Сообщений в теме: 147

[Jerry]

KomdivBuza,
Jerry , имхо ст. 608.

Добавлено @ [mergetime]1094566340[/mergetime]
KomdivBuza, это понятно, но на момент возникновения обязательства у арендатора платить первому арендодателю, тот был правомочным собственником, и у него возникло право требования, которое никуда не исчезло в момент продажи собственности.
Собственник поменялся, но если право требования из того обязательства не перешло к новому, то платить арендатор должен старому собственнику.

Уступка права требования возможна только путем сделки, совершенной в письменной форме, следовательно автоматически ничего перейти не может.
Это же все-таки не универсальное правопреемство.
Собственник передал право сдачи в аренду и извлечение прибыли ровно с того момента, с которого он передал право собственности, если, конечно, иное не оговорено в договоре.

[Feanor]

Я вот поддерживаю Японку. Есть обязательство, есть долг по обязательству, есть стороны обязательства, одна сторона в силу закона меняется, следовательно она и будет кредитором, который имеет право требовать исполнения долга.

[barinskey]

Feanor
А как вы будете формулировать требования при подаче искового заявления?
Замена стороны в договоре аренды произошла ведь в определенный момент, соответственно и права и обязанности у нового арендодателя возникли с этого момента, и не совсем понятно, на каком основании право требования нового арендодателя распространяются на период, предшествующий переходу права собственности на недвижимое имущество.

[Rally]

Маленький вопросец возник. Фирма А старый собственник, фирма Б новый собственник, фирма С арендатор. А продала Б арендуемое имущество. Согласно п. 1 ст. 617 договор не расторгнут и не изменен и продолжает действовать в неизменном виде. Далее Б отправило письмо к С с платежными реквизитами, фирма С исправно платит Б. Теперь NB! вопрос, а на каком основании, ведь "никакой перемены лиц в обязательстве не происходит" кредитором осталась А и исполнение С является ненадлежащим . Тут возможно два варианта, либо она всё таки происходит и затрагивает всё "сложное обязательство" и новый кредитор (Б) приобретает право требования уплаты задолженности по арендным платежам, либо перемена лиц не затрагивает отдельные денежные обязательства ("простые") по оплате арендной платы за конкретные периоды (т. е. задолженность С перед А). В свете новейших тенденций в плане цессии это наверное возможно. Только вот ответа в законе почему это именно так должно произойти нету и всё тут.

Чтобы резюмировать: С начинает платить Б. Б новый кредитор С. Перемена лиц в обязательстве (имеется ввиду "сложное обязательство") всё таки происходит. Защитникам "старого собственника" - почему не происходит перемена лиц в денежных обязательствах(-тве) по уплате задолженности по арендной плате?

[barinskey]

Защитникам "старого собственника" - почему не происходит перемена лиц в денежных обязательствах(-тве) по уплате задолженности по арендной плате?

Почему не происходит, просиходит. Только новый собственник становится кредитором с момента перехода права собственности на недвижимое имущество. С того момента, как он стал кредитором.
Ну нет у него никаких оснований за предыдущие периоды взыскивать недоимку.
Добавлено @ [mergetime]1094569313[/mergetime]
Пример может быть и не самый лучший, но все же.
Вы купили здание у продавца, который задолжал коммунальщикам кучу денег.
Вы же не будете оплачивать задолженность продавца, руководствуясь тем, что у вас возникли права и обязанности, связанные с владением, пользованием и распоряжением зданием?

[Rally]

Пример может быть и не самый лучший, но все же.
Вы купили здание у продавца, который задолжал коммунальщикам кучу денег.
Вы же не будете оплачивать задолженность продавца, руководствуясь тем, что у вас возникли права и обязанности, связанные с владением, пользованием и распоряжением зданием?

Некорректный пример, т. к. сделку по переводу долга я не заключал, а закон не содержит нормы согласно которой при переходе права собственности на недвижимое имущество к новому собственнику переходят обязанности по уплате задолженности по коммунальным платежам. Таким образом должником в обязательстве по оплате остаётся прежний собственник.

Почему не происходит, просиходит. Только новый собственник становится кредитором с момента перехода права собственности на недвижимое имущество. С того момента, как он стал кредитором.
Ну нет у него никаких оснований за предыдущие периоды взыскивать недоимку.

