передать долги ТСЖ.
Послал их в лес искать закон, поскольку ТСЖ в том случае будет должник, если от имени жильцов заключит договор и не оплатит за выполненные работы.
А до создания ТСЖ самим надо было выбивать долги с жильцов, а так же можете делать это после создания в течение 3-х лет, но только иски конкретным жильцам, а не ТСЖ.
Отстали

[Iv+]

какое отношение имеет вновь выбранная управляющая организация к как кредитным, так и дебетовым обязательствам организации, работавшей до нее?

Никакого.
Отношение имеют собственники помещений в МКД, заключившие договор управления с предыдущей УК.
Т.е. договор управления предыдущей с УК будет считаться действующим (см. ГК РФ, порядок расторжения договоров), со всеми вытекающими последствиями.

С уважением

[mgkh]

Из статьи 138 как понять, кем является ТСЖ для нечленов ТСЖ?

Сообщение отредактировал mgkh: 06 October 2008 - 00:26

[DLSH]

Из статьи 138 как понять, кем является ТСЖ для нечленов ТСЖ?

ТСЖ для чего создается?
Читаем по буковкам
Статья 135. Товарищество собственников жилья
1. Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного УПРАВЛЕНИЯ комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме,

Статья 147. Правление товарищества собственников жилья
4. Правление товарищества собственников жилья является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества.

Статья 148. Обязанности правления товарищества собственников жилья
В обязанности правления товарищества собственников жилья входят:
4) УПРАВЛЕНИЕ многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;

Следовательно, если управляет многоквартирным домом ТСЖ, то оно обязано заключить с не членами товарищества договор

[mgkh]

Я тут собрал кое-что из высказываний. Смотрите, что получилось.

...если управляет многоквартирным домом ТСЖ, то оно обязано заключить с не членами товарищества договор

Статья 421 ГК РФ Свобода договора
1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом, или добровольно принятым обязательством.

Следовательно законом предусматривается принуждение к заключению договора.

...между ТСЖ и нечленом ТСЖ заключается не договор управления, а договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме

... в большинстве случаев ТСЖ создается именно для управления МКД, хотя может функционировать и для представления интересов собствеников, т.е. чисто наблюдательная (контрольная) функция при отношениях с УК.

Вариант 1 - жители по квитанциям оплачивают УК (всё или её часть, а остальное другим поставщикам жку).
№1 как раз при том, когда способ управления - через УК. Вместе с тем, вполне можно предусмотреть отдельный платеж (только на существование самого ТСЖ) как напрямую в ТСЖ, так и опосредственно - через УК

Вариант 2 - жители оплачивают всё на р/с ТСЖ, а потом уже Правление рассчитывается со всеми поставщиками жку.
№2 возможен только тогда, когда выбран способ управления - через ТСЖ.

ТСЖ вполне годами может существовать и не оказывая функции управления. Как коллегиальный совещательный орган))
Вполне рабочая схема, кстати.

Тогда для нечленов ТСЖ оно является кем? УО или не УО?
Я имею ввиду вариант, когда ТСЖ наняло по договору управления стороннюю УО на все функции, кроме контроля.

...управляющая организация - это коммерческая структура, тогда как ТСЖ - это некоммерческая организация, исходя из этой логики делаем вывод, что ТСЖ не является УО в том смысле, который придает ей ЖК

------------------------
Всё здесь в ответах верно, господа? Или что-то не так?

==============================================================

Ситуация.

Создано ТСЖ.
Выбор такого способа управления, как "управление ТСЖ" не сделан. Остался прежний способ управления "управление УО".
Т.е., действуют договоры между собственниками и УК.

Такое ТСЖ не имеет договорных отношений с УК.
Следовательно, УК такому ТСЖ ничего не обязана?

Каким же образом такое ТСЖ может реально осуществлять представление интересов собствеников, наблюдательные (контрольные) функции при отношениях с УК?

К примеру, в договоре управления требуется указать порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией её обязательств по договору управления.

