на одном милом сайте имеется рубрика типа "Вы спрашивали - мы отвечаем"
Вопрос: Добрый день. В связи с публикацией ППВАС № 64 от 23.07.2009 г. какие могут быть последствия в связи с признанием права общей долевой собственности на нежилое помещение, ранее принадлежавшее одному собственнику? Возможно ли применение правил ст.167 ГК о реституции?
Татьяна, 32, Новокузнецк
Ответ: На рынок коммерческой недвижимости
влияние данный нормативный акт в настоящее время сильно не окажет. Есть факторы и посильнее. Хотя можно предположить, что вырастут затраты на содержание имущества.
Для начала надо определить объект – что же является общей собственностью, сколько это стоит, каким образом затраты на содержание (если таковые будут) можно будет показать в бухгалтерском учете.
Но я считаю, что лучше, когда у вещи есть один хозяин. Если у лифта, у чердака, подвала нет хозяина, или их несколько – это одинаково плохо, так как решить, кто из собственников будет ремонтировать, скажем, фасад, может быть затруднительно. И фасад останется неотремонтированным. Однажды возникла конфликтная ситуация, когда ГАТИ (ее районное отделение) потребовало оформить паспорт фасада, который был оформлен в долевой собственности нескольких лиц. Но в нормативном акте Санкт-Петербурга есть правило, по которому паспорт фасада оформляет собственник здания. Вопрос «подвис». Поэтому паспортизация фасадов тех зданий, в которых есть помещения с разными собственниками, в большинстве случаев не закончена.
Хотя в связи с этим может вырасти спрос на управление имуществом, его грамотную эксплуатацию.
Что касается ст. 167 ГК, то среди перечисленных в ст. 12 ГК способов защиты гражданских прав отсутствует такой способ, как признание ничтожной сделки недействительной. Пленумы ВС РФ и ВАС РФ в п. 32 Постановления от 1 июля 1996 г. N 6/8 указали, что ГК не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, поэтому такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные п. 1 ст. 181 ГК, и подлежат рассмотрению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.
Применение последствий признания сделки недействительной возможно при соблюдении процедуры. Основные последствия недействительности сделки связаны с определением правовой судьбы полученного сторонами по сделке. Общее правило, регулирующее правовую судьбу полученного сторонами по сделке, установлено п. 2 ст. 167. Это правило, именуемое обычно двусторонней реституцией, предусматривает возвращение сторонами друг другу всего полученного по сделке, а в случае невозможности возвращения полученного в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) - возмещение его стоимости в деньгах.
Ничтожная сделка недействительна в момент ее совершения в силу нормы права, поэтому судебного решения о признании ее недействительной не требуется. Такая сделка не подлежит исполнению. На ничтожность сделки вправе ссылаться и требовать в судебном порядке применения последствий ее недействительности любые заинтересованные лица.
Суд, установив при рассмотрении дела факт совершения ничтожной сделки, констатирует ее недействительность и вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по собственной инициативе (п. 2 ст. 166 ГК).
Второе. Оспоримая сделка в момент ее совершения порождает свойственные действительной сделке правовые последствия, но они носят неустойчивый характер, так как по требованию исчерпывающе определенного в законе круга лиц такая сделка может быть признана судом недействительной по основаниям, установленным законом. В этом случае правовой результат сделки может оказаться полностью аннулирован, поскольку недействительная сделка недействительна с момента ее совершения, и решение суда по этому вопросу будет иметь обратную силу, если только из содержания сделки не следует, что ее действие может быть прекращено лишь на будущее время (п. 3 ст. 167).
Третье. Статьи 167 - 179 ГК устанавливают различные правовые последствия частично или полностью исполненных недействительных сделок, дифференцируя их в зависимости от оснований недействительности сделки.
Четвертое. Перечень оснований признания сделки недействительной исчерпывающий. Расширительное толкование исключено. Оснований для применения судом норм ст. 167 ГК РФ нет.
И, наконец, пятое - пересмотр прав собственности не являлся целью и смыслом данной публикации.
Скаландис Наталья Гумаровна
директор по управлению NAI Becar
Becar Realty Group
http://www.arendator...php?theme=&pg=1
Сообщение отредактировал Танчик: 21 August 2009 - 08:01
