Сообщений в теме: 52

[Alexdrug]

ничего, что по пп.1 п.4 ст.4 214-ФЗ это существенное условие договора?

"определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости''

в соответствии с проектной документацией!!! то есть мы можем сказать сколько комнат будет- но вот с площадью никак- как построим, так построим- я внимательно смотрел- по аналогии- заключение предварительного д-ра к-п квартиры, д-ра к-п объекта который перейдет в собственность или будет создан- невозможно, говорят суды, потому что невозможно определить предмет до обмеров БТИ, котороые проводятся по завершении строительства...

пока квартиру не посроили не можем мы ее определить! можем только определить к ней требования в соотв с проектной документацией! проект это одно! а вот резульат другое! в процессе строительства могут этажность уменьшить, изменить проект, изменить планировку- то есть построится не то...

но можно рукопись продать", в смысле, уступить права требования к застройщику см. ст.11 закона

да- безусловно- только это намного более замороченный процесс по сравнению с к-п пая... на вторичном рынке механизм обращения проще- нет ооочень нудной системы гос регистрации...

дороже - согласен, а рисков как раз больше... причем по причине того, что строитель вам все-таки будет должен, если что, а вот УК ничего не должна... вы деньги ей отдали, она ими науправляла... если дохода нет, то вам его никто не гарантировал... ну а если убыток, то на то и инвестиции... предпринимательский риск, такскать

мда... согласен с Вами... логика железная... теоретически можно только противопоставить возможность пайщика влиять на выбор застройщика и последующую судьбу- НО это требует инициативы от пайщика- в отличие от долевого строительства...

только ликвидность сомнительна

согласен... самом по себе сомнительна... хотя по сравнению с перспективой реализации права из д-ра долевого строительства... ликвидность пая представляется несолько выше... хотя в остальном Вы правы...

короче, лишняя и дорогая прокладка... строителям это может быть интересно, а вот потребителям совсем нет...

угу... согласен.. или нет...

вот ситуация.. начали строить дом... а видим, что застройщик ничего не делает.. это один случай из 10 (по статистике- один дом из 10 в москве и области не достраивается)

1. долевое строительство
ратсоргаем договоры, требуем убытки, получаем оч немного..
застройщика сменить не можем, так как такой процедуры не предусмотрено- на сколько я понимаю..

2. пиф.. видим что ничего не растет- заставялем УК сменить застройщика- когда на стороне заказчика всего один субьект- это проще, а точнее в принципе возможно- в дол строрительстве- это означает- сразу капец и все...
видим, что УК ничего не делает- меняем и ее- и к тому же мы всегда можем потребовать возмещение убытков за ее счет в случае неисполнения обязанностей по защите наших инетересов...

все равно как то слабенько получается отстаивать ПИФ...

[Alxhom]

2. пиф.. видим что ничего не растет- заставялем УК сменить застройщика- когда на стороне заказчика всего один субьект- это проще, а точнее в принципе возможно- в дол строрительстве- это означает- сразу капец и все...
видим, что УК ничего не делает- меняем и ее- и к тому же мы всегда можем потребовать возмещение убытков за ее счет в случае неисполнения обязанностей по защите наших инетересов...

учтите, что вы не один, а вас толпа пайщиков... вы когда-нибудь были на собрании акционеров?

[Smertch]

Alexdrug

в соответствии с проектной документацией!!! то есть мы можем сказать сколько комнат будет- но вот с площадью никак- как построим, так построим- я внимательно смотрел- по аналогии- заключение предварительного д-ра к-п квартиры, д-ра к-п объекта который перейдет в собственность или будет создан- невозможно, говорят суды, потому что невозможно определить предмет до обмеров БТИ, котороые проводятся по завершении строительства...

