Сообщений в теме: 59

[mooner]

Ludmila сказал(а) 02 Фев 2023 - 19:28:

Может ли бывший собственник истребовать имущество у нового собственника?

При определенных (вполне реальных обстоятельствах) в рамках банкротства - может (разумеется, не собственник, а КУ или конкурсный кредитор).

Кроме того, тут вопрос с совместно нажитым имуществом.
Если покупатель знал, что имущество приобретено в период брака, брак не расторгнут и имеется жена, то есть сомнения, что такой покупатель будет отвечать признакам добросовестности по иску жены о признании сделки недействительной.

Ludmila сказал(а) 02 Фев 2023 - 19:28:

mooner, давай пойдём от общего к частному.

Я в целом согласен с ходом твоих мыслей. Когда обсуждали этот вопрос с коллегами, я тоже исходил из позиции, которую здесь озвучиваешь ты.
Но, скажи мне, пожалуйста, если бы к тебе обратился клиент с целью проверить риски при покупке недвижимости, стала бы ты запрашивать договор, на основании которого недвижку приобрел продавец?

[Ludmila]

Договор - да. Выписку из реестра о содержании правоустанавливающих документов или копию, заверенную Росреестром, - нет.

[Ludmila]

"Если покупатель знал, что имущество приобретено в период брака, брак не расторгнут и имеется жена, то есть сомнения, что такой покупатель будет отвечать признакам добросовестности по иску жены о признании сделки недействительной".


Ты сейчас про что, про какого покупателя? Про того, который твой клиент, или про того, у кого он покупает это имущество?
Вот смотри. Я покупаю имущество у условного Васи. Для упрощения ситуации: Вася не женат и никогда не был, он единственный собственник имущества; соответственно, никакого согласия на сделку ему не требуется.
Я запрашиваю у Васи его правоустановку. Выясняется, что Вася купил имущество у Пети. Петя на момент заключения ДКП был женат, имущество - совместная собственность, согласия супруги не было.
Ты полагаешь, что Петина супруга вправе истребовать имущество у меня, если Вася мне продаст имущество и переход права собственности будет зарегистрирован?

[mooner]

Ludmila сказал(а) 03 Фев 2023 - 07:54:

Я покупаю имущество у условного Васи.

Этот Вася женат, но представляет договор, в котором написано, что имущество приобретено на его личные средства и поэтому не является совместно нажитым.
Может ли супруга Васи оспорить сделку, сказав, что имущество совместно нажитое, а договор в Росреестре не содержит тех сведений, которые содержатся в договоре, который Вася показал моему клиенту при заключении сделки со мною.

[Ludmila]

Ничего не поняла.

[mooner]

Ludmila сказал(а) 03 Фев 2023 - 08:21:

Ничего не поняла.

1.
Ты покупаешь квартиру у Васи.
Вася показывает, что купил ее у Пети.
Квартира куплена в период брака Васи с Таней. Брак в настоящее время не расторгнут, но Таня находится за границей.

При этом в договоре есть ссылка, что квартира приобретена за личные средства Васи, поэтому не является совместно нажиты имуществом.

К договору в качестве приложения приложено согласие Тани с условиями договора.
2.
После того, как ты купила квартиру у Васи, появляется Таня и говорит, что квартира - совместно нажитое имущество.

[Ludmila]

Т.е. я заключаю договор в отношении имущества, нажитого продавцом в период брака, и не беру нотариально удостоверенное согласие супруги, полагаясь исключительно заверения, данные (1) не мне (2) некоторое количество месяцев или лет назад (3) лицом, подлинность подписи которого я установить не могу?
Зная, что за это время, даже если имущество было единоличной собственностью продавца, режим имущества мог измениться на совместную собственность - например, если за счёт совместных средств или имущества супруги могли быть произведены улучшения имущества, увеличившие его стоимость?
Ну, тогда сама себе злобная Мальвина.
Есть Определение ВС РФ от 12.07.22 № 77-КГ22-2-К1. В нём сказано, что даже при приобретении имущества супругами в долевую собственность, т.е. когда они однозначно волеизъявляются относительно режима собственности, необходимо нотариальное удостоверение.
Так что если имущество приобретено продавцом в браке -
либо
нотариальное согласие супруги
либо
брачный договор
либо
нотариально удостоверенное соглашение о разделе имущества
либо
решение суда о разделе имущества
либо (на худой конец)
заверения супруги о том, что имущество не является совместно нажитым, данные непосредственно мне как потенциальному покупателю, с нотариальным удостоверением подписи на документе,
либо
нотариально удостоверенный договор купли-продажи с включением в него супруги не как продавца, а как самостоятельного лица, дающего заверения, на которые полагается покупатель.

