Сообщений в теме: 51

[Yaros_law]

inver Чувствую, сейчас мы с Вами уйдем еще в одну интересную тему…. В правопреемство земельных отношений…

Еще мне кажется, что в пользу моего вывода говорит формулировка 1-го абзаца пункта 3 ст.36, где речь идет о праве на приобретение з/у в общую долевую собственность или аренду с множественностью лиц, а не о переходе прав на з/у, его часть или долю в праве.

Право переходит в любом случае. У любого собственника недвижимости есть право пользования ЗУ под этой недвижимостью и это право будет подтверждаться договором к-п недвижимости. Процедура оформления земельных отношений направлена на определение вида права на землю (собственность, аренда и т. д.).

[Legal Eagle]

Yaros_law Я все же предлагаю оставить обсуждение в этой теме, далее поясню почему.
Действительно, ч.3 ст.36 ЗК приравнивает собственников зданий и помещений. Витрянский на это произнес бы длинную речь о превосходстве ГК над ЗК, ссылаясь на Конституционное разделение гражданского законодательства как федерального и земельного как совместного. Правда даже он признал, что это окончательно этот вопрос может решить только КС и пообещал туда написать.
Я же ограничюсь только практическим аспектом: Если принять за основу Московское толкование ЗК, то все собственники квартир (а существующее понятие нежилого помещения фактически идентично понятию квартиры, только без доли) не в кондомиумах обязаны также арендовать землю под зданием. А такое и в страшном сне трудно представить.

[Adr]

Legal Eagle
мам, ты меня жвалаа? (цы)
ага, говорил Витрянский..
а московское толкование ЗК (да впрочем, не токма и ЗК) - вообще уму нерастяжимо...

[curium]

Adr

И потому господин Витрянский хором с госпожой Маковской на семинарах говорят, что приоритетно гражданское законодательство, т.к. оборот земли находится в ведении гражданского законодательства, а через 2 часа госпожа Иванникова смотрит большими глазами и отвечает прямо противоположное - мол, более поздний кодекс - Земельный, ничччего не знаю

Протестую!!! Маковская говорит, что превуалируют нормы ЗК, т.к. он позднее вышел. Неча на нее поклеп возводить!!!
Legal Eagle

Витрянский на семинаре (Adr подтвердит) заявил, что нежилое помещение, как объект недвижимости, вообще не связано с землей. Поэтому право и обязанность получения прав на землю имеют только собственники здания или его частей, а собственник нежилого помещения владеет только воздухом между стенами.

то же самое Маковская сказала. Вообще-то обязанность арендовать землю имеется только в случае аренды зданий и сооружений, но не помещений.
А в противном случае поясните мне, как в многоэтажном доме делить землю между арендаторами?

ИМХО арендная плата за землю (или земельный налог) должна включаться в расчет арендной платы за занимаемое помещение.

[Adr]

Протестую!!! Маковская говорит, что превуалируют нормы ЗК, т.к. он позднее вышел. Неча на нее поклеп возводить!!!

На семинаре 3-5 ноября? Или на каком другом, сентябрьском, скажем? Я слышала от нее и то, и другое.
Очень у Александры Александровны точка зрения ..ээ..вариативна. Вспомните хотя бы ее изначальную позицию о нотариальном удостоверении всех и вся доверенностей.

[Yaros_law]

curium

А в противном случае поясните мне, как в многоэтажном доме делить землю между арендаторами?

Никак, весь ЗУ сдается в аренду арендатору (!), на стороне которого выступают все арендаторы помещений. Но это при условии, что нет собственника здания и все арендаторы помещений используют их в одинаковых целях, в противном случае не возможно будет расчитывать арендную плату.
При этом, возникает вопрос с муниципальными домами. Собственник здания - администрация города, с кем и как оформлять земельные отношения?

[register]

Adr
а что там нового про доверенности? В своей статье она вроде бы однозначно считает, что только нотариальная. У нее изменилось мнение?

[Legal Eagle]

curium : На моем семинаре Маковская вышла после Витрянского и была на его стороне. Есть основания подумать, что последовательность выступлений может менять не только позицию, но и суд. практику.
ИМХО, пока понятие нежилого помещения законодательно не урегулируют, однозначной суд. практики по этим вопросам не будет.



Добавлено:

Но это при условии, что нет собственника здания и все арендаторы помещений используют их в одинаковых целях, в противном случае не возможно будет расчитывать арендную плату.