Во первых, просто так изменить проект не получится - если итог не будет соответствовать проекту, на основании которого выдано разрешение на строительство, его банальное не позволят ввести в эксплуатацию. Что же касается отклонений в площади, то имеются обычаи делового оборота, согласно которым, например изменение площади на 10% и более является существенным изменением и влечет право дольщика на отказ от договора, а меньше - только перерасчет цены. Так что все решаемо.
Во-вторых - про предварительный договор - там требуется не обязательно существенные условия основного договора, а могут быть условия, позволяющие определить существенные условия основного. Кроме того, площадь объекта сама по себе существенным условием не является - всего лишь одна из характеристик.

да- безусловно- только это намного более замороченный процесс по сравнению с к-п пая... на вторичном рынке механизм обращения проще- нет ооочень нудной системы гос регистрации...

Только это проблема долевки или системы регистрации в целом?

2. пиф.. видим что ничего не растет- заставялем УК сменить застройщика- когда на стороне заказчика всего один субьект- это проще, а точнее в принципе возможно- в дол строрительстве- это означает- сразу капец и все...
видим, что УК ничего не делает- меняем и ее- и к тому же мы всегда можем потребовать возмещение убытков за ее счет в случае неисполнения обязанностей по защите наших инетересов...

ЖСК?

[Бука]

Alexdrug, а почему бы на основании сравнения механизмов работы долевого стоительства и ПИФа (как вариант - НПФа) не предложить применить аналогичное регулирование к заказчикам-застройщикам (если не путаю терминологию)

к примеру, ввести раздельный учет или даже хранение, если это возможно) инвестиций по каждому проекту (и собственных средств, естестенно), утвердить формы отчетности и обязывать ежеквартально ее раскрывать в печатном органе и на сайте

и установить предельный уровень вознаграждения
и ввести должность контролера прав инвесторов
и ввести аттестацию специалистов застройщиков для отдельных должностей с процедурой лишения аттестата, а следовательно и права занимать соответствующие должности

ну или что-нибудь в этом духе

Я и сама понимаю, что все написанное мною выше - утопия. Участники стоительного рынка привыкли к определенным условиям ведения дел, и введение новых правил приведет к появлению извращенных схема по уклонению от исполнения новых требований. Поэтому, на мой скромный взгляд, идея создать альтернативную систему стоительства жилья, высказанную Alxhomом, мне кажется наиболее удачной (не обязательно в форме гос.корпорации). В такой новой системе и можно попробовать ввести наработанные регулятором финансового рынка механизмы контроля за его участниками.

А вообще, должна отметить, читать данную тему было в высшей степени приятно.

[Alexdrug]

Во-вторых - про предварительный договор - там требуется не обязательно существенные условия основного договора, а могут быть условия, позволяющие определить существенные условия основного.

ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ
"Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов"

"3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора."
устновить предмет! судебная практика стоит на том, что до сдачи в эксплуатацию предмет определить невозможно!

5. Часто у судов возникали трудности, связанные с правовой оценкой такого договора, как договор купли-продажи квартиры, в том числе в рассрочку, а также вопрос: можно ли договор долевого строительства жилья квалифицировать как договор возмездного оказания услуг либо как предварительный договор.
В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Как установлено в действующем законодательстве, продажа недвижимости может осуществляться только собственником либо с его согласия. Организация, привлекающая денежные средства граждан для финансирования строительства многоквартирных жилых зданий, не является собственником ни самих строящихся зданий, ни квартир в них, поэтому не может заключать с гражданами договоры купли-продажи.
В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Поскольку не представляется возможным конкретно определить объект недвижимости до момента окончания его строительства, а также точную площадь как всего объекта в целом, так и площадь каждой квартиры, учитывая, что окончательные данные о номере дома, квартиры, подъезда и о расположении объекта на земельном участке будут известны только после технической инвентаризации органами БТИ и государственной регистрации объекта недвижимости в органах юстиции, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.
В силу ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлена обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество, поэтому договор купли-продажи такого имущества, не прошедшего указанную регистрацию, не может считаться заключенным.
По этим же основаниям договор долевого участия в строительстве жилья не является и предварительным."

