Сообщений в теме: 34

[linae]

В тему данного вопроса. Посоветуйте, пожалуйста. Заключили инвестиционный договор, в кот. указано, что срок сдачи дома ГК - 4-й кв-л 2003 года, а сейчас на стройке и в офисе у застройщика говорят, что сдадут в конце 2004 года. Платили в октябре 2002 года - 16600 долларов, сейчас застройщик продает такие кв-ры по 26000 долларов (по курсу ЦБ). Как вы думаете, что выгоднее: судиться сейчас и требовать деньги (а сколько вернут и когда, и по какому курсу?), или когда достроят дом и получим кв-ру, с учетом того, что где-то через год-два квартиры подешевеют раза в два (в связи с подешевением нефти и мировым кризисом).
В принципе кв-ра эта уже не очень нужна, хотелось бы получить деньги, но не 16600 + 16%, а по нынешней цене застройщика. Это реально? И как быстро/долго бывает?

Аналогичный договор заключили наши друзья, правда с другим застройщиком. Там задержка похоже будет не год, а целых два. Застройщики у нас "Стройметресурс", у друзей "Дружба".

[kuropatka]

linae
Так переуступайте права по инвестиционному договору, как все делают. Это обычно называется "продажа квартиры в строящемся доме".
А судиться сейчас считаю бесполезным - срок исполнения Застройщиком своей обязанности-то еще не наступил.

Хотя, я уже вчера писал в теме про ТСЖ, но повторюсь:
считаю, что все эти инвестиционные договоры и ДДУ ближе к строительному подряду и регулироваться должны в основном его нормами.
Следовательно:

Статья 715. Права заказчика во время выполнения работы подрядчиком
3. Если во время выполнения работы станет очевидным, что она не будет выполнена надлежащим образом, заказчик вправе назначить подрядчику разумный срок для устранения недостатков и при неисполнении подрядчиком в назначенный срок этого требования отказаться от договора подряда либо поручить исправление работ другому лицу за счет подрядчика, а также потребовать возмещения убытков.

Но насколько это осуществимо на практике, пока не знаю. Очень интересно, потому что у самого такая ситуация.

[kuropatka]

Гость-Kaban
Поздравляю! Решение в законную силу вступило? Можете выложить?

По размеру неустойки - сам не ожидал

Да уж...

[Змеев]

я абалдеваю, дарагая редакция. Сам, в свое время, со стороны застройщика в СОЮ уболтал судью, что "плановый срок" меняни к чему не обязывал. Сходную практику видел в АС.

[Лютый]

Змеев

Сам, в свое время, со стороны застройщика в СОЮ уболтал судью, что "плановый срок" меняни к чему не обязывал. Сходную практику видел в АС.

У нас "расчетный срок" приняли как срок исполнения обязательств.
Даже толковые словари в заседание носили - без толку.

[Rally]

Читаю тут комментарий к ст. 28 ЗПП

Исполнитель может быть освобожден от ответственности за нарушение сроков выполнения работы (услуги), если докажет, что это произошло вследствие непреодолимой силы или по вине потребителя. Таким образом, для наступления ответственности исполнителя наличия его вины не требуется. Он также несет ответственность за случайно наступившее нарушение сроков выполнения работы (услуги).

У нас в типовом ДДУ "...не несет ответственности за действие или бездействи третьих лиц, следствием которых может явиться изменение строительства Объекта." Вроде ст. 401 ГК не противоречит, и если на другой стороне юрик то все ОК. Но, если там физик? Тогда по ЗПП освобождение от ответственности договором не предусматривает, только непреодолимая сила и закон. В ЗПП специальные нормы, и в п. 1 401 говориться, что законом может быть предусмотрена иные основания ответственности. С физиком такая фраза не пройдет.

Один раз настоятельно поросили эту фразу убрать. Ну вставили вместо примерно следующее - "сдача не позднее срока в распоряжении о проектировании и строительстве". В которое можно вносить изменения разумеется. Вот как такая формулировка имеет право на существование?

[Kaban]

Выкладываю решение. Надеюсь, кому-нибудь пригодится.