Это как нет собственника здания? а арендуют они у кого?

[Adr]

register
а не было ни слова про обязательность нотариальной доверенности для юр.лиц. И той категоричности, которая в ее статье была..
По-видимому, это всязано с тем. что в октябре была конференция какая-то учреждений юстиции, и там, насколько я краем уха слышала от наших, этот вопрос был отдан на растерзание на места
осторожно говорилось только про необходимость ее для физиков..
собственно...а у нас других от физиков и не принимали на моей памяти..

ИМХО, пока понятие нежилого помещения законодательно не урегулируют, однозначной суд. практики по этим вопросам не будет

..оно удивительно совпало с мнением Витрянского и моим

[Yaros_law]

Legal Eagle

Это как нет собственника здания? а арендуют они у кого?

арендуют у собственника помещений
Я, конечно, не встречал, брошенную недвижимость, но гипотетически такое возможно...
В противном случае, если есть собственник здания, то о какой аренде земли арендатором помещения (либо даже собственником помещения) может идти речь. Вот я и говорю, что такое (аренда земли арендаторами помещения) возможна лишь тогда, когда нет собственника самого здания (соответственно нет исключительных прав) и цели использования помещений одинаковы.

[Галл]

Избавиться от долей при заключении договора аренды земли можно, если произвести так называемый выдел в натуре.
У нас в Уфе (Башкирия) этим занимается Горкомзем, правда очень не любит этого делать- выезд специалиста на место, изготовление нового плана и т.д.
Тогда в вашем договоре аренды земли будет указаны только ваши кв.м, будет прилагаться план земельного участка, на котором расположены ваши помещения, и доля в праве у вас будет равна 1.

[register]

Галл
так вся проблема-то в том, что участок НЕДЕЛИМЫЙ (см.ст.36 ЗК РФ). Если бы все было так просто.....а как Вы поделите участок, на котором многоэтажное здание? Я себе это вообще не представляю.

[Yaros_law]

а как Вы поделите участок, на котором многоэтажное здание? Я себе это вообще не представляю.

Потому что это не возможно.... разделу не подлежит. Можно поделить, если снести дом (такой большой и красивый, как 11 сентября....)

[Adr]

К предыдущему посту..навеяло...
А можно теоретический вопрос насчет делимости участка и кондоминиума? представим себе многоквартирный жилой дом, состоящий из секций либо подъездов.

    Статья 5. Объекты в кондоминиуме
    1. В состав кондоминиума могут входить следующие объекты:
    одно здание, или его часть, или несколько зданий, в которых помещения принадлежат различным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных границах, пешеходными и транспортными дорогами, бассейнами, водоемами, многолетними зелеными насаждениями и другими подобными объектами;
    несколько компактно расположенных зданий или сооружений - односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры.
    2. Кондоминиум может состоять из отдельной части здания размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел. Отдельная часть здания может быть выделена в отдельный кондоминиум при условии, что надстройка, реконструкция, перестройка либо снос этой блок-секции не нарушат целостность других частей здания, не входящих в состав данного кондоминиума.

    Статья 10. Установление границ земельных участков в кондоминиуме
    1. Границы земельных участков в существующей застройке населенных пунктов, входящих в состав кондоминиума, определяются действующими землеотводами.

Статья 11. Передача в собственность земельных участков в кондоминиуме в существующей застройке
    1. В существующей застройке земельные участки, на которых расположены жилые здания и иные объекты недвижимости, входящие в состав кондоминиума, передаются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в нормативных размерах бесплатно.
    2. Сверхнормативная территория в случае ее расположения в границах жилой группы или двора кондоминиума может быть приобретена в собственность или получена в аренду в качестве самостоятельной единицы кондоминиума наравне с помещениями домовладельцами или товариществом. В случае отказа домовладельцев или товарищества от приобретения в собственность или получения в аренду сверхнормативных территорий они остаются в государственной или муниципальной собственности и используются в соответствии с действующим законодательством.
    3. Органы, уполномоченные устанавливать границы и размеры земельных участков в кондоминиумах, обязаны в срок не позднее двух месяцев после обращения домовладельцев установить в соответствии с порядком, указанным в пункте 2 статьи 10 настоящего Федерального закона, границы и размеры земельного участка в кондоминиуме.