и еще много таких же решений- мы не можем отчудить кваритру, которая не построена.. равно как не можем пообещать отчудить ее будущем...

Только это проблема долевки или системы регистрации в целом?

и так и так... система регистрации никуда не денется и не изменится.. а вот перевести данный процесс в иную сверу вполне допустимо...

ЖСК

ну типа того!!!!!!!!!!!!!!! только в более цивилизованной форме..)

[Alxhom]

Бука
Ой, сударыня!!! Как я рат вас лицезреть!!!

Как паживаете?

ну или что-нибудь в этом духе

думаю, никто на это нипайдет... страительство - эта ж лучший спосаб варавства...

альтернативную систему стоительства жилья, высказанную Alxhomом, мне кажется наиболее удачной (не обязательно в форме гос.корпорации).

сударыня, я шуткавал... ГК - зло...

[Smertch]

Alexdrug

ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ

ну так, если вы в теоретическом плане работаете, так и скажите, что ВС глупость написал, особенно про регистрацию

и так и так... система регистрации никуда не денется и не изменится.. а вот перевести данный процесс в иную сверу вполне допустимо...

ИМХО систему регистрации можно и должно совершенствовать, в идеале регистрация перехода прав должна производиться за один день

Цитата
ЖСК

ну типа того!!!!!!!!!!!!!!! только в более цивилизованной форме..)

ну так, может, совершенствовать ЖСК?


Добавлено в [mergetime]1216972200[/mergetime]
Бука

и установить предельный уровень вознаграждения
и ввести должность контролера прав инвесторов
и ввести аттестацию специалистов застройщиков для отдельных должностей с процедурой лишения аттестата, а следовательно и права занимать соответствующие должности

ну или что-нибудь в этом духе

Строительная отрасль загнется. Для них до сих пор диво, что разрешение на строительство нужно получать до начала строительства

[Alexdrug]

Я и сама понимаю, что все написанное мною выше - утопия.

)))) ничего подобного! данная тема возникла в виду написания теоретического очерка! потому ни о какой утопии речи идти не может- рассуждения очень даже зравые- и в будущем безусловно так и будет- просто на данный момент регулирование деятельности УК и существования ПИФов представляется более логичным и последовательным, нежели деятельность застройщиков в рамках долевого строительства...

А вообще, должна отметить, читать данную тему было в высшей степени приятно.

ой, спасибо! очень надеюсь, что очерк, который явится результатом такого обсуждения также найдет положительный отклик!)


в данном случае идея в том, что данный институт
1) позволит проявлять инициативу пайщикам-дольщикам и влиять на судьбу непосредственно
2) сосздаст достаточно гибкий и прозрачный механизм оборота прав на возводимое жилье
3) позволит вывести паи как ценные бумаги с обеспечением недвижимостью в гражданский оборот- это будет проще чем участие в долевом строительстве..

[Smertch]

2) сосздаст достаточно гибкий и прозрачный механизм оборота прав на возводимое жилье
3) позволит вывести паи как ценные бумаги с обеспечением недвижимостью в гражданский оборот- это будет проще чем участие в долевом строительстве..

сугубо теоретически можно и прпава из долевки облечь в ц/б

[Alxhom]

1) позволит проявлять инициативу пайщикам-дольщикам и влиять на судьбу непосредственно

ммм... как бы выразиться... может не надо, а?

3) позволит вывести паи как ценные бумаги с обеспечением недвижимостью в гражданский оборот

мдя... вы видите, что случилось с производными инструментами в США? очень опасная вещь... очень...

[Alexdrug]

ммм... как бы выразиться... может не надо, а?

))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))

на самом деле- может и не надо... но в с учетом роста благоразумия населения- такое допустимо... как вариант- допустимо использовать данный механизм в отношении лиц, рассматриваемых как проффессиональные инвесторы- к ним такое более чем применимо!

