Сообщений в теме: 741

[Smertch]

Саш,тогда вопрос: а можно ли сторонам договора о продаже недвижимой вещи, которая будет создана в будущем, (помещение нежилое в офисном центре, договор исполнен покупателем) новировать в договор ДДУ?

Вопрос, конечно, интересный. В принципе, особых препятствий не вижу. Другое дело, что, насколько я понимаю, на одном и том же объекте весьма проблематично работать одновременно и по ДДУ, и по иным схемам... хотя, опять же, продажа будущей вещи - почему бы нет, пообещать-то передать всегда можно. В общем, при условии соблюдения требований к ДДУ, препятствий не вижу.

Да, на практике сразу регистрируют за дольщиком. Но мало ли что делается на практике. И право собственности за соинвесторами признают на практике.

Игорь, регистрацию сразу за дольщиком предписывает сам 214-й закон. И даже прописывает порядок.

Если ты считаешь, что у дольщика право образуется первоначальным способом, то надо уметь объяснить, какова юридическая природа договора по ДДУ. Что это за договор по-твоему?

sui generis, очевидно - не люблю такое объяснение, но в данном случае оно только и годится
а по типу ближе, скорее, к подряду, но с огромным количеством, скажем так, нюансов

[IAY]

Smertch,

То есть если юрик дает деньги другому юрику и после завершения строительства получает недвижку, то это ДКП, а если физик по ДДУ - то это sui generis? Что-то не здорово...

Но к счастью, ППВАС 54 совершенно недвусмысленно говорит, что договор по 214-ФЗ - это ДКП. Да и какой тут может быть подряд, когда у дольщика нет ЗУ, но зато он залогодержатель.

Игорь

[Jazzanova]

Да, на практике сразу регистрируют за дольщиком. Но мало ли что делается на практике.

это пять
собственно под этим слоганом пп вас № 54 и вышел

можно ли сторонам договора о продаже недвижимой вещи, которая будет создана в будущем, (помещение нежилое в офисном центре, договор исполнен покупателем) новировать в договор ДДУ?

вопрос не совсем ко мне но раз уж задан
как я понял ПП ВАС № 54
дду рассматривается Васей как вид купли-продажи будущей вещи
соответственно новации самой в себя быть не может

[Smertch]

Но к счастью, ППВАС 54 совершенно недвусмысленно говорит, что договор по 214-ФЗ - это ДКП. Да и какой тут может быть подряд, когда у дольщика нет ЗУ, но зато он залогодержатель.

Я так полагаю, что ПП54 как раз наоборот - недвусмысленно говорит, что он на ДДУ по 214-ФЗ совершенно не распространяется.
И я сказал про кучу отличий.

То есть если юрик дает деньги другому юрику и после завершения строительства получает недвижку, то это ДКП, а если физик по ДДУ - то это sui generis? Что-то не здорово...

Там, вообще-то не в субъекте отличие, а в (а) форме и порядке заключения договора (формальный момент) и (б) правах и обязанностях сторон (содержательный момент).

как я понял ПП ВАС № 54
дду рассматривается Васей как вид купли-продажи будущей вещи

опять же не согласен, ИМХО ДДУ Васей вообще никак не рассматривался в этом постановлении

[IAY]

Smertch,

В ППВАС не сказано "совершенно". Напротив, там написано, что к ДДУ по 214-ФЗ применяется абз 2. п.4. Читаем:

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

ИМХО, сказано вполне ясно.

правах и обязанностях сторон (содержательный момент).

А содержательно что делает ДДУ подрядом, а не ДКП?

Игорь

Сообщение отредактировал IAY: 28 November 2011 - 01:24

[Jazzanova]

Но к счастью, ППВАС 54 совершенно недвусмысленно говорит, что договор по 214-ФЗ - это ДКП. Да и какой тут может быть подряд, когда у дольщика нет ЗУ, но зато он залогодержатель.

если это дкп, то право собственности на объект долевого строительство должно быть по закону зарегистрировано на застройщика
потом на дольщика
но проблема в том что в законе все ровно наоборот, вопреки пп вас 54
дду не может рассматриваться как дкп
ибо право регистрируется сразу на дольщика

214-фз Статья 16. Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства
2. Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
3. Застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения.

