Сообщений в теме: 57

[grin095]

А если понимаете объясните пожалуйста мне назначение и смысл предварительного договора.

А вы не от смысла предварительного договора смотреите, а от нормативного регулирования.
Тут многие пытаются от смысла идти.. потом расписки о принятии денег за предварительный договор считают..

[Ludmila]

А если понимаете объясните пожалуйста мне назначение и смысл предварительного договора.

Нууу, если Вам такие вещи надо объяснять, то о чём джальше-то можно говорить?
Вы для начала скажите, что Вы понимаете под земельным участком?
Вот есть ст. 11.1 ЗК РФ, которая говорит, что "Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами".
В соответствии с федеральными законами, замечу. Федеральным законом (ЗК РФ, ФЗ "О гос. кадастре объектов недвидимости)" установлен единственный порядок определения границ участка - проведение кадастрового учёта этого участка. Если Вы считаете, что есть федеральный закон, который устанавливает такое определение границ, какое приведено в этом бредовом документе, именуемым "предварительным договором", прошу ссылку в студию!
Далее читаем ст. 11.2 ЗК РФ "Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности". Итак, земельный участок образуется при выделе из земельного участка. В данном случае выдела не было, а значит, нет и земельного участка. Его просто не существует.
Так что о какой идентификации земельного участка можно говорить, если земельного участка не существует вообще???!!!

Более того. Попробуйте почитать ФЗ "Об обороте земель с/х назначения", вдруг поможет...
В данном случае, насколько я понимаю, происходит выдел доли из участка с/х назначения. Порядок выдела доли установлен законом "Об обороте...". Так вот, местоположение участка первоначально определяет собственник доли, да только не факт, что ему именно это местоположение согласуют... Так что "продавец" просто не может в ситуации, когда ещё неизвестно, где ему будет выделен участок, указывать в договоре местоположение этого участка.


Далее. Местоположение какого участка-то определено как

в кадастровом квартале 40:02:052601 между участками с кадастровыми номерами 40:02:052601:7 и 40:01:052601:11

? У меня есть сиииильное подозрение, что это местоположение большого участка, из которого будет выделяться участок продавца, и что участок между участками с указанными кадастровыми номерами куда как больше, чем 7 га. И ЕСЛИ (повторюсь: ЕСЛИ) это действительно так, то местоположение участка, в отношении которого заключён предварительный договор, не определено даже предположительно...

Итак, что мы имеем?
1. Земельный участок, в отношении которого заключается предварительный договор, не выделел из другого земельного участка, его границы не определены в соответствии с законом, т.е. участка попросту не существует.
2. Границы участка не определены, местоположение участка невозможно определить даже приблизительно до того момента, когда местоположение будет определено в соответствии с ФЗ "Об обороте...", т.е. предмет договора купли-продажи не определён.

При этом стороны радостно признаются и в том, что участок не существует, и в том, что предмет договора купли-продажи не определён... Замечательно, да.

[mailman76]

Нууу, если Вам такие вещи надо объяснять, то о чём джальше-то можно говорить? 

Хыхы, Вы действительно не поняли смысл сказанного или притворяетесь? Если притворяетесь это одно, а если не поняли это другое...

Более того. Попробуйте почитать ФЗ "Об обороте земель с/х назначения", вдруг поможет... 
В данном случае, насколько я понимаю, происходит выдел доли из участка с/х назначения. Порядок выдела доли установлен законом "Об обороте...". Так вот, местоположение участка первоначально определяет собственник доли, да только не факт, что ему именно это местоположение согласуют...  Так что "продавец" просто не может в ситуации, когда ещё неизвестно, где ему будет выделен участок, указывать в договоре местоположение этого участка.

А с чего Вы взяли, что местоположение участка не утверждено общим собранием собственников? Про это нет ни слова. ТО есть в равным успехом может быть утверждено, а может и нет.

В соответствии с федеральными законами, замечу. Федеральным законом (ЗК РФ, ФЗ "О гос. кадастре объектов недвидимости)" установлен единственный порядок определения границ участка - проведение кадастрового учёта этого участка. Если Вы считаете, что есть федеральный закон, который устанавливает такое определение границ, какое приведено в этом бредовом документе, именуемым "предварительным договором", прошу ссылку в студию!

При этом стороны радостно признаются и в том, что участок не существует, и в том, что предмет договора купли-продажи не определён...

Вы опять пытаетесь применить положения ГК к основным договорам купли-продажи недвижимости. Вы привели ссылки на НПА которые регулируют оборот то есть собственно куплю-продажу, а не намерения сторон.

Есть общие положения ГК о купле-продаже - ч. 2 ст. 455:

2. Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Причем данная статья не вступает в противоречие с положениями о купле-продаже недвижимости.

п.3 ст. 429 предполагает установить условия по которым можно будет установить предмет договора. Понимаете разницу между данными позволяющими определено установить и условиями позволяющими установить предмет?