Можно начать издалека. Понятие обязательство имеет несколько значений. Так часто под словом обязательство понимается сложное правоотношение, где каждая сторона является одновременно и кредитором и должником и существует взаимный комплекс прав и обязанностей. Из этого исходил суд раньше, говоря что перемена лиц в обязательстве должна быть полной, безусловной и т. д. признавая ничтожной перемену лиц в длящихся обязательствах. Вот аренда как раз подходит, нельзя было уступать платежи за отдельные периоды. Затем позиция поменялась, была подведена под это дело соответствующая теоретическая база, суть в том что под обязательством можно понимать не только это сложное правоотношение ("сложное обязательствто") но по отдельности "простые обязательства" где каждая сторона только кредитор или только должник. Так уплатить арендную плату это за конкретный период это такое "простое обязательство", перемена в нем лиц не влияет на "сложное обязательство", соответственно такое денежное требование можно уступить оставаясь при этом участником "сложного обязательства", никакой "частичной уступки" нет, всё путем.

Так вот либо мы говорим что в силу закона все права и обязанности старого кредитора (А) перешли к новому кредитору (Б)(включая права требования уплаты задолженности по арендной плате), либо мы говорим что в конкретных простых обязательствах по уплате арендной платы скажем за январь и февраль (долг С перед А) перемены лиц не произошло, но тогда вопрос - почему?

Сообщение отредактировал Rally: 07 September 2004 - 21:29

[Feanor]

Замена стороны в договоре аренды произошла ведь в определенный момент, соответственно и права и обязанности у нового арендодателя возникли с этого момента

barinskey
Замена произошла в момент перехода права собственности в силу прямого указания закона, но обязательство как было, так и осталось, арендодатель имеет право требования исполнения долга (обязанностей арендатора). Вот и все. Либо я неправильно понимаю суть перемены лиц в обязательстве, либо все остальные. Сам уже запутался.
Добавлено @ [mergetime]1094619807[/mergetime]

А как вы будете формулировать требования при подаче искового заявления?

barinskey
Иск о взыскании арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами, примерно так.

Добавлено @ [mergetime]1094620063[/mergetime]

ведь "никакой перемены лиц в обязательстве не происходит" кредитором осталась А и исполнение С является ненадлежащим

Rally,
Конечно происходит в силу закона.

либо перемена лиц не затрагивает отдельные денежные обязательства ("простые") по оплате арендной платы за конкретные периоды (т. е. задолженность С перед А).

А это возможно, если предусмотрено законом или договором. Законом не предусмотрено. То есть я пришел к выводу, что если старый собсвенник хочет сохранить за собой право на взыскание задолженности по арендной плате, он должен заключить об этом соглашение с новым собственником.

Добавлено @ [mergetime]1094620286[/mergetime]

Вы купили здание у продавца, который задолжал коммунальщикам кучу денег.

А это уже договор оказания услуг, он здание не обременяет и перемены лиц в обязательстве здесь не происходит.

Сообщение отредактировал Feanor: 08 September 2004 - 11:02

[kuropatka]

Rally

либо мы говорим что в конкретных простых обязательствах по уплате арендной платы скажем за январь и февраль (долг С перед А) перемены лиц не произошло, но тогда вопрос - почему?

А откуда вопрос? Было "простое" обязательство - стороны в нем не менялись, соглашения об уступке права старый и новый арендодатель не заключали - откуда возьмется перемена лиц?

[Feanor]

откуда возьмется перемена лиц?

Так, пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Добавлено @ [mergetime]1094623800[/mergetime]
+пункт 1 статьи 382, то есть это не что иное как переход прав кредитора к другому лицу на основании закона.

[IAY]

kuropatka

Здесь имеет место перемена лиц в силу закона. Вот и все. А согласно п. 2 ст. 384 ГК РФ, "если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права"

С приветом,

Игорь

[vbif]

Поддерживаю сторонников идеи что право требования "старого" долга имеет новый собственник.
Коллеги, придерживающиеся иной точки зрения, в частности г-н Баринский, будьте любезны и ответьте на заданный вами же вопрос. Ежели это право сохранилось за "старым" собственником, укажите основание иска с которым ему следует обратится?

[kuropatka]

Feanor

Так, пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Ну не трактую я его так - и не понимаю обратного:

Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Да, отношения по владению и пользованию имуществом остаются те же, обязанность по внесению арендной платы возникает уже перед новым кредитором - и это действительно переход прав кредитора к другому лицу на основании закона. Но в правоотношении по уплате долга ничего не изменилось! И совершенно не важно, откуда он возник. Ведь не зря ВАС поменял свою позицию насчет цессии в длящихся правоотношениях. Вполне возможно отделить данные долговые обязательства от собственно арендных. Иначе получается, что должник, выкупивший предмет аренды у кредитора, ничего тому не должен - обязательство прекратилось совпадением лиц.