[Mex@]

А если на эту ситуацию с другой стороны смотреть.

Росреестр зарегистрировал переход права на основании ДКП личного имущества, к которому

 

mooner сказал(а) 03 Фев 2023 - 08:31:

в качестве приложения приложено согласие Тани с условиями договора

 

и не потребовал нотариально заверенного согласия супруги.

Разве этот факт не будет учтен при оценке судом законности сделки, если вдруг супруга передумает?

[Ludmila]

Вообще система отпугивания крокодилов - очень, очень дорогая штука.

[Concrescere]

mooner сказал(а) 03 Фев 2023 - 08:09:

Может ли супруга Васи оспорить сделку, сказав, что имущество совместно нажитое

Я считаю, что может.

Если ДКП был заключен в период брака.

Mex@ сказал(а) 03 Фев 2023 - 09:53:

Росреестр зарегистрировал переход права на основании ДКП личного имущества

Росреестр не выяснял, личное оно или нет.

 

Росреестр зарегистрировал переход права на основании хоть и оспоримого, но на данный момент действительного ДКП.

Хотя остаётся вопрос с внесением записи об отсутствии необходимого согласия третьего лица.

[Mex@]

Заинтересовался и выяснил, что при регистрации перехода права в ЕГРН вносится запись об отсутствии необходимого согласия супруга на совершение сделки (п.4 ч.3 ст.9 и ч.5 ст.38 ФЗ-218). В последующем, информация об отсутствии согласия супруга отражается в выписке из ЕГРН, удостоверяющей право на приобретенный объект недвижимости.

Смотрим выписку.

[Ludmila]

Mex@,A live, тутmooner говорит о супруге покупателя, а не продавца.
Это задача про сферического коня в вакууме: сначала покупатель зачем-то написал в договоре, что имущество приобретено им не на совместно нажитые средства, и приложением к договору сделал некицй документ за подписью супруги (предположительно), что это действительно так. Продавец этот договор подписал. Потом они подписали другой вариант договора, в котором ни этой фразы, ни этого документа нет.
Потом покупатель, став собственником, продаёт это миущество. Вместо согласия супруги даёт тот первый вариант договора с приложенным к нему неким документом - в подтверждение, что имущество не совместное, и согласие не требуется.
И если покупатель, положившись на этот документ, не потребовал нотариального согласия супруги теперь уже продавца, то проблема не в том, что он не потребовал нотариального согласия супруги. И не в том, что положился на невесть кем подписанный документ. Проблема в том, что на договоре не было штампа, а в Росреестре-то был другой договор!
Как-то так.

[Mex@]

Ludmila, упростим понятия: "Покупатель", это тот, кто обратился к ТС за помощью; "Продавец", это тот кто купил по ДКП с приложением, без нотариального согласия супруги предыдущего собственника.

Теперь, чтобы обезопасить себя, Покупателю нужно выяснить есть ли в ЕГРН

 

Mex@ сказал(а) 03 Фев 2023 - 11:46:

запись об отсутствии необходимого согласия супруга на совершение сделки (п.4 ч.3 ст.9 и ч.5 ст.38 ФЗ-218)

И тут еще один момент интересен - а когда истекает срок оспаривания ДКП?

[Ludmila]

Mex@,я так поняла, что речь не о согласии супруги предыдушщего продавца.
Речь о том, что текущий, простиосподи, продавец вместо согласия своей супруги предоставил какую-то бумажку, подписанную предположительно его супругой, о том, что покупал он имущество на свои личные деньги. И эта бумажка предположительно была приложением к договору, по которому покупал он сам.
В общем, система отпугивания крокодилов во всей красе.

[mooner]

Ludmila сказал(а) 03 Фев 2023 - 12:52:

В общем, система отпугивания крокодилов во всей красе.

Я правильно понял, что с твой т.з. при оценке рисков не надо требовать договор (или иные документы-основания) по которому продавец получил право на недвижимость?

[Ludmila]

Я же ответила уже: правоустанавливающие документы - надо.
Выписку из Росреестра о содержании правоустанавливающих документов или копию, заверенную Росреестром, - нет.

[mooner]

Ludmila сказал(а) 03 Фев 2023 - 14:27:

Я же ответила уже: правоустанавливающие документы - надо.

Тогда я не пойму как это утверждение соотносится с позицией по настоящему вопросу?

