Сообщений в теме: 43

[Mеl]

human
пожалуйста, выложите решение сюда, т.к. интересны конкретные обстоятельства дела и применение закона судом.

[human]

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 мая 2004 года Дело N А56 - 27225 / 03

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Грачевой И.Л., Тарасюка И.М., при участии от КУГИ Колоскова Н.С. (доверенность от 26.12.2003 N 8045-42), от ГБР Кузьминой Э.Г. (доверенность от 05.01.2004 N 1), рассмотрев 11 мая 2004 года в открытом судебном заседании кассационную жалобу государственного учреждения юстиции «Городское бюро регистрации прав на недвижимость» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.01.2004 по делу N А56 - 27225 / 03 (судья Кузнецов М.В.),

УСТАНОВИЛ:
Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к государственному учреждению юстиции «Городское бюро регистрации прав на недвижимость» (далее - ГБР) о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора от 15.08.2001 N 12/ЗК-01208 аренды земельных участков, заключенного между КУГИ и предпринимателем Кирилловым Игорем Александровичем (свидетельство о государственной регистрации от 03.09.97 N 04/8090030997), и обязании ГБР зарегистрировать указанный договор с дополнительным соглашением к нему.
Предприниматель Кириллов И.А. привлечен к участию в деле в качестве третьего лица.
Решением от 19.01.2004 заявленные требования удовлетворены.
В апелляционной инстанции решение не пересматривалось.
ГБР в кассационной жалобе просит отменить названное решение, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права. По мнению подателя жалобы, на регистрацию был представлен договор аренды земельного участка, заключенный на неопределенный срок, а такой договор государственной регистрации не подлежит.
В судебном заседании представитель ГБР поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель КУГИ против удовлетворения жалобы возражал, считая, что, поскольку в договоре указан срок его действия более одного года, он подлежит государственной регистрации.
Предприниматель Кириллов И.А. о времени и месте рассмотрения жалобы извещен надлежащим образом, однако в судебное заседание не явился, своего представителя не направил, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, КУГИ и предприниматель Кириллов И.А. подписали договор от 15.08.2001 N 12/ЗК-01208 аренды двух земельных участков площадью по 16 кв.м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, ул. Бассейная, участки 3 и 4 (северный проезд), для использования под торговый павильон.
Согласно пункту 3.1 договора он действует по 03.12.2002 и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Пунктом 3.2 предусмотрено, что условия договора распространяются на отношения сторон, возникшие с 16.07.2001.
Дополнительным соглашением от 30.10.2001 стороны изменили размер арендной платы.
КУГИ в мае 2003 года обратился в ГБР с заявлением о регистрации договора аренды. Однако ГБР уведомлением от 22.07.2003 сообщило об отказе в государственной регистрации представленного договора на том основании, что в нем не определен срок его действия, а государственная регистрация договоров аренды, заключенных на неопределенный срок, действующим законодательством не предусмотрена.
Не согласившись с отказом регистрирующего органа, КУГИ обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Согласно статье 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о государственной регистрации) государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу названных статей, а также статьи 609 упомянутого Кодекса и статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежат договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более.
В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Согласно статье 433 того же Кодекса договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта, а договор, подлежащий государственной регистрации, - с момента такой регистрации.
По смыслу приведенных норм, срок действия договора не может начинаться ранее момента заключения договора, а период, предшествующий моменту заключения договора, - засчитываться в срок его действия.
Ко дню представления договора аренды на государственную регистрацию календарная дата, которой в пункте 3.1 договора определено окончание срока его действия, прошла; иным образом срок аренды определен не был.
При таких обстоятельствах ГБР правомерно, в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, посчитало, что представленный на регистрацию договор аренды от 15.08.2001 должен рассматриваться как заключенный на неопределенный срок, а такой договор в соответствии с приведенными выше положениями законодательства государственной регистрации не подлежит, и на основании абзаца первого пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации отказало в регистрации договора.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, ошибочно исходил из того, что срок действия договора определен - с 15.08.2001 по 03.12.2002 - и составляет не менее одного года, а истечение согласованного сторонами срока действия на момент обращения за государственной регистрацией не является основанием для отказа в ней. Договор с указанным периодом действия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Время, истекшее до момента государственной регистрации, в срок аренды включаться не может. Следовательно, указанный период до государственной регистрации договора как срок аренды рассматриваться не может.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция пришла к выводу, что решение подлежит отмене, поскольку при его принятии судом неправильно применены нормы материального права, а в удовлетворении заявленных КУГИ требований должно быть отказано.
Так как КУГИ от уплаты государственной пошлины освобожден, ГБР следует возвратить из федерального бюджета государственную пошлину по кассационной жалобе в размере 500 руб.

Руководствуясь статьями 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.01.2004 по делу N А56 - 27225 / 03 отменить.
В удовлетворении заявленных Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга требований отказать.
Возвратить государственному учреждению юстиции «Городское бюро регистрации прав на недвижимость» из федерального бюджета государственную пошлину по кассационной жалобе в размере 500 руб.

Председательствующий
СЕРГЕЕВА И.В.
Судьи
ГРАЧЕВА И.Л.
ТАРАСЮК И.М.

