Zlodey, не знаю, где Вы эмоциональность увидели в моём сообщении. За исключением моей реакции на приписывание мне слов, которых я не говорила.
В базах практики по этому поводу нет, насколько я знаю. Коллега вернётся - попрошу у неё то решение, у неё было дело, когда суд заставил сначала выделять участок и только потом обращать на всё это взыскание.
|
|
||
|
|
|
|
Сообщений в теме: 68
#27
Отправлено 25 November 2004 - 21:42
bearspbbig
ОБЪЯСНЯЮ почему нельзя обратить взыскание:
При обращении взыскания на здание, залогодержатель получает ВЕЩНЫЕ права (право собственности) на предмет залога. Так вот.. на здание он их получить может, а вот на ЧАСТЬ земельного участка - НЕТ, потому как нет такого объекта нежвижимости ---- ЧАСТЬ земельного участка!!!! А если заложить право аренды... Вы себе представляете обращение взыскания на право аренды? я - нет.. Тем более, что приставы у нас такие замечательные.. тьфу.. не буду даьше
Ваша наивность меня поражает. Сами авторы в шоке от того что написали, а вы до сих пор не поняли подвоха!!!по закону об ипотеке можно ведь закладывать часть земельного участка.
при обращении взыскания покупатель приобретает здание и часть земельного участка.
зарегистрировав право собственности на здание он пойдет в земельный комитет и архитектуру и получит под свое здание отдельный земельный участок.
ОБЪЯСНЯЮ почему нельзя обратить взыскание:
При обращении взыскания на здание, залогодержатель получает ВЕЩНЫЕ права (право собственности) на предмет залога. Так вот.. на здание он их получить может, а вот на ЧАСТЬ земельного участка - НЕТ, потому как нет такого объекта нежвижимости ---- ЧАСТЬ земельного участка!!!! А если заложить право аренды... Вы себе представляете обращение взыскания на право аренды? я - нет.. Тем более, что приставы у нас такие замечательные.. тьфу.. не буду даьше
#28
Отправлено 26 November 2004 - 00:21
ага а при конкурсном управлении в банкротстве 30 зданий на одном земельном участке нельзя продавать по одному а только все единым лотом. 
сколько же мы объектов на одном земельном участке продали разным покупателям. ГБР, ЛОРП регистрировали все как мильнькие. покупатели шли в земельный комитет получали отдельные земельные участки каждый под свое здание. и все ошибались!!!!!!!
Но из Москвы пришел СВЕТ ИСТИНЫ.
АМИНЬ.
Добавлено @ [mergetime]1101407340[/mergetime]
А вот тут еще наивные люди пишут.
ст.69 ФЗ "Об ипотеке"
Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
Моя наивность дорогой МНОГООПЫТНЫЙ участник форума происходит из выстраданного на собственной шкуре опыта - лучше казаться дураком, чем быть им.
человек который лепит из себя чересчур умного никогда не переспросит не перепроверит не усомнится.
ошибки такой человек понимает когда становится поздно
Добавлено @ [mergetime]1101407602[/mergetime]
И почему вы считаете что вещных прав на часть земельного участка быть не может? или обязательственных?
есть ведь долевая собственность на дом, земельный участок.
есть договор аренды доли земельного участка под зданием собственника помещения с комитетом по управлению имуществом.
сколько же мы объектов на одном земельном участке продали разным покупателям. ГБР, ЛОРП регистрировали все как мильнькие. покупатели шли в земельный комитет получали отдельные земельные участки каждый под свое здание. и все ошибались!!!!!!!
Но из Москвы пришел СВЕТ ИСТИНЫ.
АМИНЬ.
Добавлено @ [mergetime]1101407340[/mergetime]
А вот тут еще наивные люди пишут.
ст.69 ФЗ "Об ипотеке"
Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
Моя наивность дорогой МНОГООПЫТНЫЙ участник форума происходит из выстраданного на собственной шкуре опыта - лучше казаться дураком, чем быть им.
человек который лепит из себя чересчур умного никогда не переспросит не перепроверит не усомнится.
ошибки такой человек понимает когда становится поздно
Добавлено @ [mergetime]1101407602[/mergetime]
И почему вы считаете что вещных прав на часть земельного участка быть не может? или обязательственных?
есть ведь долевая собственность на дом, земельный участок.
есть договор аренды доли земельного участка под зданием собственника помещения с комитетом по управлению имуществом.
Сообщение отредактировал bearspbbig: 26 November 2004 - 00:36
#29
Отправлено 26 November 2004 - 00:42
"залог права аренды части земельного участка необходимого для функционального использования сдаваемого в залог здания".
Эту фразу мне дал нотариус который использовал ее в десятках зарегистрированных юстицией договорах ипотеки.
использование учетного кадастрового номера вполне решает проблему определения размеров части земельного участка или части права аренды земельного участка
Добавлено @ [mergetime]1101408596[/mergetime]
Ludmila
про выделение самостоятельного земельного участка могу сказать только - долго и дорого, хотя вариант,конечно, для Банка наилучший.