[Ludmila]

По какому из вопросов?
Про получение правоустанавливающих документов в виде заверенных Росреестром копий/ выписки о содержании при наличии на руках договора, но без штампа?
Про потенциальное банкротстве предыдущего продавца, при котором последнего собственника обязательно признают недобросовестным?
Задача про коня в вакууме с неким письмом о том, что имущество приобретено на личные средства?
Или ещё какие-то?

[mooner]

Ludmila сказал(а) 03 Фев 2023 - 14:48:

По какому из вопросов?

Понятно.
Дискуссия зашла в тупик 

[Вера1879]

Я так полагаю, в любом случае, правоустанавливающей будет выписка из ЕГРН

[Ludmila]

Вера1879, если Вы не владеете юридической терминологией и не видите разницы между правоустанавливающими и правоудостоверяющими документами, не надо лезть в юридические темы.  

[grin095]

 

mooner сказал(а) 03 Фев 2023 - 17:06:

Ludmila сказал(а) 03 Фев 2023 - 14:48:

По какому из вопросов?

Понятно.
Дискуссия зашла в тупик 

 

Короче в вопросе о глубине проверки перед покупкой нет правильного ответа, есть ответ с балансом рисков и затрат. И он включает в себя наличие правоустанавливающих документо, а не подтверждение, что именно они находятся в Росреестре, потому что последнее принципиально ничего не меняет. как то так.
К сожалению ситуация с совместно нажитым тупиковая, реально на 100% ничего не спасает.

[Ludmila]

grin095 сказал(а) 06 Фев 2023 - 10:55:

Короче в вопросе о глубине проверки перед покупкой нет правильного ответа, есть ответ с балансом рисков и затрат.

По мне, есть несколько разных случаев.

Первый - это подход к большому количеству однотипных сделок. Залог у банков или покупка /аренда нежилых помещений ритейлерами. Здесь всё поставлено на конвейер. Утверждённые перечни документов для проверки, утверждённые перечни рисков, автоматизированная система проверки.

Система отпугивания крокодилов - очень, очень дорогая штука. Потери от её функционирования намного больше потерь от реализации рисков. Иногда на несколько порядков.

 

Второй - это индивидуальные сделки.

Тут выстраивается разумная грань, исходя из конкретной ситуации, из потенциально возможных факторов рисков. Предыдущий собственник в предбанкротном состоянии, нынешний собственник (он же продавец) приобрёл сделку месяц назад приобретатель аффилирован и с продавцом, - один подход.  Продавец сам приобрёл имущество пять лет назад, все сроки на оспаривание сделок предыдущим собственником по банкротным основаниям прошли, - другой подход.

 

И третий - это судебные споры.

Клиент уже приобрёл имущество, не озаботившись получением согласия супруги продавца, и сейчас она оспаривает сделку. О, у клиента имеется бумажка за подписью супруги продавца, что имущество  не является совместной собственностью? Давайте попробуем извлечь из этой бумажки максимальную выгоду - добросовестность и вот это вот всё. Конечно, далеко не факт, что прокатит, но это лучше, чем ничего.

 

Но и в первом и во втором случае подозревать контрагента в недобросовестности, - что он предоставляет заведомо недостоверную информацию, - ну так себе. Это тоже часть системы отпугивания крокодилов. С тем же основанием можно требовать провести экспертизу подлинности подписей на правоустанавливающих документов, - с той же (и даже большей) долей вероятности может оказаться поддельной подпись.

[Concrescere]

grin095 сказал(а) 06 Фев 2023 - 10:55:

К сожалению ситуация с совместно нажитым тупиковая, реально на 100% ничего не спасает.

 

Но может обнадёжить истечение СИД.

[mooner]

Ludmila сказал(а) 06 Фев 2023 - 17:31:

Но и в первом и во втором случае подозревать контрагента в недобросовестности, - что он предоставляет заведомо недостоверную информацию, - ну так себе.

Помнится, когда я еще заходил на ФБ, кто-то рассказывал о следующей ситуации.
Продается квартира, приобретенная в браке. Продавец предоставляет нотариальное согласие бывшей супруги на продажу.

При проверке выясняется, что это "не та бывшая супруга".
Продавец сначала женился на одной, потом развелся. Потом женился на другой. И в период второго брака приобрел недвижку. А согласие на продажу принес от первой жены.
___
рассказы про крокодилов, конечно не лишены правды, но когда приходит клиент и платит хорошие деньги, то хочется максимально выложиться 

Сообщение отредактировал mooner: 07 February 2023 - 10:28