администрация не сможет (по закону) разделить этот участок и часть его выставить на торги.
если в этом основной вопрос топик-стартера, то ответ, думается, такой.
нет, она не сможет так сделать.
на ЗУ под МКД право возникает безотносительно к внесению в ЕГРН записи о праве - в этом исключение из общего принципа внесения. то есть в силу положений статьи 16 Вводного закона к ЖК право общей долевой собственности на такой ЗУ возникает с даты постановки участка на кадастровый учет. То есть в нашем случае право общей долевой собственности у собственников квартир и нежилых помещений в этом МКД возникло сразу же после внесения в данные ГКН (после аннексии Россией этих территорий) в российский Государственный кадастр недвижимости, являющийся подразделом ЕГРН. При этом никаких актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
продавая квартиры в доме, первоначальный собственник тем самым продавал и доли в праве на земельный участок как общее имущество - и происходило это опять же без внесения в реестр записи о первичной регистрации такого права и о регистрации его перехода. Исходя из положений статьи 23 122-ФЗ (действовал, очевидно, когда собственник распродавал квартиры), государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. То есть право собственности (общей долевой) собственников помещений в многоквартирном доме на общее имущество в многоквартирном доме возникает в силу закона одновременно с государственной регистрацией права на помещение в таком доме и не требует по общему правилу отдельного подтверждения его возникновения посредством государственной регистрации.
То же самое прописано в статье 42 ныне действующего 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости.
Соответственно, раздел этого земельного участка актом местного органа власти означал бы, что этот орган превышал бы свои полномочия: делить ЗУ могут только собственники.
Поскольку вид разрешенного использования участка
Среднеэтажная жилая постройка.
то следует исходить из того, что уполномоченный орган при формировании своим актом этого объекта землеустройства руководствовался тем, что участок предназначен для возведения и эксплуатации многоквартирного жилого дома (возможно, впрочем, что участок формировался для возведения группы таких домов - но тут стоит взглянуть в документ, которым он формировался для дальнейшего кадучёта; как собственник помещения в МКД стоит за этим актом нырнуть в кад.палату местную либо, если возникнут сложности, просто узнать реквизиты этого акта в кад.палате, а потом отправиться в муниципальный архив).
я не думаю, что в данном случае суд общей юрисдикции прям впечатлился бы наличием зарегистрированных прав иных, отличных от злосчастного иностранца, лиц на квартиры в этом доме. да и потом, несколько экзотическое решение об отчуждении права вынесено в отношении только лишь украинца, получается, прав остальных собственников оно и не касается вовсе.
если стоит задача привязки МКД к этому ЗУ по данным гос.кадастра (тупо чтобы он в публичке не серым контуром значился, в приятно-нежно-розовым), то для этого надо дом на кадастр ставить. В письме Росреестра от 27.07.2017 N 10-1604-КЛ (помещаю ниже по кат) рассмотрена ситуация, когда утерян док о вводе в эксплуатацию - что делать? там говорится о:
1. допустимости обращения за первичным кад учетом МКД по заявлению правообладателей таких помещений на основании соответствующих документов, информация о которых также указывается в названных ниже декларациях
2. изготовлении технического плана здания на основании декларации об объекте недвижимости при условии обоснования подготовки такого технического плана на основании декларации об объекте недвижимости.
Думаю, в данном случае вполне уместно покачать аналогию, как считаете, коллеги?
Скрытый текст
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,
КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ
ПИСЬМО
от 6 июля 2017 г. N 14-07917/17@
О РАССМОТРЕНИИ ОБРАЩЕНИЯ
Управление методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, рассмотрев обращение, поступившее из Минэкономразвития России, сообщает.
Как доложили Управление Росреестра по Оренбургской области (далее - Управление) и филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Оренбургской области:
в апреле 2017 г. в Управление поступили заявление о постановке на государственный кадастровый учет здания (многоквартирного дома) по адресу: <...> и трех квартир, расположенных в нем, технический план, датированный апрелем 2017 г., подготовленный по результатам кадастровых работ в связи с созданием многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...> и трех помещений и нем;
по результатам рассмотрения указанных документов государственный кадастровый учет на основании пункта 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о недвижимости) был приостановлен в том числе в связи с тем, что в нарушение требований Закона о недвижимости указанный технический план подготовлен на основании декларации об объекте недвижимости.