мдя... вы видите, что случилось с производными инструментами в США? очень опасная вещь... очень...

но почему это произошло там? потому что рынок пересытился деньгами, которые взяты в займы, и которые непонятно когда вернутся... а тут о заемном финансировании в таком плане речи не идет.. в данном же случае вопрос крайне недолгосрочного кредитования дольщиком застройщика- только на момент строительства...

Добавлено в [mergetime]1216972982[/mergetime]

сугубо теоретически можно и прпава из долевки облечь в ц/б

безусловно- любое требование может быть выведено в гр оборот... только для пая механизм уже продуман...

[Бука]

Alxhom, Smertch, господа, повторюсь, я осознаю, что текущие участники строительного рынка не готовы к изменениям правил игры.
Но в последнее время, видимо, перед отпуском, у меня мания величия. Поэтому я, поставив себя на место независимого и справедливого правителя (к примеру), согласилась бы, что права инвесторов при строительстве жилья требуют большей защищенности, а сама отрасль - надзора со стороны регулятора (не обязательно государственного, хотя до саморегулирования стоительной области сейчас еще дальше, чем до защиты прав инвесторов).

На мой взгляд, наиболее проработанная, хоть далеко и не идеальной, система регулирования прав клиента выработана в финансовой сфере. Отдельные ее элементы вполне могут быть заимствованы для создания новой системы строительства жилья.

Эх, помечтать ведь можно, правда?

Alexdrug, буду благодарна, если результат обсуждения Вы сможете выложить здесь же, на форуме.

Сообщение отредактировал Бука: 25 July 2008 - 14:17

[Jeik]

в общем если коротко, то можно, НО схема работает если в таком ПИФе ОДИН пайщик. в остальных случаях риски пайщиков выше, чем с долевым строительством, да и гимора с ПИФами больше: структура требуется более сложная чем с долевкой, управляющие компании ПИФов это, блин, не ларьки и даже не строительные компании, у них куча лицензионных требований и контроля со стороны ФСФР.

Добавлено в [mergetime]1216974193[/mergetime]
схема с ПИФом затретнее и не надежнее (для инвестора), чем схема с долевкой.
навскидку ПИФ, который может работать с недвигой напрямую (и в необходимых объемах) только закрытый (могу ошибаться).
из того что я изучал (может плохо изучал) сейчас нет простых, надежных и всеядных схем ПРИВЛЕЧЕНИЯ денег под строительство (прошу не путать под предоплатой и схемами вида "договор к/п под вексельным соусом").

[Alexdrug]

На мой взгляд, наиболее проработанная, хоть далеко и не идеальной, система регулирования прав клиента выработана в финансовой сфере. Отдельные ее элементы вполне могут быть заимствованы для создания новой системы строительства жилья.

просто по своему существу финансовая сфера более динамична и приспосабливаема... к тому же там порядок контроля уже установился достаточно четко, чего не скажешь о строительстве...

буду благодарна, если результат обсуждения Вы сможете выложить здесь же, на форуме.

выложу- первым будет смотреть науч рук Могилевский С.Д.- его соображения обязательно..

в общем если коротко, то можно, НО схема работает если в таком ПИФе ОДИН пайщик.

когда пайщик один- это договор подряда- он лучше всего опосредует фактические отношения сторон в данном случае...
так что не получится..

не ларьки и даже не строительные компании, у них куча лицензионных требований и контроля со стороны ФСФР.

это есть безусловный плюс! ФСФР дрючит управляющих по полной... а вот строителей никто не дрючит- и им это не идет на пользу.. точнее дольщикам не идет на пользу...

пайщикам как раз на руку, что тот, кому они вверяют свои кровные контролируем и прозрачен... а строительная компания? в коем то веке мы увидим отчет о том, куда они дели деньги? или баланс? или вообще что нить? там совсем все глухо...