[пани Лиза]

Feanor

Цитата
откуда возьмется перемена лиц?

Так, пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

А где там про переход права (требования) получения долга по арендной плате?

[vbif]

Елизавета а на каком основании это требование остается у старого собственника? Извините что вопросом на вопрос, но не вижу я оснований для иска у старого собственника... А вы? Кондикция? Из обязательства? Ответьте, будьте любезны.

[Feanor]

Ведь не зря ВАС поменял свою позицию насчет цессии в длящихся правоотношениях.

kuropatka
Я вот с этим совершенно не знаком, вы не могли бы объяснить, а еще лучше примеры привести?

Елизавета
Про это конкрентно не сказано, но если права кредитора переходят к другому лицу, то из анализа положений статьи 384 ГК РФ вытекает, что право взыскания "старого" долга также переходит к новому собственнику.
В рассматриваемомо примере арендодателем может быть только собственник (статья 608 ГК РФ), при переходе права собственности договор аренды не изменяется и не расторгается (статья 617 ГК РФ), следовательно обязательство на нем основанное не прекращается, а лишь происходит переход прав кредитора к другому лицу на основании закона.

и это действительно переход прав кредитора к другому лицу на основании закона.

kuropatka
Здесь я с вами согласен.

Но в правоотношении по уплате долга ничего не изменилось!

Почему? Статья 384 ГК РФ. Право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права, если иное не предусмотрено законом или договором. Иное у нас не предусмотрено ни законом, ни договором.

Сообщение отредактировал Feanor: 08 September 2004 - 16:16

[IAY]

kuropatka,

1) Представим теперь другой случай (а на самом деле, по существу тот же самый). Предположим, арендодатель умер и имеется наследник. Имеет ли право наследник требовать уплаты задолженности по арендной плате? Или юридическое лицо - арендодатель реорганизовалось. Имеет ли право новое юрлицо требовать уплаты задолженности?

2) Да действительно, позиция ВАС по частичной цессии, по цессии в длящихся обязательствах, по безвозмездной цессии поменялась. Но как раз в данном конкретном случае в силу закона имеет место "идеальная цессия" так как старый кредитор полностью выбывает из обязательства.

С приветом,

Игорь

[vbif]

IAY
не думаю что здесь пример № 1 очень показателен. Здесь же правопреемство универсальное.
Но, согласен, заход наверное правильный.
Давайте определимся: является ли новый собственник правопреемником и если является то какое это правопреемство?

[IAY]

vbif ,

Тот факт, что согласно ст. 617 смена собственника не является основанием для расторжения или изменения договора аренды означает, в рамках договора аренды присходит "полное" правопреемство. То есть старый собственник полностью выбывает из договора аренды в силу закона.

Что, кстати, не препятствует ему в цене имущества учесть непогашенную задолженность по арендной плате.

Игорь

[Alxhom]

Тот факт, что согласно ст. 617 смена собственника не является основанием для расторжения или изменения договора аренды означает

Вы часом не председатель президиума ВАСи?

[vbif]

IAY понимаете тут вот какое дело. Ежели с тем что право на взыскание задолженности по договору перешло к новому собственнику ставшему арендодателем я абсолютно согласен. Хотя может быть и не смогу привести достойных и однозначных доказательств которые еще не были здесь озвучены, то вот с полным правопреемством что у меня не все складывается.
Вот скажите, а право требовать с арендатора возмещения убытков не исполнением арендатором своих обязательств по договору в период когда еще не произошля смена собственника, у кого? У старого или нового собственника?

[kuropatka]

IAY

1) Представим теперь другой случай (а на самом деле, по существу тот же самый). Предположим, арендодатель умер и имеется наследник. Имеет ли право наследник требовать уплаты задолженности по арендной плате?

Пример совершенно не в тему. vbif прав, здесь универсальное правопреемство. Соответственно к наследнику переходят права наследодателя по всем правоотношениям.

как раз в данном конкретном случае в силу закона имеет место "идеальная цессия" так как старый кредитор полностью выбывает из обязательства.

