Сообщений в теме: 122

[Скорпион]

Спасибо, Ляля!
Только я снова теряюсь после Вашего ответа. Так все-таки можно гражданину у которого ЗУ сельхозназначения, но под дачное хозяйство, уйти от необходимости предлагать эту землю субъекту и свободно ее продавать.
Проблема в этом и залкючается: земля сельхозназначения, но под дачное хозяйство. В результате проведенных операций: через ООО, некоммерческое партнерство, земельные участки были поделены и оказались в собственности у физиков. Как я понимаю статьи 8 как федерального, так и областного закона запрещают их продажу без учета преимущественного права субъекта и, как Вы правильно заметили, независимо от размера. Только мне дали понять наличие некого документа, в котором это все-таки зависит от размера, а именно: 3 Га - дуй в субъект, меньше - продавай. Во как! Но откуда это?
И главное (это я уже повторяюсь) у меня на руках (это по другой земле) договоры купли-продажи земли сельхозназначения под дачное строительтсво, заключенные сначала юристом с физиком, а потом физиков с физиками, а также свидетельства о праве собственности на эти участки, не прошедшие субъекта и зарегистрированные в регистрирующем органе. При этом это делалось не за "благодарность", а исходя из требований регистраторов, которые, зная положения вышеназванных законов, совершали эти действия именно исходя из размеров ЗУ: меньше 3 Га - мы регистируем, выше - представляйте отказ или мы возвратим документы.
Как я понял наш вчерашний диалог и был построен на попытках выйти из положения по физикам, владельцам участков сельхозназначения, но под дачное хозяйство, а именно тем, кому они были не выделены муниципалами (ПРЕДОСТАВЛЕНЫ), а тем, кто их купил (приобрел). Отсюда и спор: что такое ПРЕДОСТАВЛЕНЫ?
Я утром не зря спросил: если кому нужна помощь в разбивке менее чем на 2 Га, может быть мой человек может помочь.

[Trubnik]

Добрый день.

Сразу скажу, что в земельном праве я плаваю как .... ну да ладно.
Предложили к покупке земельный участок в пределах 1400 кв.м. расположенный в ближайшем Подмосковье.
Тока вот меня терзают смутные сомненья (с) по поводу предложенной схемы покупки.
ЗУ находится в бессрочном пользовании у члена кооператива, вот он и предлагает ввести меня вместо себя, а потом мол приватизируешь. Мне думается, что это фиХня в свете ст. 20 ЗК РФ Постановления Правительства МО № 418/47, т.е. физ. лицу, имеющему ЗУ на праве бессрочного пользования запрещается распоряжаться им в любой форме. Следовательно он не может мне продать свой ЗУ или я чего-то недопонимаю?

[husbandman]

Maksimka

Предложили к покупке земельный участок

полагаю у вас сад-огород-дача?! вот здесь посмотрите, может поможет:http://www.w47.narod.ru/dom-sad.html а вообще у нас по этой теме Мухина Света специализируется, так что можете сразу адресно обратиться

[Alquimista]

Ситуация такая.

Имеется участок в МО, разрешенное использование - для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, категория земель - сельхозземли.

Собственник - физлицо, глава и единственный участник фермерского хоз-ва.

Требуется: передать участок в собственность другого лица, которое будет вести на нем впоследствии коттеджное строительство.

Вариантов я тут вижу на первый взгляд 2:

можно прямо продать участок другому лицу (не являющемуся членом фермерского хозяйства).

При этом субъект РФ в соответствии с законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» РФ имеет право преимущественной покупки земли.

Наиболее надежный вариант – до перехода права собственности изменить разрешенное использование земли на иное, чем использование для ведения фермерского хозяйства, например "для ведения дачного строительсва", на худой конец "ведения личного подсобного хозяйства". А затем продать землю, поскольку закон об обороте уже не будет на нее распространяться.

НО перевод займет время, предпочтительнее перевести землю сразу на другое лицо, которое является членом фермерского хозяйства.

