Сообщений в теме: 26

[Варлена]

В топике № 19 спрашивала каким документов индентифицировать земельный участок при представлении заявок для получения в аренду земельных участков по основаниям, указанным в ст. 34 ЗК для целей не связанных со строительством, может кому пригодится отвечаю:
Нужно обратиться в отдел архитектуры, сделать топосъемку в масштабе 1 к 500 и на этой топосъемке отметить желаемый участок. Далее нужно пойти в отдел оформления земельных участков подать заявку и приложить топосъемку, а также учредительные и правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на смежные участки (если таковые имеются у заявителя) и ждать.
СПАСИБО ЗА ПОМОЩЬ ГОСПОДА ЮРИСТЫ!!!!!!!!!

[fonograf]

Созрел вопрос.
Как в разрезе нового земельного кодекса от 1 марта 2015 года будут устанавливаться нестационарные объекты связи (контейнеры-аппаратные и т.д.) на арендованных землях муниципалитета?
Что-то кардинально меняется, земли сразу выкупать можно или нет? Ведь статус сооружения связи по Закону "О Связи" имеет "недвижимый", хотя состоять может из отдельно взятых инженерных конструкции движимого характера.

Вот есть интересная позиция на этот счёт:
 

Железные дороги, подземные коммуникации, трубопроводы, автодороги
Поскольку понятие "здание" равно как и "предприятие" определены законом, в данной группе недвижимых вещей наиболее сложным является отнесение отдельных имущественных объектов к сооружениям. Так, нередко возникает вопрос об отнесении врытых емкостей на территории предприятий к сооружениям, т.е. к недвижимости, а также определение некоторых объектов как частей целых объектов и выбор для них правильного режима (например, в отношении помещений в здании). Эта группа вещей, как показывает практика, является наиболее спорной. Особенности отнесения отдельных видов имущества к данной группе недвижимости будут рассмотрены ниже.
Основные затруднения, возникающие в связи с юридической категоризацией указанных объектов, вызваны тем, что отраслевые нормативные акты (как, например, ФЗ "О железнодорожном транспорте в РФ" от 10.01.2003 г.) зачастую не содержат определений данных объектов как недвижимости, а применение к ним критериев определения недвижимых вещей (прежде всего критерия тесной связи с землей) не позволяет дать однозначный ответ, являются ли они объектами недвижимости.
На практике мы столкнулись с ситуацией, когда на крупном сталепрокатном заводе, имущественный комплекс которого включает сотни объектов, возникли затруднения с отнесением целого ряда объектов к категории сооружений. Это касалось, прежде всего, таких объектов, как врытых в землю резервуаров для хранения химикатов, участка железнодорожных путей внутрипроизводственного назначения и т.п. Нами были направлены запросы в бюро технической инвентаризации с просьбой разъяснить, являются ли данные объекты сооружениями, а также в учреждение по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с просьбой подтвердить, подлежат ли права на данные объекты государственной регистрации. Ответов, проясняющих данный вопрос, нами получено не было. Данные объекты были квалифицированы нами как сооружения, являющиеся частями более сложных сооружений, права на которые подлежат государственной регистрации.
Общая тенденция направлена на отнесение таких объектов, как железные дороги, подземные коммуникации, трубопроводы, автодороги, к категории сооружений, т.е. инженерно-строительных объектов, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций. В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ сооружения относятся к недвижимым вещам, и на них в полном объеме распространяется режим недвижимости.
При этом ГК не содержит определения понятия "сооружение", что вызывает затруднения при определении отдельных объектов как сооружений. Понятие "сооружение" раскрывается и поясняется только в Общероссийском классификаторе основных фондов5 (далее - ОКОФ).
По нашему мнению, наиболее спорные и трудные в плане определения их юридического статуса объекты могут быть категоризированы на основании ОКОФ.
Например, ОКОФ указывает, что:
- железнодорожные пути являются сооружением, включающим в себя земляное полотно, дренажные, водоотводные и укрепительные сооружения земляного полотна, верхнее строение пути (рельсы, глухие пересечения, стрелочные переводы и др.), переезды через главные пути, которые включают ручные шлагбаумы, постоянные снеговые заборы.