[Bistrov Den]

По-момему, не в тему.
Первоначальный договор не был признан незаключенным. Просто суд по своему истолковал условие о сроке, посчитав его несогласованным.

[Денежка]

Ко дню представления договора аренды на государственную регистрацию календарная дата, которой в пункте 3.1 договора определено окончание срока его действия, прошла; иным образом срок аренды определен не был.

Совершенно логичный вывод. Госрегистрация договора аренды - акт признания государством возникновения обременения права собственности на вещь до некой даты, отдаленной от даты регистрации на 1 год и более. Государство внесет запись в ЕГРП и будет таким образом защищать право арендатора. А как можно защищать что-то, если это что-то уже прекратилось (срочная аренда), а новое (аренда на неопределенный срок) такой защите не подлежит?

[human]

Цитата
Ко дню представления договора аренды на государственную регистрацию календарная дата, которой в пункте 3.1 договора определено окончание срока его действия, прошла; иным образом срок аренды определен не был.

Совершенно логичный вывод. Госрегистрация договора аренды - акт признания государством возникновения обременения права собственности на вещь до некой даты, отдаленной от даты регистрации на 1 год и более. Государство внесет запись в ЕГРП и будет таким образом защищать право арендатора. А как можно защищать что-то, если это что-то уже прекратилось (срочная аренда), а новое (аренда на неопределенный срок) такой защите не подлежит?

А почему решение привязано именно ко дню госрегистрации? Давайте посмотрим данный вопрос в динамике.
1. Что было с договором до истечения календарной даты, которой определено его окончание? Заключен\незаключен?
2. Как незаключенный срочный договор трансформировался в заключенный с неопределенным сроком? И была ли трансформация?
3. Являются ли эти договоры (срочный и бессрочный) разными? Если нет, то следует ли считать, что договор при подписании был заключен на неопределенный срок?

Вопросов много.

[Mеl]

Bistrov Den

По-момему, не в тему.
Первоначальный договор не был признан незаключенным. Просто суд по своему истолковал условие о сроке, посчитав его несогласованным.

акцепт
только почему по своему истолковал? если условие никак не согласовано - договор бессрочный. Иного толкования не вижу.
Складывается ощущение, что исковое заявление было подано именно ради установления факта, что договор заключен на неопределенный срок.

human

1. Что было с договором до истечения календарной даты, которой определено его окончание? Заключен\незаключен?

т.е. у Вас вопрос о том что было с договором до его регистрации?
если это вызывает у Вас вопрос, тогда Вам матчасть учить ))))

[human]

т.е. у Вас вопрос о том что было с договором до его регистрации?
если это вызывает у Вас вопрос, тогда Вам матчасть учить ))))

Это Вам надо матчасть учить, а заодно этику юриста. Не надо меня тут насмех выставлять. Я прекрасно знаю ответ на данный вопрос. Другие в этом не уверенны.

Первоначальный договор не был признан незаключенным.

[RLV79]

Roman

Нет и не может быть с точки зрения ГК РФ "фактических арендных отношений". Если договор не заключен (по любому основанию), все исполненое сторонами не подтверждает существование "иного договора в устной форме" или "фактических арендных отношений", а является неосновательным обогащением.

Я согласен с этим. А вот суд. акт прикрепленный Lenin мне что то совсем не понравился. Суд говорит о том, что договора нет, но применяет при взыскании нормы регулирующие этот договор.

[Mеl]

human
спокойно )))) дышите глубже ))) это форум )))
если любопытно в Общих обмусоливалась эта тема (что с договором подлежащим регистрации после подписания и до регистрации/можно ли говорить о существовании договора до его регистрации и тыпы) с моим участием, с участием curiumа и других участников конфы. Не поленитесь, поищите. Если найдете что добавить ... велкам ))))

[Mеl]

human
кстати вот: здесь тыкать мышей, та самая темка. Начинается с обсуждения договора займа, а затем... именно то, что Вас интересовало.

[Святослав]

Вопрос: если договор аренды ЗУ согласован "сроком на 3 года", то от какой даты отсчитывать этот срок: 1) с даты согласования (aka подписание); 2) с даты заключения (aka регистрация)?

Добавлено в [mergetime]1176984662[/mergetime]
Или срок не определен?

[mosur]

...вот интересный

Добавлено в [mergetime]1177758567[/mergetime]
...вот интересный

Добавлено в [mergetime]1177758568[/mergetime]
...вот интересный

Добавлено в [mergetime]1177758950[/mergetime]
момент из практики... изначально был договор аренды ЗУ на 5 лет зарегистрированый в ТОРЗе , гос рег. в ФРС не прошёл...был писменный отказ... дог целый год лежал...отношения естественно никуда не делись...сейчас подходит момент окончания 1 года действия указаного договора...решается вопрос о подписании ДС к нему на 11 месяцев и 28 дней...так как же считать -этот договор не заключенным?...что делать с отношениями которые существуют на сегодняшний день...практика показывает...что это нормальное явление нахождение договора в ТОрзе причём не зарегистрированным надлежащим образом ...или как?