Smertch

опять же не согласен, ИМХО ДДУ Васей вообще никак не рассматривался в этом постановлении

ну не согласен и ладно только утром будешь посвежее перечитай внимательно последний пункт ПП ВАС № 54
и абзац 2 пункта 4
по мнению ВАС к дду помимо 214-фз должны применяться общие правила о купле-продаже

Сообщение отредактировал Jazzanova: 28 November 2011 - 01:17

[Smertch]

Да, согласен, буквально по тексту так получается, что ДДУ - разновидность ДКП (раз нормы о ДДУ являются специальными по отношению к ДКП). При этом абз.2 п.4 как раз применяется. Спрашивается, нафиг было так писать? Или сейчас по ДДУ тоже надо сначала на застройщика регистрировать? Бред. Или имеется в виду, что это только инвестиционное законодательство (а не законодательство о ДДУ) не дает основания для возникновения права собственности? Или имелось в виду, что оно в любом случае - хоть и первоначально - возникает только после регистрации (так об этом в самом законе написано и зачем было так извращенно об этом писать?)?

Я просто вижу, что Chiko в теме и мои риторические вопросы в основном к нему обращены.

[Jazzanova]

Или сейчас по ДДУ тоже надо сначала на застройщика регистрировать? Бред.

+1000

Или имеется в виду, что это только инвестиционное законодательство (а не законодательство о ДДУ) не дает основания для возникновения права собственности? Или имелось в виду, что оно в любом случае - хоть и первоначально - возникает только после регистрации (так об этом в самом законе написано и зачем было так извращенно об этом писать?)?

как я понял вектор васиного ноухау в сфере долевых инвестиций
правила о дкп применяются ко всем инвестиционным сделкам, включая дду, если это не ПТ и не подряд
что ровно следует из абзаца п. 4 пп вас №54
на хрена так было делать?
было бы интересно на страницах этой темы получить разумное объяснение
кроме дополнительного геморроя застройщикам и новых рисков дольщикам
пока не видно ничего

Сообщение отредактировал Jazzanova: 28 November 2011 - 01:33

[IAY]

Smertch,

Саша, мне кажется, что и содержательно ДДУ - это обыкновенный ДКП. Как могут дольщики считаться заказчиками, если у них нет ЗУ (а есть залог на ЗУ), и они никак с подрядчиком не связаны (ни прямо, ни через агентские отношения)?

Jazzanova,

Да действительно, в 214 написано о первичной регистрации на дольщика. Но это не должно нас смущать и затуманивать юридическую природу отношений по ДДУ. Не может быть первоначального права у лица, у которого нет ЗУ.

Игорь

[kog]

было бы интересно на страницах этой темы получить разумное объяснение
кроме дополнительного геморроя застройщикам и новых рисков дольщикам

Мне представляется, что основной смысл это определенность. Теперь более понятно, что все так называемые инвестиции в строительство это лотерея, в которой суд в последний момент не вмешается и не признает право. Из чего следует вывод, что покупать надо готовое, а финансировать все должны специальные учреждения - банки.

[IAY]

kog,

Может поэтому все так и любят брать деньги у соинвесторов? Их гораздо легче кинуть, чем банк.

Игорь

[Jazzanova]

IAY,

Да действительно, в 214 написано о первичной регистрации на дольщика. Но это не должно нас смущать и затуманивать юридическую природу отношений по ДДУ. Не может быть первоначального права у лица, у которого нет ЗУ.

вы ссылаетесь на природу
я на конкретные нормы матправа, вопреки которым выпущен обсуждаемый пп вас
какой уж тут туман

[kog]

Да действительно, в 214 написано о первичной регистрации на дольщика. Но это не должно нас смущать и затуманивать юридическую природу отношений по ДДУ. Не может быть первоначального права у лица, у которого нет ЗУ.

IAY,
А у члена жск? (сам думаю, что тоже не возникает и сначала возникает у жск) Игорь, тут все разделились на два лагеря, одни верят, что без земли нет права на объект, а другие, что право в России самобытно и поэтому может и без земли возникнуть первичное право
А на самом деле все это, как договорятся люди, те кто творят право посредством законов и те кто его применяет.

