Сообщений в теме: 115

[kog]

Цитата

А для меня до сих пор вопрос, на каком праве принадлежит участок собственнику строений, если права никакх не оформлены

ни на каком! есть у него мифическое право пользования частью ЗУ необходимой для использования здания... а также право требовать оформить арену или собственность...

[Lubek]

maus34
kog
Ответ здесь (в п. 20 Пленума) дан на тот вопрос, с какого момента и за какое право платит покупатель недвижимости, которая находится на земельном участке, принадлежащем Продавцу на праве аренды (договор оформлен!). У земельного участка есть собственник. И Покупатель недвижимости обязан за землю платить (а продавец недвижимости, видимо, перестать платить) с момента регистрации перехода права собственности на недвижимость, независимо от того, когда он оформит свои отношения по аренде с собственником земельного участка.

[PVS]

Sciatica

Цитата

В том то и дело, что когда оно продаст (и будет право)

ИМНО, в любом случае договор купли-продажи будет действительным. А недействительность на каком основании? Нарушений закона нет. Мысль Пленума понятна: если сдлали выбор - то право реализовали. Его нет. Но у ОГВ или ОМС никто не отнимал их правоспособность - они то вправе продать землю.

[s21d]

А вам не кажется что ПРАВО АРЕНДЫ - это не вещное право ...
а ДОГОВОРНОЕ право ...
и ПРАВА АРЕНДЫ - без заключения ДОГОВОРА - вообще не может быть

[kog]

s21d
гмм... а к чему это Вы? никто здесь с этим и не спорит... это только в Глобальных любят обсудить эту тему...
договор будет, только он будет заключенным с пред. собств здания, а новый будет правоприемником арендатора в силу закона - на что и указал ВАС

[s21d]

А у нас разве не существует СВОБОДЫ на заключение ДОГОВОРА ..???

И КАКАЯ арендная плата ....???

А если у продавца ЗАДОЛЖНОСТЬ по договору аренды за 10 лет

Сообщение отредактировал s21d: 20 April 2005 - 18:28

[kog]

s21d
свобода договра есть, но во первых: обсуждаемые нормы ГК и ЗК носят императивный характер, а во вторых: могли и не покупать здание и не стали бы стороной договора аренды...

Цитата

А если у продавца ЗАДОЛЖНОСТЬ по договору аренды за 10 лет 

обязаность по уплате арендной платы возникнет у покупателя здания с момента регистрации перехода права на здание... а задолженость к нему относиться не будет...

[s21d]

Блеск ....!!!!

А я ХОЧУ КУПИТЬ ЗДАНИЕ ... а вы мне НАВЯЗЫВАЕТЕ
договор аренды земли на условиях (арендная плата)
которые меня не устраивают !!!

Цитата

обязаность по уплате арендной платы возникнет у покупателя здания
с момента регистрации перехода права на здание...
а задолженость к нему относиться не будет...

Правда ??? - а как же ДОГОВОР ????

Сообщение отредактировал s21d: 20 April 2005 - 18:38

[kog]

s21d
Ну если Вы такой упорный

Цитата

А я ХОЧУ КУПИТЬ ЗДАНИЕ ... а вы мне НАВЯЗЫВАЕТЕ договор аренды земли на условиях (арендная плата)
которые меня не устраивают !!!

то Вам срочно надо позаниматься законодательной деятельностью! Поменять ЗК и ГК в той части что Вас не устраивает...

Когда приступите сообщите - у меня тоже есть пару пожеланий на тему, что надо поменять...

[s21d]

.... в кодексах ЭТОГО нет .... это есть в МАРАЗМАТИЧЕСКОМ
постановлении ВАС, которое обсуждается в этой теме .... !!!!!!

Всё что там ( в постановлении) написано - Это на уровне решения Судьи из города Мухосранска ....

повторю ПРАВО АРЕНДЫ - это ПРАВО вытекающее из ДОГОВОРА ... !!!!!!
И в силу закона ПРАВО АРЕНДЫ возникать не может !!!!
И это как раз написано в ГК ... и про правоприемников тоже там ЕСТЬ ...


а написано это для того чтобы с 01.01.06

ФАКТИЧЕСКИ ЗАПРЕТИТЬ ПРОДАЖУ ЗЕМЛИ !!!!!!!!!!!!!!!!!!!