и юристам Банка не надо будет думать как часть права аренды превратить в полноценный земельный участок 
Это на практике согласен большая работа ногами. не одни валенки стопчешь
Эту фразу мне дал нотариус который использовал ее в десятках зарегистрированных юстицией договорах ипотеки.
использование учетного кадастрового номера вполне решает проблему определения размеров части земельного участка или части права аренды земельного участка
Добавлено @ [mergetime]1101408596[/mergetime]
Ludmila
про выделение самостоятельного земельного участка могу сказать только - долго и дорого, хотя вариант,конечно, для Банка наилучший.
и юристам Банка не надо будет думать как часть права аренды превратить в полноценный земельный участок
Это на практике согласен большая работа ногами. не одни валенки стопчешь
#30
Отправлено 26 November 2004 - 00:58
bearspbbig
Не увидев конкретных судебных решений по этому вопросу, я тоже с позицией, которую высказывают Ludmila и Natiros не соглашусь. Откуда у них такая стопроцентная уверенность не понимаю, видимо слишком часто на семинары ходят
Мы проводили сделки по схеме с учетным кадастровым номером, о проблемах с нотариусом или регистраторами я не слышал. Также у меня есть литература, где подтверждается такая возможность.
Не увидев конкретных судебных решений по этому вопросу, я тоже с позицией, которую высказывают Ludmila и Natiros не соглашусь. Откуда у них такая стопроцентная уверенность не понимаю, видимо слишком часто на семинары ходят
Мы проводили сделки по схеме с учетным кадастровым номером, о проблемах с нотариусом или регистраторами я не слышал. Также у меня есть литература, где подтверждается такая возможность.
#31
Отправлено 26 November 2004 - 14:01
bearspbbig
А вот доли в праве аренды быть не может. В проциитированном ниже деле ВАС РФ прямо указал, что в аренду может передаваться только земельный участок, т.е. участок, выделенный в натуре и прошедший кадастровый учёт. Какая-то доля (или часть, что, в принципе, одно и то же) предметом аренды являться не может.
ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 июля 2003 г. N 12168/02
Предметом договора аренды от 27.12.01 N М-04-020243 является земельный участок общей площадью 12830 кв. метров, относительно которого арендатору установлена доля в размере 920/1000 в праве аренды указанного участка.
Между тем такой объект аренды не отвечает требованиям, установленным статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в аренду могут передаваться земельные участки и другие обособленные природные объекты, а не доли в праве аренды на них.
В соответствии с пунктом 3 статьи 129 названного Кодекса земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, установлен Земельным кодексом Российской Федерации.
Согласно пункту 3 статьи 36 этого Кодекса в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами.
Другой порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в настоящее время законодательством не установлен, что исключает использование иных способов оформления прав на такие земельные участки.
Поскольку спорный земельный участок является неделимым, а находящиеся на нем строения и сооружения принадлежат разным собственникам, то обязательным условием приобретения каждым из них права пользования землей является заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
Представленный на государственную регистрацию договор аренды от 27.12.01 N М-04-020243 не соответствовал указанным требованиям, поэтому Москомрегистрация отказала в его регистрации правомерно.
Zlodey
Я процитировала дело, где признали, что предметом договора аренды может быть только земельный участок.
Приведите, пожалуйста, и Вы практику, подтверждающую Вашу точку зрения, в которой учитывается действующий ЗК РФ.
Ну, это ещё не гарантия того, что потом не будет признан договор недействительным. Множество договоров, зарегистрированных органами гос. регистрации, впоследствии признавались недействительными сделками, незаключёнными договорами и т.д.ГБР, ЛОРП регистрировали все как мильнькие.
И почему вы считаете что вещных прав на часть земельного участка быть не может? или обязательственных?
есть ведь долевая собственность на дом, земельный участок.
А вот доли в праве аренды быть не может. В проциитированном ниже деле ВАС РФ прямо указал, что в аренду может передаваться только земельный участок, т.е. участок, выделенный в натуре и прошедший кадастровый учёт. Какая-то доля (или часть, что, в принципе, одно и то же) предметом аренды являться не может.
ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 июля 2003 г. N 12168/02
Предметом договора аренды от 27.12.01 N М-04-020243 является земельный участок общей площадью 12830 кв. метров, относительно которого арендатору установлена доля в размере 920/1000 в праве аренды указанного участка.
Между тем такой объект аренды не отвечает требованиям, установленным статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в аренду могут передаваться земельные участки и другие обособленные природные объекты, а не доли в праве аренды на них.
В соответствии с пунктом 3 статьи 129 названного Кодекса земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, установлен Земельным кодексом Российской Федерации.
Согласно пункту 3 статьи 36 этого Кодекса в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами.
Другой порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в настоящее время законодательством не установлен, что исключает использование иных способов оформления прав на такие земельные участки.
Поскольку спорный земельный участок является неделимым, а находящиеся на нем строения и сооружения принадлежат разным собственникам, то обязательным условием приобретения каждым из них права пользования землей является заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
Представленный на государственную регистрацию договор аренды от 27.12.01 N М-04-020243 не соответствовал указанным требованиям, поэтому Москомрегистрация отказала в его регистрации правомерно.