Порядок осуществления государственного кадастрового учета объектов недвижимости и государственной регистрации прав на них установлен Законом о недвижимости, согласно статье 14 которой:
государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных Законом о недвижимости случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом о недвижимости порядке;
основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются указанные в части 2 статьи 14 Закона о недвижимости документы; к таковым, в частности, относится технический план, подготовленный в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке;
государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно, в том числе в связи с созданием объекта недвижимости, за исключением случаев, если государственный кадастровый учет осуществляется на основании разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, представленного органом государственной власти, органом местного самоуправления или уполномоченной организацией, осуществляющей государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения (далее - уполномоченный орган или организация), в порядке, предусмотренном статьей 19 Закона о недвижимости;
государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав исключительно в случаях, установленных частью 5 статьи 14 Закона о недвижимости, в том числе в случае, если он осуществляется в связи с созданием объекта недвижимости на основании разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, которое представлено уполномоченным органом или организацией, в порядке, предусмотренном статьей 19 Закона о недвижимости.
Как следует из обращения, разрешение на ввод указанного в обращении многоквартирного дома в эксплуатацию безвозвратно утрачено (отсутствует).
В этой связи, на наш взгляд, государственный кадастровый учет данного здания может быть осуществлен на основании соответствующего заявления и технического плана здания, содержащего также информацию, необходимую для осуществления государственного кадастрового учета помещений (в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме), расположенных в данном многоквартирном доме.
Требования к подготовке технического плана, в том числе документы, на основании которых технический план может быть подготовлен, установлены статьей 24 Закона о недвижимости, пунктом 20 Требований к подготовке технического плана и состава содержащихся в нем сведений, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953 (далее - Требования).
При этом, но нашему мнению, в случае, если разрешительная и (или) проектная документация, необходимая для подготовки технического плана, безвозвратно утрачена (отсутствует), изготовление технического плана здания возможно на основании декларации об объекте недвижимости при условии обоснования подготовки такого технического плана на основании декларации об объекте недвижимости в разделе "Заключение кадастрового инженера", а также подтверждения факта утраты такой документации с указанием информации о мерах, предпринятых для получения указанной документации; копии документов, подтверждающих данную информацию (справки, письма и т.п. уполномоченных органов и организаций (в том числе осуществляющих хранение соответствующей документации), в распоряжении которых может находиться указанная в части 8 статьи 24 Закона о недвижимости, пункте 20 Требований документация), необходимо включать в состав приложения технического плана (указанная позиция изложена также в письме Минэкономразвития России от 11.07.2014 N Д23и-2432, которое доведено до сведения территориальных органов Росреестра, ФГБУ "ФКП Росреестра", филиалов ФГБУ "ФКП Росреестра").
Постановлением Госстроя СССР от 21.04.1987 N 84 утверждены СНиП 3.01.04-87 "Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения", которые устанавливают порядок приемки в эксплуатацию законченных строительством (реконструкцией, расширением) объектов (в том числе жилищно-гражданского назначения).
При этом, на наш взгляд, в случае утраты (отсутствия) разрешительной и (или) проектной документации, необходимой для подготовки технического плана многоквартирного дома 1974 г. постройки, если такой многоквартирный дом не является в силу статьи 69 Закона о недвижимости ранее учтенным объектом недвижимости, государственный кадастровый учет данного многоквартирного дома и расположенных в нем помещений может быть осуществлен на основании технического плана, подготовленного на основании деклараций об объектах недвижимости (здания и помещений в нем).
Принимая во внимание положения пункта 21 Требований к подготовке декларации об объекте недвижимости и состава содержащихся в ней сведений, в реквизите "Правоустанавливающие, правоудостоверяющие документы на объект недвижимости (земельный участок, на котором расположено здание, сооружение, объект незавершенного строительства)" деклараций об объектах недвижимости - помещениях указываются соответствующие правоустанавливающие, правоудостоверяющие документы в отношении каждого помещения; в названном реквизите декларации о здании (многоквартирном доме) могут быть указаны правоустанавливающие, правоудостоверяющие документы в отношении всех помещений, расположенных в таком многоквартирном доме.
Перечень лиц, по заявлению которых осуществляются государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав, установлен статьей 15 Закона о недвижимости. В рассматриваемом случае, на наш взгляд, в орган регистрации прав с заявлением о постановке на государственный кадастровый учет многоквартирного дома и помещений в нем вправе обратиться правообладатели таких помещений на основании соответствующих документов, информация о которых также указывается в названных выше декларациях.