Сообщение отредактировал s21d: 20 April 2005 - 19:00

[Zlodey]

s21d, сделайте глубокий вдох и расслабьтесь
И вообще, в чем проблема с этим пунктом Пленума? Почитайте статью 552 ГК, пункт 14 Пленума просто уточняет ее положения.
По-моему все написанное в нем предельно логично и направлено на защиту интересов собственника земли. Теперь он гарантированно имеет право на получение арендной платы за земельный участок от нового собственника здания, не должен ни за кем бегать, перезаключать договор и т.д. и т.п.
В любом случае у покупателя здания всегда есть возможность узнать у продавца об условиях действующего договора аренды. Не нравятся его условия - не покупайте здание. Вот вам свобода договора

[s21d]

.... я собственно не напрягаюсь ...

Вот пример ...

Одно время в МО действовало правило когда фирмам не из МО
(а например из Москвы) - аренданая плата была ВЫШЕ в 10 раз ....!!!!!
чем "местным " ....

Кроме этого АРЕНДНАЯ ПЛАТА за землю, часто зависит от "профиля"
недвижимости ...

Например КАЗИНО .... - тоже повышающий коэффициент

Теперь - я фирма из МО ....
покупаю у МОСКОВСКОЙ фирмы .... это КАЗИНО
и хочу там открыть БОЛЬНИЦУ ....

КУПИЛ ...

А в "довесок" получил ДОГОВОР АРЕНДЫ с повышающими коэффициентами
( за то что продавец был МОСКВИЧ и КАЗИНО )

Просто я считаю, что в этом случае

НЕОБХОДИМО заключение НОВОГО ДОГОВОРА ...

Арендная плата это СУЩЕСТВЕННОЕ условие договора аренды ....
(а значит НУЖНА регистрация изменений в ЕГРП)
И эти изменения действуют с МОМЕНТА внесения записи в ЕГРП ...

Если покупатель НЕ СОГЛАСЕН ... с условиями СТАРОГО ДОГОВОРА ,
то собственник ЗЕМЛИ
должен обратится в СУД - на ПОНУЖДЕНИЕ заключить
ДОГОВОР АРЕНДЫ ... на прежних условиях ...

А в суде ПОКУПАТЕЛЬ объяснит суду - почему он НЕ согласен
с условияли договора !!!!
И добъется другой арендной платы за землю ....
... или НЕ добъется

Я вот о чем .... !!!

Сообщение отредактировал s21d: 20 April 2005 - 20:27

[Zlodey]

Ну Вы приводите ситуацию, когда земля в государственной или муниципальной собственности. В таком случае новый собственник здания будет вправе требовать изменения этих коэффициентов... если
понадобится, то через суд. Кроме того, в таком договоре аренды может быть предусмотрена возможность для самостоятельного пересчета размера арендной платы арендатором (ведь эти коэффициенты, базовая ставка итд итп устанавливаются нормативными актами). Все будет зависеть от того как конкретно сформулированы условия договора аренды. Думаю, новый собственник здания сможет обосновать свою позицию.

[AlexM]

"Если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 3К РФ".
Как то не замечал я этого ранее в Земельном Кодексе. Или там действительно так написано?

[vicing2002]

Zlodey

Цитата

Ну Вы приводите ситуацию, когда земля в государственной или муниципальной собственности.

таких около 85 %

Цитата

В таком случае новый собственник здания будет вправе требовать изменения этих коэффициентов... если понадобится, то через суд.

а какие правовые основания для этого? 451 ГКРФ ИМХО не пролезет, так как изменение стороны договора и(или) профиля деятельности Арендатора не может быть обстоятельством "из которых стороны исходили при заключении договолра". Посколько это изменение связано с волей только одной из сторон, т.е субъективным, а не объективным фактором.

Что касается мыслей "законодателей" (это я про ВАС) на тему об аренде без договора аренды. Мои мысли:
1. Нормотворчество Пленуму ВАС упало до уровня законодателей (гос. Думы) многое, что они имели в своих головах не нашло отражение на бумаге. ИМХО п.14 относится к тем отношениям, когда какому то давишнему и дремучему собственнику, когда то принадлежил зем. участок на праве аренды, в дальнейшем здание несколько раз перепродавалось, но новые собственники не оформляли право собственности. Иначе говорить об аренде без договора аренды я не представляю (хотя глупость в нормотворчестве и правоприменительной практике становится все чаще нормой, а не исключением), хотя я уже ничему не удивляюсь.
2. При разрешении налоговых споров ВАС уже "ввел" норму согласно, которой права на земельный участок возникают не зависимо от оформления документов на землю и зависят от времени оформления документов на здания ( № 7486/01 от 09.01.2002 г. и № 1867/00 от 15.08.2000 г.
3. п.2 ст. 3 ФЗ. от 25.10.2001 г. и п.1,12 Постановления Пленума ВАс не решают вопроса о том если допустим Покупатель приобрел у собственника здание земля у которого принадлежит на праве постоянного бессрочного пользования, то на каком праве принадлежит земля Покупателю? возможно п. 14 Пленума говорит об этом случае, хотя......... о чем они думали народу сие не ведомо......... хотя вряд ли тогдабы словосочетание "принадлежащем продавцу на праве аренды" не было бы.