Да нет, проблема не в этом, а в том, что договор ипотеки могут признать недействительной сделкой.и юристам Банка не надо будет думать как часть права аренды превратить в полноценный земельный участок
Zlodey
Да не может литература подтверждать такую возможность... это только точка зрения авторов тех книг или статей. В суде же Вы не будете утверждать, что "а вот Иванов писал, что так можно, значит, сделка действительна".Также у меня есть литература, где подтверждается такая возможность.
Я процитировала дело, где признали, что предметом договора аренды может быть только земельный участок.
Приведите, пожалуйста, и Вы практику, подтверждающую Вашу точку зрения, в которой учитывается действующий ЗК РФ.
#32
Отправлено 26 November 2004 - 15:00
LudmilaНаташ, тебе нашу методичку по ипотеке скинуть?
Мне можешь скинуть?
#33
Отправлено 26 November 2004 - 20:15
Да нет, проблема не в этом, а в том, что договор ипотеки могут признать недействительной сделкой.
Кто-то (не будем показывать пальцем) обещал судебную практику в обосновании своей позиции.
и какже все-таки в данном случае
ст.69 ФЗ "Об ипотеке"
Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
Норма не работает?
Добавлено @ [mergetime]1101478727[/mergetime]
Злодей
Большое спасибо за ценные мысли.
Людмила
Вам отдельное спасибо за критику.
Кто-то (не будем показывать пальцем) обещал судебную практику в обосновании своей позиции.
и какже все-таки в данном случае
ст.69 ФЗ "Об ипотеке"
Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
Норма не работает?
Добавлено @ [mergetime]1101478727[/mergetime]
Злодей
Большое спасибо за ценные мысли.
Людмила
Вам отдельное спасибо за критику.
#34
Отправлено 26 November 2004 - 21:17
Ludmila
В суде естественно никто так говорить не будет, но по крайней мере сейчас в литературе я вижу подтверждение своей позиции. Кстати противоположного мнения я не встречал, может ссылочку дадите на источник?Да не может литература подтверждать такую возможность... это только точка зрения авторов тех книг или статей. В суде же Вы не будете утверждать, что "а вот Иванов писал, что так можно, значит, сделка действительна".
Это дело совершенно не в тему. Подобные решения мне известны, их полно в базах. Только долевая собственность на землю и договоры аренды со множественностью лиц к теме обсуждения никакого отношения не имеют.Я процитировала дело, где признали, что предметом договора аренды может быть только земельный участок.
Приведите, пожалуйста, и Вы практику, подтверждающую Вашу точку зрения, в которой учитывается действующий ЗК РФ".
#35
Отправлено 27 November 2004 - 03:19
в Питере сложилась странная практика когда под зарегистрированное на праве собственности здание оформляют земельный участок. в аренду или в собственность.
поэтому при продаже с торгов зданий под которыми имеется залог части земельного участка регистрируется право собственности на здание а затем оформляется договор аренды на выделяемый под здание земельный участок.
поэтому при продаже с торгов зданий под которыми имеется залог части земельного участка регистрируется право собственности на здание а затем оформляется договор аренды на выделяемый под здание земельный участок.
#36
Отправлено 28 November 2004 - 04:52
Работает. Но эта часть должна быть выделена.Норма не работает?
Я уже сказала: когда коллега из отпуска выйдет и если она даст это решение. Даже если у неё решение осталось, она, в зависимости от настроения, может дать, а может и не дать это решение.Кто-то (не будем показывать пальцем) обещал судебную практику в обосновании своей позиции.
Это в прямом смысле или в переносном?Вам отдельное спасибо за критику.
Имеют, и самое прямое. Вы хотите принять в залог право аренды части земельного участка. ВАС РФ говорит, что не может быть предметом аренды доля (т.е. часть) земельного участка, а только выделенный в натуре участок. Соответственно, если часть земельного участка не может быть предметом аренды, то и не может быть заложено право аренды такой части.Это дело совершенно не в тему. Подобные решения мне известны, их полно в базах. Только долевая собственность на землю и договоры аренды со множественностью лиц к теме обсуждения никакого отношения не имеют.
#37
Отправлено 28 November 2004 - 16:02
bearspbbig
Ludmila
Вы ошибаетесь. Прежде чем пытаться вырвать из контекста этих решений какие-то отдельные предложения, хоть прочитайте их внимательно и разберитесь, что это за "договоры аренды со множественностью лиц на стороне арендатора".
Да не о долях земельных участков ВАС говорит в этих решения, а о том, что не может быть предметом договора аренды доля в праве аренды земельного участка. Разницу ощущаете?
По договорам аренды со множественностью лиц арендаторам как раз и передаются в аренду части земельных участков пропорционально доли в праве.
Не за что. В споре рождается истинаЗлодей
Большое спасибо за ценные мысли.
Ludmila
Вы ошибаетесь. Прежде чем пытаться вырвать из контекста этих решений какие-то отдельные предложения, хоть прочитайте их внимательно и разберитесь, что это за "договоры аренды со множественностью лиц на стороне арендатора".