- мост является сооружением, включающим в себя пролетное строение, опоры, мостовое полотно (мостовые охранные брусья, контрольный и мостовой настил);
- автомобильная дорога является сооружением, включающим в себя в установленных границах земляное полотно с укреплениями, верхнее покрытие и обстановку дороги (дорожные знаки и т.п.), другие, относящиеся к дороге, сооружения - ограждения, сходы, водосливы, кюветы, мосты длиной не более 10 м, ров;
- нефтяная скважина является сооружением, включающим в себя вышку и обсадные трубы;
- к сооружениям также относятся: законченные функциональные устройства для передачи энергии и информации, такие как линии электропередачи, теплоцентрали, трубопроводы различного назначения, радиорелейные линии, кабельные линии связи, специализированные сооружения систем связи, а также ряд аналогичных объектов со всеми сопутствующими комплексами инженерных сооружений и т.д.
Поскольку данные объекты являются сооружениями, т.е. объектами недвижимости, и права на них подлежат государственной регистрации, встает вопрос о том, может ли быть зарегистрировано право собственности, например, на железнодорожные рельсы или верхнее покрытие автодороги как на самостоятельное сооружение. Представляется, что нет. Ведь сооружение согласно ОКОФ представляет собой сложный объект, в котором все устройства составляют единое целое. При решении вопроса о необходимости осуществления государственной регистрации прав на определенное сооружение принципиальную роль играет соотношение главной вещи и принадлежности в смысле ст. 134 ГК РФ. Для решения данного вопроса необходимо определить, является ли объект самостоятельным или входит в состав сооружения (т.е. более сложной вещи) и подлежит функциональному использованию по общему назначению с иными объектами, составляющими сооружение. При этом рекомендуется учитывать, что в состав большинства сооружений входят разнородные вещи (как движимые, так и недвижимые), образующие единое целое и рассматриваемые как одна недвижимая вещь. Следовательно, права на компоненты сооружения как сложной вещи подлежат оформлению в рамках сооружения, а сделки, заключенные по поводу сооружения, распространяются согласно ст. 134 ГК РФ на все его составные части, если договором сделки не предусмотрено иное.
Для ясности приведем следующий пример: железнодорожные рельсы сами по себе являются оборудованием, т.е. движимым имуществом, права на которое не подлежат государственной регистрации. Однако после осуществления их монтажа в составе железнодорожных путей, они входят в состав этих путей как часть целой вещи, образуя сооружение, и подпадают под режим недвижимости. Следовательно, права на них и сделки с ними регистрируются в порядке, предусмотренном для недвижимого имущества, но не как на отдельные объекты, а как на целое сооружение. Это означает, что рельсы после их включения в состав железнодорожных путей не могут быть проданы или отчуждены иным образом как движимое имущество. Исключение составляют случаи демонтажа железнодорожных путей, в результате которого железнодорожные пути как сложное сооружение, являющееся объектом недвижимого имущества, с юридической точки зрения прекращает свое существование, снова превращаясь в совокупность оборудования.
В качестве положительного момента развития законодательства стоит отметить, что в отдельных нормативных актах стали появляться прямые указания об отнесении определенных объектов к недвижимости. Так, например, согласно Постановлению Правительства Москвы № 447 от 13.06.2000 г. подземные инженерные коммуникации, к которым относятся кабели и кабельные сети, коллекторы, топливопроводы, газопроводы, канализация, теплопроводы, водопроводы, водосток и прочие коммуникации были определены как объект недвижимого имущества, права на который подлежат государственной регистрации.
Таким образом, большинство инженерно-строительных объектов входят в состав сложных объектов - сооружений, являющихся объектами недвижимого имущества, права на которые подлежат государственной регистрации. При этом отдельные части сооружений не являются самостоятельными объектами недвижимости, и права на них не подлежат государственной регистрации.
Предприятие как имущественный комплекс