Может поэтому все так и любят брать деньги у соинвесторов? Их гораздо легче кинуть, чем банк.

Я это и имел ввиду

[Jazzanova]

Мне представляется, что основной смысл это определенность. Теперь более понятно, что все так называемые инвестиции в строительство это лотерея, в которой суд в последний момент не вмешается и не признает право. Из чего следует вывод, что покупать надо готовое, а финансировать все должны специальные учреждения - банки.

если хотят прикрыть рынок долевых инвестиций в пользу банков зачем так топорно
отмените 214-фз, отмените 39-фз
вспомнилось:
"- лелик это же не эстетичо
- зато дешево, надежно и практично"
бриллиантовая рука (с)

Может поэтому все так и любят брать деньги у соинвесторов? Их гораздо легче кинуть, чем банк.

вот когда вы реализуете хотя бы один девелоперский проект в рамках этой правовой системы, а главное - в рамках существующей практики, не кинув никого,
тогда вы измените свои представления и принцип внесения не будет важнее судеб людей

Сообщение отредактировал Jazzanova: 28 November 2011 - 02:08

[IAY]

kog,

Мы все прекрасно знаем, что рано или поздно должен утвердиться принцип superficies solo cedit. Ну и конечно, надо различать две идеи, заложенные в ППВАС 54: Superficies solo cedit и принцип внесения. Ясно, что принцип внесения должен нарушаться только там, где он не может не нарушаться. Во всех остальных случаях он необходим, иначе регистрационная система не достигает своей главной цели: защита прав третьих лиц.

Косвенно принцип superficies solo cedit есть и сейчас. Это п.2-4 ст.25. Надо только правильно их прочитать. Очевидно, что ввод в экплуатацию - это административная процедура. Она никак не должна влиять на право собственности. (Из тех же соображений из ст. 222 давно пора убрать норму о том, на самоволку не приобретается право собственности). Объект незавершенного строительства со стопроцентной готовностью как объект права собственности ничем не должен отличаться от объекта завершенного строительства, введенного в эксплуатацию. Значит, для регистрации объекта завершенного строительства, должны также использоваться п2.-4. Из ст. 25 надо убрать п.1 и слово "незавершенного", и все встанет на свои места!

Игорь

Jazzanova,

вот когда вы реализуете хотя бы один девелоперский проект в рамках этой правовой системы, а главное - в рамках существующей практики, не кинув никого,
тогда вы измените свои представления и принцип внесения не будет важнее судеб людей

Ну я, конечно, не слишком разбираюсь в девелоперских проектах, но некоторый опыт у меня имеется...

Игорь

[Smertch]

Саша, мне кажется, что и содержательно ДДУ - это обыкновенный ДКП. Как могут дольщики считаться заказчиками, если у них нет ЗУ (а есть залог на ЗУ), и они никак с подрядчиком не связаны (ни прямо, ни через агентские отношения)?

Игорь, но, если мы отвлечемся от подряда строительного и обратимся к более общим положениям о подряде вообще, то обнаружим, что как минимум в нашей стране работы выполняются иждивением подрядчика, а значит он по общему правилу предоставляет материалы для работы (а ЗУ, по большому счету - тоже такой - хоть и очень специфический - материал). Вот и получается. что купля-продажа (вообще) от подряда (вообще) отличается только тем, что в первом случаей окупатель не может контролировать процесс создания товара, а во втором заказчик - может.
А что касается

Да и какой тут может быть подряд, когда у дольщика нет ЗУ, но зато он залогодержатель.

, то тут ведь в 214-ом законе явный паллиатив: нужно было как-то обозначить, в качестве чего регистрируется обременение участка в виде ДДУ, вводить новое вещное право побоялись, пошли обходным путем, в итоге на ЗУ вешается обременение в виде залога, но одновременно с ним - и вполне себе определенное право на первоначальное получение в собственность конкретной части приращения этого участка, на основании которого впоследствии регистрируется само право на объект ДДУ.

[IAY]

Smertch,

вводить новое вещное право побоялись

А какое право они так побоялись ввести? Мы-то с тобой - нормальные четкие пацаны, ничего не боимся. Давай назовем это право как-нибудь?