Имеют, и самое прямое. Вы хотите принять в залог право аренды части земельного участка. ВАС РФ говорит, что не может быть предметом аренды доля (т.е. часть) земельного участка, а только выделенный в натуре участок. Соответственно, если часть земельного участка не может быть предметом аренды, то и не может быть заложено право аренды такой части.
Да не о долях земельных участков ВАС говорит в этих решения, а о том, что не может быть предметом договора аренды доля в праве аренды земельного участка. Разницу ощущаете?
По договорам аренды со множественностью лиц арендаторам как раз и передаются в аренду части земельных участков пропорционально доли в праве.
#38
Отправлено 29 November 2004 - 16:16
Примерно на ту же тему:
Здание расфоримровано на несколько нежилых помещений, каждое из которых оформлено в собственность как отдельный вторичный объект.
Все помещения принадлежат одному собственнику. Ему же принадлежит право аренды участка под зданием.
Представляется, что выделить части участка, обслуживающие каждый вторичный объект невозможно (помещения - как квартиры в доме). Что делать?
Здание расфоримровано на несколько нежилых помещений, каждое из которых оформлено в собственность как отдельный вторичный объект.
Все помещения принадлежат одному собственнику. Ему же принадлежит право аренды участка под зданием.
Представляется, что выделить части участка, обслуживающие каждый вторичный объект невозможно (помещения - как квартиры в доме). Что делать?
#39
Отправлено 29 November 2004 - 18:21
bearspbbig
Вы будеуте смеятся, но они сами признали, что это писать это было как минимум наивно.
Ничуть не возражаю. Только для банка "поздно" - это когда кредит потрачен,а на залог невозможно обратить взыскание. И если столкнувшись с проблемой к этому выводу пришли 15 моих коллег в старейшем частном банке России и 38 коллег, работающих со мной теперь в одном из самых крупных банков, то мне собственных шишек набивать по этому поводу ни к чему, ИХМО. Проблем с клиентами у нас никогда не было, поэтому экстрим оставим для таких многоопытных как Вы. Кстати, Вам приходилось хоть раз в таком исполнительном производстве участвовать?
Zlodey
приплюсуйте 16 лет жизни прежнего места моей работы (банка) и 12 лет опыта нынешнего. И все это шепчет, что законодательство у нас "в пользу" Залогодателя.
И вообще... кое-кто (не буду показывть пальцем) подменил предмет спора. Мы с Людмилой пытались показать, что существует проблема в том, что обязательственные права не трансформируются здесь в
вещные и поэтому существуют проблемы при взыскании. Соответственно, залогодержатели пытаются упорядочить отношения требованием выделитьучасток в отдельный объект недвижимости. Тем более, что некоторые судьи, которым в ВУЗе преподавали-таки теорию, тоже видят ущербность этой конструкции, но признают наличие преимуществ залогодателя из-за недостатков правовых норм.
То, что вытворяют органы юстиции и прочие органы, для меня, в данном споре, вообще не имеет никакого значения, тем более чья-то многоопытность в этом деле. При большом желании я могу зарегистрировать в Мосрегистрации хоть папу Римского, только это не докажет никому, что с правовой точки зрения это правильно.
За сим не вижу перспектив дальнейшего общения , если в суждениях опираться не на знания, а на опыт.. который сын ошибок трудных.
ЗЫ А про
И этим Вы обосновываете правовую позицию???покупатели шли в земельный комитет получали отдельные земельные участки каждый под свое здание. и все ошибались!!!!!!!
А вот тут еще наивные люди пишут.
ст.69 ФЗ "Об ипотеке"
Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
Вы будеуте смеятся, но они сами признали, что это писать это было как минимум наивно.
А давно опыт общения с регпалатой стал у нас источником права?Моя наивность дорогой МНОГООПЫТНЫЙ участник форума происходит из выстраданного на собственной шкуре опыта - лучше казаться дураком, чем быть им.
человек который лепит из себя чересчур умного никогда не переспросит не перепроверит не усомнится.
ошибки такой человек понимает когда становится поздно
Ничуть не возражаю. Только для банка "поздно" - это когда кредит потрачен,а на залог невозможно обратить взыскание. И если столкнувшись с проблемой к этому выводу пришли 15 моих коллег в старейшем частном банке России и 38 коллег, работающих со мной теперь в одном из самых крупных банков, то мне собственных шишек набивать по этому поводу ни к чему, ИХМО. Проблем с клиентами у нас никогда не было, поэтому экстрим оставим для таких многоопытных как Вы.
Кстати, Вам приходилось хоть раз в таком исполнительном производстве участвовать?Работает.. На залогодателя!!!Норма не работает?
Покажите пост, где я исключила возможность обязательственных прав? Если Вы были внимательны, то и возможность залога я не отрицала. А про вещные я уже сказала...И почему вы считаете что вещных прав на часть земельного участка быть не может? или обязательственных?
потому как нет такого объекта нежвижимости ---- ЧАСТЬ земельного участка!!!!