[Борюн]

Цитата
Нет и не может быть с точки зрения ГК РФ "фактических арендных отношений". Если договор не заключен (по любому основанию), все исполненое сторонами не подтверждает существование "иного договора в устной форме" или "фактических арендных отношений", а является неосновательным обогащением.

Хочу выступить в защиту Lenina в части, что фактические арендные отношения имеют место быть, зарегистрирован договор или нет. Одна сторона пользуется имуществом другая получает за это деньги.
В этот замечательный предпраздничный день не смогу уже аргументировано обосновать последующее, но по моему отсутствие государственной регистрации договора не сводит на нет отношения сторон, которые безусловно существуют. Если мы говорим, что полученное по такой сделке это неосновательное обогащение, то в отношении уплаченного в качестве арендной платы применимо, вернуть помешение тоже понятно, а как на счет периода фактического использования арендатором помещение. Получается попользовался на халяву. Можно спустить на риск арендодателя типа сам виноват. Но как-то мне это не очень нравится. Видать суббота.

Lenin А чего Вы вообще хотите? Чтоб этот текст договора был рабочим?
Сие невозможно.
Может что-то еще? Цель дискуссии какая?

[Сколопендра]

старая тема, а вопрос актуальный.
есть договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.
Расчет арендной платы определен в приложении к договору, которое является неотъемлемой частью Договора. При этом согласно п. 2.8 Договора размер ежегодной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы, установленных в Волгограде, а также в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Арендодатель письменно извещает Арендатора о размере арендной платы, предстоящей к оплате.
Согласно расчету, сумма годовой арендной платы определяется исходя из ставки арендной платы на 2007г. (руб./м2), площади земельного участка и повышающего (понижающего) коэффициента арендной платы.
в 2008г. адрес арендатора поступило извещение к договору аренды земельного участка согласно которому размер арендной платы был рассчитан по следующей формуле:

А = КСЗУ x Кви x Кдп x Кка x Ки,

где:
А - величина арендной платы, рассчитываемая за 12 месяцев;
КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка;
Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка;
Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов;
Кка - коэффициент категории арендатора;
Ки - коэффициент индексации.
(эта формула взялась из решения гордумы о порядке определения размера арендной платы для земель, находящихся в муниципальной сосбвенности)

Мы обратились в суд с иском, указывали на то, что такое извещение п. 2.8. договора не охватывается, а поэтому у арендодатель не имел права в одностороннем порядке изменить порядок расчета размера арендной платы.

первая и вторая инстанция приняла эти доводы (правда, мы просили признать недействительной сделку, они сделали вывод о незаключенности). кассация все зарубила на корню написали, что все в порядке, все могли изменять простым извещением.
думаю - стоит в ВАС писать, или бесполезно это

пы.сы. не нашла, как прикрепить файлы, все суд.акты есть в брасе, дело А12-14478/08

[grin095]

т.е. договором предусмотрено, что введение новых ставок и коэфициентов оформляется извещением арендодателя. Вопрос только приемлема ли такая форма изменения договора и нет ли необходимости производить регистрацию такого одностороннего изменения, если договор зарегистрирован (по аналогии с п.9 письма 59 ВАС например)

лично мое мнение - изменить можно, регистрировать не надо

Сообщение отредактировал grin095: 02 April 2009 - 12:58

[Сколопендра]

grin095
нет. новые ставки и коэффициенты устанавливаются в соотвествии с земельным законодательством. и несколько лет изменялся размер этих ставок и коэффициентов постановлением горадминистрации

в данном случае произошло измнение порядка расчета, были введены новые коэффициенты, которых раньше в формуле не было, и вообще стали все рссчитывать исходя из кадастровой стоимости

[grin095]

При этом согласно п. 2.8 Договора размер ежегодной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы, установленных в Волгограде, а также в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Арендодатель письменно извещает Арендатора о размере арендной платы, предстоящей к оплате.

т.е. необходимо разобраться является ли выделенное жирным словосочетание достаточным для изменения расчета, либо речь идет только о изменении данных существующего расчета
вот если бы в скобках не было слова введение, я бы с Вами согласился, а поскольку оно есть, то не соглашусь

[Сколопендра]

grin095
т.е., кадастровая стоимость - это ставка арендной платы, надо полагать?

Добавлено немного позже:
я пытаюсь разобраться в этом. дело в том, что у меня не одно судебное решение в мою пользу (заноса не было), было три аналогичных дела, и постановление апелляции. значит, не я одна такими глазами договор читаю. вот мне и интересна другая т.з.

[grin095]

Сколопендра

дело в том, что у меня не одно судебное решение в мою пользу (заноса не было), было три аналогичных дела, и постановление апелляции. значит, не я одна такими глазами договор читаю. вот мне и интересна другая т.з.

а я и пытался вам объяснить другую точку зрения
просто пункт договора написан таким образом, что в равной степени имеют право на существование обе точки зрения, о чем ваша судебная практика и говорит
В случае, если я сталкиваюсь с похожей ситуацией в жизни (а я всегда практически со стороны арендатора, специфика работы), я разумеется аргументирую точку зрения, при которой изменение арендной платы не произошло.