Добавлено в [mergetime]1216974871[/mergetime]

схема с ПИФом затретнее и не надежнее (для инвестора), чем схема с долевкой.

там понятно куда делись деньги- УК отчитывается перед нами, а перед ней застройщик- в силу договора между ними.

а по долевому строительству- они могут про"@ть денгьи непонятно куда и мы даже не узнаем...

из того что я изучал (может плохо изучал) сейчас нет простых, надежных и всеядных схем ПРИВЛЕЧЕНИЯ денег под строительство

действительно нет.. и долевое строительство среди них- не обеспечивает должным образом ни прав, ни гарантий не дает...

схемами вида "договор к/п под вексельным соусом"

к-п тут не прет ни под каким соусом- до окончания строительства мы не можем продать кваритру, не можем заключить предварительный договор- так как предмет определить не можем...


Добавлено в [mergetime]1216975264[/mergetime]

предоплатой и схемами вида "договор к/п под вексельным соусом").

"При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Поскольку не представляется возможным конкретно определить объект недвижимости до момента окончания его строительства, а также точную площадь как всего объекта в целом, так и площадь каждой квартиры, учитывая, что окончательные данные о номере дома, квартиры, подъезда и о расположении объекта на земельном участке будут известны только после технической инвентаризации органами БТИ и государственной регистрации объекта недвижимости в органах юстиции, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным."

вот... так сказал суд...

так что при вексельном обеспечении такого договора к-п кваритры стороны сознательно или несознательно.. или скорее всего застройщик сознательно, а дольщик несознательно идут на заклчение незаключенного договора, обеспечивая его векселем- который ни к чему не привязан в силу своей безусловности... ну гарантия така получается кривая- гарантия исполнения незаключенного договора... на практические проблемы можно внимания не обращать, а вот с точки зрения теории это неправильно совсем...

[Jeik]

там понятно куда делись деньги-

и, если они КУДА-ТО делись, намного легче станет от того что станет понятно куда они делись?
истратить деньги УК ПИФа легче и проще, чем строителям при нынешнем регулировании долевки, в долевке хоть что-то останется. В ПИФе разведут руками, мол "рынок, блин", а по отчетам все будет гладко.
ПИФ-то сам не строит он один фиг деньги строителям же отдает, и если строители чего-то напорят (а с ПИФом им натворить проще чем с просто с долевкой) ПИф ничем не поможет.

П.С.
я все это навскидку, т.к. сравнение регулирования ПИФа, УК с долевкой не выйдет точное, мол там лучше а там хуже, деталей оч. много, для некоторых схем ПИФ предпочтительнее, для некоторых долевка, нов целом у меня лично сложилось ощущение, что надежнее (и тормознутее) долевки для инвестора на рынке ничего нет. ПИФ может только более динамичен.

Добавлено в [mergetime]1216975566[/mergetime]
Alexdrug
я в курсе про предмет, но люди то один фиг лепят, я все схемы КРОМЕ долевки обозвал "договор к/п под вексельным соусом", т.к. они так или иначе к ней сводятся (вексель как элемент устранения проблем с предметом), если еще точнее сводятся они к "заем под обеспечение заключения будущего договора к/п", гы.

[Alexdrug]

навскидку, т.к. сравнение регулирования ПИФа, УК с долевкой не выйдет точное, мол там лучше а там хуже, деталей оч. много, для некоторых схем ПИФ предпочтительнее, для некоторых долевка, нов целом у меня лично сложилось ощущение, что надежнее (и тормознутее) долевки для инвестора на рынке ничего нет. ПИФ может только более динамичен.

