Сообщений в теме: 181

[Massive]

KirillT, к этому случаю применяется правило п. 5, а не п. 9 ст. 22 ЗК РФ.
Значит, скорее всего, договор перенайма можно будет заключить с согласия арендодателя, поскольку в подобных договорах, как правило, прописывается необходимость получения такого согласия.

Плюс к тому, даже если подобный договор заключить можно будет, то встает вопрос о переоформлении на Б разрешения на строительство.
П. 11 ст. 63 Градостроительного кодекса РФ гласит:
"При переходе прав собственности на объекты недвижимости действие разрешения на их строительство сохраняется. Данное разрешение на строительство подлежит повторной регистрации".

Конечно, можно сказать, что ГрадК принят до ЗК, п.1 ст. 41 которого приравнивает права арендатора к правам собственника ЗУ, но доказывать это в гос. органах будет весьма утомительно.

Посему присоединяюсь к предложению Rasl с небольшими изменениями.
По опыту СПб, контора, арендующая огромный участок и имеющая разрешение на строительство объектов на нём, заключает с таким Б договор о совместной деятельности (либо именует его договор о долевом участии, а хотите - и просто: инвестиционный договор), по которому передаёт по доверенности Б права заказчика. Устанавливается, что в результате совместной деятельности Б приобретает право собственности на построенный объект, а А ... Встречал я договоры, где А вообще ничего не получает, что, конечно, неверно... Так что пусть Б передаст в собственность А какую-нить сторожку, объект инженерной инфраструктуры или еще что-нить.
Чего и Вам желаю.

[Rasl]

Massive
совместная деятельность предполагает баланс, риски споров по поводу собственности на построенный объект и как следствие сроки регистрации права собственности под вопросом (тянет за собой кредиты, проценты и прочие прелести затягивания оформления права собственности), проходили. Инвестиции и проще и надежней.

[Massive]

Rasl,

Инвестиции и проще и надежней.

Что такое "инвестиции"? Нету такого понятия в гражданском праве, равно как нет и инвестиционного договора.
Есть договор о совместной деятельности. договор строительного подряда и договор купли-продажи, а также их сочетания.

Уточните плиз, если настаиваете на Вашем варианте

заделайте организацию Б инвестором, а организацию А - заказчиком, после постройки Б получит в собственность здание, во время строительства деньги будут организации Б.

каким договором оформите отношения А и Б.

совместная деятельность предполагает баланс, риски споров по поводу собственности на построенный объект и как следствие сроки регистрации права собственности под вопросом

Договоры нужно чётко составлять - тогда не будет споров.

[Rasl]

Massive

Нету такого понятия в гражданском праве, равно как нет и инвестиционного договора

я приведу, конечно, практику
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
от 8 сентября 1998 г. N 3346/98

Названные соглашения правомерно оценены судом кассационной инстанции как инвестиционный договор, соответствующий требованиям действующего законодательства.

Председатель Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации В.Ф.Яковлев

также ст. 1 ФЗ "об инв в форм капвлож"

но в целом вы правы.

[Zitron]

Как раз занят составлением ИД. Вариант Питерский, отличия от основной формы в том, что Юрик (получивший право на застройку) продал его др. Юрику (была цессия). Администрация цессию не одобрила и предложила нам самим выбираться из данного положения.
Результат: необходимо заключить соглашение между Юриками (как я думаю ИД) в результате которого приобретатель (Юрик) сам же проектирует, строит и инвестирует проект и получает 100 % площадей в готовом объекте. Право собственности регистрируется после приемки объекта Госкомиссией и подписанием КУГИ протокола о выполнении инвестиционных условий.
Прошу помощи, т.к. применять нормы простого товарищества в данном случае нельзя см. ст.1048 ГК "распределении прибыли"..

[Rebekka]

Zitron рекомендую привлечь 100% инвестора.

[Zitron]

Zitron рекомендую привлечь 100% инвестора.

Я его привлек...

Как теперь эту цепочку уместить в соглашение не противоречащее ГК!? (тем более функции Заказчика и Генподрядчика должны отойти Инвестору или его партнерам)...

Что у нас получает Юрик (передающий свое право на строительство)!!?? Денежки то шли черным налом.. долей в объекте у него нет (т.е. часть прибыли если это простое товарищество ему не светит).

[Blanch]

Знаю, что заключают инвестиционные договоры, предусматривающие 100% финансирование строительства одной из сторон. Хотя что-то тут не так. Ведь если судить с точки зрения действующего законодательства, нет такого договора как инвестиционный. Ну будет смешанный, с элементами ПТ, но где же тут совместная деятельность? Есть и другая практика - заключается договор (допустим инвест контракт), по которому предусматривается, что стороны совместно осуществляют финансирование, но право собственности получают согласно действительно произведенного финансирования. И застройщик, естественно, ничего не финансирует, а инвестор получает 100% построенных площадей.

[Zitron]

Хотя что-то тут не так.

Для этого мы здесь и собрались.. Чтоб ответить на вопрос: Как удержаться в редакции инвестиционного договора от конструкций договора простого товарищества... Да чтоб и госрегистрацию права собственности потом без проблем получить..

