Сообщений в теме: 713

[ksenatorov]

С домиком у меня проблем нет, я его построил и ввел в эксплуатацию.

Вопрос в другом, ссылаясь на то, что участки под ЛПХ не подразумевают постоянного проживания, администрация не хочет решать вопрос с дорогой и освещением в деревне.

[Stoner]

участки под ЛПХ не подразумевают постоянного проживания

так Вы ж вроде писали ранее, что Ваш участок включен в нас. пункт?

[ksenatorov]

Включен. Но т.к. более 3/4 участков-садоводство, они не хотят ничего делать, пока не будет ИЖС. Понятно, что по закону их можно "нагнуть", но прокуратура на мое обращение о том, что отсутствие дороги приведет к нарушению моих прав, например, на скорую медицинскую помощь, пишут, что ЛПХ предназначены для ведения подсобного хозяйства, а не постоянного проживания.

[Stoner]

Хочу вот еще какой вопрос поднять. По ч.4 ст. 37 ГрК изменение вида разрешенного использования возможно, если в градрегламентах желаемый вид находится в числе основных и вспомогательных.

В соответствии с Законом о госкадастре подать заявление об изменении ВРИ ЗУ может лицо, которое владеет им на праве аренды сроком дольше 5 лет.

Если же внесены такие изменения в кадастр, то логично, что напрашивается допсоглашение к договору аренды участка.

И тут, допустим, с допсоглашением к ДА возникают проблемы.

Арендодатель - орган, представляющий публичное образование, то есть обладает т.н. специальной правоспособностью.

Но судам-то, как правило, на это наплевать.

Они применяют общие правила ГК об изменении ДА.

Как быть?

У нас в регионе с недавних пор складывается правоприменительная практика Кадастровой палаты, которая отказывает арендаторам в кадастровом учете изменений ВРИ ЗУ без согласия арендодателя.

Это при том, что ГрК прямо исключает из числа землепользователей, которые могли бы такие заявления подавать, госорганы и муниципалов.

 

При этом идет ссылка на правовую позицию., отраженную в Постановлении Президиума ВАС РФ от 25 июня 2013 г. N 1756/13:

изменение вида разрешенного использования арендуемого земельного участка в данных Государственного кадастра недвижимости без соответствующего изменения договора аренды дополнительным соглашением с арендодателем противоречит фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивает его права.

 

И пофиг, что в рассматривавшемся ВАС случае речь шла об изменении ВРИ ЗУ, который предоставлялся с предварительным согласованием под коммерческий объект, а ВРИ пытались поменять на многоэтажное жилищное строительство...

 

 

[mooner]

И пофиг, что в рассматривавшемся ВАС случае речь шла об изменении ВРИ ЗУ, который предоставлялся с предварительным согласованием под коммерческий объект, а ВРИ пытались поменять на многоэтажное жилищное строительство...

А в чем по Вашему мнению здесь коренное отличие между ситуациями?

[Stoner]

mooner,

в том, что в случае, которому посвящено ППВАС, имеет место попытка - довольно неуклюжая - уйти от установленного ЗК порядка предоставления ЗУ под жилищное строительство исключительно на торгах

если же ЗУ получен, например, по 36 ст. ЗК как фактически занимаемый ОКСом или по процедуре предварительного согласования места размещения объекта для строительства, скажем, объекта торговли, а землепользователь имеет желание изменить ВРИ ЗУ на склады или административное  здание, то в этом случае никакого нет противоречия с порядком предоставления участка.

получается, что содержание ст. 7 ЗК и ст. 37 ГрК выхолащивается, и арендодатель, если он - орган исполнительной власти субъекта, например, - встает на пути свободного выбора землепользователем ВРИ ЗУ, исходя лишь из положений градрегламента.

То есть налицо те самые "дополнительные согласования и разрешения", которые законодатель исключил пунктом 4 статьи 37 ГрК

[Valdemar222]

В соответствии с Законом о госкадастре подать заявление об изменении ВРИ ЗУ может лицо, которое владеет им на праве аренды сроком дольше 5 леn

Здравствуйте! Не нашел в Законе именно такого утверждения, что "...подать заявление об изменении ВРИ ЗУ может лицо, которое владеет им на праве аренды сроком дольше 5 лет...".

У меня как раз такая ситуация, арендую с мая 2013 г. ЗУ под ИЖС у Администрации Одинцовского р-на МО и думаю изменить ИЖС на ЛПХ.