Прописываем этот порядок и указываем там, что контроль будет осуществлять
ТСЖ с определённым набором полномочий.
Получаем согласие УК с формулировками записей и голосуем за этот несколько изменённый договор на ОСС.

Таким образом, ТСЖ и УК получают основания для взаимодействия.

Ну, и ещё такое ТСЖ, как указывалось, - коллегиальный совещательный орган.

Если же настанет необходимость осуществить иной способ управления, то необходимо собрать собрание и принять решение о смене способа управления с "управления УО" на "управление ТСЖ".

Мне кажется, это мягкий путь вхождения ТСЖ в управление домом (домами).
--------------------
Схема рабочая? Законная?

[uzbek]

о возможности понуждения собственника к заключению договора с ТСЖ не все так однозначно...

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции

от 27 февраля 2007 года Дело N Ф03-А16/06-1/5533

Принимая решение об удовлетворении исковых требований в части понуждения к заключению договора, арбитражный суд исходил из того, что данное требование заявлено истцом на основании ст. 138 ЖК РФ и ст. 445 ГК РФ, предусматривающих обязанность заключить договор.
Между тем в соответствии с пунктами 1, 3 ст. 426 ГК РФ публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.).
Отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается. При необоснованном уклонении коммерческой организации от заключения публичного договора применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Исходя из смысла указанной нормы, с иском о понуждении заключить публичный договор обратиться в суд вправе только контрагент коммерческой организации. При этом такое право этой организации по отношению к контрагенту не предоставлено.
Следовательно, арбитражным судом сделан ошибочный вывод об обоснованности требований ТСЖ N 8 о понуждении ответчика в соответствии со ст. 445 ГК РФ заключить договор на содержание и ремонт общего имущества.
 

[DLSH]

К примеру, в договоре управления требуется указать порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией её обязательств по договору управления.

Прописываем этот порядок и указываем там, что контроль будет осуществлять
ТСЖ с определённым набором полномочий.
Каким же образом такое ТСЖ может реально осуществлять представление интересов собствеников, наблюдательные (контрольные) функции при отношениях с УК?

К примеру, в договоре управления требуется указать порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией её обязательств по договору управления.

Прописываем этот порядок и указываем там, что контроль будет осуществлять
ТСЖ с определённым набором полномочий.
Получаем согласие УК с формулировками записей и голосуем за этот несколько изменённый договор на ОСС.

Таким образом, ТСЖ и УК получают основания для взаимодействия.

Часть 9 ст. 161 ЖК РФ. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

И ещё
Статья 162. Договор управления многоквартирным домом

1. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Какие контролеры над управляющей организацией могут быть и о каком взаимодействии может вестись речь на собрании собственников, если они выбрали для управления УК ?

[Iv+]

Надо было сначала создать ТСЖ, которое бы потом от имени собственников заключило договор управления с УК.
В таком случае ТСЖ контролировало бы деятельность УК.

С уважением

[DLSH]

Надо было сначала создать ТСЖ, которое бы потом от имени собственников заключило договор управления с УК.
В таком случае ТСЖ контролировало бы деятельность УК.

С уважением

Правильно. Я, к примеру, так и сделал, и со всем заключаю договоры,начиная вот с такой "шапки" к договорам:
"Товарищество собственников жилья «Оптимист», именуемое в дальнейшем "Товарищество", в лице председателя правления Щедрина Дмитрия Леонидовича, действующего от имени и по поручению собственников многоквартирного дома № 11 по ул. 1-я Морская в г. Владивостоке на основании ч.8 ст. 138 ЖК РФ и Устава, с одной стороны, и Некоммерческое партнерство «Управляющая компания «Эгершельд», именуемое в дальнейшем "Исполнитель ", в лице директора Глазунова Вадима Владимировича, действующего на основании Устава, с другой стороны, далее вместе именуемые Стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

А далее перечень всех условий, которые обязаны выполнять обе стороны в согласии с жилищным, гражданским законодательством и Уставом товарищества..

