Сообщений в теме: 921

[volganka]

Уважаемы коллеги! меня очень интересует (для души) вопрос. Арендная плата по п.3 ст. 614 ГК РФ "может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год". Разъяснения ВАС и судебная практика идет по пути "не чаще одного раза по истечению года". Это все понятно. Меня интересует: по истечению года с какой даты? С момента подписания договора? с момента его заключения? с момента передачи имущества в фактическое пользование?

[Мусорок]

год начинается с того момента, которым обусловлено начало действия Вашего конкретного договора

Добавлено в [mergetime]1211533709[/mergetime]
а начало действия договора - с момента его заключения, а момент заключения договора определяется по правилам ст.433 ГК

[volganka]

"Год начинается с того момента, которым обусловлено начало действия Вашего конкретного договораа начало действия договора - с момента его заключения, а момент заключения договора определяется по правилам ст.433 ГК"
Спасибо за ответ. Мое личное мнение, что повысить арендную плату возможно по истечению года с момента ЗАКЛЮЧЕНИЯ договора. Но в судебном процессе судья со мной не согласна и утверждает, что один год с момента подписания договора сторонами (речь идет о долгосрочном договоре). Вот как она это объясняет: в ГК нет прямого указания на то, с какого момента начинает исчисляться этот год. условие о повышении содержится в ст. 614 ГК, которая обзывается как "арендная плата". Значит, понятие "арендная плата" появляется, когда стороны об этом договорились, т.е. в момент подписания. Следовательно и повысить ее можно, по истечению года с МОМЕНТА ПОДПИСАНИЯ. Вот после этого и пошли мои сомнения. Практику, где была бы четкая формулировка я не нашла. Возможно у кого-нибудь есть ссылки на практику?

[Мусорок]

момент подписания и момент заключения могут не совпадать
момент заключения договора - с момента, когда оферент узнал об акцепте, а при заключении договора посредством почтовых переписок период времени с момента подписания акцептантом до получения договора оферентом может исчисляться неделями
и только спустя определенное время, получив почтовое уведомление о получение оферентом акцептованного договора акцептантом, акцептант точно узнает дату заключения договора
а оферент ее узнает в момент получения акцептованного договора

в договоре может стоять ссылка на начало его действия

также различаются реальные и консенсуальные договоры
(различие - в том, как законодатель описывает такие договоры:
если в ГК пишется, что сторона "обязана что-то сделать - ст.606 ГК" - договор консенсуальные, т.е. - с момента подписания или наступления даты начала договора;
если в ГК пишется, что сторона "что-то делает - 632 ГК" - договор реальный, т.е. - с момента начала действия) А.Иванов из ВАСа придерживается такой точки зрения на реальные и консенсуальные договоры, где-то он уже по этому поводу говорил...

[volganka]

момент подписания и момент заключения могут не совпадать
момент заключения договора - с момента, когда оферент узнал об акцепте, а при заключении договора посредством почтовых переписок период времени с момента подписания акцептантом до получения договора оферентом может исчисляться неделями
и только спустя определенное время, получив почтовое уведомление о получение оферентом акцептованного договора акцептантом, акцептант точно узнает дату заключения договора
а оферент ее узнает в момент получения акцептованного договора

в договоре может стоять ссылка на начало его действия

также различаются реальные и консенсуальные договоры
(различие - в том, как законодатель описывает такие договоры:
если в ГК пишется, что сторона "обязана что-то сделать - ст.606 ГК" - договор консенсуальные, т.е. - с момента подписания или наступления даты начала договора;
если в ГК пишется, что сторона "что-то делает  - 632 ГК" - договор реальный, т.е. - с момента начала действия) А.Иванов из ВАСа придерживается такой точки зрения на реальные и консенсуальные договоры, где-то он уже по этому поводу говорил...

Естественно момент подписания и заключения долгосрочного договора не совпадает. И про реальные и консенсуальные договоры известно. Мое мнение не совпадает с мнение судьи. Мне интересно чем она руководствовалась. н.п.а.? практикой? Ведь права и обязанности у сторон возникают с момента заключения договора (433 ГК). Если следовать логике судьи, то вполне можно сделать и такой вывод, что обязанность платить у Арендатора возникает после подписания акта приема передачи. Следовательно, можно считать год с момента подписания акта. У данного вопроса наверняка только один правильный ответ (и все таки ИМХО, что это момент заключения) и он на чем-то основан. на чем?

