Сообщений в теме: 54

[grin095]

Как я могу опровергнуть очевидные вещи
Системное прочтение ст.ст. 39 и 146 НК РФ говорит о том, что передача прав на земельные участки, отличных от права собственности, реализацией не является. Соответственно к стоимости права застройки спокойно прибавляем НДС.

Сообщение отредактировал grin095: 01 November 2012 - 16:47

[Jazzanova]

предлагаю покрутить вопрос несколько иначе:
аренда под застройку VS право застройки: плюсы и минусы
cравнить целесообразность радикальных нововведений
выявить те проблемы что есть
может их можно решать менее радикальными способами
путем внесения соответствующих корректив в главу аренды ГК

Грин по налогам еще пообщаемся
пока беру тайм аут по этому вопросу

[grin095]

Ну с практической стороны, особенно для арендаторов имеющих существенные связи, минусов в аренде наверно нет.
Ведь что говорят разработчики - аренда представляет собой довольно непостоянный инструмент. Плата меняется часто, условия расторжения, изменения договора зачастую навязаны арендодателями. Это конечно минус для арендаторов.
Плюс - устоявшаяся система предоставления, понятные правила оплаты (тем более от публичных собственников), всякие там субаренды и т.п.

Но есть главный принципиальный минус. Если аренда право личное, обязательственное, то поступательное движение в сторону единого объекта недвижимости, а по сути к примату вещных прав на землю перед правами на объект - упирается в эту аренду, которая своим существованием просто противоречит самомому существованию этой концепции. Соответственно первым этапом надо сравнять правовые титулы на объекты и земельные участки, потом могут идти дальше. Ведь в некоторы западных правопорядках собственность возникает на землю, а объект всего лишь принадлежность. Ярким подтверждением сегодняшняя статья на законеру про Английское прав на недвижимость.

Но можно спросить, а где собственно были все эти люди, когда создавали существующую систему? Только мол все устоялось и сразу менять.
Да там же в основном и были, но цели к сожалению пришлось корректировать с учетом наследия "социалистического" государства. И целью собственно было максимально быстрое оформление прав на землю, которая раньше была только государственной. Вот и создали минимальное количество титулов, так скажем система минимум

Это скажем так моя скромная оценка, гуру скажут лучше, но их просветительский взор что то не покрывает больше это место в сети

Сообщение отредактировал grin095: 02 November 2012 - 15:17

[Jazzanova]

Ведь в некоторы западных правопорядках собственность возникает на землю, а объект всего лишь принадлежность. Ярким подтверждением сегодняшняя статья на законеру про Английское прав на недвижимость.

Пока я пришел к выводу о том, что чтобы убить комара не следует размахивать топором.
Иными словами предлагаемые изменения настолько глобальны, что повлекут кризис системы арендных правоотношений в переходный период. Поэтому, если возможно обойтись малой кровью - например установить особенности аренды участков под застройку в виде дополнительного подраздела к главе ГК - это будет на мой взгляд лучше, чем приниципиально вводить новый вид права застройки.
В конце концов я не вижу таких больших доводов в пользу того, чтобы кардинально переворачивать существующее законодательство и практику ради того, чтобы приблизить систему к западным аналогам.

Сообщение отредактировал Jazzanova: 15 November 2012 - 14:55

[grin095]

Да ну цель не приблизить, или как то модернизировать существующие институты. Цель создать нормальную, много где применяему систему вещных прав. Когда не будет возникать фундаментальных проблем правоприменения, как названный мною ранее в теме случай окончания аренды у собственника объекта недвижимости. Поэтому сколько не модернизируй институт аренды, цели не добиться. Ну только вещное право с соответствующим функционалом придумать из аренды Кто нибудь в это верит?

[grin095]

30¹. В случаях, установленных законом, минимальный срок права застройки земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может составлять менее тридцати лет.