[Виктор О]

Надо было сначала создать ТСЖ, которое бы потом от имени собственников заключило договор управления с УК.
В таком случае ТСЖ контролировало бы деятельность УК.

С уважением

В идеале так. Но не все собственники члены ТСЖ, не все согласны с условиями предоставления услуг, не со всеми заключены договоры. Со всеми вытекающими проблемами.

[Iv+]

В идеале так. Но не все собственники члены ТСЖ, не все согласны с условиями предоставления услуг, не со всеми заключены договоры. Со всеми вытекающими проблемами.

А какие проблемы?
Соблюдайте нормы ЖК РФ при принятии решений ОС членов ТСЖ, и Вам будет гораздо легче в суде.
100% согласия достигнуть почти невозможно.

С уважением

[Виктор О]

А какие проблемы?
Соблюдайте нормы ЖК РФ при принятии решений ОС членов ТСЖ, и Вам будет гораздо легче в суде.
100% согласия достигнуть почти невозможно.

Ну и начнется: охрана, озеленение, почему я должен оплачивать такой штат и т.д.

[Molkin]

"Товарищество собственников жилья ... , в лице председателя правления ...,  и ... "Исполнитель ", в лице ... заключили

Проблема этого способа заключается в том, что этот председатель (или тот, кто завтра его сменит на этом посту) придет к Исполнителю и говорит: "Так, или 10% от начислений мне в карман, или вы тут больше работать не будете".
К сожалению, в больших домах это сплошь и рядом. К власти лезут те, кто видит в этом выгоду.

[DLSH]

Проблема этого способа заключается в том, что этот председатель (или тот, кто завтра его сменит на этом посту) придет к Исполнителю и говорит: "Так, или 10% от начислений мне в карман, или вы тут больше работать не будете".
К сожалению, в больших домах это сплошь и рядом. К власти лезут те, кто видит в этом выгоду.

Уважаемый!

Председатель не является органом управления товарищества, поскольку ст. 144 ЖК РФ к органам управления относит только общее собрание членов товарищества и правление товарищества.
Статья 149 Кодекса наделяет председателя правления специальными правами.
В частности, согласно ч. 2 председатель правления товарищества вправе действовать от имени товарищества без доверенности, подписывать платежные документы и
совершать сделки, которые в соответствии с законодательством и уставом товарищества не требуют обязательного одобрения органами управления товарищества.
Председатель правления товарищества, осуществляя указанные функции, должен действовать в интересах товарищества добросовестно и разумно, и обязан по требованию членов товарищества возместить убытки, причиненные им товариществу (3 ст. 53 ГК РФ).

Вор или коррупционер вполне возможен в ТСЖ (а в какой сфере таких сегодня нет?), но для этого есть правление и ревкомиссия, которые и обязаны следить за деятельностью председателя.

[mgkh]

Какие контролеры над управляющей организацией могут быть и о каком взаимодействии может вестись речь на собрании собственников, если они выбрали для управления УК ?

Как какие контролёры?
Вот эти:

"Статья 162. Договор управления многоквартирным домом

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
...
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления."

И не просто контролёры, а ЦЕЛЫЙ ПОРЯДОК ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ КОНТРОЛЯ.
Этот ПОРЯДОК надо же не только разработать, но и согласовать и утвердить, а как иначе?
А если такой Порядок будет, то как он может работать без конкретных контролёров?

Добавлено в [mergetime]1224344640[/mergetime]

Вор или коррупционер вполне возможен в ТСЖ (а в какой сфере таких сегодня нет?), но для этого есть правление и ревкомиссия, которые и обязаны следить за деятельностью председателя.

Если сказать по другому, то когда появляется такой коррупционер, то должна быть и мера реальной ответственности членов Правления и Ревкомисии за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей.
Это они позволили наносить нам, жителям дома, ущерб тем, что не следили за руками Председателя.
Они должны за своё, так сказать, пособничество отвечать, разве не так?

Как и где это предусмотреть и прописать?