[volganka]

Совсем запуталась. До сегодняшнего утра была уверена, что год начинает исчисляться с момента ЗАКЛЮЧЕНИЯ договора. сегодня вот что обнаружила.
Из правовой позиции, изложенной в Определении КС РФ от 05.07.2001 N 154-О, следует, что право лица на аренду имущества возникает в силу гражданского договора. Государственная регистрация не затрагивает самого содержания указанного гражданского права. Государственная регистрация договора аренды имущества не подменяет собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды. Она призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.
Таким образом, возникновение гражданских прав и обязанностей у сторон по договору связывается с заключением договора, а не с моментом его государственной регистрации.
Впервые в таком подвешенном состоянии. Прошу помощи и ссылок на практику (только пожалуйста, оставьте в покое п. 11 Инф. письмо № 66). Так с какого момента возникает право на повышение, по истечению года с КАКОГО МОМЕНТА?

[Sergo3332]

Здравствуйте!
Суть вопроса - заключен долгосрочный договор аренды. Арендная плата 1000 у.е. в месяц, оплата в рублях по курсу ЦБ. В договоре указано, что изменение арендной платы возможно при изменении курса доллара более чем на 20% по сравнению с курсом на момент заключения договора.
Прошло 4 года с момента заключения договора. Курс упал на 15%, и замер. Инфляция адская. Коммунальные платежи поднимаются. Налоги на землю повышаются. А как повысить арендую плату?

[Сатир]

Sergo3332

Статья 614. Арендная плата
1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

[герой труда]

В соответствии со ст. 614 "Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год."
У меня 2 вопроса в связи с этим:
1) Т.е. если даже обе стороны согласны менять чаще, то все равно нельзя?
2) Действительно ли условие договора аренды о том, что Арендатор в одностороннем порядке может увеличить размер арендной платы, но не чаще 1 раза в год?

[Rigard]

1) Т.е. если даже обе стороны согласны менять чаще, то все равно нельзя?

Как стороны решат, так и будет Для красоты одновременно с увеличением арендной платы можно внести в договор изменения, что арендная плата по соглашению сторон меняется чаще чем раз в год.

2) Действительно ли условие договора аренды о том, что Арендатор в одностороннем порядке может увеличить размер арендной платы, но не чаще 1 раза в год?

Действительно. Хотя при этом лучше четко прописывать порядок изменения арендной платы и ограничения (пределбный размер) изменения. Иначе Анрендатор может долго уклоняться от уплаты под различными предлогами.

[герой труда]

Rigard
А Вы не могли пояснить "почему"? Т.к. я вижу противоречие Ваших ответов приведенным мною выше положениям закона

[Firebird]

1. - ...Если иное не предусмотрено договором...
2. Арендатор сам себе увеличивает арендную плату? Или у вас договор субаренды? Опять же все в тексте: Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Т.е. Арендодатель без согласия Арендатора в одностороннем порядке арендную плату увеличить не может. С письмом ВАСи № 66 ознакомьтесь.

Добавлено в [mergetime]1217240643[/mergetime]
Rigard

Цитата
2) Действительно ли условие договора аренды о том, что Арендатор в одностороннем порядке может увеличить размер арендной платы, но не чаще 1 раза в год?


Действительно. Хотя при этом лучше четко прописывать порядок изменения арендной платы и ограничения (пределбный размер) изменения. Иначе Анрендатор может долго уклоняться от уплаты под различными предлогами.

Скажите, а Вы не считаете одностороннее изменение арендной платы прямым противоречием императивной норме ст. 614? Да и впринципе, возьмет Арендодатель и увеличит завтра а\п в 10000 раз...

_____________________________

Нашел несколько решений ВАС - однако:Ссылка заявителя жалобы на недопустимость одностороннего увеличения арендной платы отклоняется, поскольку из пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации усматривается, что изменение арендных платежей в одностороннем порядке допускается в случаях и в порядке, предусмотренных соглашением сторон.

Так что, уважаемый Rigard, извиняюсь, я поспешил с выводами...)

Сообщение отредактировал Firebird: 28 July 2008 - 16:34

[Rigard]

герой труда

Rigard
А Вы не могли пояснить "почему"? Т.к. я вижу противоречие Ваших ответов приведенным мною выше положениям закона

1)

1. - ...Если иное не предусмотрено договором...

Так что иное можно предусмотреть договором и противоречия закону тут нет.
Эта же норма содержится в:
"Статья 450 ГК РФ. Основания изменения и расторжения договора

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором."


2) Firebird

Скажите, а Вы не считаете в одностороннем изменении арендной платы прямого противоречия императивной норме ст. 614? Да и впринципе, возьмет Арендодатель и увеличит завтра а\п в 10000 раз...

