Сообщений в теме: 48

[maus34]

Цитата

а) взыскание задолженности;
б) установлении права собственности заказчика (с обременением в виде залога в силу закона);
в) обращение взыскания.

vicing2002
Витюш, я не в восторге от наших ФАСов... но игнорировать их акты не могу.... Не тебе объяснять почему...

Уверена, что в исках б) и в) тебе откажут...

Кста, как смотришь на ситуацию, когда заказчик строит на привлеченные средства и по условиям договора ПС на ОН (первоначальное, заметь) должно возникнуть у другого лица, являющегося стороной по договору подряда?

[vicing2002]

Цитата

Хм...иск подрядчика об установлении права собственности за заказчиком?? Это невозможно. Подрядчик не может принудить заказчика взять в собственность объект, если заказчик САМ этого не хочет.

Цитата

Уверена, что в исках б) и в) тебе откажут...

не факт, но скорее всего. Однако попытка не пытка (цена вопроса гос. пошлина - надо считать). Есть аналогичная практика ФАСов по праву хоз. ведения, но там не было "конкуренции" с залогом в силу закона.

Цитата

Кста, как смотришь на ситуацию, когда заказчик строит на привлеченные средства и по условиям договора ПС на ОН (первоначальное, заметь) должно возникнуть у другого лица, являющегося стороной по договору подряда?

Сними сомнения насчет абревиатур ПС и ОН. А вообще считаю, что право лиц приобретающих право собственности на основании ДДУ (иных аналогичных) вторично по отношению к требованиям подрядчика. То есть ИМХО право подрядчика к заказчику обладает неким "удовлетворением в первую очередь" по отношению к требованиям Дольщиков (товарищей или как там еще), которые вторичны. Основания ст. 25 Закона о регистрации (точнее ее трактовка ВАСом)
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"
16. По смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу.
Поэтому при разрешении споров о праве собственности на не завершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на не завершенные строительством объекты и распоряжения ими.

В пользу того, что право собственности на недострой м.б. зарегистрированно иными лицами подтверждено практикой ВАСи

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
от 16 февраля 2001 г. N 59
"Обзор практики разрешения споров, связанных
с применением Федерального закона "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

16. Право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда, и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку.
Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции о признании права собственности на здание и расположенные рядом гаражи и об обязании его осуществить регистрацию права собственности на эти объекты.
Ответчик, возражая против иска, ссылался на то, что регистрация права собственности за истцом не произведена по причине отсутствия актов ввода указанных объектов в эксплуатацию.
Акционерное общество утверждало, что акт рабочей и государственной приемочной комиссии не оформлен по причине отказа от его подписания органами санэпидемнадзора, поскольку объекты не подключены к магистральным сетям канализации. Однако магистральные сети в микрорайоне расположения объектов еще не построены.
Арбитражный суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Закона о государственной регистрации право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
Поскольку акты приемки объектов в эксплуатацию не были оформлены, данные объекты являются объектами, не завершенными строительством.
Согласно пункту 2 статьи 25 Закона о государственной регистрации право на не завершенный строительством объект регистрируется только в случае необходимости совершения сделки с этим объектом.
Однако здание и гаражи построены акционерным обществом для собственных нужд и на момент обращения за государственной регистрацией продажа их другим лицам не предполагалась.
Данное решение суда постановлениями апелляционной и кассационной инстанций оставлено без изменения.
17. Объект незавершенного строительства не может быть продан с публичных торгов в порядке исполнительного производства до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано самим должником или судебным приставом-исполнителем в соответствии со статьей 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации права собственности на приобретенный объект незавершенного строительства.
Судебным приставом-исполнителем во исполнение решения арбитражного суда было обращено взыскание на принадлежащий должнику законсервированный объект незавершенного строительства. Указанный объект был продан с публичных торгов специализированной организацией, которой этот объект был передан судебным приставом-исполнителем на основании пункта 1 статьи 62 Федерального закона "Об исполнительном производстве" (далее - Закон об исполнительном производстве).
Акционерное общество, приобретшее объект незавершенного строительства с публичных торгов, обратилось к учреждению юстиции с заявлением о государственной регистрации права собственности на этот объект. Учреждение юстиции отказало в государственной регистрации, сославшись на то, что до продажи с публичных торгов в порядке исполнительного производства право собственности должника на объект незавершенного строительства не было зарегистрировано в соответствии с пунктом 2 статьи 25 Закона о государственной регистрации.
Арбитражный суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал по следующим основаниям. В соответствии с требованиями статей 62 и 63 Закона об исполнительном производстве и статьи 447 ГК РФ продажа имущества должника с торгов при обращении на него взыскания есть особый способ заключения договора купли-продажи этого имущества. Поскольку право собственности должника на объект незавершенного строительства не было зарегистрировано в порядке, установленном статьей 25 Закона о государственной регистрации, спорный объект не мог быть продан с публичных торгов в рамках исполнительного производства. Необходимым условием продажи объекта с торгов в порядке обращения на него взыскания в рамках исполнительного производства является регистрация права собственности должника на этот объект. Поскольку сам должник свое право собственности на указанный объект не зарегистрировал, регистрация его прав должна была быть проведена судебным приставом-исполнителем в порядке подготовки торгов данным объектом (ст.62 Закона об исполнительном производстве), а свидетельство о государственной регистрации вместе с другими документами, характеризующими объект недвижимости, передано им специализированной организации, проводящей торги (подп.3 п.3 ст.62 Закона об исполнительном производстве).