[mgkh]

Надо было сначала создать ТСЖ, которое бы потом от имени собственников заключило договор управления с УК.
В таком случае ТСЖ контролировало бы деятельность УК.

В том то и дело, что я веду речь о создании ТСЖ, которое берёт на себя представительские функции, является коллегиальным совещательным органом и не берёт на себя управление домом в том смысле, который вкладывается в это понятие с точки зрения Управляющей компании.

Поэтому меня и интересует возможные механизмы влияния на продолжающую работать УК, поскольку при создании ТСЖ вопрос об изменении (выборе) способа управления даже не ставился.

И это всё было сделано сознательно, чтобы ТСЖ не становилось Исполнителем услуг и не несло за это ответственности перед жителями. Пусть за это отвечает сторонняя УК.

А ТСЖ видит свою главную задачу в том, чтобы сконцентрироваться на инвестиционной деятельности, чтобы создать источники доходов, а не рассчитывать только на карман жителей. А эта деятельность требует много усилий и не хотелось бы сейчас разрываться на два фронта.
Но хотелось бы максимально защитить интересы собственников перед работающей ЧУК, т.е., оказывать на неё максимальное влияние, оставляя её ответственной за исполнение заказа собственников.

Какой ещё есть вариант это всё сочетать?

Сообщение отредактировал mgkh: 05 August 2009 - 01:31

[DLSH]

В том то и дело, что я веду речь о создании ТСЖ, которое береёт на себя представительские функции, является коллегиальным совещательным органом и не берёт на себя управление домом в том смысле, который вкладывается в это понятие с точки зрения Управляющей компании.

Уважаемый!
А в каком законе такое узрели? Такая самодеятельность надумана и неправомерна ни по ЖК РФ, ни по ГК РФ.
На каком основании будете контролировать УК, если оно с каждым собственником заключает договор, в котором и должны быть прописаны контрольные функции, чего конкретно и в какие сроки.

[Molkin]

DLSH

но для этого есть правление и ревкомиссия,

и так в каждом доме. Да в России столько честных людей не наберется!

Такая самодеятельность надумана и неправомерна ни по ЖК РФ, ни по ГК РФ.

Интересно, какие же конкретные нормы нарушает то, что написал mgkh ?

На каком основании будете контролировать УК, если оно с каждым собственником заключает договор

оговариваете роль ТСЖ в договоре управления с УК

[DLSH]

и так в каждом доме. Да в России столько честных людей не наберется! 

А честных контролеров, знающих юридидические нормы, управдение в ЖКХ и все к нему нормативные документы,да ещё на общественных началах, сыщите

Интересно, какие же конкретные нормы нарушает то, что написал mgkh ?

А нет таких норм.
В ч.2 ст 161 Жилищного кодекса ИМПЕРАТИВНО прописано:
2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.

А статья 162. Договор управления многоквартирным домом, гласит:

1. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме С КАЖДЫМ СОБСТВЕННИКОМ помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
О каких контролерах может вестись речь

оговариваете роль ТСЖ в договоре управления с УК

Собственник и может оговаривать, если передали управление многоквартирным домом УК, потому как в той же 161 ст ЖК РФ в части 9 прописано:
Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Так что ТСЖ тут не при делах.

Есть вполне легитимный способ, по которому пошел и я, создавая ТСЖ, записав в Уставе:

13.9. При выборе, в том числе на конкурсной основе, управляющего и / или управляющей организации, а также подрядчиков, предоставляющих услуги по обслуживанию недвижимого имущества, правление передает этим органам функции, оговоренные в п.п. 13.7.2 – 13.7.10, и оставляет за собой функции контроля.