Никто не спорит, что надо переделывать представленный договор - переделывать надо. Но я говорю, что предварительный договор на данной стадии составить можно. Если я не прав то прошу аргументированно и конструктивно доказать обратное, а не как это делали Вы вначале нашей дискуссии.

Сообщение отредактировал mailman76: 23 September 2010 - 07:13

[riflettere]

mailman76

Если я не прав то прошу аргументированно и конструктивно доказать обратное, а не как это делали Вы вначале нашей дискуссии.

1. Как я уже писал:
"Отмеченное обстоятельство, как представляется, не было учтено авторами проекта КСОПОП, которые полагают, что исходя "из той модели предварительного договора, которая заложена в ст. 429 ГК РФ, стороны на этапе согласования и заключения предварительного договора фактически должны согласовать все существенные условия основного договора" (Проект Концепции совершенствования общих положений обязательственного права России. С. 52)".

2.

Причем данная статья не вступает в противоречие с положениями о купле-продаже недвижимости.

только вот договор купли-продажи з/у регулируется еще и ЗК РФ, а там получается порой очень интересная ситуация. А из ЗК следует, что не может быть договора будущуго (не существующего) з/у.

Таким образом, если в ПД должны быть существенные условия основного договора, то в отношении з/у это автоматически означает невозможность заключения ПД в отношении несуществующего з/у

[Ludmila]

Но я говорю, что предварительный договор на данной стадии составить можно.

Мда. Всё-таки объяснять Вам, что такое предварительный договор, бесполезно. Вы упорно принимаете за предварительный договор документ, не имеющий юридической силы.
Дальнейшую ликвидацию Вашей юридической неграмотности считаю нецелесообразной.

[Ludmila]

mailman76, Вы лучше вот такую ситуацю представьте: вот заключён предварительный договор в той редакции, которая выложена выше. Продавец участок не отмежевал, предварительный договор не заключил. Покупатель обращается в суд с иском о понуждении к заключению основного договора. Как Вы себе представляете понуждение к заключению основного договора в отношении несуществующего земельного участка?
Только не надо говорить, что суд понудит мужика отмежевать участок: предварительный договор создаёт только обязанность заключить в будущем договор, и никаких иных обязанностей по предварительному договору не возникает.

[Blanch]

как образчик борьбы искаженного сознания с юридической логикой, тема на веки вечные поселяется в недвижке, при возникновении подобных же вопросов администрация рекомендует ссылаться на тему как пример бессодержательной дискуссии.
Ludmila
скажите, уважаемый коллега, если даже в вышеозначенный договор будет включено положение, обязывающее продавца размежевать участок А, сформировать участок Б площадью не менее 0,3 га и заключить договор купли-продажи участка Б, по вашему мнению, имеется ли перспектива исполнения иска о понуждении продавца к действиям по межеванию, формированию и проч, проч, или же можно речь вести только о деликте - або неисполнении обязательств из договора - и взыскании убытков и прочая, прочая.

[Виндикат Негаторович]

Продавец хочет, чтобы я сначала внесла задаток (довольно большой, 20% от итоговой стоимости) и после этого он начнет межевание, выделение пая и оформление документов. Без задатка он не станет тратиться на межевание и другие дела.

Тут займ (целевой) надо оформлять, задатком ПД не обеспечиваются... в случае же заключения указанного ПД скорее всего максимум возникнет право требовать НО и то если будет зафиксирован факт передачи денег...

[Blanch]

Виндикат Негаторович
глубокомысленно. но глубина мыслей не ясна. а что, заем у нас имеет обеспечительную функцию, позволяющую получить что-то, окромя суммы долга+процентов

и то если будет зафиксирован факт передачи денег...

[Виндикат Негаторович]

глубокомысленно. но глубина мыслей не ясна. а что, заем у нас имеет обеспечительную функцию, позволяющую получить что-то, окромя суммы долга+процентов

Проценты бывают разные
А что будет иметь обеспечительную функцию при заключ. указанного ПД ЗУ нет - об чем договариваться? есть земельная доля, которую можно продать только другому дольщику..., впрочем как вариант долю можно продать (своему) дольщику и потом производить выдел...

[Blanch]

Виндикат Негаторович

Проценты бывают разные

а 333 у нас отменена и судами практически не применяется.

есть земельная доля, которую можно продать только другому дольщику..., впрочем как вариант долю можно продать (своему) дольщику и потом производить выдел...

ап том и речь

Добавлено немного позже:
Ludmila
если что, интересующая меня тема в основной ветке форума)) так и называется "практика по ППВАС"

[Ludmila]

как пример бессодержательной дискуссии.

Почему бессодержательной, Маш?

[Blanch]

Ludmila
потому, что то, что говоришь ты - практически аксиома, то, что тебе возражают - по сути своей бессмысленно)) в том смысле, что спорить о природе преддоговора, об объекте права ака земельный участок, давно уже неинтересно и бессмысленно, ибо есть устоявшаяся практика.