Zlodey
А Вы тоже как-нибудь попробуйте! особенно когда читают Зампреды ВАСа, а также руководство органов юстиции и росземкадастра.Откуда у них такая стопроцентная уверенность не понимаю, видимо слишком часто на семинары ходят
приплюсуйте 16 лет жизни прежнего места моей работы (банка) и 12 лет опыта нынешнего. И все это шепчет, что законодательство у нас "в пользу" Залогодателя.
И вообще... кое-кто (не буду показывть пальцем) подменил предмет спора. Мы с Людмилой пытались показать, что существует проблема в том, что обязательственные права не трансформируются здесь в
вещные и поэтому существуют проблемы при взыскании. Соответственно, залогодержатели пытаются упорядочить отношения требованием выделитьучасток в отдельный объект недвижимости. Тем более, что некоторые судьи, которым в ВУЗе преподавали-таки теорию, тоже видят ущербность этой конструкции, но признают наличие преимуществ залогодателя из-за недостатков правовых норм.
То, что вытворяют органы юстиции и прочие органы, для меня, в данном споре, вообще не имеет никакого значения, тем более чья-то многоопытность в этом деле. При большом желании я могу зарегистрировать в Мосрегистрации хоть папу Римского, только это не докажет никому, что с правовой точки зрения это правильно.
За сим не вижу перспектив дальнейшего общения , если в суждениях опираться не на знания, а на опыт.. который сын ошибок трудных.
ЗЫ А про
есть пословица такая в русском языке... про ту голову что ногам покоя не даетбольшая работа ногами. не одни валенки стопчешь
#40
Отправлено 29 November 2004 - 22:36
Natiros
Я к сожалению не имею 28-летнего опыта работы в старейших банках России и потому сразу сказал, что не претендую на стопроцентную истинность своей позиции.
В то же время в нашем обсуждении я не увидел каких-либо аргументов против, за исключением "наличия рисков признания договоров ипотеки недействительными" и "возможных проблем с обращением взыскания", (которые и так практически всегда имеются).
Судебных решений по этому вопросу тоже никто показать не может (договоры аренды со множественностью лиц не в счет ). В итоге Вы сами же опираетесь
Я к сожалению не имею 28-летнего опыта работы в старейших банках России и потому сразу сказал, что не претендую на стопроцентную истинность своей позиции.
В то же время в нашем обсуждении я не увидел каких-либо аргументов против, за исключением "наличия рисков признания договоров ипотеки недействительными" и "возможных проблем с обращением взыскания", (которые и так практически всегда имеются).
Судебных решений по этому вопросу тоже никто показать не может (договоры аренды со множественностью лиц не в счет
). В итоге Вы сами же опираетесь Успехов.не на знания, а на опыт.. который сын ошибок трудных
#41
Отправлено 30 November 2004 - 13:45
Zlodey
А вот с Вашей стороны аргументов, кроме "мы всегда так делаем, и ничего", нет.
Что такое договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора - я знаю. А в процитированном Постановлении ВАС РФ есть вывод о том, что предметом аренды может быть тоьлко обособленный земельный участок.
Ладно, вот ещё одно дело.
Здесь говорится о порядке регистрации прав на долю (т.е. ту же часть) земельного участка. Признаётся, что зарегистрированы могут быть права только на земельный участок, у которого имеется кадастровый номер, сведения о котором внесены в ЕГРП и т.д.
При регистрации договора ипотеки должен будет регистрироваться залог здания и некоего "права аренды ЧАСТИ земельного участка". Так вот, из представленного Постановления следует, что такая регистрация - залога права аренды ЧАСТИ земельного участка - невозможна.
Прошу заметить, что в данном деле речь идёт о доле земельного участка, а не о доле в праве пользования им.
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26 октября 2004 г. N 7264/04
При оценке законности отказа Фурмановского филиала учреждения юстиции в регистрации права предпринимателя Певцовой Н.Ю. на земельный участок, суд исходил из того, что к Певцовой Н.Ю. по договору купли-продажи и постановлению главы администрации от 02.02.2001 N 81 перешло право на земельный участок, на котором расположено здание.
Однако из материалов дела усматривается, что предприниматель Певцова Н.Ю. по договору купли-продажи приобрела право на 61/100 доли в объекте недвижимости и право пользования земельным участком, занятым только этим отчуждаемым имуществом и необходимым для его использования, а не всем земельным участком. Постановлением главы администрации от 02.02.2001 N 81 ей предоставлено право на постоянное (бессрочное) пользование 61/100 долей земельного участка общей площадью 982 кв.метра.
В соответствии с пунктом 6 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 123-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" разделы единого государственного реестра прав располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества, причем они начинаются с раздела, содержащего информацию о земельном участке, на котором располагаются здания и иные объекты, прочно связанные с землей.
Согласно пункту 24 Правил ведения государственного реестра, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, обязательным реквизитом для внесения земельного участка в реестр является наличие у него кадастрового номера.