деталей действительно много! но что касается долевки- я лично не разобрался почему- но в реальности застройщики к ней стараются не прибегать- на практике она оч замороченная- денег до получения разрешения на строительство не увидеть, а это время, своих денег на это не всегда есть где достать...
\
соответственно долевое строительство рассчитано на достаточно крупных строителей, но им им может не подойти когда речь идет о масштабном строительстве- ходынка, деловой центр- там не обойдешся ни собственными средствами, ни средствами банков кредиторов- нужно много мелких участников...

останется. В ПИФе разведут руками, мол "рынок, блин", а по отчетам все будет гладко.

если они будут действовтаь в соотв с инвест декларацией- от рынка им ни горячо ни холодно- они строят конкретный объект- может колебаться цена строительства в пределах сметы, но на них это не скажется...

Добавлено в [mergetime]1216976012[/mergetime]

(вексель как элемент устранения проблем с предметом), если еще точнее сводятся они к "заем под обеспечение заключения будущего договора к/п", гы.

мы с вами об одном и том же- договор сам по себе ничего из себя не представляет- так- некая понятийка между сторонами- одна из которых выдает непонятно чем обеспеченный вексель, а другая получая вексель вроде как имеет право потребовать квартиры- НО если застройщик поймет, что вексель дешевле кваритры ем проще отдать денег по нему, чем квартиру- тем более, что в силу договорных обязательств он этого делать не обязан- договора то нет по сути- только устное обещание...

[Jeik]

но что касается долевки- я лично не разобрался почему- но в реальности застройщики к ней стараются не прибегать-

гы, а нафиг им надо брать риски на себя))) потому и не прибегают, что мухлевать не выйдет, да и своими средствами придется работать.

если они будут действовтаь в соотв с инвест декларацией

то каким образом это гарантирует что строитель построит в срок и то что должен построить по договору с УК ПИФа? и что если он НЕ построит, УК ПИФа хоть что-то вернет инвестору невзирая на декларации и ФСФР?
гарантий то ВЕЩНЫХ (как в долевке) нету, только на бумаге все.
если не ошибаюсь полноценно работать с недвигой может только ПИФ недвижимости. Ипотечный идет лесом - у него ограничения по прямым вложениям в недвигу (только через обеспечительные инструменты в которые входит и долевка)

у нас для закрытых ПИФов

11. Решение общего собрания принимается большинством голосов от общего количества голосов, предоставляемых их владельцам в соответствии с количеством принадлежащих им инвестиционных паев на дату принятия решения о созыве общего собрания, если большее количество голосов не предусмотрено правилами доверительного управления паевым инвестиционным фондом. При этом количество голосов, предоставляемых владельцу инвестиционных паев при голосовании, определяется количеством принадлежащих ему инвестиционных паев.

то есть УК и владелец 51% паев ЗПИФа де факто определяют все что творится с ПИФом.. а остальные 49%...?

[Alexdrug]

что мухлевать не выйдет, да и своими средствами придется работать.

смухлевать всегда можно. вопрос ка краз в собственных деньгах- надо вложить кучу оных до момента, когда они смогут привлекать чужие...

гарантий то ВЕЩНЫХ (как в долевке) нету, только на бумаге все.

как раз наоборот! все, что составляет ПИФ находится в долевой собственности пайщиков- то есть они уже собственники всего, что входит в в пиф... и в том числе они являются стороной по договору строительного подряда между застройщиком и УК...

если не ошибаюсь полноценно работать с недвигой может только ПИФ недвижимости

с этим согласен, но с учетом теоретичности рассуждений мы можем допустить возможность внесения определенных изменений в законодательство... в т.ч. по составу активов и порядку распределения прибыли..

то есть УК и владелец 51% паев ЗПИФа де факто определяют все что творится с ПИФом.. а остальные 49%...?

разумно предусмотреть более высокий порог.. к тому же вероятность такого сосредоточения невелика- ПИФ как институт расчитан на привлечение средств граждан... то есть в большинстве пафщиками будут граждане, а какой то весовый но не контрольный пакет будет у коммерческих организаций...