Для реализации чего лицо, на которое переводится земельный участок должно получить статус члена фермерского хозяйства. Согласно Федеральному закону «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» имущество фермерского хозяйства, в т.ч. земля, принадлежит его членам на праве совместной собственности, если соглашением между ними не установлено иное. Прием в члены фермерского хозяйства осуществляется на основании заявления лица. После чего между членами фермерского хозяйства заключается Соглашение о создании фермерского хозяйства, в котором можно либо установить, что земельный участок переходит в собственность вновь принятого члена.

Это исходя из норм закона о фермерском хозяйстве. Но достаточно ли для регистрационной службы МО соглашения между фермерами о переходе права собственнотсти для перерегистрации земли на нового собственника? Или все равно тем не менее необходим договор купли-продажи (или дарения)? И как в таком случае быть с преимущественным правом покупки субъекта - если земля передается от фермера к фермеру?

Короче,если кто сталкивался с фермерскими землями, подскажите пожалуйста!

Сообщение отредактировал Alquimista: 30 June 2005 - 15:27

[Buutch]

Землю, безусловно, дарить лояльному физику

И создавать новое КФХ. А новый глава фермерского хозяйства со временем решит все вопросы, главное, что ЗУ будет в его собственности!

Хотя не в курсе, как у вас в МО...

[Alquimista]

Бутч, подарить тоже конечно вариант, но хотелось бы ч/з куплю-продажу, чтоп денежки "лояльного физика" проходили официально заплаченными ))) Вот и думаю, как обойти ст.8 закона об обороте с/хоз земель! По логике - зачем области право первой купить землю, если она формально пойдет от фермера к фермеру, если изначально земля для фермерских целей и выделялась?

[St.Ranger]

Хитроумного ничаво не предложу, но сам делал по такой схеме: физик (покупатель) входит по заявлению в фермерское хозяйство посредством подписания соглашения о создании КФХ (нотариально) с главой (одновременно можно поменять главу КФХ на Вашего физика) и становиЦца, извините, членом КФХ, данные движения регистрируюЦца в ИФНС, (чтобы стать главой КФХ Вашему физику необходимо зарегиЦца как ПБОЮЛ), следующим шагом прежний глава выходит из КФХ с баблом (необходимо предусмотреть в соглашении о КФХ) , далее регистрация в регслужбе, и фсьо Ваш физик собственник участка!

[Alquimista]

далее регистрация в регслужбе

St.Ranger, вот с этим-то и заморочка! Для регслужбы достаточно соглашения о создании КФХ? Или нужен еще договор дарения доли в праве общей собственности земельного участка? Я не нашел никаких методичек МЮ по этому вопросу - по перечню документов и тп. Может есть методички УФРС МО?

И как ты делал подскажи - сначала регил общую собственность, а потом, после выходы прежнего главы - уже в собственность нового главы? Это же гимор... А можно сразу прописать в соглашении (раз диспозитивная норма закона позволяет), что участок переходит сразу в собственность нового участника, без образования общей собственности?

[St.Ranger]

Или нужен еще договор дарения доли в праве общей собственности земельного участка?

Тут дарения никакого быть не может, достаточно одного соглашения.

не нашел никаких методичек МЮ по этому вопросу - по перечню документов и тп. Может есть методички УФРС МО?

Трудно искать то чего нет, насколько я знаю у УФРС по этому поводу ничаво нету. Так что остаеЦца руководствоваЦца законом о КФХ, по поводу соглашения там все подробно прописано.

И как ты делал подскажи - сначала регил общую собственность, а потом, после выходы прежнего главы - уже в собственность нового главы?

именно так по другому вряд ли получиЦца, хотя у меня был случай КФХ - юр лицо, так там проще было.

А можно сразу прописать в соглашении (раз диспозитивная норма закона позволяет), что участок переходит сразу в собственность нового участника, без образования общей собственности?