И.о. начальника Управления
методического обеспечения
и анализа в сфере регистрации
прав и кадастрового учета
И.В.ДОМРАЧЕВА
Сообщение отредактировал Stoner: 10 November 2022 - 12:49
Для этого у них есть две хитрых процедуры: ППТ - проект планировки территории, ПМТ - проект межевания территории.
Могут, накрайняк, применить и ККР - комплексные кадастровые работы. Но это на порядок сложнее. Опять же, учитывая что это земля в Крыму, почему бы под шумок и не отжать лишнее у МКД-шников?
Администрация может и не делить земельныйучасток. Просто уточнит его границы до желаемых размеров.
Это работает только с ранее учтенными ЗУ без координат в кадастре и при отсутствии реестрового собственника
Для этого у них есть две хитрых процедуры: ППТ - проект планировки территории, ПМТ - проект межевания территории.
Точнее одна. ПМТ входит в состав ППТ или разрабатывается на его основе. ППТ без ПМТ не является основанием для образования ЗУ, только ПМТ. Даже утвержденный ПМТ не является безусловным основанием для принудительного образования нового ЗУ. А вообще, где-то на форуме теме о ЗУ под МКД я уже выкладывала (и не один раз) свою позицию, сформированную во времена, когда плотно занималась этими вопросами, что ЗУ под МКД может быть уменьшен только на основании решения ОСС помещений и только путем его реконструкции. Как можно реконструировать земельный участок и каким образом реконструкция МКД моет привести к уменьшению ЗУ вопрос больше риторический. Так как ответ на него - никак
Как мне представляется, собственникам квартир необходимо очень оперативно обращаться в суд с требованием о признании отсутствующим права индивидуальной собственности конкретного лица на ЗУ, в исковом заявлении также просить предоставить право на единоличное обращение с заявлением о государственной регистрации прекращения права.
две хитрых процедуры: ППТ - проект планировки территории, ПМТ - проект межевания территории.
нет
в выложенной топик-стартером резолютивной части решения суда фигурирует кадастровый номер земельного участка.
о том, что бывает, когда администрация в составе ППТ меняет границы участков и топает сносить участки со старыми границами из кадастра, можно прочесть в пункте 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2019)
Скрытый текст
Администрация, ссылаясь на признание утратившим силу постановления N 111, послужившего основанием для государственного кадастрового учета 592 земельных участков, и отсутствие в связи с этим оснований для сохранения государственной регистрации права на земельные участки, измененные новым проектом планировки территории, а также на то, что заявительный порядок об аннулировании сведений об учтенных и зарегистрированных участках Федеральным законом от 3 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) не предусмотрен, обратилась в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в субъекте Российской Федерации (далее - управление Росреестра, регистратор) об исключении сведений из ЕГРН.
Решением арбитражного суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной и арбитражного суда округа, требования администрации удовлетворены. На управление Росреестра возложена обязанность исключить из ЕГРН сведения о спорных земельных участках.
Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила принятые по делу судебные акты, в удовлетворении заявленных требований отказала по следующим основаниям.
Установленных в законе оснований для снятия земельных участков с кадастрового учета в спорной по делу ситуации не имеется, а в отсутствие таковых суд не может принимать решение о снятии земельных участков с кадастрового учета. Отмена указанного ненормативного акта администрации не может создавать основания для снятия с кадастрового учета ранее поставленных на учет в соответствии с требованиями закона земельных участков.
На недопустимость снятия с кадастрового учета земельного участка в случаях, не предусмотренных действующим законодательством, указано также в п. 21 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 ноября 2016 г. (далее - Обзор), согласно которому, если сведения о земельном участке, внесенные в государственный кадастр недвижимости, не носят временного характера, то такой земельный участок может быть снят с кадастрового учета только вследствие его преобразования или в случае, прямо предусмотренном законом.
Сообщение отредактировал Stoner: 10 November 2022 - 16:49
Наш правопорядок не знает ситуаций, что бы участок под домом не принадлежал собственникам квартир, что бы где не обозначалось, какие пробелы в указании координат не существовали.
Право у собственников, им надо оспаривать. все остальное подтверждается экспертизами.