ЗУ 6 соток, мин.размер для собственности 8 соток, макс.25 соток, невзирая на то, что мне дали ЗУ в аренду, из-за того, что мин.размер не соответствует, Администрация мне отказывает в выкупе. 

[Stoner]

Valdemar222,

221-ФЗ ч. 3 ст. 20:

 С заявлениями об учете изменений земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или аренды (если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет), вправе обратиться лица, обладающие этими земельными участками на указанном праве.
 

[Valdemar222]

Stoner, 

 

Valdemar222,

221-ФЗ ч. 3 ст. 20:

 С заявлениями об учете изменений земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или аренды (если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет), вправе обратиться лица, обладающие этими земельными участками на указанном праве.
 

Вы говорили о том, что можно через 5 лет, но ведь написано о другом, написано, что сам договор аренды должен быть свыше 5 лет, а не то, что через 5 лет. У меня договр аренды на 10 лет, прошло только 1,5 года, но я хочу решитоь вопрос о перемене вида использования, соответственно, я смогу это сделать? И как?

[Stoner]

Вы говорили о том, что можно через 5 лет,

Вы неверно меня поняли

Возможно, я недостаточно ясно изложил мысль

но для сути поднятой мною проблемы здесь это роли не играет

 

я смогу это сделать? И как?

перечитайте мое сообщение № 479 и сделайте вывод самостоятельно

результаты можете изложить здесь

форум - место для обсуждений, а не инструкций, как и что нужно делать

[regus]

Строительство капитальной бани на земле с ВРИ "садоводство".

На краю деревни (земли населённых пунктов) получен в наследство участок с ВРИ "садоводство".
При этом основной участок (где стоит жилой дом) имеет статус "ЛПХ" (большинство участков в деревне с жилыми домами имеют стутус или "ЛПХ", или "ИЖС" -разницы никто не ощущает, даже по налогам, даже материнский капитал и налоговый вычет на ЛПХ дают использовать.

Есть желание на новом участке "садоводство" построить капитальную баню, тем более что в 20 м- река.

Стоит ли сейчас (до известных мартовских изменений) поменять ВРИ на "ЛПХ" или оставить как есть ("садоводство")?

Какие вы видите плюсы и минусы в строительстве с каждым из этих ВРИ ("садоводство" и "ЛПХ")?

Что я вижу:

1) Садоводство. Получать никакие разрешения не надо? Вообще? А то говорят, что по новому классификатору и строиться нельзя... Классификатор вступил в действие 22.12.2014 или только в марте? Смущает то, что всего 20 м от воды... И даже если оформить баню как жилой дом, то вычеты и материнский капитал не использовать...
2) ЛПХ. Для строительства надо обязательно получать разрешение, зато вычеты и материнский капитал можно использовать...

Каких ещё сюрпризов со строительство на земле с ВРИ "садоводство" можно ждать?

[NeoSPb]

Стоит ли сейчас (до известных мартовских изменений)

Простите, а какие известные изменения грядут в марте ???!!!

[Чеширский кот]

Стоит ли сейчас (до известных мартовских изменений)

Простите, а какие известные изменения грядут в марте ???!!!

в любой СПС откройте ГрК РФ и ЗК РФ и сравните редакции до и после 1 марта

[NeoSPb]

да это же пи....ц

разбазаривание земель, упрощёнка итд

страна останется без земли, всё уйдёт под иностранный капитал

Радонежский, где ты ?!!!

[BalinP.V.]

да это же пи....ц
разбазаривание земель, упрощёнка итд
страна останется без земли, всё уйдёт под иностранный капитал
Радонежский, где ты ?!!!

Наоборот хорошо все будет. Федеральные земли отойдут регионам. И регионы смогут ыормировать на них участки под свои нужды. И аренда на них станет возможна для предпринимателей. Не понятно только какое это имеет отношение к вышесказанному.

[Valdemar222]

Вопрос на обсуждение!