[Jazzanova]

Вот меня, например, интересует, в связи с введением права застройки будут ли введены соответствующие поправки в 214-фз.
Там ведь фигурирует право аренды.

[grin095]

Побывал на земельно-имущественном конгрессе в Москве. Обсуждали и ГК.
Ну что сказать... Просто .опа простите за слово...
Сидят в президиуме представители разработчиков, вас, ГПУ президента и т.д. Вопрос. А что с правом застройки по лесам? А что земельный кодекс? Ответ ГПУ. Пока не внесут изменения в ЛК и ЗК эти нормы не будут работать. Ну разве что в городах. Косвенно такая же позиция у ФАЛХ, мол есть ЛК и до свиданья, там по сути аренда и все. Разработчики парируют - будет установлен законодательный приоритет ГК. ВАС говорит - мы готовим принять совместный пленум (и я догадываюсь какой).
Короче будет хаос правоприменения... На местах чиновники получат такое оружие в руки...

[Jazzanova]

для ведения бизнеса стабильность важнее реформ
анализ последствий реформы, мне подсказывает, что реформаторский зуд отдельных представителей нашей юридической элиты
до добра не доведет
благими намерениями известно куда дорожка выстлана
кстати если есть запись этого конгресса или стенограмма будет хорошо если выложите
спасибо

[grin095]

Выражение про благие намерения не люблю ну ни о том оно, как бы не было похоже.
Стабильность для бизнеса имеет значение в правоприменении, но мы приходим к выводу, что любые изменения вредны по причинам чиновнического беспредела и человеческого фактора, любые!
Это все равно, что футбол в России отменить из-за придурка бросившего шашку в Химках, сори за оффтоп.
В общем не в изменениях проблема, в людях. А эти люди в том числе и мы. В том числе и сами так живем и выбираем.
Так что я за реформу.. затянем пояса и переживем, в итоге должно получится лучше чем сейчас.

А записи нет, я довольно часто бываю на таких мероприятиях, когда то записывал и потом ни разу не прослушал

[Jazzanova]

да согласен времени мало, его нет на то, чтобы слушать четыре часа запись ради десяти минут толковой инфо
поэтому твиттер продуктивнее
насчет качества людей, тоже согласен
изменения нужны, но имхо не такие, когда ставится все с ног на голову без должной оценки последствий и проработки вопроса
и только потому что к этому пришла западная юридическая мысль
как раз таки без учета человеческого фактора

[grin095]

Ну нет, не так все выглядит. Не с ног на голову и не прозападные течения.
Это как бы образно выразится.. вот к примеру можно ли изменить ВАЗ 2112 в лучшую, принципиально лучшую сторону полностью не переделав бы ВСЕ практически элементы автомобиля.
А еще лучше, закупив бы зарубежные детали, автоматическую коробку и т.д.
И не возникает мысль, что это некие прозападные течения, которые не факт что еще и приживутся на нашей действительности.
Потому что тем кто писал изменения в ГК очевидно, что тут даже речи нет о том приживется или нет, течения или нет, если нормальный комфортный для всего мира порядок (считай иномарка). И есть наследие советов, который изменить можно только вычеркнув его из памяти Вот как то так
Перефразируя еще образней, шуткой из КВН. Президент РФ на вопрос какие плюсы от вступления в ВТО - ну ликвидация автоваза не единственный плюс от вступления в ВТО

Сообщение отредактировал grin095: 19 November 2012 - 19:52

[odysseus]

'grin095' сказал(а) 19 Ноя 2012 - 13:51:

Это как бы образно выразится.. вот к примеру можно ли изменить ВАЗ 2112 в лучшую, принципиально лучшую сторону полностью не переделав бы ВСЕ практически элементы автомобиля.
А еще лучше, закупив бы зарубежные детали, автоматическую коробку и т.д.
И не возникает мысль, что это некие прозападные течения, которые не факт что еще и приживутся на нашей действительности.
Потому что ...нормальный комфортный для всего мира порядок (считай иномарка).