Перед этим, два поясняющих момента и один вопрос:
1. По просьбе клиента убрал ссылки на конкретных лиц, кроме себя, любимого, естественно Скажу лишь, что строительная компания не из мелких, но и не суперзубр. Дом строят в ближнем Подмосковье, но иск я подал, на всякий случай, по месту жительства истцов, т.е. в районный суд Москвы (как оказалось, не зря)
2. Судья, как всякий нормальный человек, решила не изобретать велосипед и воспользовалась материалом, заготовленным мной заблаговременно. Поэтому, если к тексту и содержанию решения будут какие-либо стилистические, юридические и иные вопросы - все претензии ко мне (думаю, вы понимаете)

3. Наконец, вопрос для коллег - юристов строительных компаний. Раз Вы тусуетесь на этом форуме, то одно это уже говорит в пользу Вашей квалификации, поэтому, может быть, Вы растолкуете мне:
Короче, мы предложили мировое: отзываем иск, а они своими силами обставляют квартиру (по договору, квартира передается "голой"). Свои силы по ведению ремонтных работ у них есть, т.е., если бы они провели их по себестоимости, их расходы были бы копеечными. Причем, на сумму этих расходов они смогли бы законно уменьшить налогооблагаеиую базу (т.е. списать на себестоимость). Вместо этого они рассчитали стоимость ремонта по рыночным ценам. Естественно, вышло более 10 тыс.долл. Посчитав, что для нас это слишком жирно, нас достаточно невежливо "послали". Но вот теперь... они заплатят гораздо больше, причем не из себестоимости, а из своей чистой прибыли.
Так вот, вопрос: что это? глупость, бюрократические издержки крупной, неповоротливой конторы? или они действительно не могли провести ремонт по себестоимости? ведь сначала они согласились рассмотреть этот вариант, даже переговоры устроили. А если не могли, то почему? Не понимаю я их.


---------------------------------------------
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации

г.Москва Дело №-----

----
---- районный суд --- административного округа г. Москвы, в составе:
председательствующего: судьи ---
при секретаре ---

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску --- к ЗАО --- о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательств
установил:

Истцы обратились с иском о защите прав потребителей, указав, что договором об инвестировании строительства жилого дома от ---2002 г. ответчик обязался предоставить им двухкомнатную квартиру в возводимом жилом доме №---, ул.---, в городе---- Московской области. В п.2.1 договора, ориентировочным сроком выполнения строительных работ указан 4-й квартал 2002 г. Этот же срок был указан в рекламном проспекте ответчика.
Истцы указывают, что свои обязательства по договору, в т.ч. по внесению денежных средств в размере 899 875 рублей, они выполнили. Однако, в 2002 году и по настоящее время квартира им передана не была. Истцы дважды, 18.03.2003 и 15.07.2003 направляли ответчику претензии с просьбой указать точный срок передачи квартиры. Данные претензии ответчик не признал, сославшись на инвестиционный характер договора, квартиру не предоставил и не указал даже приблизительного срока ее предоставления.
По мнению истцов, со стороны ответчика допущена существенная просрочка в исполнении им своих обязательств по договору, выразившаяся в том, что квартира должна была быть им передана в течение полугода с момента подписания договора, а реально с момента подписания договора прошло уже полтора года. В результате они не могут переехать из старой квартиры в новую. За это время у них родился ребенок, а в старом доме, где они проживают в настоящее время, нет лифта, на котором можно было бы перевозить детскую коляску.
В связи с указанной просрочкой, истцы просят взыскать с ответчика неустойку в соответствии с законом «О защите прав потребителей», начиная с 28.03.2003 (по истечении 10-го дня от даты направления ответчику претензии) по 25.09.2003 (по день подачи искового заявления), всего на сумму 4 913 272 руб., а с учетом ограничения размера взыскиваемой неустойки ценой договора – в размере цены договора, т.е. 899 875 рублей.

В судебном заседании истец требования поддержал в полном объеме, указав, что он и истица (его жена) были умышленно введены в заблуждение ответчиком относительно истинных сроков получения ими квартиры по договору, поскольку как в договоре, так и в рекламных материалах ответчика датой сдачи дома в эксплуатацию указан 2002 г., и что в настоящее время, с учетом резкого роста цен на жилье, они уже не в состоянии приобрести какую-либо иную равноценную квартиру за данную сумму.
Представитель истцов, Kaban., требования истцов поддержал, указав, что на отношения между гражданами и организациями по поводу предоставления гражданам товаров, работ или услуг для личного потребления распространяются нормы законодательства о защите прав потребителей, и что данный вывод нашел свое подтверждение в соответствующей практике Верховного суда РФ. В связи с этим, действия ответчика, намеренно включившего в типовую форму своего договора неясные формулировки, затрудняющие его понимание, и его стремление рассматривать спор с позиций инвестиционного законодательства, являются злоупотреблением правом.