Как думаете, откажет ли Администрация, с которой у меня аренда ЗУ по ИЖС, если я напишу ей ходатайство о смене имеющегося вида «для индивидуального жилищного строительства» на новый, иной вид согласно Классификатора по Приказу Минэкономразвития России от 01 сентября 2014 года № 540 - «Приусадебный участок личного подсобного хозяйства», имеющий описание данного вида как «Размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры (дома, пригодные для постоянного проживания и высотой не выше трех надземных этажей); производство сельскохозяйственной продукции; размещение гаража и иных вспомогательных сооружений; содержание сельскохозяйственных животных», т. е. 2.2 код вида разрешенного использования земельного участка? И насколько аргументировано можно доказать, что старый вид просто ИЖС и новый вид ИЖС с подобным описанием фактически тождественны, идентичны, а соответственно и описание к обоим должно быть одинаковым (меняч заинтересовала здесь то, что в новом описание указано про гараж, т. е. для выкупа из ИЖС - достаточно будет оформить в собственность гараж) или как Вы думаете?

[olga81SK]

Помогите разобраться!!!

Есть ЗУ в аренде 49 лет в зоне особо охраняемых территорий и зарегистрировано право собственности на коттедж на этом ЗУ, вид разрешенного использования ЗУ - эксплуатация коттеджа (постройка 1990г.) Есть желание произвести реконструкцию коттеджа (гостевой дом) необходимо ли изменение ВРИ и возможно ли строительство и реконструкция на ЗУ в этой зоне? Согласно зонированию - находиться в курортной зоне. И ещё вопрос возможно ли строить ограждение участка и бассейн, если видах разрешенного использования в ПЗЗ бассейн для плавания оговорен в условно-разрешенных.....Ограждение сейчас отсутствует....

[Stoner]

Valdemar222, olga81SK,

ребят, вы в погоне за бесплатными советами на профессиональном форуме совершенно замылили проблему, которую я выше поднял (сообщение 479)

дайте ее обсудить спокойно, не влезайте, пожалуйста, если по существу нечего сказать

[bor.tat]

Stoner,

Они применяют общие правила ГК об изменении ДА.
Как быть?

а что смущает-то? Если Вы говорите именно об арендаторе, то его право на изменение целевого назначения увязано с договором аренды. Если в договоре указано, что арендатор использует земельный участок в соответствии с видами разрешенного использования, определенными градостроительным регламентом, то арендатор самостоятельно выбирает, как использовать участок в пределах видов, предусмотренных зонированием. Если в договоре арендодатель указал, что для арендуемого участка возможны, например, не все десять видов разрешенного использования, допустимых согласно регламенту, а лишь один из них, и Вы, как арендатор, подписали договор, - согласились с данным условием, то в одностороннем порядке данное условие Вы изменить уже не сможете, как не сможете односторонне изменить и любое другое условие договора – ст 450 ГК. Иначе это противоречило бы основным положениям о правах собственника и ограничивало бы его права. Разве нет?

[grin095]

Согласен, затронутая в сообщении 479 проблематика интересна как с практической, так и с теоретической точки зрения.

Настолько, что достойна обсуждения на Закон.ру

Всеж сюда не так много коллег заходит.

 

Негативный вывод  свое время коротко сформировал Росреестр

Письмо Росреестра от 10.06.2010 N 14-4548-ГЕ

"В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) предмет договора является существенным условием договора. В период действия договора его изменение осуществляется по взаимному согласию сторон, если иное не установлено законодательством или соглашением сторон (статья 450 Гражданского кодекса).

Поскольку изменение вида разрешенного использования земельного участка влечет изменение характеристик земельного участка, выступающего предметом договора аренды, такое изменение договора возможно только по взаимному согласию сторон договора на основании соответствующего обращения собственника земельного участка.

Таким образом, полагаем, что арендатор земельного участка не вправе самостоятельно изменять вид разрешенного использования земельного участка"

 

И действительно, с позиции свободной воли сторон договора это выглядит логично. Необходимостью достигать соглашение и не такие возможности, прямо предусмотренные законодательством, убирались. На памяти к примеру дело, когда возможность изменения арендной платы раз в год прямо предусмотренная договором, трактовалась как необходимость все равно достигать соглашения, без которого норма не работала.

 

Но лично я считаю иначе.

Принцип как раз в том, что бы из списка основных и вспомогательных видов разрешенного использования правообладатель выбирал сам. Без получения каких либо согласований. Как только этот принцип нарушается, вся модель градостроительного регулирования рушится, поскольку она направлена на то, что бы государственная воля и воля населния была сфокусирована на прогнозе эффективности использования территории, на долгосрочном прогнозировании, а не на локальных решениях, порождающих коррупцию.