В соответствии со ст. 132 ГК РФ предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, причем в состав предприятия входят различные виды имущества как движимого, так и недвижимого, а также исключительные права. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью и именно в таком качестве оно может быть объектом сделок. При этом упускается из внимания тот факт, что предприятие помимо имущественного комплекса представляет собой бизнес.
Считается, что факт включения в состав предприятия различных видов имущества облегчает оформление прав на предприятие и совершение сделок с ним. На самом деле это не совсем так. Права на предприятие как объект недвижимости подлежат государственной регистрации в общем порядке. При этом регистрация предприятия осуществляется по месту его регистрации как юридического лица, а зарегистрированное право на предприятие является основанием для внесения записей о праве на каждый отдельный объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия, в реестр по месту нахождения данного объекта. Получается, что право на один и тот же объект зарегистрировано дважды, причем возможно, что в разных местах.
Наряду с проблемой такой двойной регистрации существует и обратная проблема, заключающаяся в отсутствии информации о зарегистрированном праве в учреждении юстиции по месту нахождения имущества - ведь при регистрации прав на имущественный комплекс состав этого комплекса зачастую бывает определен очень неточно, особенно когда право возникло в результате приватизации. По этой причине даже сам правообладатель не всегда имеет четкое и полное представление о том, какое именно имущество входит в состав принадлежащего ему предприятия.
Приведем следующий широко распространенный пример: инвестиционная компания приобрела 100% акций промышленного предприятия. Став единственным акционером предприятия, инвестиционная компания стала также собственником обширного имущественного комплекса данного предприятия. При этом состав имущественного комплекса недостаточно четко определен в правоустанавливающих документах. В результате инвестиционная компания, будучи собственником предприятия как юридического лица, не имеет ясного представления о том, каким имуществом предприятия как имущественного комплекса она владеет. Решить такую проблему помогает проведение юридической проверки (Due Diligence) приватизационных, учредительных, корпоративных и иных документов предприятия, а также документов, подтверждающих права предприятия на отдельные имущественные объекты. По итогам проверки можно выделить объекты, права на которые надлежаще оформлены или могут быть оформлены на основании имеющихся документов, а также объекты, права на которые не оформлены, и объекты, на которые у их фактического собственника в результате неточностей и ошибок при приватизации и последующей передаче имущества правоустанавливающих документов нет. Таким образом, результаты проверки позволяют выявить риски для собственника предприятия, связанные с отсутствием у него прав на отдельные объекты имущественного комплекса предприятия, а также адекватные варианты решения данных проблем.
Указанные правовые противоречия и риски ведут к тому, что специалисты в области недвижимости и государственной регистрации считают необходимым внести изменения в гражданское законодательство, направленные на уточнение определения понятия "предприятие" и ввести такое понятие как "технологический имущественный комплекс", включающий движимое и недвижимое имущество, объединенное общим хозяйственным назначением, и земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости, входящие в технологический имущественный комплекс. При этом предлагается сохранить регистрацию прав на предприятие и сделок с ним только в отношении объектов недвижимого имущества, входящих в состав предприятия.

Смогу ли я на основании вышеизложенной позиции зарегить права в Росреестре на сооружение связи, как на имущественный комплекс, состоящий из средств связи, присоединённых к сети связи общего пользования, а именно - легковозводимый некапитальный контейнер-аппаратная с радиооборудованием и антенная мачта, признанная строительной экспертизой как  сооружение не ОКС, движимое имущество и на основании записи в ГКН (ЕГРП) в дальнейшем выкупить участок земли?

Прикрепленные изображения

• 

Сообщение отредактировал fonograf: 14 February 2015 - 23:31