Ответчик о дате рассмотрения дела извещен надлежащим образом, однако в судебное заседание не явился и о причинах своей неявки не уведомил.
В письменном возражении на иск ответчик оспаривает возможность применения к данным правоотношениям закона «О защите прав потребителей», указывая, что между сторонами заключен смешанный договор с элементами договора о совместной деятельности (по порядку использования внесенных инвестиций) и предварительного договора (о передаче в собственность инвестора квартиры в жилом доме). Ответчик утверждает, что договором не предусматривается приобретение квартиры для личных нужд и что приобретая квартиру «за счет вложенных инвестиций», в 1,4 раза ниже цены готовой квартиры, истцы получают экономию, которая расценивается ответчиком как прибыль, полученная от инвестиционной деятельности.
Также ответчик полагает, что договором не предусмотрена его обязанность передать истцам квартиру в какой-либо конкретный срок, поскольку такая обязанность возникает только после сдачи жилого дома в эксплуатацию, а наступление данного срока не в полной мере зависит от ответчика. При этом, указание на ориентировочный срок имеет целью лишь установление для инвестора ориентира, позволяющего осуществлять контроль за ходом реализации инвестиционного проекта.
Кроме того, ответчик оспаривает правовую силу своих информационно-рекламных материалов, в которых содержится указание на то, что дом--- будет сдан к концу 2002 года. По мнению ответчика, данный информационный лист является внутренним техническим документом и не является частью договора. При этом ответчик указывает на право истцов, полагающих, что их ввели в заблуждение, воспользоваться статьей 178 ГК РФ о признании сделки недействительной по иску стороны, действующей под влиянием заблуждения.

В связи с отсутствием ответчика, извещенного надлежащим образом, суд полагает возможным рассмотреть дело по имеющимся материалам в порядке заочного производства.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения истца и его представителя, суд считает исковые требования законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