так вот....если кондоминиум представляет собой именно секцию дома, построенного когда-нибудь, а земельный участок был отведен именно под строительство всего дома, то можно ли выделить земельный участок под кондоминиумом/секцией?
Хотелось бы услышать мысли коллег по сему поводу..
От земельщиков уже получили два диаметрально противоположных ответа

[Adr]

Поглядите ст. 623 ГК РФ..особливо п.2. Хотя смотря что вы с Арендодателем прописали в договоре - если требйется его согласие на такой ремонт, или если этот вид ремонта - Ваша святая обязанность по договору (скажем, он у вас текущий..или если же у вас вообще порядок произведения ремонта не предусмотрен - то у вас автоматически действует ст. 616 ГК РФ) - так вот, в этом случае - не-а..не выйдет.
И потом, кроме акта Вы ж Арендодателю какие-то доказательства сего ремонта должны представить - без них он у Вас сам акт подпишет ли?

Можно как-то обойти договор аренды, чтоб вообще не платить арендную плату

ага...выкупить здание ...потом...

[Yaros_law]

Можно как-то обойти договор аренды, чтоб вообще не платить арендную плату.

Можно, не заключайте его....

[Yaros_law]

Межет у кого какая практика появилась по данной теме?????

[пани Лиза]

Межет у кого какая практика появилась по данной теме?????

Увы. Пока только проблемы.
Вот прочитала я, например, про т.з. Витрянского

Поэтому право и обязанность получения прав на землю имеют только собственники здания или его частей, а собственник нежилого помещения владеет только воздухом между стенами.

и возник у меня вопрос - а как разграничить как объекты часть здания и несколько помещений, по каким критериям?

[maus34]

Извините, влезу в тему, уж очень интересно.
Yaros_law рассматривает ситуацию заключения договора со множественностью лиц на стороне арендатора только с собственниками нежилых помещений в зжилом доме.

Откровенно говоря, мучает вопрос: если в жилом доме все лица собственники помещений (жилых и нежилых) почему бремя по оплате земли несут только собственники нежилых помещений? Может я не права, но договор аренды должен заключаться со всеми собственниками помещений (и квартир), в т.ч. с МО, если в доме есть неприватизированные квартиры.

Что касается выделения арендной платы для каждого соарендатора, то по-моему просто нет другого выхода, в противном случае, договор аренды, заключаемый с 1м арендатором должен заключаться на весь участок и оплата должна взиматься за весь участок. Остальные лица вступают в этот договор (не меняет ни предмет, ни цена, только состав участников), в этом случае требования действительно будут солидарными. Самое смешное, что именно это вытекает из п.3 ст. 36. Только кто на эхто подпишется?

[hiver]

maus34

Откровенно говоря, мучает вопрос: если в жилом доме все лица собственники помещений (жилых и нежилых) почему бремя по оплате земли несут только собственники нежилых помещений?

И где Вы нашли такую дискриминацию?

Может я не права, но договор аренды должен заключаться со всеми собственниками помещений (и квартир), в т.ч. с МО, если в доме есть неприватизированные квартиры.

Правы, правы...

Остальные лица вступают в этот договор

По смыслу той же ст.36 ЗК такой договор заключается одновременно всеми лицами, указанными в ней.
И ни о каком присоединении не может идти речи.
см. п.5 ст.36 ЗК ("совместно обращаются" - то есть все)maus34 )

[maus34]

И где Вы нашли такую дискриминацию?

hiver
В практике, распространенной, в частности, в Свердловской области...

[Yaros_law]

hiver

И где Вы нашли такую дискриминацию?

Действительно, дескриминация есть. Аренду "вешают" на магазины и предприятия, запимающие нежилые помещения первых этажей в многоэтажках.

По смыслу той же ст.36 ЗК такой договор заключается одновременно всеми лицами, указанными в ней.
И ни о каком присоединении не может идти речи.

Статья 36. Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения

1. Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
2. В существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав кондоминиума, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены Федеральным законом "О товариществах собственников жилья".
3. В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами.
В случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.

[maus34]

Yaros_law

договор аренды, заключаемый с 1м арендатором должен заключаться на весь участок и оплата должна взиматься за весь участок. Остальные лица вступают в этот договор (не меняет ни предмет, ни цена, только состав участников), в этом случае требования действительно будут солидарными.

Не ответил... А мнение услышать хоца...