а в долевом строительстве- пайщик вообще один одинешенег против большого и страшного застройщика!.! а тут они как прутики в венике- все вместе)))

[Jeik]

Alexdrug

смухлевать всегда можно.

например как? ДДУ обеспечен конкретной недвигой уже "слегка" существующей в реальности.
чем обеспечены паи, имеющиеся у пайщиков? договором со строителями?
зачем тогда ПИФ? взял и напрямую заключил такой же договор со строителями.

[Alexdrug]

чем обеспечены паи, имеющиеся у пайщиков? договором со строителями?

неа- пайщики являются долевыми собствнниками всего, что входит в ПИФ, в том числе имущественные права из договора подряда...

взял и напрямую заключил такой же договор со строителями

в данном случае нету механизма контроля, нету механизма оборота прав по нему...

[Alexdrug]

ну так, если вы в теоретическом плане работаете, так и скажите, что ВС глупость написал, особенно про регистрацию

про регистрацию- согласен- абсурд... НО вот про описание и определение предмета- вполне разумное толкование ГК- мы ведь на самом деле не можем сказать, что конкрентно у нас получится в результате строительства...

к тому же заключая д-р к-п строящейся кваритры мы допускаем слишком большую условность в определении предмета- а что если именно он и именно в таком виде не получится? тогда ничего не получится по договору...

ИМХО систему регистрации можно и должно совершенствовать, в идеале регистрация перехода прав должна производиться за один день

за один день- скорее всего нереально... уж очень трудоемкий процесс... да и вся система- пока на бумаге- быстро не получится... да и вообще- 5 дней- нормальный срок- сдали документы, они их посомтрели, сказали еще чего то донести, пока то да се- 5 дней срок нормальный...

ну так, может, совершенствовать ЖСК?

да я бы рад, но статью надо написать про пифы, а не про жск)))) так что на данный момент будем подгонять ПИФ))) вопрос достаточко интересный, дискуссионный- то что мне и надо!

лично Вам- спасибо большое за обсуждение- в процессе родилось много интересных мыслей и соображений, появилось более структурированное понимание будущего очерка...

Господа, благодарю Вас за участие!! Вы очень помогли- сам с собой обсуждать не могу...

Строительная отрасль загнется. Для них до сих пор диво, что разрешение на строительство нужно получать до начала строительства

вы знаете- диво, не диво- но на этом фоне получается следующее- я работаю в одной из крупнейших продуктовых компаний мира- высочайшие стандарты- все дела- чики пуки так сказать. мы купили у компании Danon завод, один из известнейших в России завод- печеньки там, тортики делает! так Danon купил завод у которого было 17!!!!! бля@ объектов возведенных без разрешения на строительство!

я еще понимаю теплоузел,
будку сторожа- тоже понять можно,
электроподстанция- дубина бы с ней,
ветку железной дороги в асфальт закатали- плевать... ее откопать можно в конце концов...
разхреначили фасады зданий памятников архитектуры- можно сказать само облупилося...

но епт В@Е@АТЬ там ЦЕХ без разрешения- 1500 кв.м.- ни в какие ворота не лезет! а французишки взяли и купили! правда после всего этого мы тоже это добро купили- но тем не менее!!!!

[Mouzze]

там ЦЕХ без разрешения- 1500 кв.м.- ни в какие ворота не лезет!

Сколько вас еще ждет открытий чудных.

Alexdrug Пару лет назад такие идеи продвигал Уралсиб, чем кончилось не знаю, но вам возможно пригодится.
Тогда же Сбербанк толкал идею совщения долевки и привлечения средств дольчиков через банк. Тоже не слышно что-то о результатах.

По сути. Полагаю все это излишним. Нету у населения никакого благоразумия, потому надо предлагать простые решения, простые механизмы - только они и будут работать. Пресловутый закон о долевом строительстве был бы и ничего, если б его юристы готовили, т.е. даже если в нем только технику поправить - можно будет жить.