Какие функции, перечень дан вот в этих пунктах:

13.7.2. Соблюдение членами Товарищества и Товариществом действующего законодательства и требований Устава.
13.7.3. Контроль за своевременным внесением членами Товарищества установленных обязательных платежей и взносов.
13.7.4. Составление и предоставление на утверждение общему собранию:
- годового финансово - хозяйственного плана и отчета о его выполнении Товариществом;
- разработка финансовых планов Товарищества и предоставление их на утверждение общему собранию Товарищества;
- согласование годовых отчетов и годовых бухгалтерских балансов с исполнителями работ и услуг;
- разработка перспективных планов работ;
- выбор организаций, предоставляющих жилищно - коммунальные и иные услуги, оказываемые членам Товарищества;
- расходование средств из резервного фонда для покрытия убытков Товарищества;
- контроль за выполнением членами Товарищества решений общего собрания
13.7.5. Управление многоквартирным жилым домом или заключение договоров от имени Товарищества на обслуживание, содержание и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме.
13.7.6. Наем рабочих и служащих для обслуживания многоквартирного жилого дома и увольнение их.
13.7.7. Заключение договоров
13.7.9. Ведение списка членов Товарищества, а также делопроизводства, бухгалтерского учета и отчетности.
13.7.10. Выбор организации, представляющей услуги
по содержанию и ремонту недвижимого имущества, а также управляющего и осуществление контроля за их деятельностью.

14.2. Председатель, действует от имени Товарищества без доверенности, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством и уставом не подлежат обязательному одобрению правлением или собранием.

14.4. В случае избрания управляющей организации для оказания услуг в многоквартирном доме или управляющего, то председатель Товарищества передает им свои полномочия, оговоренные в п. 14.2, оставляя за собой лишь функции контроля.

[mgkh]

А статья 162. Договор управления многоквартирным домом, гласит:

1. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме С КАЖДЫМ СОБСТВЕННИКОМ помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
О каких контролерах может вестись речь wink.gif

Извините, но вынужден повторить.

"Как какие контролёры?
Вот эти:

"Статья 162. Договор управления многоквартирным домом

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
...
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления."

И не просто контролёры, а ЦЕЛЫЙ ПОРЯДОК ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ КОНТРОЛЯ.
Этот ПОРЯДОК надо же не только разработать, но и согласовать и утвердить, а как иначе?
А если такой Порядок будет, то как он может работать без конкретных контролёров?"

И тогда возникает вопрос, почему этим контролёром не может быть ТСЖ, при создании которого, при голосовании за которое не ставился в повестку дня вопрос о выборе другого способа управления?

Что нарушено? Кто и где запретил такому ТСЖ быть котролёром?

[DLSH]

И не просто контролёры, а ЦЕЛЫЙ ПОРЯДОК ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ КОНТРОЛЯ.
Этот ПОРЯДОК надо же не только разработать, но и согласовать и утвердить, а как иначе?
А если такой Порядок будет, то как он может работать без конкретных контролёров?"

И тогда возникает вопрос, почему этим контролёром не может быть ТСЖ, при создании которого, при голосовании за которое не ставился в повестку дня вопрос о выборе другого способа управления?

Что нарушено? Кто и где запретил такому ТСЖ быть котролёром?

Уважаемый!
ПОРЯДОК и КОНТРОЛЕРЫ - понятия не сопоставимые.
Если создано ТСЖ, то КОНТРОЛЕРОМ является ревизионная комиссия, которая
согласно ч.1 ст. 150 ЖК РФ "избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года.
В состав ревизионной комиссии товарищества собственников жилья не могут входить члены правления товарищества".

Следовательно, она не подчиняется ни правлению, ни председателю. Она и является контролером при передаче правлением, председателем каких либо функций третьим лицам, в том числе УК.
В компетенции ревкомиссии разработать внутренний документ - ПОРЯДОК контроля за действиями правления, председателя и третьих лиц, и может даже утвердить его на ОС, предварительно ознакомив членов товарищества.

А если вводить новую номенклатурную единицу - КОНТРОЛЕРА, то зачем тогда РЕВКОМИССИЯ?

Если же собственники до создания ТСЖ передали функции управления УК, то ни каких контролеров УК не пустит для проверки своей деятельности, и будет права, поскольку такое ТСЖ ни при делах уже до изменения способа управления