Прописать то можно что угодно, но регить придеЦца все равно по очереди, да и так надежнее все таки как никак скрытая продажа получаеЦца, органы могут заинтересоваЦца

[landlawyer]

Alquimista, St.Ranger

А можно сразу прописать в соглашении (раз диспозитивная норма закона позволяет), что участок переходит сразу в собственность нового участника, без образования общей собственности?

Теоретически, регить общую собственность не обязательно. Здесь я исхожу из ст. 257 ГК (Имущество крестьянского (фермерского) хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено иное). Достаточно в соглашении указать, что собственником з/у является гр. Х. Это соглашение (теоретически, оно может быть заключено и в простой письменной форме, но желательнее все же нотар. удостоверение) является основанием для гос рег. перехода права (и самого права, соответственно) к гр. Х от второго члена хозяйства.
Однако, этот вариант является достаточно скользким, и, хотя, опять же теоретически, докопаться до гр. Х в будущем будет сложно, все же в целях спокойного сна гр. Х я бы сначала зарегил право общей собственности поскольку

все таки как никак скрытая продажа получаеЦца, органы могут заинтересоваЦца

Из практики: год назад в МО я делал передачу земельного участка от главы хозяйства (который являлся до этого единоличным собственником з/у) в общую собственность двоих других членов хозяйства. Для регистрации перехода прав было заключено соглашение между ними, в котором было определено, что з/у, находившийся ранее в собственности главы хозяйства переходит в собственность этих двоих. Правда, на тот момент никто ничего толком не понимал в этом и для регистрации я заручался консультациями с областной палатой и в районе уже прикрывался их авторитетом. Сейчас что-то могло измениться.

[ЧистоФлудер]

В статье 8 ФЗ Об обороте земель с/х назначения устанавливается преимущественное право государства на приобретение земельного участка при его продаже.
Вроде бы, ни ФЗ, ни закон субъекта не ограничивают возможности отчуждения ЗУ только куплей-продажей. То есть, получается, если отчуждать землю, скажем, внесением в уставник или соглашением об отступном по займу - это преимущественное право государства легко обходится??? Или тут есть практические препоны при регистрации, скажем. Как это на практике получается?

[Практик]

Вы сделали правильный вывод. На практике получается, что многие земли бывших колхозов в МО таким образом и были "скуплены" у дольшиков и самих колхозов.

[ЧистоФлудер]

Практик - спасибо!
Чилим, изменения я видел, спасибо, но там в основном речь о колхозниках и долевой собственности, а меня интересует ситуация с двумя юриками.
Есть у одного участок земель с/х назначения, хочет он его слить другому - и вот так просто обходит требования закона о преимущественном праве? А не будет ли местная администрация крайне недовольна таким развитием событий и нет ли случайно какой-то судебной практики свежей, когда такое отчуждение ЗУ оспаривалось...

[Дождь]

-Юля-
Думаю, что нет, потому что в данном случае право преимущественной покупки по договору приобретает арендатор. ИМХО

[Ulysse]

у меня сложилась похожая ситуация в МО - было предложено приобрести участок земли с/х назначения, который использовался для ведения КФХ.

По собственной тупости я не обратил внимание на то, что субъектом права собственности по свидетельству было не само КФХ, а физлицо, которое было главой КФХ. Далее была произведена смена главы КФХ (наш человек вошел в состав КФХ, затем был избран главой, а затем все кроме него вышли из КФХ).

Таким образом, имущество КФХ и имущество его главы как физлица это разные вещи.

P.S. сейчас для исправления ошибки делаю договор дарения и молюсь, чтобы все получилось.