maus34
Нат заметь, что и в первом и во втором случае ВАСины выводы не основанны на законе (в законе такого не то что прямо, ни криво, ни как либо еще не написано), но они достаточно логичны, а в нашем случае есть даже и нормативное подтверждение моей позиции (ст. 359,360). Так что я здесь не решился как ты категорично утверждать, что по б,в мне откажут (хотя наиболее вероятно). По крайней мере я предложил бы такой способ взыскания своему клиенту - пусть принимает риски на себя, а работу мы добросовестно сделаем. Суд скажет и будет понятно применяется ли ст. 359, 360 ГК РФ к недвижимости (в т.ч. незавершенке).

Ну ладно раскрою еще часть козырей, тихо намекну.
Даже если в исках "б", "в" откажут в ЕГРП будет запись о правопритязаниях, а это даст дополнительное время на реализацию мероприятий направленнных на "овеществление" исполнительного листа по иску "а". Ну сюда моно еще попытаться наложить обеспечительные меры, так что по принципу "не мытьем, так катаньем воробья в поле загоняем".

Сообщение отредактировал vicing2002: 10 October 2005 - 20:13

[Агасфер]

IAY

Цитата

Ну и что? Откуда следует, кроме п.16, что необходимо расторжение договора? Работы прекращены, объект физически не меняется.

Из существа договора. Работы не прекращены а приостановлены в соответствии со ст. 328 ГК РФ, если заказчик завтра профинансирует строительство - оно возобновится. До тех пор пока стороны не урегулировали вопросы связанные с правами и обязанностями по договору - оформлять ПС на объект невозможно.
Должно быть основание для регистрации ПС. В случае если объект - предмет формально действующего договора подряда, основание для регистрации права собственности отсутствует.

[vicing2002]

Агасфер

Цитата

До тех пор пока стороны не урегулировали вопросы связанные с правами и обязанностями по договору - оформлять ПС на объект невозможно.

А почему вы так считаете? потому что ВАСя сказал, что договор подряда должен быть прекращен?

Добавлено @ 04:44
А как вы думаете почему он (ВАС) так сказал?

[Агасфер]

vicing2002
Я думаю Вы не будете отрицать логику в постановлении ВАСа,
Я что - то считаю, не потому что так сказал ВАС, а потому что данный подход обусловлен существом отношений. Наличие обязательственной связи между субъектами по поводу строительства объекта означает, что у подрядчика по прежнему есть обязанность по строительству ПОЛНОГО ОБЪЕКТА, предусмотренного техзаданием (другой вопрос, что подрядчик правомерно приостановил исполнение своей обязанности), до тех пор пока в отношеии незавершенного строительства у некоего лица (подрядчика) есть обязанность его достроить, регистрировать право собственности на этот объект явно недопустимо.

[vicing2002]

Агасфер
хм. странная логика.............

Цитата

до тех пор пока в отношеии незавершенного строительства у некоего лица (подрядчика) есть обязанность его достроить, регистрировать право собственности на этот объект явно недопустимо.

странная позиция.............. ну хорошо, тогда почему ВАС, обязательственно-правовые отношения (Заказчик-Подрядчик) привязал к вещно правовым отношениям Заказчика?, в частности к возможности (точнее невозможности) регистрации права соб-ти на недострой за Заказчиком без соответствующего урегулирования отношений с подрядчиком. Ну и пусть бы себе, Заказчик был бы должен, а подрядчик обязан достроить, ну и что?
Ответе на этоти вопросы, а я проясню свою позицию. Мое ИМХО то, что обязательственно-правовые отношения заказчик-подрядчик усложнены (отягчены, приукрашены и т.д) элементом вещного права - залогом (и хотя залог носит обязательственный, а не вещный характер подобную терминологию использую для акцентирования возможности Подрядчика обратить взыскания на недострой) ст. 359,360 ГК РФ.
Более подробно, я уже выложил аргументацию свой позиции в теме на которую дал ссылку Jazzanova. Я думал, что обсуждение данной темы мы продолжим там.