Статья 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 123-ФЗ и пункты 26, 27 названных правил допускают самостоятельную регистрацию земельных участков как объектов недвижимости лишь в результате деления, слияния ранее существовавших объектов или выделения из таких объектов в установленном порядке с присвоением нового кадастрового номера.
В материалах дела отсутствуют какие-либо данные о разделе или выделении спорного земельного участка из земельного участка площадью 982 кв.метра. Поэтому решение суда о признании незаконным отказа Фурмановского филиала учреждения юстиции в регистрации права предпринимателя Певцовой Н.Ю. на долю в постоянном (бессрочном) пользовании неделимым земельным участком и о самостоятельной регистрации ее права на земельный участок не соответствует действующему законодательству.
Аргументы против были - я, в частности, давала ссылки на ЗК РФ. Повторять свои аргументы не считаю нужным.В то же время в нашем обсуждении я не увидел каких-либо аргументов против, за исключением "наличия рисков признания договоров ипотеки недействительными" и "возможных проблем с обращением взыскания", (которые и так практически всегда имеются).
А вот с Вашей стороны аргументов, кроме "мы всегда так делаем, и ничего", нет.
Что такое договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора - я знаю. А в процитированном Постановлении ВАС РФ есть вывод о том, что предметом аренды может быть тоьлко обособленный земельный участок.
Ладно, вот ещё одно дело.
Здесь говорится о порядке регистрации прав на долю (т.е. ту же часть) земельного участка. Признаётся, что зарегистрированы могут быть права только на земельный участок, у которого имеется кадастровый номер, сведения о котором внесены в ЕГРП и т.д.
При регистрации договора ипотеки должен будет регистрироваться залог здания и некоего "права аренды ЧАСТИ земельного участка". Так вот, из представленного Постановления следует, что такая регистрация - залога права аренды ЧАСТИ земельного участка - невозможна.
Прошу заметить, что в данном деле речь идёт о доле земельного участка, а не о доле в праве пользования им.
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26 октября 2004 г. N 7264/04
При оценке законности отказа Фурмановского филиала учреждения юстиции в регистрации права предпринимателя Певцовой Н.Ю. на земельный участок, суд исходил из того, что к Певцовой Н.Ю. по договору купли-продажи и постановлению главы администрации от 02.02.2001 N 81 перешло право на земельный участок, на котором расположено здание.
Однако из материалов дела усматривается, что предприниматель Певцова Н.Ю. по договору купли-продажи приобрела право на 61/100 доли в объекте недвижимости и право пользования земельным участком, занятым только этим отчуждаемым имуществом и необходимым для его использования, а не всем земельным участком. Постановлением главы администрации от 02.02.2001 N 81 ей предоставлено право на постоянное (бессрочное) пользование 61/100 долей земельного участка общей площадью 982 кв.метра.
В соответствии с пунктом 6 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 123-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" разделы единого государственного реестра прав располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества, причем они начинаются с раздела, содержащего информацию о земельном участке, на котором располагаются здания и иные объекты, прочно связанные с землей.
Согласно пункту 24 Правил ведения государственного реестра, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, обязательным реквизитом для внесения земельного участка в реестр является наличие у него кадастрового номера.
Статья 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 123-ФЗ и пункты 26, 27 названных правил допускают самостоятельную регистрацию земельных участков как объектов недвижимости лишь в результате деления, слияния ранее существовавших объектов или выделения из таких объектов в установленном порядке с присвоением нового кадастрового номера.
В материалах дела отсутствуют какие-либо данные о разделе или выделении спорного земельного участка из земельного участка площадью 982 кв.метра. Поэтому решение суда о признании незаконным отказа Фурмановского филиала учреждения юстиции в регистрации права предпринимателя Певцовой Н.Ю. на долю в постоянном (бессрочном) пользовании неделимым земельным участком и о самостоятельной регистрации ее права на земельный участок не соответствует действующему законодательству.
#42
Отправлено 30 November 2004 - 17:24
Ходил на прием начальнику районного кзр.
Мне было сперва сказано, что в самом деле нужно делить участки.
правда когда я пояснил, что у нас ипотека, то мне объяснили, что земельный участок в самом деле можно разделить на "зоны ипотеки".
делает это топографическая организация и согласовывает это в КЗР.
тогда при обращении взыскания банком по договору ипотеки на здание и право аренды части земельного участка, право аренды части земельного участка будет определено на основании указанного плана.
земельный участок поделят на две части. одна останется у залогодателя. другая пойдет банку вместе со зданием.
16 лет в банке и 12 лет в другом месте это круто.
но 2004 год минус 12 = 1992 год. а тогда ипотека земельных участков разве была сильно развита.
Резюме под спором.
залог права аренды части земельного участка возможен, но юристы банка видят в этом риск для своих клиентов в части выделения участка под реализуемым с торгов зданием.
Добавлено @ [mergetime]1101814141[/mergetime]
Людмила вам спасибо во всех смыслах.
Мне было сперва сказано, что в самом деле нужно делить участки.
правда когда я пояснил, что у нас ипотека, то мне объяснили, что земельный участок в самом деле можно разделить на "зоны ипотеки".