Игорь

[kog]

Вот интересный пример где ничтожные договоры по привлечению средств граждан хотят новировать в дду http://www.compromat.ru/page_31360.htm (извините за пошлый источник, но в целом идеи там верно описаны)

IAY,

иначе регистрационная система не достигает своей главной цели: защита прав третьих лиц.

Боюсь, что к сажалению ее главной целью является установление для государства правообладателей с целью получения налогов... Ну это так... Не в тему...
Про 25 статью (я так понимаю Закона о регистрации) это ошибка воспринимать ее как статью об основаниях приобретения права. Не может процедурный закон таких содержать. Просто, к сожалению, пока в ГК такой нет.

[Chiko]

Smertch,

Я просто вижу, что Chiko в теме и мои риторические вопросы в основном к нему обращены.

Ну и нафига их задавать, если они риторические? Ответы на них и так давно известны. То, что некоторые коллеги отрицают принцип внесения и принцип superficies solo cedit (которые, действительно, красной нитью проходят через все ППВАС 54) свидетельствует либо о вере в какой-то особый правовой путь России, либо об отсутствии фундаментальных гражданско-правовых знаний, либо о разочаровании из-за потери части доходов.

Разговоры о том, что кому-то что-то прикрыли, я считаю - от непонимания. Есть две фундаментальных юридических модели нового строительства - (а) когда тот, чья земля, строит на ней, приобретает первоначальное право на вещь и передает его тому, с кем он был связан договором, и (б) когда тот, чья земля, строит на ней, приобретает право на вещь и никому ее не передает. Эти две модели в различных вариациях существуют во всех развитых правопорядках (из того, что я лично видел - Голландия, Германия, Испания, Шотландия). Нет, у нас все хотят "третий" путь изобрести...

[Smertch]

А какое право они так побоялись ввести? Мы-то с тобой - нормальные четкие пацаны, ничего не боимся. Давай назовем это право как-нибудь?

Да назвать-то - дело нехитрое - хотя бы пусть и правом на приобретение имущества.

Ну и нафига их задавать, если они риторические?

Ну ты же не ответил.

То, что некоторые коллеги отрицают принцип внесения и принцип superficies solo cedit (которые, действительно, красной нитью проходят через все ППВАС 54) свидетельствует либо о вере в какой-то особый правовой путь России, либо об отсутствии фундаментальных гражданско-правовых знаний, либо о разочаровании из-за потери части доходов.

Кстати, принцип внесения и suprficies solo cedit вовсе не взаимосвязаны. Строго говоря, suprficies solo cedit, проведенный последовательно, например, исключает вовсе поэтажную (а значит - как разновидность - и поквартриную) собственность. Мы к этому стремимся? Факт в том, что одни и те же отношения могут быть урегулированы различными способами, и далеко не факт, что способ, изобретенный где-то и когда-то ранее, является оптимальным или наиболее пригодным к отечественным реалиям.

[IAY]

Smertch,

Да назвать-то - дело нехитрое - хотя бы пусть и правом на приобретение имущества.

Ты хотел сказать "право на приобретение имущества первоначальным способом"?

Игорь

[Smertch]

Ты хотел сказать "право на приобретение имущества первоначальным способом"?

да-да-да
Регистрационная система позволяет сделать это, как я полагаю.

[Jazzanova]

Факт в том, что одни и те же отношения могут быть урегулированы различными способами, и далеко не факт, что способ, изобретенный где-то и когда-то ранее, является оптимальным или наиболее пригодным к отечественным реалиям.

+1000

[Jazzanova]

Регистрационная система позволяет сделать это, как я полагаю.

cоздание новых видов вещного права
имхо слишком сложно
просто следует допускать что право собственности у первого лица (так называемое первичное право)
возникает из договора направленного на создание вещи, только и всего, но подлежит госрегистрации
вне всяких сомнений

Сообщение отредактировал Jazzanova: 28 November 2011 - 15:49

[IAY]

Smertch,

Насколько я понял, Саш, ты говоришь о том, что у дольщиков на самом деле есть право застройки. Так?

Игорь