[Агасфер]

vicing2002

Цитата

странная позиция

В чем же ее странность?

Цитата

почему ВАС, обязательственно-правовые отношения (Заказчик-Подрядчик) привязал к вещно правовым отношениям Заказчика?, в частности к возможности (точнее невозможности) регистрации права соб-ти на недострой за Заказчиком без соответствующего урегулирования отношений с подрядчиком. Ну и пусть бы себе, Заказчик был бы должен, а подрядчик обязан достроить, ну и что?

ВАС ничего не привязывал. Какова цель подряда? Подрядчик строит обусловленный договором объект и передает его заказчику в собственность. У нас объект недостроен, что означает, что в природе имеется ДРУГОЙ ОБЪЕКТ, нежели тот, который стороны указали в договоре. Для того, чтобы зарег - ть право собственности на этот объект, который возможно заказчику в таком виде и не нужен (по условиям задачи у нас только фундамент) необходимо, чтобы заказчик ЕГО ПРИНЯЛ. Без его волеизъявления - право собственности за ним не зарег-т. Таким образом договор подряда (измененный по соглашению сторон) прекращается его ИСПОЛНЕНИЕМ.
Для того же, чтобы зарег-ть право собственности за подрядчиком, нужно чтобы ДОГОВОР БЫЛ РАСТОРГНУТ, по той простой причине, что подрядчик выступающий КАК ПОДРЯДЧИК ПО ДЕЙСТВУЮЩЕМУ ДОГОВОРУ ПОДРЯДА, не может зарегистрировать ЗА СОБОЙ, так как он строит ДЛЯ ДРУГОГО. В случае же расторжения договора УЖЕ НЕТ ПОДРЯДЧИКА, который был бы обязан строить для другого.
vicing2002

Цитата

Мое ИМХО то, что обязательственно-правовые отношения заказчик-подрядчик усложнены (отягчены, приукрашены и т.д) элементом вещного права - залогом (и хотя залог носит обязательственный, а не вещный характер подобную терминологию использую для акцентирования возможности Подрядчика обратить взыскания на недострой) ст. 359,360 ГК РФ.

1. Здесь нет никакого залога (то что сам по себе залог - институт обязательственного права я убежден). Из удержания - залог никак не следует. Просто порядок удовлетворения требования лица, удерживающего имущество такой же КАК ПРИ ЗАЛОГЕ.
2. Сильно сомневаюсь, что здесь вообще применимо удержание. Удерживать можно ЧУЖУЮ вещь, т.е. вещь, принадлежащую должнику. А если у нас не было еще приемки работ, то чья эта вещь?

[vicing2002]

Агасфер

Цитата

ВАС ничего не привязывал.

прочитайте мой пост в той теме, которую я указал (точнее указал Jazzanova )
И давайте обсуждение лучше продолжим там.

Цитата

У нас объект недостроен, что означает, что в природе имеется ДРУГОЙ ОБЪЕКТ, нежели тот, который стороны указали в договоре.

посмотрите п. 1 Информационного письма ВАС от 28.01.2005 г. № 90, там хорошо как раз мнение ВАСа, о том что превращение незавершенки в готовый объект не означет ни физической ни юридической гибели незавершенки как объекта недвижимости.

Цитата

1. Здесь нет никакого залога (то что сам по себе залог - институт обязательственного права я убежден). Из удержания - залог никак не следует. Просто порядок удовлетворения требования лица, удерживающего имущество такой же КАК ПРИ ЗАЛОГЕ.

здесь я с Вами скорее соглашусь нежели буду спорить. Нет одного из существенных условий залога - оценкапредмета ипотеки, хотя с другой стороны залогу в силу закона как раз присуще такая черта как отсутствие оценки залога.

Цитата

2. Сильно сомневаюсь, что здесь вообще применимо удержание. Удерживать можно ЧУЖУЮ вещь, т.е. вещь, принадлежащую должнику. А если у нас не было еще приемки работ, то чья эта вещь?

Вы в этом не одиноки, но все же посмотрите мою позицию по этому вопросу в теме на которую сделал ссылку
Jazzanova . Давайте встречаться там. И еще хорошо бы объеденить эти темы.

[Агасфер]

vicing2002

Цитата

Давайте встречаться там.

Согласен.