AlexM

Цитата

Как то не замечал я этого ранее в Земельном Кодексе. Или там действительно так написано?

Суды судят по понятиям, а не по тому что написано в законах, вот только понятия наших правоприменителей были до последнего времени более менее правовые.


Добавлено @ 09:24
AlexM
п. 1ст. 36 ЗК действительно не говорит про однократность. Иначе бы эта норма появилась бы в вводном законе. а не в ЗК. До последнего времени я эту ному применял и к правоотношениям, когда аренды отношения прекратились (срок действия договора аренды истек.

[Чилим]

Меня вот какой моментик сплющил.

11. ... сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение
здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

13. Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ ... В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

практика оформления сделок с недвижимостью без привязки к земле топала однозначно в сторону ст.552. На форуме как-то рубились, моя позиция была схожа с ВАСей по п.11, но большинство было против моих аргументов. Теперь когда ВАСя обнародовал свое мнение, он еще больше запутал народ п.13. Если сделка ничтожна, как можно требовать оформление прав на землю

Нет ответов на вопросы о размерах з/у как необходимый и достаточный для обслуживания (до сих пор народ парится скока отмерять от стены), отсюда вытекает и спор о неделимости ....

Позитив с том, что дали направление расчета цены за недвижимость с привязкой к стоимости земли - п.28 - в цену земли включается стоимость объектов, расположенных на ней. До этого две цены шагали рядом ....

[kog]

Цитата

практика оформления сделок с недвижимостью без привязки к земле топала однозначно в сторону ст.552. На форуме как-то рубились, моя позиция была схожа с ВАСей по п.11, но большинство было против моих аргументов. Теперь когда ВАСя обнародовал свое мнение, он еще больше запутал народ п.13. Если сделка ничтожна, как можно требовать оформление прав на землю

Вот это Вы совсем что то не поняли...

п. 11 говорит о том когда земля в собственности, а п. 13 о том когда на ином праве

[MaaH]

Цитата

Нет ответов на вопросы о размерах з/у как необходимый и достаточный для обслуживания (до сих пор народ парится скока отмерять от стены), отсюда вытекает и спор о неделимости ....

А какие нужны ответы, когда по нормативам расчитывается?

[Lubek]

MaaH

Цитата

А какие нужны ответы, когда по нормативам расчитывается?

Может выложите эти нормативы? Или расскажете?

[Чилим]

Цитата

п. 11 говорит о том когда земля в собственности, а п. 13 о том когда на ином праве

kog мдя, пожалуй Вы правы .... с первого беглого прочтения в глове осело не то ....

Цитата

Может выложите эти нормативы? Или расскажете?

акцепт

[pivalex]

Люда, привет !

отвечу на часть твоих вопросов и сам задам свои

Цитата

1) Как соотносится Пленум с Обзором по ипотеке (в части получения согласия арендодателя на залог права аренды)? В соответствии с Обзором - если это земля под зданием, государственная или муниципальная, на срок свыше 5 лет, то согласие получать не надо. А в соответствии с Пленумом - надо. Так надо или нет???!!! Нет, меня это просто убивает. 28-го января ВАС говорит, что согласие арендодателя на залог права аренды в некоторых случаях не требуется, а 24-го марта, менее чем через 2 месяца, всё тот же ВАС говорит, что согласие требуется в любом случае. Так требуется или не требуется? Для меня это вопрос принципиальный, если не требуется, так мы и не будем требовать с клиента лишнюю бумажку. А если требуется, то будем настаивать на её предоставлении. А это время, а зачастую и деньги. В Москве при предоставлении согласия арендодателя, если участок не "в габаритах здания", для получения согласия нужно оплатить право на совершение сделок с правом аренды, а это ХОРОШИЕ деньги для наших залогодателей, иногда речь идёт о сотнях тысяч долларов. Плюс время.

наверно так же как и Обзор по ипотеке написал - здание с землей - простое уведомление

отдельно земля - согласие - если об этом в договоре написано.