не соглашусь пан с вашим примером про автомобиль. В РФ защищается национальный производитель и это единственная причина по которой потребители не завалили суды с требованиями о расторжении (или отказе) от договоров купли-продажи, штрафов в пользу этих же потребителе и прочее прочее, так как и без экспертиз и судебных рассмотрений очевидно что отечественное авто изначально продается с дефектами и иномарка удобнее не просто потому что иномарка, а потому что без дефектов. Вы же не станете заявлять что покупая сотовый телефон нормой для него является только исходящий вызов, а входящий это шик (иномарка). Также и с изменениями в ГК, законодатель считает что смотрит на перспективу (первые пять лин блин может и комом будет, зато внуки ваши, пан, будут благодарить).

[grin095]

В РФ защищается национальный производитель предположу только потому, что ликвидация тогоже автоваза повлечет за собой огромные социальные проблемы во всем регионе, который по сути живет за счет автогиганта.
При этом, если Рено таки полностью займет нишу на производстве, включая комплектующие, никто не будет против. На это же заточены параметры налогообложения, мол пока нечиего больше производить АвтоВАЗ не может, будет протекционизм.
В остальном, где видна защита производителя?
Ну хорошо может и не очень красивый пример, но абстрагируясь я просто хотел показать, что есть система вещных прав нормальная, а есть "кастрированная", связанная с наследием. И нет вопросов лучше - хуже, есть только понимание, что изменить можно только с помощью: копировать правильную - выделить имеющуюся - вставить правильную

[odysseus]

'grin095' сказал(а) 20 Ноя 2012 - 05:45:

В РФ защищается национальный производитель предположу только потому, что ликвидация тогоже автоваза повлечет за собой огромные социальные проблемы во всем регионе, который по сути живет за счет автогиганта.

пан, да я все понимаю и не против этого)) что там персонал автоваза, прекрати производить некачественные российские автомобили и автослесари из гаражей по всем окраинам в РФ останутся без заработка, там общий штат еще больше чем у автоваза.

'grin095' сказал(а) 20 Ноя 2012 - 05:45:

я просто хотел показать, что есть система вещных прав нормальная, а есть "кастрированная", связанная с наследием. И нет вопросов лучше - хуже, есть только понимание, что изменить можно только с помощью: копировать правильную - выделить имеющуюся - вставить правильную

и это мы, пан, также поняли. Просто мое мнение что в РФ определить эффективность той или иной модели не возможно не опробовав на практике, в РФ - прогнозы и "бизнес планы" это так для красоты и не более, так как покуда практика не подтвердит правоту или ошибку законодателя никто не сможет точно предугадать последствия той или иной новеллы в законе. Поэтому я и считаю что раз нынешние модели в строительстве не так идеально, то почему бы и не попробовать для нас новые прозападные

[Jazzanova]

копировать правильную - выделить имеющуюся - вставить правильную

слишком просто
"правильная" на западе может не заработать толком в России
а прежние инстуты разрушены
нужно учитывать местную специфку при конструировании правовой системы
имхо

[odysseus]

'Jazzanova' сказал(а) 20 Ноя 2012 - 18:23:

нужно учитывать местную специфку при конструировании правовой системы
имхо

соглашусь но с условием если будет учитываться именно "местная" специфика, а не специфика например в МСк, СПб, Сочи. Стройка в Пензе, Туле, Курске вообще ни разу не стройка в МСК, СПБ и ряде других "строящихся по своим канонам" городов. Ну давайте тогда что ли и ГК на местном уровне принимать, федерация все-таки.

[grin095]

Скажу может и достаточно поверхностно, но уж какой опыт есть..
На мой взгляд, если говорить о некой "специфики Россеи", то речь идет только о трудностях правоприменения изменений законодательства, существенно меняющих сложившиеся отношения.
Это связано как с общим невысоким уровнем исполнительной власти на местах, так и с банальным коррупционным фактором. Больше нет никакой особой специфики на мой взгляд, как нет и особого пути, особой евразийской культуры и т.п. Европа мы по сути, конечно менталитет не западный, скорее восточно-европейский. Да, есть может быть некоторый колорит, связанный опять же с советским наследием. Но модель все равно европейская.
А значит приживется, куда денется..