[Скорпион]

Здравствуйте.
Если еще есть интерес к затронутой теме, вернусь к поставленному вопросу.
Поверьте, не потому, что такой я тупой, а вследствие разного подхода к решению проблемы с преимущественным правом.
До сих пор вопрос не решен, но проблема не в разрешении моего вопроса, а пока носит технический характер.
Так вот, про преимущественное право субъекта. Был тут на семинаре, и там очень умный дядька (и в прошлом земельный чиновник)категорически сказал: "Ежели у Вас разрешенный вид пользования дачное хозяйство, забудьте про Закон "Об обороте..." и следовательно про преимущественное право.
Я то уж с мая месяца, после нашего обсуждения и думать забыл про попытки преодоления этого преимущественного права, готовлю себе НП, а тут вдруг такая тема...
Причем он даже и задумываться не стал: дачное, значит большой привет преимущественному праву.
А логика даже не в "предоставлении" или в "гражданах" (ст.1 Закона "Об обороте..."), а именно в режиме пользования. Закон мол защищает землю сельхозназначения только в режиме (разрешенном виде польозования) для сельхозпроизводства. И все...
Поэтому я к теме и возвращаюсь. Может изменилось че?! Али подход во время нашего обсуждения неправильно был обозначен?!
В связи с этим обращаю внимание на мои предыдущие мысли и хочу заострить его на следующем моменте:
1) закон не регулирует правоотношения с земельными участками, предоставленными из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. (абз.2 п.1 ст.1 Закона);
2) Принятие субъектами Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, не допускается (п.5, ст.1 Закона);
3) законы (федеральный и областной) не содержат указаний по размеру при котором земля сельхозназначения должна была бы проходить процедуру преимущественной покупки.
Ляля совершенно точно и четко об этом говорит: право МО от количества га не зависит вообще, но зависит от того, попадают ли ваши участки под действие ФЗ об обороте (В ЭТОМ ТО И ВОПРОС!!!)
Что касается: "в ведении муниципалов з/у в размере от 0,5 до 3 га см.Постановление Правительства МО №451/36 от 11.10.2002", то это Постановление регулирует продажу, аренду участков находящихся в государственной или муниципальной собственности.
4) Мой случай: земля сельхозназначения у АО в разрешенном виде пользования - ДАЧНОЕ ХОЗЯЙСТВО!
5) Следуя логике закона: ЕСЛИ: 1) земля сельхозназначения 2) не предоставлена гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также незанята зданиями, строениями, сооружениями, ТО ЗАКОН РАСПРОСТРАНЯЕТС и значит ДУЙ В СУБЪЕКТ ПОЛУЧАЙ ОТКАЗ от преимущественного права.
ВМЕСТЕ С ТЕМ, вся Московская область (ну очень-очень-очень много ее там) завалена землей во вторичном (третичном, четверичн...) обороте, а также просто уже давно находится у собственников, которые, как я уже раньше говорил: КУПИЛИ, МИНУЯ ПРАВО ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОКУПКИ СУБЪЕКТА, ЗЕМЛЮ СЕЛЬХОЗНАЗНАЧЕНИЯ ПОД ДАЧНОЕ ХОЗЯЙСТВО (СТРОИТЕЛЬСТВО) У АО, ООО и т.д., которым ОНА НЕ БЫЛА ПРЕДОСТАВЛЕНА (к тому же они и не граждане, как того требует абз.2 п.1 ст.1 Закона), а эти граждане ЕЕ запросто сегодня ПРОДАЮТ, также не обращаясь к СУБЪЕКТУ.
При этом, объективности ради скажу, что регистрирующий орган за этим следит, и если вы придете к ним регистрировать договор купли-продажи ЗУ для сельскохозяйственного производства (не важно юр.лицо или гражданин) они ОТПРАВЯТ вас за ОТКАЗОМ субъекта.

Я и думаю, может все-таки смысл именно в этом: ЗЕМЛЯ СЕЛЬХОЗНАЗНАЧЕНИЯ, но под ДАЧНОЕ ХОЗЯЙСТВО - ОТДЫХАЙ СУБЪЕКТ, ибо эта земля никогда уже пахаться НЕ БУДЕТ, а значит и защищать тебе ее путем возможной собственной покупки не зачем.
Хотя я понимаю, что из буквального толкования закона этого не следует.
БРАТЬЯ и СЕСТРЫ! КАКИЕ У ВАС МЫСЛИ?

