И все-таки, может есть вариант расторгнуть договор в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК)? 
И будет ли это существенным изменением обстоятельств, что субарендатор стал собственником и не хочет переплачивать деньги. Н-да задачка, практики вообще не встретил (((
Сам задаю, сам отвечаю )))
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 октября 2011 г. по делу N А68-261/11
(извлечение)
Федеральный арбитражный суд Центрального округа, рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Тигрис" на решение Арбитражного суда Тульской области от 18.05.2011 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2011 по делу N А68-261/11
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Тигрис" (далее - ООО "Тигрис") (г. Москва, переулок Монетчиковский 5-й, д. 3, СТР. 1, ОГРН 1047796178594) обратилось в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Автошина" (далее - ЗАО "Автошина") (г. Тула, ул. Рязанская, д. 7, ОГРН 1027100967838) о расторжении договора аренды от 15.03.2002 в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении.
Решением Арбитражного суда Тульской области от 18.05.2011 в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2011 решение суда оставлено без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.
В кассационной жалобе заявитель просит решение и постановление суда отменить и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, удовлетворив иск полностью.
Представители сторон в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, указанные лица ходатайств о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие своих представителей не заявили, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем суд рассматривает кассационную жалобу по правилам ч. 3 ст. 284 АПК РФ.
Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, оценив доводы кассационной жалобы, Федеральным арбитражным судом Центрального округа установлено следующее.
ООО "Тигрис" на праве собственности принадлежат помещения общей площадью 190.0 кв. м с номерами на поэтажном плане NN 53-57, расположенных на 1 этаже нежилого здания лит. Б1Б2, находящегося по адресу: г. Тула, Привокзальный район, проспект Ленина, д. 102, и земельного участка, прилегающего к той части здания, в которой находятся Помещения.
Право собственности на Помещения и Земельный участок перешло к ООО "Тигрис" 15.04.2009 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 16.03.2009, заключенного с прежним собственником ООО "Лидала".
Из материалов дела следует, что 16 марта 2002 года эти же помещения переданы ЗАО "Автошина" по договору аренды нежилых помещений N 318.
16 марта 2002 года ОАО "Научно-исследовательский и проектный институт мономеров с опытным заводом" (арендодатель) и ЗАО "Автошина (арендатор) сроком с 01.06.2002 по 30.04.2044 заключили договор аренды нежилых помещений N 318 (далее - Договор), в соответствии с п. 1.1. которого арендатору во временное владение и пользование передавались нежилые помещения первого этажа нежилого здания, расположенного по адресу: город Тула, проспект Ленина, д. 102 1-й этаж лабораторного корпуса под литерой Б1-Б2, а именно производственные помещения N 36,38 общей площадью 170,1 кв. м; вспомогательные помещения N 39,39А общей площадью 20,7 кв. м, согласно технического паспорта, выданного МП БТИ г. Тулы всего общей площадью 190,8 кв. м.
Решением Арбитражного суда Тульской области по делу N А68-8517/09, вступившим в законную силу установлено, что с момента заключения договора аренды по настоящее время назначение использования арендуемых помещений не изменилось и соответствует целям аренды, определенным при заключении договора. Однако, в результате проведения инвентаризации изменилась площадь арендуемых помещений со 190,8 кв. м до 190,0 кв. м и их нумерация. Судом внесены изменения в пункты 3.1.1 и 3.1.2, а именно, в нумерацию арендуемых помещений: в пункте 3.1.1 договора аренды нежилых помещений N 318 от 15.03.2002 г. номера помещений вместо "NN 36,38" следует читать - "NN 53, 54, 55"; в пункте 3.1.2 договора номера помещений вместо "NN 39,39а" следует читать - "56, 57". В остальной части указанные пункты договора оставлены судом без изменения.
Согласно пункту 1.4. Договора арендатор вправе сдавать Помещения в субаренду любому юридическому или физическому лицу на основании соответствующего договора. При заключении договора субаренды Арендатор обязан уведомить Арендодателя в течение 3-х дней.
Согласно разделу 3 Договора аренды размер арендной платы (с учетом НДС) составляет: за аренду производственных помещений общей площадью 170,1 кв. м - 132 руб. за 1 кв. м в месяц, в том числе НДС, а всего 22 453 руб. 20 коп. в месяц, в том числе НДС; за аренду вспомогательных помещений общей площадью 20,7 кв. м - 108 руб. за 1 кв. м в месяц, в том числе НДС, а всего 2 235 руб. 60 коп. в месяц, в том числе НДС. Общая сумма арендных платежей по договору составляет 24 688 руб. в месяц, в том числе НДС.
Арендодатель несет все расходы по оплате коммунальных услуг: по водоснабжению, теплоснабжению, содержанию прилегающей территории, по обслуживанию электросети. Стоимость указанных расходов Арендатором не возмещается. Арендатор устанавливает счетчик электрической энергии и оплачивает фактически потребленную электрическую энергию.
Пунктом 3.2. договора установлено, что сумма арендных платежей может изменяться в течение срока действия договора и оформляется дополнительным соглашением.