[Jazzanova]

'odysseus' сказал(а) 20 Ноя 2012 - 19:06:

'Jazzanova' сказал(а) 20 Ноя 2012 - 18:23:

нужно учитывать местную специфку при конструировании правовой системы
имхо

соглашусь но с условием если будет учитываться именно "местная" специфика, а не специфика например в МСк, СПб, Сочи. Стройка в Пензе, Туле, Курске вообще ни разу не стройка в МСК, СПБ и ряде других "строящихся по своим канонам" городов. Ну давайте тогда что ли и ГК на местном уровне принимать, федерация все-таки.

федерация - ну и что
возьмите аналог США (тоже федерация)
там штаты вправе принимать законы не только в сфере гражданского, но и уголовного права
их правовая система складывалась под влиянием исторических, социальных и политических тенденций на конкретной территории
разумеется основа всему Конституция США
тем не менее от штата к штату законодательство разнится
у нас же приходит группа младореформаторов - декабристов от права к Медведеву
и предлагает сверху навязать стране свое видение правовой системы
вот что происходит

[rfs33]

'Jazzanova' сказал(а) 02 Ноя 2012 - 07:27:

предлагаю покрутить вопрос несколько иначе:
аренда под застройку VS право застройки: плюсы и минусы
cравнить целесообразность радикальных нововведений
выявить те проблемы что есть
может их можно решать менее радикальными способами
путем внесения соответствующих корректив в главу аренды ГК

У арендаторов ЗУ возможны различные стратегии. Отсюда и различная оценка изменений ГК. Что-то может быть выгодно, что-то не очень.
Есть минусы общие для всех, есть, наверное, и плюсы. Нельзя однозначо оценить весь проект в целом.
Вот какие, к примеру для меня, минусы существенно ухудшают положение пользователя ЗУ.
Сравните.
Сейчас:ст. 271 ГК
Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

Будет:
Статья 300.1. Права и обязанности лица, имеющего право застройки

1. Лицо, имеющее право застройки, вправе в пределах, предусмотренных договором об установлении права застройки, изменять объекты недвижимого имущества, находящиеся на земельном участке, - реконструировать их, сносить и возводить новые.

Разница между возможностью делать всё, что не запрещено и делать только то, что предусмотрено - очевидна.

А вот ещё одна приятная новелла:
Статья 300.2. Договор об установлении права застройки

1. Существенными условиями договора об установлении права застройки являются условия о земельном участке (статья 287), о месте расположения возводимого здания или сооружения на земельном участке, о сроке права застройки, о плате за право застройки, а в случаях, когда собственником земельного участка является гражданин или юридическое лицо, - также о характеристиках возводимого здания или сооружения.

Что это означает? Ещё до заключения договора будущий землепользователь должен определиться с местом расположения здания на ЗУ. Круто, - земля в пользовании на 100 лет, а как её застраивать нужно решить заранее и бесповоротно. Такого безобразия в договоре аренды ЗУ нет. К примеру, участок под строительство базы одыха с несколькими зданиями, корпусами, сооружениями. Как заранее решить на сто лет вперёд - какие здания будут нужны??? Ещё вопрос - как продать ОКС, который новый собственник не сможет перестроить под себя? Кто его купит?
Следущий вопрос. Пусть к примеру, прошло 50 лет с момента заключения 100 летнего договора об установлении права застройки и здание обветшало. Количество желающих, его купить и реконструировать в прежнем виде (на том же пятне застройки) может быть равно 0. Желающих его купить и реконструировать в границах предоставленного ЗУ, но с расширением - великое множество. Но все они отдыхают - ибо договор обязан предусматривать место расположения здания раз и на всегда. Следствие - улицы города потихоньку превращаются в картины фильма ужасов. Собственники зданий не имееют средств на реконструкцию (но сносить не дадут), а потенциальные инвесторы вспоминают чиновников ОМСа, 50 лет назад определивших пятно застройки, и также благодарно отзываются о разработчиках ГК 2012 года.