Цитата

ООО "Аленький цветочек" принадлежит помещение площадью 100 кв..м. в торговом здании площадью 10000 кв..м., остальное принадлежит ЗАО "Рога и копыта", которое арендную плату за землю не платит. И что, получается, с ООО могут взыскать сумму задолженности Рогов и копыт???!!!

именно, дорогая, именно.

Нам об этом Полубенина (ВАС) на одном из семинаров рассказывала - что уплативший имеет право регресса к остальным сособственникм здания.

Цитата

4) П. 7, последний абзац - следует ли считать договоры купли-продажи участков, находившихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных под объектом недвижимости, недействительными сделками, если в отношении данных участков после введения в действие ЗК РФ заключались договоры аренды?

хихи, а это никто не знает

как любит мне говорить Скловский - если кто то о чем то умолчал - значит это важно

и теперь самое для меня интересное и важное -

Цитата

П. 14 - к покупателю объекта недвижимости переходит право аренды земли, если такое право принадлежало продавцу недвижимости, но договор аренды не был надлежащею оформлен. ЭТО КАК????!!! Договора аренды нет, а право аренды возникло????!!!! Или договор аренды оформлен ненадлежаще, т.е. не соответствует действующему законодательству, т.е. может являться недействительной сделкой, а право аренды возникло всё равно???!!! И перешло к покупателю при этом???!!!

помнишь, я как то вопрос задавал про ипотеку здания без земли

напомню.

Есть собственник здания и он же арендатор земли. Как собственник он продает здание. Новый собственник получает на себя свидетельство о собственности. Землю однако не переоформляет на себя. Новый собственнрик хочет передать здание в ипотеку. Внимание вопрос в свете п. 14 обзора - должен ли он передать в ипотеку право аренды, которое ему перешло в силу закона, при том,что документы на прежнем собственнике, и чем в договоре ипотеке это право подтверждать??

[maus34]

pivalex

Цитата

Цитата
4) П. 7, последний абзац - следует ли считать договоры купли-продажи участков, находившихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных под объектом недвижимости, недействительными сделками, если в отношении данных участков после введения в действие ЗК РФ заключались договоры аренды?




хихи, а это никто не знает

А каковы в этом случаае основания для недействительности сделки - я не вижу
vicing2002

Цитата

. Нормотворчество Пленуму ВАС упало до уровня законодателей (гос. Думы) многое, что они имели в своих головах не нашло отражение на бумаге. ИМХО п.14 относится к тем отношениям, когда какому то давишнему и дремучему собственнику, когда то принадлежил зем. участок на праве аренды, в дальнейшем здание несколько раз перепродавалось, но новые собственники не оформляли право собственности. Иначе говорить об аренде без договора аренды я не представляю (хотя глупость в нормотворчестве и правоприменительной практике становится все чаще нормой, а не исключением), хотя я уже ничему не удивляюсь.

Во-во... именно этого я и опасаюсь

[kog]

maus34

Цитата

Во-во... именно этого я и опасаюсь

vicing2002
сгущаете краски не все так плохо

pivalex

Цитата

Есть собственник здания и он же арендатор земли. Как собственник он продает здание. Новый собственник получает на себя свидетельство о собственности. Землю однако не переоформляет на себя. Новый собственнрик хочет передать здание в ипотеку. Внимание вопрос в свете п. 14 обзора - должен ли он передать в ипотеку право аренды, которое ему перешло в силу закона, при том,что документы на прежнем собственнике, и чем в договоре ипотеке это право подтверждать??

вопрос действительно интересный
Выбор одно из двух:
1)подтвердить выпиской из ЕГРП, где арендатором значится старый собственник (да и то этот вариант применим только если договор аренды был заключен после З-на о рег, а если раньше то он даже и не зарег)
2)Возможно, прежде чем заложить права по договору аренды его все-таки надо переоформить

Что же выбрать? Что будет правильно? Куда пойдет судебная практика?
Действительно интересный вопрос для обсуждения!

[pivalex]

Цитата

Что же выбрать? Что будет правильно? Куда пойдет судебная практика? 
Действительно интересный вопрос для обсуждения!

обсуждали уже )

http://forum.yurclub...showtopic=66807

так и не к чему не пришли

[kog]

Цитата

так и не к чему не пришли

вот и примерно о том же

склоняюсь к точке зрения, что права для целей ипотеки должны быть надлежащим образом оформлены...
По крайней мере уверен, что к этой точке зрения скорее всего прийдут в рег. органах....

Сообщение отредактировал kog: 22 April 2005 - 19:21