Между сторонами был заключен договор, озаглавленный как «Договор об инвестировании строительства жилого дома №---». Согласно п.3.1 договора, Заказчик (т.е. ответчик) обеспечивает строительство и ввод в эксплуатацию Объекта (т.е. дома), после сдачи в эксплуатацию передает его Инвестору (т.е. Истцам) – п.3.4 договора. В свою очередь, Инвестор (Истцы) обязуются передать Заказчику (ответчику) оговоренную договором денежную сумму (п.4.1) и принять от него по акту квартиру (п.4.2). Указанные обстоятельства позволяют квалифицировать данный договор как договор строительного подряда. Суд считает несостоятельным довод ответчика о том, что договор строительного подряда не может быть заключен на создание только части недвижимого имущества (квартиры). Данного ограничения в законодательстве не содержится и кроме того, Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», на который ссылается ответчик, прямо указывает на возможность выделения помещения в здании и даже части помещения в качестве самостоятельного объекта недвижимости (п.3 ст.28 Закона).
В своих возражениях на иск ответчик утверждает, что заключая договор, истцы действовали как предприниматели, извлекающие прибыль. Однако нигде в договоре предпринимательский статус истцов не отмечен. Ответчик не опроверг довод истцов о том, что расчеты по договору проводились с ними как с гражданами, с применением контрольно-кассовых машин и банковских счетов, используемых только физическими лицами - не предпринимателями. Также необоснован довод ответчика о том, что в результате исполнения договора истцы получают прибыль, за счет приобретения квартиры по цене на 40% ниже рыночной. Как следует из условий договора, истцы не приобретают готовую квартиру, а всего лишь оплачивают работы по ее строительству, причем оплачивают в порядке предоплаты, т.е. они фактически субсидируют ответчика, предоставляя ему свои денежные средства на длительный срок, не получая при этом квартиры. В данном случае можно говорить о прибыли, полученной ответчиком в результате пользования чужими денежными средствами, в то время как со стороны истцов имеются лишь расходы по оплате квартиры.
Таким образом, судом установлено, что квартира приобреталась истцами для удовлетворения личных потребностей, в связи с чем, в соответствии с п.3 ст.740 ГК РФ, к такому договору применяются правила бытового подряда, и, следовательно, нормы закона «О защите прав потребителей». Согласно п.5 ст.28 указанного закона, в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги)… исполнитель уплачивает потребителю за каждый день… просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги)…
Пунктом п.2.1 вышеуказанного договора предусмотрено, что ориентировочным сроком выполнения строительных работ по договору является 4-й квартал 2002 г., в связи с чем ответчик в своем возражении на иск заявляет, что срок передачи квартиры истцам в договоре не указан. Данный вывод является неосновательным, поскольку такой срок, как квартал, является, согласно ст.314 ГК РФ определимым, т.е. исчисляемым периодом времени с начала по конец квартала. Ссылка ответчика на ориентировочный характер срока также не может быть принята во внимание:
В судебном заседании исследовался вопрос и было установлено, что в информационном (рекламном) листке ответчика ---- содержится схематическое изображение Микрорайона ---, на котором оранжевым цветом схематично выделен дом---, а в пояснении к схеме указано, что дом «сдается в 2002 году». Таким образом, истцы имели основание рассчитывать на то, что сведения, содержащиеся в указанном листке, являются достоверными.
При этом неоснователен довод ответчика о том, что данный листок не является неотъемлемой частью договора, поскольку ответчик сам признает в своих возражениях на иск, что данный документ является «информационно-рекламным материалом» (п.4 возражений). Согласно правилам толкования условий договора, установленным ст.431 ГК РФ, в случае невозможности установить буквальное значение условия договора должна быть выявлена действительная воля сторон договора с учетом предшествующих договору отношений сторон и иных обстоятельств. В этой связи такой «информационно-рекламный материал» не может быть расценен иначе, как явное и публично выраженное намерение ответчика построить и сдать дом в эксплуатацию к концу 2002 г. Согласно ст.12 Закона «О защите прав потребителей» изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность компетентного выбора. Ответчиком не представлены доказательства того, что перед заключением договора и до получения им претензии он каким-либо образом известил истцов об изменении срока сдачи дома в эксплуатацию и передачи им квартиры.
Таким образом, суд считает установленным, что по окончании 4-го квартала 2002 г. срок исполнения ответчиком своего обязательства по передаче квартиры Истцам истек и с 01.01.2003 г. начинается просрочка, дающая истцам право требовать взыскание неустойки за просрочку исполнения обязательства в соответствии с п.5 ст.28 Закона «О защите прав потребителей».
При этом суд считает размер неустойки, истребуемой истцами и равной по размеру цене договора, явно несоразмерным последствиям нарушения обязательства. При этом, при определении размера неустойки суд также учитывает степень вины ответчика, более года не исполняющего своих обязательств, а также степень неблагоприятных последствий для истцов, выразившихся в невозможности, по вине ответчика, воспитывать их недавно родившегося ребенка в нормальных бытовых условиях. Суд учитывает и довод ответчика (п.3 возражений) о том, что срок передачи квартиры истцам не в полной мере зависит от него. Однако суд полагает, что действия третьих лиц не могут оправдать его просрочку перед истцами и, кроме того, ответчик не лишен права предъявить соответствующие претензии своим контрагентам, если его просрочка действительно вызвана их действиями.
При определении степени соразмерности взыскиваемой неустойки последствиям нарушения обязательства суд исходит из обстоятельств, признанных самим ответчиком, а именно, что заключив с ним договор, истцы сэкономили до 40% от суммы договора. Таким образом, для восстановления своего нарушенного права, т.е. для покупки другой квартиры, в которую истцы могли бы переехать в ближайшее время, истцам пришлось бы затратить сумму, увеличенную как минимум на 40% от суммы первоначального договора. В связи с этим суд считает возможным снизить размер взыскиваемой неустойки на 60%, т.е. до 359 950 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.194 и 233 ГРК РФ, п.5 ст.28 Закона «О защите прав потребителей» суд

РЕШИЛ:
Иск --- к ЗАО ---- удовлетворить частично.
Взыскать с ЗАО --- в пользу истцов 359 950 рублей.
Взыскать с ЗАО --- госпошлину, пропорционально сумме удовлетворенных требований, в размере 17 998 рублей.
Заявление об отмене заочного решения может быть подано в --- суд в течение семи дней со дня вручения копии настоящего решения.
Решение может быть обжаловано в Мосгорсуд в течение 10 дней.
Федеральный судья ----

--------------------------------------------------

P.s. Кстати, мой клиент неплохо подыграл мне на кассации: в своей речи представитель ответчика сказал, что его контора занимается благотворительной деятельностью, деньги куда-то перечисляет и т.д. и т.п. В общем, все такие белые и пушистые. Причем, неплохо так сказал. На что мой клиент, когда пришла его очередь говорить, ответил в том смысле, что да, молодцы, ребята: заниматься благотворительностью за чужой счет и на чужие деньги много ума не требуется. И так далее в том же духе. В общем, судьям, похоже, понравилось.
Это я к тому, как можно неплохой аргумент своего оппонента перевернуть так, что твой противник язык себе свой длинный готов отрезать, но уже поздно.