Что ещё. С демократичными прелестями п.2 ст. 7 ЗК РФ и ст. 37 ГСК можно попрощаться.

Возможно, что есть для кого-то и плюсы в новом ГК. Имхо, минусы слишком тяжёлые.

Сообщение отредактировал rfs33: 24 November 2012 - 01:17

[grin095]

Сейчас конечно несколько преждевременно обсуждать итоговую редакцию, к 2 чтению дошло пока процентов 10 изменений ГК и права застройки там нет.
Но устно от разработчиков я знаю, что эта довольно спорная конструкция в части параметров строительства и места расположения объекта будет дорабатываться. Возможно ее оставят только для частников или как то иначе ограничат.
Очевидно для сырьевиков это не работает.

[Stoner]

я вот не совсем догоняю такую вещь: в п29 ст.8 Проекта N 47538-6, где переходные положения, сказано, что
"В случае, когда земельный участок из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду для целей строительства, арендатор со дня вступления в силу настоящего Федерального закона вправе потребовать приобретения такого земельного участка в собственность или установления в отношении такого земельного участка права застройки".

Это ж не значит, наверное, что в собственность тупо бесплатно участок из аренды получаешь? - какой критерий будет допустимости приобретения именно в собственность и каких условиях? - ткните носом, не нахожу...

[rfs33]

'Stoner' сказал(а) 27 Ноя 2012 - 16:17:

я вот не совсем догоняю такую вещь: в п29 ст.8 Проекта N 47538-6, где переходные положения, сказано, что
"В случае, когда земельный участок из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду для целей строительства, арендатор со дня вступления в силу настоящего Федерального закона вправе потребовать приобретения такого земельного участка в собственность или установления в отношении такого земельного участка права застройки".

Это ж не значит, наверное, что в собственность тупо бесплатно участок из аренды получаешь? - какой критерий будет допустимости приобретения именно в собственность и каких условиях? - ткните носом, не нахожу...

О получении участка бесплатно в собственность из аренды - к сожалению, здесь нет ни слова. . Право на приобретение (в отличии от права на получение или права на переоформление) всё же, имхо, есть достаточно чётко сформулированное право на возмездное получение права собственности.
Не понятно другое. Создаётся ещё один (кроме 36 ст.ЗК) вариант получения ЗУ в собственность без проведения аукциона. Однако, отсутствие порядка определения выкупной цены (аналогичного ст.36 ЗК) не понятно как будет компенсировано? Об исключительности забыли написать. Об определении размера ЗУ, который можно переоформить - тоже ни слова.
Но в целом данный пункт (если он останется) нельзя назвать минусом.
Однако, есть предчуствие, что обсуждаемые нормы, как и весь новый ГК выполняли скорее политические задачи. Всё идёт к тому, чтобы отойти от их принятия.

[Sania]

Stoner сказал(а)

Это ж не значит, наверное, что в собственность тупо бесплатно участок из аренды получаешь?

к слову, при комплексном освоении для жилстроительства по ныне действующем ЗК у "осваивателя" тоже есть право приобрести земучасток под строительства в собственность без аукциона
В случаях, когда в аукционной документации (по продаже права аренды) цена выкупа не установлена, суды полагали что выкупать можно по рыночной цене

[Stoner]

Sania,
Ну да, Президиум ВАС также считает, что при переоформлении из бессрочки незастроенного участка в собственность приобретать надо по рыночной цене...
я почему и задался вопросом об условиях этого приобретения из аренды как альтернативы праву застройки ...