Мы по разному понимаем термин "обязательство", очевидно. Я стою на позиции отдельных "простых" обязательств по уплате долга, а вы, очевидно, на позиции неделимости арендного обязательства. Соответственно, в моей трактовке, из простого обязательства кредитор не выбывает (поскольку не оговорено иное).

vbif

является ли новый собственник правопреемником и если является то какое это правопреемство?

Хороший вопрос. Является, конечно. Но правопреемство точно сингулярное, коль скоро не указано иного.

а на каком основании это требование остается у старого собственника? Извините что вопросом на вопрос, но не вижу я оснований для иска у старого собственника... А вы? Кондикция? Из обязательства?

Попробую ответить. Основания для иска - из того же договора. В 617-й ведь не сказано, что договор распространяется на предыдущие правоотношения.

право требовать с арендатора возмещения убытков не исполнением арендатором своих обязательств по договору в период когда еще не произошля смена собственника, у кого? У старого или нового собственника?

Ответ на этот вопрос не должен меняться. Т.е. я отвечу "у старого", вы - "у нового".

[Stone]

согласен со сторонниками, что в подобной ситуации задолженность (то есть все, что неоплатил арендатор до перехода права собственности) по арендной плате остается у старого собственника....
Право требования может быть уступлено в случаях, предусмотренных законом или договором. Соглашения об уступке права требовать задолженность между старым и новым собственником нет - остается закон. Определяя основания для перехода прав кредитора (ст. 387 ГК), закон кроме всего прочего устанавливает - в иных случаях, предусмотренных законом.... Далее, ст. 617 ГК - которая определяет только то, что договор аренды продолжает действовать....ИМХО, и говорить, что данная норма предусматривает переход права требования, натяжно

[Legal Eagle]

Перемена лиц в договоре аренды ( а соотвественно во встречных обязательствах) происходит с момента перехода ПС, а никак не задним числом.
vbif : Старый арендодатель (я бы не стал называть кего собственником, поскольку арендодатель не всегда собственник) предъявит в суд договор аренды, в котором указано обязательство арендатора уплачивать арендную плату. Что ему можент противопоставить арендатор?
Еще несколько вопросов сторонникам перехода права требования долга по ар. плате новому собственнику:
1. Что, если договор аренды расторгнут до перехода ПС?
2. Что, если лицо пользовалось имуществом без правового основания, кто будет взыскивать неосновательное обогащение?

[Alxhom]

ст. 617 ГК - которая определяет только то, что договор аренды продолжает действовать....ИМХО, и говорить, что данная норма предусматривает переход права требования, натяжно

сам хотел об этом написать. статья направлена исключительно на защиту арендатора при смене собственника.
еще вопрос: что вы скажете по-поводу ст. 136 ГК. Не кажется ли вам, что старый собственник должен получить доход от использования своего имущества за период до продажи?

[Rally]

Не кажется ли вам, что старый собственник должен получить доход от использования своего имущества за период до продажи?

У него есть кондикция к новому арендодателю.

Перемена лиц в договоре аренды ( а соотвественно во встречных обязательствах) происходит с момента перехода ПС, а никак не задним числом.

Что такое перемена лиц в обязательстве задним числом и причем тут момент перехода прав кредитора и обязанностей должника?

vbif : Старый арендодатель (я бы не стал называть кего собственником, поскольку арендодатель не всегда собственник) предъявит в суд договор аренды, в котором указано обязательство арендатора уплачивать арендную плату. Что ему можент противопоставить арендатор?

Да откуда он этот договор возмет если он в силу ст. 385 обязан передать ему все документы. Вот картина, у нового собственника в здании куча арендаторов, они платят арендную плату, а у него ни одного договора нет, все остались у старого собственника. Бухгалтерия повесится все составом .

1. Что, если договор аренды расторгнут до перехода ПС?

Какие проблемы. Согласно ст. 453 обязательства из него прекращаются. Никакой перемены лиц не происходит.

Что, если лицо пользовалось имуществом без правового основания, кто будет взыскивать неосновательное обогащение?

Согласно ст. 1102 ГК Лицо, которое ... обязано возвратить последнему (т. е. старому арендатору) неосновательно приобретенное или сбереженное имущество. Кредитором как была фирма А так и осталась. Как только фирма Б станет собственником возникнет новое обязательство. В разделе про аренду ничего по поводу внедоговорных обязательств не сказано.

По жизни, позиция что старый собственник имеет право взыскивать долг конечно справедливее и удобнее.