[Buutch]

Скорпион
У нас в Ленобласти дачи, ИЖС и ЛПХ продаются в обход субъекта

Независимо от того, первичная это сделка (т.е. в отношении "предоставленного" участка) или десятичная

[landlawyer]

Скорпион
Думается, что Ваш "умный дядька -земельный чиновник" все же не прав, как не правы и регистраторы в Лен.обл, Мос. обл. и т.д.
Исходя из общей логики общественных отношений по поводу земли в РФ, а также улавливая общую логику нашего законодателя, я полностью согласен с вышеупомянутыми тов., и считаю, что ФЗ об обороте не должен применяться к обсуждаемым зем. участкам из состава земель с/х назначения независимо от того предоставлены они были или же приобретены иным образом. Но, к сожалению, наш законодатель не всегда способен реализовать свою мысль в правильной форме.
Благодаря этому мы имеем то, что имеем: абз. 2, п.1, ст. 1 Закона в котором "русским по белому" сказано, что
Действие настоящего Федерального закона не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для ...
Понятие "предоставление" исходя из общего анализа НПА в сфере зем. отношений означает ни что иное, как передачу з/у из гос (муниц.) собственности в частную собственность. Правда, есть и исключения (напр., п. 2, ст. 22, ст. 24 ЗК РФ и т.д, однако, здесь, на мой взгляд, слово "предоставление" имеет в большей степени общеречевую функцию и не наделено глубоким юридическим смыслом), однако в нашем случае это нам вряд ли поможет, поскольку в самом ФЗ Об обороте в пп.1, п.1, ст.1;
пп. 2, п.2, ст. 4;
ст. 10;
пп.1, п.3, ст. 1
упоминает понятие "предоставление" именно во "враждебном" нашей цели смысле.
Исходя из этого, я считаю, что сделки с указанными з/у совершенные в обход преимущественного права субъектов не гарантируют приобретателей от последующих притязаний субъекта.

husbandman
Думается, что ситуацию все же должен исправить не КС РФ, а законодатель путем внесения дополнений в Закон.
Кстати, не плохо было бы внести заодно изменения и в пп.5, п.3, ст. 1 в части слова "предоставления", поскольку это не очень стыкуется со ст.3 и общим смыслом Закона.

[Скорпион]

Доброе утро!
Спасибо за участие!
Следуя логике ФЗ "Об обороте...", абсолютно согласен с Landlawyer. Вот только что-то все равно не понятно, почему же регистрируют права на такую землю. При этом хочу отметить, что регистрирующие органы, по крайней мере в МО, очень щепетильно к этому относятся. И ты хрен к ним залезешь с материалом, который по их внутренним Инструкциям должен пройти какое-нибудь согласование, тем более на уровне Губернатора (Минимущества) области. И при этом никаких "заносов" за решение таких проблем не делается.

[Ligeya]

Fugu
В ФЗ "Об обороте..." (ст.8) говорится только о земельном участке, а не одолях в праве собственности. Насчет того, что для возникновения долевой собственности должно быть 2 покупателя, я тоже думала, но чем это обосновано...2 собственника для долевой собственности достаточно, и одним з них останется Продавец, который впоследствии продаст покупателю оставшуюся долю в праве общей собственности....

[Ligeya]

я говорю об ограничениях, предусмотренных ст.8 ФЗ, а именно о преимущественном праве покупки земли государством, на данный момент собственность на участок единоличная, а долевую мы хотим создать фиктивно, именно для того, чтобы не предлагать землю гос-ву...странно, что Вы утверждаете, будто именно на практике нельзя так сделать, т.к. общалась с другими юристами-практиками, так те утверждают, что именно на практике так и обходят любое преимущественное право покупки...