делает это топографическая организация и согласовывает это в КЗР.
тогда при обращении взыскания банком по договору ипотеки на здание и право аренды части земельного участка, право аренды части земельного участка будет определено на основании указанного плана.
земельный участок поделят на две части. одна останется у залогодателя. другая пойдет банку вместе со зданием.
16 лет в банке и 12 лет в другом месте это круто.
но 2004 год минус 12 = 1992 год. а тогда ипотека земельных участков разве была сильно развита.
Резюме под спором.
залог права аренды части земельного участка возможен, но юристы банка видят в этом риск для своих клиентов в части выделения участка под реализуемым с торгов зданием.
Добавлено @ [mergetime]1101814141[/mergetime]
Людмила вам спасибо во всех смыслах.
#43
Отправлено 30 November 2004 - 17:40
А на мой вопрос ответьте, кто-нибудь: (ипотека помещения, которому нельзя выделить соответствующий участок: выделять абстрактную долю участка или ничего не выделять)
#44
Отправлено 30 November 2004 - 17:51
Змеев, да у тебя тут другая несколько ситуация. В ситуации, которая рассматривалась выше, речь шла о делимом земельном участке, когда можно выделить земельный участок, функционально обслуживающий закладываемый объект недвижимости.
При залоге помещений, как правило, участок под зданием неделимый, если только ты не закладываешь пристройку, и то не факт, что участок в этом случае будет признан делимым.
Тут выделить право аренды части земельного участка нельзя никак. Как в таком случае закладывать право аренды - надо подумать... При обращении взыскания должен будет заключаться договор аренды земельного участка с множественностью лиц на сторне арендатора.
При залоге помещений, как правило, участок под зданием неделимый, если только ты не закладываешь пристройку, и то не факт, что участок в этом случае будет признан делимым.
Тут выделить право аренды части земельного участка нельзя никак. Как в таком случае закладывать право аренды - надо подумать... При обращении взыскания должен будет заключаться договор аренды земельного участка с множественностью лиц на сторне арендатора.
#45
Отправлено 30 November 2004 - 18:13
Ludmila О, то ж!Тут выделить право аренды части земельного участка нельзя никак. Как в таком случае закладывать право аренды - надо подумать...
Причем, для полноты картины, нет договора аренды с множественностью (чтоб хоть права по договору заложить) а есть единый арендатор. Мое мнение - не надо право аренды закладывать в таком раскладе.
Но лучше перестраховаться: перекинуть объект на доверенное лицо залогодателя, включить это лицо в договор со множественностью и заложить эти права по договору "со множественностью".
#46
Отправлено 30 November 2004 - 18:19
Насколько я знаю, принятие Обзора ВАСовского по ипотеке тормозится из-за того, что сам ВАС РФ не может определиться - надо ли закладывать права аренды при ипотеке помещений... практика признания недействительными сделками договоров ипотеки помещений при отсутствии одновременной ипотеки права аренды земельного участка, к сожалению, имеется.Мое мнение - не надо право аренды закладывать в таком раскладе
Так что уж лучше заложить, если тебе интересно, чтобы не признали недействительной сделкой.
Я тоже так думаю... по-моему, единственный выход, поскольку в описанной ситуации сделать всё абсолютно правильно не получится. Закладывать право аренды всего земельного участка неправильно, "долю в праве аренде" заложить тоже неправильно...Но лучше перестраховаться: перекинуть объект на доверенное лицо залогодателя, включить это лицо в договор со множественностью и заложить эти права по договору "со множественностью".
#47
Отправлено 30 November 2004 - 22:26
Ладно, вот ещё одно дело.
Здесь говорится о порядке регистрации прав на долю (т.е. ту же часть) земельного участка. Признаётся, что зарегистрированы могут быть права только на земельный участок, у которого имеется кадастровый номер, сведения о котором внесены в ЕГРП и т.д.
При регистрации договора ипотеки должен будет регистрироваться залог здания и некоего "права аренды ЧАСТИ земельного участка". Так вот, из представленного Постановления следует, что такая регистрация - залога права аренды ЧАСТИ земельного участка - невозможна.
Прошу заметить, что в данном деле речь идёт о доле земельного участка, а не о доле в праве пользования им.
Ludmila
Вы теперь будете сюда скидывать подряд все решения, где встречается слово "доля"?
Представьте себе, я вот тоже иногда получаю обновления правовых баз и даже их читаю. Так вот это решение к великому сожалению опять не по теме обсуждения. Разжевывать почему, не буду, просто постарайтесь прочитать его повнимательней, на цифры там посмотрите, надеюсь, поймете.
Продолжать спор на настоящий момент считаю бесполезным. Так что пока полностью присоединяюсь к резюме bearspbbig.
#48
Отправлено 02 December 2004 - 20:16
Змеев.
В вашем случае по-моему с землей возиться не стоит.
Хотя опять-таки все танцы с ипотекой идут под музыку банковских юристов.
скажут одеть юбки и плясать какнкан
и пойдешь закладывать землю под помещением.
В вашем случае по-моему с землей возиться не стоит.