Письмами от 08.11.2010 и 27.04.2009 истец сообщил ответчику о несоответствии установленной договором арендной платы сложившейся рыночной цене, в связи с чем, предложил внести в договор изменения в части размера арендной платы.
Поскольку ответчик отказался от изменения условий договора в вышеуказанной части истец обратился с соответствующим требованием в арбитражный суд.
Решением Арбитражного суда Тульской области от 08.04.2010 по делу N А68-8517/09 в иске ООО "Тигрис" в части внесения в договор изменений, касающихся размера арендных платежей, отказано.
Указывая, что в течение действия договора аренды арендная плата не изменялась, расходы Арендодателя на содержание и эксплуатацию помещений ввиду роста цен на энергоносители и услуги организаций, осуществляющих ремонтные работы сетей коммуникаций, мест общего пользования в здании, в котором находятся помещения, уборку земельного участка, а также иные расходы, значительно возросли, с даты заключения договора цена арендной платы одного квадратного метра аналогичных помещений увеличилась, сам арендатор сдает арендуемые помещения в субаренду по значительно большей цене, чем предусмотрено договором аренды между истцом и ответчиком, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями о расторжении договора аренды в порядке статьи 451 ГК РФ.
Отказывая в удовлетворении иска, суд правомерно исходил из следующего.
Порядок изменения и расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств определен статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Нормами данной статьи установлено следующее. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда эти обстоятельства изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была бы вправе рассчитывать при заключении договора;
из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
При наличии существенно изменившихся обстоятельств расторжение договора судебным решением по правилам статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно только в исключительных случаях.
В силу п. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Обосновывая заявленный иск, ООО "Тигрис" указывает на значительное увеличение расходов Арендодателя на содержание и эксплуатацию помещений ввиду роста цен на энергоносители и услуги организаций, осуществляющих ремонтные работы сетей коммуникаций, мест общего пользования в здании, в котором находятся помещения, уборку земельного участка, иных расходов, при отсутствии увеличения арендной платы по договору в течение срока его действия, а также сослался на то, что с даты заключения договора цена арендной платы одного квадратного метра аналогичных помещений значительно выросла.
Вместе с тем, как установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тульской области по делу N А68-8517/09, истец приобрел в собственность нежилые помещения по договору купли-продажи от 16.03.2009 уже обремененные арендой, и это обременение было учтено в выкупной цене арендуемого имущества. Соответственно на момент приобретения имущества в собственность истец знал о наличии обременений.
Кроме того, отсутствие у покупателя сведений об условиях обременения приобретаемого объекта недвижимости, может служить основанием для расторжения самого договора купли-продажи, а не договора аренды.
Согласно п. 1 ст. 2 Гражданского кодекса РФ предпринимательская деятельность осуществляется на свой риск.
В этой связи, заключая Договор купли-продажи спорных помещений, обремененных арендной, истец должен был и мог предвидеть происходящие в стране инфляционные процессы и возможный рост цен.
Иных надлежащих доказательств, свидетельствующих о наличии обстоятельств, изменение которых стороны в момент заключения Договора не могли предвидеть, в материалы дела не представлено.
Однако, согласно условиям п. п. 3.1., 3.1.1., 3.1.2. Договора размер арендной платы с учетом НДС 20% составляет за аренду производственных нежилых помещений 132 руб. за 1 кв. м в месяц., за аренду вспомогательных нежилых помещений 108 руб. за 1 кв. м. По условиям Договора Арендодатель несет все расходы по оплате коммунальных услуг: по водоснабжению, теплоснабжению, содержанию прилегающей территории, по обслуживанию электросети. Стоимость указанных расходов Арендатором не возмещается.
Таким образом, в рассматриваемом случае договором предусмотрено, что арендатор, находясь в гражданско-правовых отношениях с истцом, безвозмездно, за счет арендодателя пользуется коммунальными услугами в арендуемых им помещениях, получая от экономии в их оплате имущественную выгоду.
Вместе с тем, как разъяснено п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.
Согласно пункту 1 статьи 15 Федерального закона от 30.12.2004 N 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" регулирование тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса - производителей товаров и услуг в сфере теплоснабжения осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 14.04.1995 N 41-ФЗ "О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации", Федеральным законом от 26.03.2003 N 35-ФЗ "Об электроэнергетике", и принимаемыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
Соответственно, размер стоимости коммунальных услуг по водоснабжению, электроснабжению, теплоснабжению является регулируемым федеральными органами исполнительной власти в области регулирования тарифов.
Однако, в рассматриваемом случае арендодатель не лишен права предъявить к арендатору самостоятельные требования по возмещению убытков, возникших из оплаты соответствующих коммунальных услуг за используемые последним арендных помещений, а также требовать приведения договора аренды в соответствие с действующим законодательством.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Центрального округа
постановил:
решение Арбитражного суда Тульской области от 18.05.2011 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2011 по делу N А68-261/11 оставить без изменения, а кассационную жалобу ООО "Тигрис" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