[Belka]

Договор о сотрудничестве. Предмет договора - взаимовыгодное сотрудничество сторон в строительстве такого-то объекта. В обязанностях: Сторона А передает Стороне В в полном объеме функции Заказчика по строительству Объекта, включая право оформления от своего имени всей необходимой документации, заключения договоров на привлечение инвесторов для осуществления строительства Объекта и заключение с ними договоров о долевом участии в строительстве с последующей передачей доли в законченном строительством Объекте согласно списка дольщиков, организацию ввода Объекта в эксплуатацию, осуществление технадзора, представительство в ГАСН, ведение бухгалтерского учета по строительству Объекта и другие функции, предусмотренные «Положением о Заказчике-Застройщике № 16 от 02.02.1988 г.». Ну и четко прописать все другие обязанности сторон. По окончании строительства Стороне А уплачивается доля в определенном размере как компенсация за предоставление земли, разрешения на строительство... (Если есть желание могу скинуть рыбку такого договора)
Указать в договоре, что право собственности приобретает Сторона В мне кажется неправильно и бесполезно. При оформлении в юстиции потребуется подтвердить права на землю, а их у стороны В нет, если не будет заключен договор субаренды, на что муниципалитет вряд ли даст согласие.
Если речь идет о строительстве жилого дома, то тут проблем нет, потому что прово собственности возникает у дольщиков, потом создается ТСЖ и Застройщику не надо оформлять дом в свою собственность. Но если оформление в собственность здания обязательно, то здесь несколько сложнее. На мой взгляд, первоначально ПС на здание может оформить за соботолько Сторона А

Добавлено:
тьфу.. улетел раньше времени...
Ну так вот. На мой взгляд, первоначально ПС на здание может оформить за собой только Сторона А, потому что у нее земля и разрешение на строительство - самое главное. Может в договоре прописать весь этот порядок и обязанность стороны А после регистрации ПС передать в собственность стороны В здание. Но здесь уже немалые налоги по-моему...
У нас такая же ситуация сейчас... Сейчас вспомню что я решила по этому поводу...

[Belka]

Вот что.. Субаренду мэрия не пропустит, но есть вариант заключить договор переуступки прав арендатора с уведомлением мэрии о смене арендатора по договору. Тогда можно будет и право собственности на построенный объект зарегистрировать.

[Р.Дмитриев]

Вот чего бы я не советовал, так это отказываться от части земельного участка в пользу организации Б - тогда объект начнут строить в начале следующего века - пока откажутся, пока новый участок размежуют, поставят на кадастровый учет, зарегистрируют... потом градостроительная документация и т.п. вообщем!....

[Massive]

Zitron

применять нормы простого товарищества в данном случае нельзя см. ст.1048 ГК "распределении прибыли"..

Здесь-то как раз я особой проблемы не вижу, т.к. ст. 1048 запрещает полное устранение одного товарища от прибыли. Диспропорциональное стоимости вкладов распределение она не запрещает.

Вопрос в другом: если застройщик по результатам "совместного" строительства получает деньги, а инвестор - объект, то получается, что никакой общей цели у сторон нет, а их договор, как бы они ни назывался, прикрывает уступку права требования и перевод долга, требовавший согласия КУГИ.

Хотя это еще в суде доказать надо. На что, впрочем, у любого заинтересованного лица есть 10 лет. И это действительно проблема.

[Zitron]

никакой общей цели у сторон нет, а их договор, как бы они ни назывался, прикрывает уступку права требования и перевод долга, требовавший согласия КУГИ.

У меня появилось одно рациональное предложение.. Заключить агентское соглашение (задними сроками соответственно).. По содержанию будет ясно, что Агент действовал в интересах Принципала в том числе и когда получал право на строительство объекта.. За что собственно и получает свое вознаграждение..

[Blanch]

Да, только приобретает права и становится обязанным все равно агент. Что Вам это даст

[Zitron]

Да, только приобретает права и становится обязанным все равно агент. Что Вам это даст

Ты абсолютно прав.. Но одно из условий соглашения будет заключение 100% долевки м/у Агентом и Принципалом на строящийся объект... Надеюсь это не противоречит требованиям ст. 1007 ГК РФ.

Как думаете?

[Rebekka]

Ты абсолютно прав.. Но одно из условий соглашения будет заключение 100% долевки м/у Агентом и Принципалом на строящийся объект... Надеюсь это не противоречит требованиям ст. 1007 ГК РФ.

Как думаете? 

Мы думаем- это прямо запрещено законом. Агент- это по сути своей представитель. Так вот, согласно п.3 ст. 182 ГК РФ представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично.
Или я не поняла твою мысль.

[Zitron]

Мы думаем- это прямо запрещено законом.

а как же:
Статья 1005. Агентский договор

1. По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

[Rebekka]

Zitron не поняла, при чем здесь эта норма.

[Zitron]

Zitron не поняла, при чем здесь эта норма.

ой! хрупкая конструкция получается..
Придеться собирать свой велосипед по типу Инвестиционного договора, предусмотрев требования ФЗ..

[Rebekka]

Zitron

[Zitron]

Вопрос в другом: если застройщик по результатам "совместного" строительства получает деньги, а инвестор - объект, то получается, что никакой общей цели у сторон нет,

А, как же долевое участие и инвестиционные соглашения.. Застройщик получает деньги, а инвестор результат инвестиционной деятельности.. Соответственно действия на получение права на застройку + исполнительная и проектная документация является инвестиционным проектом..

[Rebekka]

Zitron ты, кстати. полазил по ФАКу недвижимости на предмет инвест. договоров?

[Zitron]

Rebekka

ты уверена что мы зашли в тупик? Или твоя конструкция 100% долевки более живуча?

[Rebekka]

Zitron моя конструкция кажется мне простой как веник. и судя по слухам, столь же проходной в ГБР.