Хотя опять-таки все танцы с ипотекой идут под музыку банковских юристов.
скажут одеть юбки и плясать какнкан
и пойдешь закладывать землю под помещением.
#49
Отправлено 14 January 2005 - 18:49
Нашел в базе только это:
ФАС СЗО, признавая недействительным отказ в регистрации договора ипотеки на том основании, что не может быть предметом ипотеки доля в праве собственности на земельный участок, в том числе под зданием, указал, что правила гл. XI Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в данном случае неприменимы, поскольку предмет договора двуедин - недвижимость и земля. При этом суд признал, что в данном случае доля земельного участка не является самостоятельным предметом залога, а лишь функционально обеспечивает закладываемые помещения, в связи с чем вывод суда первой инстанции о необоснованности отказа в регистрации договора залога по основаниям п. 2 ст. 62 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" является правомерным.
Интересным является здесь вывод о том, что к залогу земельного участка, функционально обеспечивающего закладываемый объект недвижимости, не применяются нормы гл. XI Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", хотя, видимо, суд в данном деле имел в виду, что не применяются нормы ст. 62 этого же Закона о недопустимости залога части земельного участка, не выделенного в натуре.
Ludmila
Добавлено @ [mergetime]1105707443[/mergetime]
Только насколья я понял процедура обозначения этой зона на кадастровом плане не намного проще "выделения в натуре", т.к. типа надо все равно делать типа "зонирования", т.е. выезд специалистов и т.д. Но по срокам правда как я понял есть оттяжка, можно успеть и за 3-4 недели. Если очень попросить - 1 неделя.
Выделения как я понял минимум занимает 1 месяц. В среднем 2 месяца.
ФАС СЗО, признавая недействительным отказ в регистрации договора ипотеки на том основании, что не может быть предметом ипотеки доля в праве собственности на земельный участок, в том числе под зданием, указал, что правила гл. XI Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в данном случае неприменимы, поскольку предмет договора двуедин - недвижимость и земля. При этом суд признал, что в данном случае доля земельного участка не является самостоятельным предметом залога, а лишь функционально обеспечивает закладываемые помещения, в связи с чем вывод суда первой инстанции о необоснованности отказа в регистрации договора залога по основаниям п. 2 ст. 62 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" является правомерным.
Интересным является здесь вывод о том, что к залогу земельного участка, функционально обеспечивающего закладываемый объект недвижимости, не применяются нормы гл. XI Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", хотя, видимо, суд в данном деле имел в виду, что не применяются нормы ст. 62 этого же Закона о недопустимости залога части земельного участка, не выделенного в натуре.
Ludmila
Еще не вышла из отпуска?Я уже сказала: когда коллега из отпуска выйдет и если она даст это решение. Даже если у неё решение осталось, она, в зависимости от настроения, может дать, а может и не дать это решение.
Цитата
Добавлено @ [mergetime]1105707443[/mergetime]
Кстати так и есть.в самом деле можно разделить на "зоны ипотеки".
Только насколья я понял процедура обозначения этой зона на кадастровом плане не намного проще "выделения в натуре", т.к. типа надо все равно делать типа "зонирования", т.е. выезд специалистов и т.д. Но по срокам правда как я понял есть оттяжка, можно успеть и за 3-4 недели. Если очень попросить - 1 неделя.
Выделения как я понял минимум занимает 1 месяц. В среднем 2 месяца.
#50
Отправлено 14 January 2005 - 18:58
Ramon, спасибо, конечно, за цитату из моей же собственной статьи... Приятно... только там-то речь шла о залоге ДОЛИ в праве собственности, и говоря о том, что
я говорила о том, что суд в данном деле признал, что может быть заложена доля, не выделенная в натуре... в статье 62 ФЗ "Об ипотеке" речь идёт о долевой собственности.
Добавлено:
Да, процитированное Вами дело я брала из этой вот статьи:
http://info.gbr.ru/2002-1/8.htm
Надо сказать, очень интересная статья, не со всем я там согласна, но статья очень хорошая и интересная.
Приятно... только там-то речь шла о залоге ДОЛИ в праве собственности, и говоря о том, что ,Интересным является здесь вывод о том, что к залогу земельного участка, функционально обеспечивающего закладываемый объект недвижимости, не применяются нормы гл. XI Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", хотя, видимо, суд в данном деле имел в виду, что не применяются нормы ст. 62 этого же Закона о недопустимости залога части земельного участка, не выделенного в натуре.
я говорила о том, что суд в данном деле признал, что может быть заложена доля, не выделенная в натуре... в статье 62 ФЗ "Об ипотеке" речь идёт о долевой собственности.
Вышла, не делится...Еще не вышла из отпуска?
Добавлено:
Да, процитированное Вами дело я брала из этой вот статьи:
http://info.gbr.ru/2002-1/8.htm
Надо сказать, очень интересная статья, не со всем я там согласна, но статья очень хорошая и интересная.
Сообщение отредактировал Ludmila: 14 January 2005 - 19:08
Количество пользователей, читающих эту тему: 1
0 пользователей, 1 гостей, 0 анонимных