Кароче это не просто важно, в этом вообще весь смысл, причем не только градостроительного регулирования, но и в перспективе всего земельного регулирования, о чем повествует законопроект об отмене категорий и переходе на разрешенное использование. То есть политика понятна.

 

Кроме того, в данном случае нельзя говорить, что договор аренды заключен по согласию сторон. На то и 36 статья. Это тоже часть земельной политики, какие то регионы предпочитают передавать участки в собственность, какие то (как Москва) только в аренду. Но при этом мы все помним, что аренда для целей строительства и аренда под существующие объекты строительства - это не совсем аренда как обязательственный договор требующий постоянного согласия сторон по его изменению. Это аналог и заменитель вещного права на земельный участок, права застройки.

Как бы кто не относился к изменениям в ГК но все это признают.

А значит тут согласие сторон имеет значение на предварительном этапе, перед созданием объекта. А далше собственник объекта по сути ограничен только нормами права. Участок у него ведь не отобрать, даже если договор аренды закончится. В этом и суть. 

 

И понимая эту разницу можно придти к очевидному выводу. Если договор аренды земельного участка заключен по 36 статье, то выбор между основными и вспомогательными видами разрешенного использования осуществляется аналогично, как если бы это был собственный участок.

 

Но надежды на государство нет. Не на этом (муниципальном, включая М, СПБ и С) уровне.

Вот если бы посудиться до вышки и там.. вот там возможно наверное. 

Сообщение отредактировал grin095: 25 February 2015 - 13:10

[bor.tat]

пан grin095,

А значит тут согласие сторон имеет значение на предварительном этапе, перед созданием объекта. А далше собственник объекта по сути ограничен только нормами права. Участок у него ведь не отобрать, даже если договор аренды закончится.

так кто запрещает сторонам предусмотреть это договором? К чему разводить бардак в плане " я вчера заключил договор под застройку школы, а сегодня передумал, - пусть будет аква-парк"? Утрирую, конечно, но все же.

[Sania]

И понимая эту разницу можно придти к очевидному выводу. Если договор аренды земельного участка заключен по 36 статье, то выбор между основными и вспомогательными видами разрешенного использования осуществляется аналогично, как если бы это был собственный участок.

а если ДА заключен с предварительным согласованием?

[grin095]

Пани bor.tat)) В этом нет необходимости. Для этого есть другие отрасли права что регулируют разрешенное использование.

Государство, как арендодатель, само без какого то насилия предусмотрело список видов разрешенного использования. И само разрешило правообладателям выбирать из этого списка не спрашивая разрешения.

В отношении собственника это работает безусловным образом. Остается арендатор. Но они разные.

Я утверждаю, что арендатор участка с существующим объектом недвижимости - это почти собственник. Никакой воли у государства в отношении участка по сути нет. Договор тут по сути вещный, а значит нет отношений сторона-сторона, а есть отношение арендатор-вещь.

Это мое мнение. Но если так считать, то совершенно невероятным получается позволять каждый чих по договору менять согласием сторон, поскольку его суть ограничивается предоставлением и регулированием платежа.

Sania, тут опять же надо смотреть для чего.

Если как в указанном выше решении, то важность использования земельного участка для цели его предоставления определяется не градостроительными нормами, а запретительными, ограничительными нормами и принципами земельного права. Недопустим обход торгов. Под любыми основаниями.

Пани bor.tat, еще за бардак скажу.

Бардак - это выклянчивать, выкупать и тп каждое решение муниципалов.

Все равно договор с ними никогда не будет предусматривать полную свободу арендатора. Этих людей можно победить только законами, надежды на разум нет.

И как раз отсутствие бардака - стройная схема с разрешенными выидами использования, что пределены законом. Прогнозируемые виды.

[Sania]

grin095, кадорган 

смотреть для чего

не сможет)))

там ведь запреты могут быть не только федеральные, но и муниципальные

 

Косвенным подтверждением  позиции Россреестра является формулировка ст.39.8 нового ЗК:

 

17. Внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в пункте 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается.

 

По ст.36 - согласен, тема абсолютно особая

[grin095]

Да. Вы правы. 36 особый случай.

Изменение условия аукциона - это по сути выход на новый аукцион. Это не менее важно. Но вот после строительства выкуп же возможен? А значит в какой то степени возможен и выбор разрешенного использования.

Сообщение отредактировал grin095: 25 February 2015 - 13:42