[Smertch]

Alexdrug

к тому же заключая д-р к-п строящейся кваритры мы допускаем слишком большую условность в определении предмета- а что если именно он и именно в таком виде не получится? тогда ничего не получится по договору...

Этот вопрос, как раз, ИМХО, решаемый. Тем более для предварительного договора. Но это, впрочем, уже другой вопрос.

за один день- скорее всего нереально... уж очень трудоемкий процесс... да и вся система- пока на бумаге- быстро не получится... да и вообще- 5 дней- нормальный срок- сдали документы, они их посомтрели, сказали еще чего то донести, пока то да се- 5 дней срок нормальный...

ну у австралийцев же получается

да я бы рад, но статью надо написать про пифы, а не про жск))))

ааа

вы знаете- диво, не диво- но на этом фоне получается следующее- я работаю в одной из крупнейших продуктовых компаний мира- высочайшие стандарты- все дела- чики пуки так сказать. мы купили у компании Danon завод, один из известнейших в России завод- печеньки там, тортики делает! так Danon купил завод у которого было 17!!!!! бля@ объектов возведенных без разрешения на строительство!

что вы мне рассказываете, я в строительной компании работаю

Mouzze

Тогда же Сбербанк толкал идею совщения долевки и привлечения средств дольчиков через банк. Тоже не слышно что-то о результатах.

Предлагали они нам такую схему - муть получается страшная - либо гражданин кидается, либо застройщик, либо оба сразу, один банк никогда внакладе не остается

Пресловутый закон о долевом строительстве был бы и ничего, если б его юристы готовили, т.е. даже если в нем только технику поправить - можно будет жить.

По долевке трансакционных издержек много.

[TapakaH]

Поэтому "получить, что ему выгоднее - деньги или квартиру" не получится:

Конечно. Насколько я понимаю закон об инвестиционных фондах позволяет только деньги брать.

Закрытый ПИФ - не только. На самом деле конструкция действительно уже используется и не только в строительстве, все зависит от цены вопроса. Опять же - про сущность инвестиционной деятельности все оч. верно сказано выше.

[IriskaSPb]

это точно! только дело как раз и есть в индивидуальнйо определенности получаемой квартиры! само существо строительства заключается в том, что нам заранее неизвестно что именно получится...

если посмотреть судебную практику, мы поймем, что до момента ввода в эксплуатацию и обмеров бти квартиру как таковую определить невозможно, а соответственно невозможно и заключтиь в ее отношении никакой из договоров, подразумевающих отчуждение и переход права- типа к-п, дарения, мены на инд опр вещь......

например- договор купли продажи в отношении нее не заключить, предварительный тоже- ведь он должен содержать все существенные условия последующего..

мы можем заключить только договор, по которому возникнет обязанность предоставить квартиру, отвечающую определенным требоваям- то же долевое строительство, простое товарищество, подряд и т.п.... - заранее мы не знаем что получится- знаем только качественные и количественные характеристики..

Категорически не могу согласиться. Тем не менее, даже являясь недостроем, каждая из "недоквартир" является индивидуально определенной. Теми же строительными осями, этажностью...и т.д. И Дольщик, ввязываясь в участие в долевом строительстве, конечным результатом видит конкретную квартиру...на 5 эт. 2-х комнатную, с окнами на юг...)
Про БТИ обмеры....это всего лишь погрешность, наличие которой неизбежно...

Относительно распоряжения путем мены, дарения, к-п..... ИМХО тут скорее смысл не в том, что это не индивидуально определенный объкт, а в том, что в соотвествии с действующим законодательством недвижимость начинает существовать с момента регистрации ФРС...акт признания государством и все такое)


Кстати, про 214 ФЗ...по смыслу закона речь в нем идет не о деятельности направленной на извлечение прибыли...а ПИФы, на сколько я понимаю, направлены на извлечение прибыли....