Реплика про самураев привела в бесконечный восторг, Чеширский кот спасибо!!!
Индивидуальное право прекращается автоматически с появлением собственника у первой квартиры
Это в идеале. В реестре висит зарегистрированное индивидуальное право. И хрен ты с ним что сделаешь, пока этот индивидуальный собственник не подаст заявление о регистрации его прекращения. И для всех это право будет существовать, пока оно есть в реестре. "У нас заявительный порядок регистрации" - любимая фраза Росреестра. Я бы не говорила, если бы сама только что не прошла этот путь, буквально позавчера забрала вступившее в силу решение о признании отсутствующим права на ЗУ под МКД индивидуального собственника. Теперь еще надо запреты снять, которые приставами наложены на этот участок по долгам индивидуального собственника, а потом уже пойдем регистрировать прекращение права.
Реплика про самураев привела в бесконечный восторг, Чеширский кот спасибо!!!
Как мне представляется, собственникам квартир необходимо очень оперативно обращаться в суд с требованием о признании отсутствующим права индивидуальной собственности конкретного лица на ЗУ, в исковом заявлении также просить предоставить право на единоличное обращение с заявлением о государственной регистрации прекращения права.
Спасибо.
Я так понимаю, что в подтверждение обоснованности своих требований собственникам надо представить упомянутую выше справку от КИ?
Я так понимаю, что в подтверждение обоснованности своих требований собственникам надо представить упомянутую выше справку от КИ?
Да, ну и любые доказательства, подтверждающие, что дом стоит именно в пределах этого участка. Я бы спросила КИ на предмет составления акта обследования земельного участка
Это в идеале. В реестре висит зарегистрированное индивидуальное право. И хрен ты с ним что сделаешь, пока этот индивидуальный собственник не подаст заявление о регистрации его прекращения. И для всех это право будет существовать, пока оно есть в реестре. "У нас заявительный порядок регистрации" - любимая фраза Росреестра. Я бы не говорила, если бы сама только что не прошла этот путь, буквально позавчера забрала вступившее в силу решение о признании отсутствующим права на ЗУ под МКД индивидуального собственника. Теперь еще надо запреты снять, которые приставами наложены на этот участок по долгам индивидуального собственника, а потом уже пойдем регистрировать прекращение права.
Ну так в реестре и обременения небось висят по законченным договорам..
судя по развитию открытости и точности реестра скоро ссылка на него будет из разряда моветона
Все так. Висят. Василий вон недавно на законе спрашивал как гасить такое право застройщику.. а никак толком, отказом только
собственникам квартир необходимо очень оперативно обращаться в суд с требованием о признании отсутствующим права индивидуальной собственности конкретного лица на ЗУ, в исковом заявлении также просить предоставить право на единоличное обращение с заявлением о государственной регистрации прекращения права.
непонятно, зачем это делать в условиях, когда вот-вот вступит в законную силу судебный акт, на основании которого этому праву останется не так много времени бытовать в реестре
этот порядок исполнения будет соблюдать интерес собственников квартир?
я не могу придумать ни единого способа исполнения этого судакта, которым бы этот интерес нарушался
суд лишает права лишь одного собственника - гражданина Украины
при этом каждая ранее состоявшаяся сделка с этим лицом по отчуждению квартир в МКД автоматически тянула за собой переход соответствующей доли в праве на ЗУ как на элемент общей долевой собственности всех собственников помещений в МКД.
и судом судьба этих, перешедших к иным лицам, долей в праве общей долевой собственности не разрешалась.
что они тут оспаривать-то возьмутся, я в толк никак не возьму?
Есть земельный участок под МКЖД. На него покушается администрация, с вероятной целью сократить его до минимальных размеров. Он ошибочно считается принадлежащим гражданину Украины, а на самом деле принадлежит собственникам квартир. И именно их интерес будет нарушен изъятием как бы излишков земельного участка. Не говоря уже, если суд примет решение о том что бы изъять весь, впав в заблуждение из-за отсутствия координат дома на участке.
На него покушается администрация, с вероятной целью сократить его до минимальных размеров.
это ниоткуда не следует совершенно - даже из того описания ситуации, которое нам порционно и неполно дал топик-стартер
объектом "покушения" является исключительно право украинца
Он ошибочно считается принадлежащим гражданину Украины, а на самом деле принадлежит собственникам квартир.