[Агасфер]

vicing2002

Цитата

Что касаемо собственно вывода суда, что частично выполненные работы нелья обеспечивать удержанием не согласен (хотя вроде так написано). Думаю что следующий подход более верный.
При неисполнении заказчиком обязанности уплатить установленную цену либо иную сумму, причитающуюся подрядчику в связи с выполнением договора подряда, подрядчик имеет право на удержание в соответствии со статьями 359 и 360 настоящего Кодекса результата работ, а также принадлежащих заказчику оборудования, переданной для переработки (обработки) вещи, остатка неиспользованного материала и другого оказавшегося у него имущества заказчика до уплаты заказчиком соответствующих сумм.

т.е. я считаю, что 712 ГК РФ применяется одновременно при наличие двух условий:
-Заказчик должен;
- подрядчик выполнил работы в соответствии с договором (при этом под "выполнил" я подразумеваю, что выполнил не весь объем работ, а выполнил все работы в соответствии с условиями договора и действиями заказчика по надлежащему исполнению. т.е. они до конца могут быть не выполнены по вине заказчика).

Подход интересный, но на мой взгляд упречный.
ст. 712 ГК регулирует ситуацию, когда работы выполнены, но не оплачены.
В норме говорится о "результате работ", при незавершенном строительстве до расторжения договора нет "результата работ". Работы приостановлены не некоем полуэтапе, который результатом называть нельзя.
Подобный вывод подтверждается буквальным содержанием нормы, в которой говорится о:
-"при неисполнении заказчиком обязанности уплатить установленную цену либо иную сумму, причитающуюся подрядчику в связи с ВЫПОЛНЕНИЕМ договора подряда".
- используется понятие "остаток НЕИСПОЛЬЗОВАННОГО материала".
Т.е. удержание возможно только результата работ.

[IAY]

Агасфер ,

1) То, что подрядчик может удерживать результат работ прямо предусмотрено законом.

2) Я думаю приостановление исполнения и удержание - это разные вещи.

Игорь

[Агасфер]

IAY

Цитата

1) То, что подрядчик может удерживать результат работ прямо предусмотрено законом.

Разумеется ст. 712 ГК РФ, только незавершенное строительство - это не результат работ. Ведь это НЕЗАВЕРШЕННОЕ строительство. С физической точки зрения действительно можно назвать это неким результатом трудовой деятельности, но до тех пор пока у подрядчика есть ОБЯЗАННОСТЬ завершить строительство, называть это результатом нельзя. А эта обязанность существует пока не расторгнут договор

Цитата

Я думаю приостановление исполнения и удержание - это разные вещи.

С этим никто не спорит. Господин, задавший вопрос сказал, что работы не производятся поскольку нет финансирования - это ст. 328 ГК РФ, а то что он удерживает незавершенный объект - попытка осуществить удержание. На мой взгляд не имеющая под собой правовой почвы.

[Jazzanova]

коллеги, полагаю, к данному случае вполне может быть применим
п. 6 ст. 720 ГК РФ
технология понятна
иск о взыскании
после удовлетворения иска
продажа на торгах
отсутствие регистрации права в данном случае не должно препятствовать подрядчику в осуществлении права на получение оплаты работ
по поводу вопроса о результате работ
дело в том что ГК содержит понятие - "результат отдельного этапа работ" таким образом, как я понимаю, законодатель допускает использование термина результата работ к незавершенному строительству при поэтапной приемке

[Р.Игорь]

Цитата

В норме говорится о "результате работ", при незавершенном строительстве до расторжения договора нет "результата работ".

Тут я думаю встает вопрос, что закон подразумевает под результатом работ:
- результат уже выполненных работ (фактически существующая вещь), независимо от того, какой результат предусмотрен договором,
- либо результат, который был предусмотрен договором и должен быть выполнен.
На мой взгляд предпочтительней первый вариант, поскольку он реально соответствует смыслу и цели нормы ГК - защита прав заказчика.
Также фактически созданная вещь естественно является результатом работы лица который ее создал независимо от того, закончена она или нет.
Чем руководствовался суд, считая, что выполненные не до конца работы не являются их результатом не понятно.

[Jazzanova]

мне вот подумалось тут на досуге
если подрядчик участник инвестпроекта
значит он имеет долевую собственность на незавершенный строительством объект вместе с другими участниками
Если так то по сути он обращает удержание в части его доли на свой объект.

[Земский врачъ]

Не нашел более подходящей темы ... нужен совет.