Сообщение отредактировал Blanch: 28 September 2010 - 19:24

[Ludmila]

потому, что то, что говоришь ты - практически аксиома, то, что тебе возражают - по сути своей бессмысленно))

Понятно.
На твой вопрос в этой теме отвечу попозже.

[Bang]

Дать ему денег на межевание по договору займа.
С условием, что если до ______даты заключается между займодателем и заемщиком договор на покупку размежеванного участка по цене __________ где займодатель выступает покупателем а заемщик продавцом, то данная сумма идет в зачет стоимости, проценты выплате не подлежат.

[Blanch]

Bang
ваша с Виндикатом Негаторовичем схема безусловно понятна. на вопрос Люды ответьте, плз - чем она защищает товарища потенциального покупателя, если продавец не занимается межеванием.
(спор о доказывании факта передачи денег шо по схеме обеспечения, шо по схеме займа предлагаю оставить до лучших процессуальных времен, ибо здесь - не важно, исходим из того, что факт вполне доказуем).

[Виндикат Негаторович]

на вопрос Люды ответьте, плз - чем она защищает товарища потенциального покупателя, если продавец не занимается межеванием.

Судя по вышесказанному она вообще не видит перспективы в такого рода договорах....

[Blanch]

Виндикат Негаторович

Судя по вышесказанному она вообще не видит перспективы в такого рода договорах....

вы с ней согласны?

[Виндикат Негаторович]

вы с ней согласны?

Не могу не согласится.

[Ludmila]

Не могу не согласится.

Спасибо!
В общем, если резюмировать, что я думаю. Перспективы предварительного договора в том виде, в котором он выложен, представляются весьма нерадостными.
Что касается возможности понудить к выделу земельного участка, то это и представляется основной проблемой по данному договору.
Для того, чтобы понудить к выделению земельного участка, на мой взгляд, нужно одновременное наличие двух обстоятельств:
1) наличие обязательства по выделу;
2) наличие условий выдела.
Что касается обязательства по выделу.
Я уже говорила тут, что обязательство по выделу никак не может возникнуть из предварительного договора.
Можно, конечно, пытаться доказывать, что это не предварительный договор, а смешанный договор, содержащий в себе элементы предварительного договора и договора, на основании которого возникает обязательство по выделу. Только вот что это за договор? Договор об оказании услуг? Не оно. Агентский договор? Тоже нет. В общем, под существующие в ГК РФ конструкции не подходит. А то, что это смешанный договор, содержащий элементы предварительного договора и договора, не предусмотренного ГК РФ, весьма сомнительно...

Продолжу, когда доберусь до дома.

[Blanch]

Ludmila

Не могу не согласится.

а ты спрашиваешь, почему бессодержательной

[seeduck]

то, что там написано, неверно хотя бы в той части, что ВАС запретил использования задатка в предварительных договорах 

задатком ПД не обеспечиваются

ВС, надо сказать, считает иначе... Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 22 июля 2008 г. N 53-В08-5

[Ludmila]

Итак, продолжу.
Смешанный договор - предварительный с элементами договора, не предусмотренного ГК РФ, являет собой очень сомнительную конструкцию.
Ещё более сомнительной она становится, учитывая, что собственник пая берёт деньги за то, чтобы выделить свой пай, т.е. за действия в своём интересе. В своём, в своём, не в интересах "покупателя", т.к. у "покупателя" интерес возникает только в том случае, если будет заключён основной договор, а будет ли он заключён, неизвестно. Во-первых, может статься, что ни одна из сторон не направит предложение заключить основной договор. А во-вторых, понуждение к заключению предварительного договора невозможно в силу того, о чём я писала выше.

Кстати, придумалась одна схемка по этой ситуации. Права покупателя, конечно, защищает не на 100%, но всё же чуток получше предварительного договора с обязательством выделить участок.
Blanch, Виндикат Негаторович, Bang, готова обсудить схемку в личке.

[Виндикат Негаторович]

а ты спрашиваешь, почему бессодержательной

Вот все обвините меня еще в том что я потакаю Ludmila

Кстати, придумалась одна схемка по этой ситуации.  Права покупателя, конечно, защищает не на 100%, но всё же чуток получше предварительного договора с обязательством выделить участок.
Blanch, Виндикат Негаторович, Bang, готова обсудить схемку в личке.

Да не от кого нам скрываться автор темы все равно не поймет , а у Вас вся личка забита сообщениями

Добавлено немного позже:

ВС, надо сказать, считает иначе... Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 22 июля 2008 г. N 53-В08-5

Да ну их .... они все считают иначе когда надо

[Ludmila]

а у Вас вся личка забита сообщениями

Я её капитально почистила...

Да не от кого нам скрываться автор темы все равно не поймет

Ну всё равно тут есть множество тех, кто приходит на ЮК за халявой... В Недвижимости таких уже, пожалуй, большинство.