он принадлежит собственникам квартир, в том числе украинцу: описана ситуация, когда сперва весь участок принадлежал украинцу в силу того, что весь ОКС ему же принадлежал, а потом он в этом МКД стал распродавать квартиры.
их интерес будет нарушен изъятием как бы излишков земельного участка
изъятие Вы прогнозируете без должных к тому предпосылок, имхо
пока "изымается" (криво-косо, но это ж администрация) право украинца, не более того
Не говоря уже, если суд примет решение о том что бы изъять весь, впав в заблуждение из-за отсутствия координат дома на участке.
выше выложена резолютивка, там кроме права украинца ничего не "изымается"
итого, сособственикам участка на этом этапе, пока какая-то эскалация не началась со стороны адм-ции, доказать нарушение своих прав состоявшимся судебным актом будет весьма затруднительно, имхо
сособственикам участка на этом этапе, пока какая-то эскалация не началась со стороны адм-ции, доказать нарушение своих прав состоявшимся судебным актом будет весьма затруднительно
Именно на этом этапе, как я и говорил, правам теоретически ничего не угрожает, но следующим этапом будет изъятие.
но и в этом случае неясно, как может помочь то, что собственники остальных квартир станут
очень оперативно обращаться в суд с требованием о признании отсутствующим права индивидуальной собственности конкретного лица на ЗУ, в исковом заявлении также просить предоставить право на единоличное обращение с заявлением о государственной регистрации прекращения права.
кстати, если мы - вслед за законодателем - исходим из того, что право на этот ЗУ возникает одновременно с регистрацией права на квартиры в МКД, то исполнить это кривое решение суда невозможно без продажи украинским собственником принадлежащих ему квартир. в противном случае - ну, отчуждает он право, внесенное сейчас в реестр. квартиры-то у него остаются (их же суд не обязал его отчуждать) - а следовательно, и право на ЗУ под МКД.
как коллеги тут отметили не раз, кривое решение об удовлетворении кривых требований
Сообщение отредактировал Stoner: 11 November 2022 - 22:13
кстати, если мы - вслед за законодателем - исходим из того, что право на этот ЗУ возникает одновременно с регистрацией права на квартиры в МКД
Блин, ну писал же. Суд не видит никакого МКД на земле, только пару гаражей, принадлежащих все тому же иностранному гражданину.
Дом, если его пробить по кадастровому номеру, висит в воздухе, он ни к какому земельному участку не привязан.
То есть суд следующим решением изымает участок без МКД и все. Потом он может этот участок поделить и одну из частей продать.
как может помочь то, что собственники остальных квартир станут
Администрация не сможет изъять участок. Доли в нем еще как-то сможет попробовать и то я не знаю, как это сделать, и можно ли вообще. Сможет требовать от иностранца отчудить, топать ногами и штрафы какие-то выписывать. А вот просто так отнять - не сможет.
А если не начать сейчас действовать, то будет решение по изъятию, сделки по продаже, и ходи потом доказывай, что на участке стоит МКД. Доказали, но под домом уже не весь участок, а его часть. Эту часть и оставят, а остальное останется у добросовестного приобретателя.
суд следующим решением изымает участок без МКД и все
я выше писал, что в целях избежания такого сценария Вам следует озаботиться привязкой МКД к ЗУ - через уточнение в кадастре сведений о координатном описании ОКСа
конвульсивные дергания собственников квартир по судам делу если и помогут, то не настолько скоро. это как гланды через задницу удалять.
под домом уже не весь участок, а его часть.
выше дана подробная инструкция по изысканиям доков, служивших основанием для первичного кадастрового учета земельного участка. если в результате претворения её в жизнь (а это не дольше недели) окажется, что участок формировался для строительства и эксплуатации не группы домов, а одного конкретного МКД, то уточнение координатного описания МКД в кадастре гарантирует вас от всех тех (пока гипотетических) неприятностей, которые сейчас вас терзают.
Сообщение отредактировал Stoner: 12 November 2022 - 16:48
я выше писал, что в целях избежания такого сценария Вам следует озаботиться привязкой МКД к ЗУ - через уточнение в кадастре сведений о координатном описании ОКСа
Если бы это было так просто, то и обсуждать нечего было бы.
Для привязки нужен технический план здания, а сделать его без участия собственника участка будет проблематично, а скорее всего не получится, не говоря уж о цене сего действия.
Это я к вопросу почему надо оспаривать