Есть договор подряда (за такой договор руки бы по отрывал). Подрядчик обязывался в 30-дневный срок после перечисления 50 % предоплаты выполнить работы. Перечислили Подрядчику 58 %, но с нарушением сроков (но и претендуем мы на окончание работ не раньше 30 дней с момента предоплаты).
Осталось довести до конца работ нет ничего, но Подрядчик тянет, говорит людям платить не чем. Кидаем им еще чуток денег - результата ноль. Акты никакие не подписывали.
Вот готовлю им претензию, вроде все описал, кто кому сколько должен и в какие сроки. Прошу в такой то срок доделать работы и сдать их, но застрял на концовке ...
Что я как Заказчик могу предъявить Подрядчику в случае не завершения работ в установленный договором и претензией срок? Как его заставить закончить работы? Или может обратиться в Арбитраж с просьбой договор расторгнуть? Мы ему должны не малые деньги, но он не суетится, а нам нужно завершение работ, потому как устраняли замечания по результатам проверки Ростехнадзора.

Сразу оговорюсь, "передать" работы другому подрядчику по 397 ГК не получается нет оговорки об этом в договоре (Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51 "заказчик может устранить брак в подрядных работах своими силами или поручить это третьим лицам, если такое условие прямо предусмотрено в договоре строительного подряда."

[Timurson]

Уважаемые господа юристы
Треба помощь в следующей ситуации
Завершил строительство ж/д многоквартирного дома как генподрядчик
Объект представлен государственной комиссии, по окончании которой у меня есть обязанность (?) передать объект по акту приема-передачи
Заказчик находится в стадии внешнего управления
Есть задолженность Заказчика, возникшая ДО начала процедуры банкротства и подтвержденная соответствующими актами
Помещения (квартиры и парковочные места) в построенном доме имеют владельцев (по договорам долевого участия, которые зарегистрированы в месном ТУ ФРС).Заказчику в указанном объекте НИЧЕГО уже не принадлежит.
Желания передавать завершенный строительствомобъект ДО проведения расчетов нет (удержание по ст.395 ГК РФ)
Зарегить обременение (удержание)-невозможно (?)
Вступать в реестр кредиторов-желания нет (имущество у банкрота, кроме этого дома, построенного моей организацией, отсутствует)

[Arbi]

правомерно ли удержание материалов, оборудования и инструмента подрядчика в случае отказа от его услуг и предъявления требования уплатить аванс?

[AlenkaG]

Arbi сказал(а) 12.08.2010 - 16:50:

правомерно ли удержание материалов, оборудования и инструмента подрядчика в случае отказа от его услуг и предъявления требования уплатить аванс?

ст. 712 ГК - право подрядчика удерживать результат работ, материалов, оборудования и т.д. в случае невыплаты сумм заказчиком. Либо ст. 359 ГК об удержании, если что-то кому-то должен подрядчик

[Arbi]

712 - право подрядчика.
а какие права у заказчика, в случае недобросовестности подрядчика. на стройке у него от кирки до башенных кранов, и заказчик пока все это удерживает
359 - возможно удержание любого имущества, подлежащего передаче?

Сообщение отредактировал Arbi: 14 September 2010 - 12:49

[glasses]

День добрый!
Возник вопрос, по ходу дела как у arbi - заключен договор с генподрядчиком на выполнение работ на территории заказчика. 
Подрядчик выполнил 90% работ, а генподрядчик пропал с долгом заказчику и подрядчику. С долгом понятно, как разобраться, а вот как забрать строительный инвентарь подрядчика, который заказчик удерживает на своем объекте? 
По договору и ГК мы имеем право решать подобные казусы только через генподрядчика, а заказчик категорически отказывается возвращать наш инвентарь в добровольном порядке. 
Можно ли привлечь заказчика по 160 ст. УК? 
Если нельзя, то как быть? 
Не ешьте меня и тапками не закидывайте, я нежная С:

[Ирiна]

Добрый день! 

Такая ситуация: Заключен Договор Подряда на строительные работы, прописан аванс, мы на доверительных отношениях начали работы без аванса, сумму предполагаемого аванса мы уже отработали, написали Заказчику письмо, о просьбе оплатить или мы будем вынуждены приостановить работы и вывезти технику, на что Заказчик так ни чего и не ответил, после чего составили Акт приостановки и направили Заказчику, ответа так не последовало. Дальше мы начали вывозить технику с объекта, но охрана нас не выпускает. Заказчик не дает вывезти технику с объекта. Что делать в таком случае? 

[Ludmila]

Ирiна сказал(а) 20 Авг 2020 - 06:06:

Что делать в таком случае?

Обратиться к юристу в реале.

[Ирiна]

Ludmila сказал(а) 20 Авг 2020 - 06:39:

 

Ирiна сказал(а) 20 Авг 2020 - 06:06:

Что делать в таком случае?

Обратиться к юристу в реале.

Спасибо