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Если норма содержит слова "если иное не предусмотрено договором", то это диспозитивная норма и противоречия я ей не вижу. Другое дело что правоприменительная практика трактует эту норму диспозитивной в части "если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором", и императивной в части "но не чаще одного раза в год". Но тут против ВАСи не попрешь

Вопрос был:
2) Действительно ли условие договора аренды о том, что Арендатор в одностороннем порядке может увеличить размер арендной платы, но не чаще 1 раза в год?

В чем Вы тут увидели противоречие закону?

Добавлено в [mergetime]1217242182[/mergetime]

Так что, уважаемый Rigard, извиняюсь, я поспешил с выводами...)

Извенения принимаются

[герой труда]

Rigard

В чем Вы тут увидели противоречие закону?

В том, что в силу ст. 614 размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон.

[Rigard]

Rigard

Цитата
В чем Вы тут увидели противоречие закону?

В том, что в силу ст. 614 размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон.

Согласен, но если иное не предусмотрено договором. Стороны могут договором предусмотреть иное.

[grin095]

спор давно пора выносить на ресурс филологов

1) Т.е. если даже обе стороны согласны менять чаще, то все равно нельзя?

нет
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО ВАС
от 11 января 2002 г. N 66
11. При применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

2) Действительно ли условие договора аренды о том, что Арендатор в одностороннем порядке может увеличить размер арендной платы, но не чаще 1 раза в год?

если эта фраза будт прописана в договоре то это согласованный обеими сторонами порядок
важно только как он будет реализовываться - через доп или черехз уведомление, что имеет существенное значение

[герой труда]

grin095
Спасибо, всё очень доходчиво.

[Адв0кат]

Помогите советом

Предоставляем движимое имущество в аренду (торговые места на рынке). Заключаем договора аренды на срок от полугода до года. Наш вид деятельности регулируется областным законом, которым утверждена примерная форма договора аренды торгового места. Один из пунктов этого договора гласит - "изменение размера арендной платы производится арендодателем не чаще 1 раза в год".
Мы заключаем договора немного отличающиеся от типовой формы... В частности у нас есть такой пункт: " изменение арендной платы арендодатель вправе производить несколько раз в год в соответствии с уровнем инфляции в РФ"

Вопросы:
1. Можно ли изменять размер арендной платы на движимое имущество несколько раз в год и в каких случаях?
2. Насколько обязательна типовая форма договора, утвержденная законом, можно ли от нее отступать?

Заранее спасибо

Сообщение отредактировал Genaaaa: 03 August 2008 - 01:14

[Aleshkin]

Полагаю, что можно не чаще раза в год, ага. П.3 ст. 614 ГК РФ.
Что за деятельность такая, что регулируется областным законом?.. В любом случае, гражданское право - в ведении РФ.

ЗЫ: Договор - как помидор (юрклубовцы поймут)

[Адв0кат]

а, может, чтоб не заморачиваться с формулировками, просто заключить договор аренды сроком на полгода, а потом - перезаключать его, изменяя по своему "одностороннему" усмотрению размер арендной платы?

[Pastic]

1. Можно ли изменять размер арендной платы на движимое имущество несколько раз в год и в каких случаях?

Нельзя

а, может, чтоб не заморачиваться с формулировками, просто заключить договор аренды сроком на полгода, а потом - перезаключать его, изменяя по своему "одностороннему" усмотрению размер арендной платы?

Да. Но договором аренды нужно предусмотреть, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок.

2. Насколько обязательна типовая форма договора, утвержденная законом, можно ли от нее отступать?

Зависит от того, что это за закон и с какой радости он утвердил типовую форму договора аренды. Вообще-то гражданское законодательство находится в исключительном ведении РФ и никакими областными законами требования к гражданско-правовым договорам устанавливаться не могут.

[Сатир]

Genaaaa

Наш вид деятельности регулируется областным законом, которым утверждена примерная форма договора аренды торгового места.

Что за закон такой. Вы из какого субъекта РФ?

никакими областными законами требования к гражданско-правовым договорам устанавливаться не могут.

Pastic, это у них наверное что-то типа закона об управлении собственностью субъекта РФ, и форма договора утверждена для органа по управлению гос. имуществом. Чаще типовые формы органами исп. власти утверждаются. А тут - законом.

[reywal]

а, может, чтоб не заморачиваться с формулировками, просто заключить договор аренды сроком на полгода, а потом - перезаключать его, изменяя по своему "одностороннему" усмотрению размер арендной платы?

как это "перезаключение"? тут либо пролонгация, то есть продление срока дейтсвия ТОГО ЖЕ договора, либо уже заключение нового, хотя суд. практика и разъяснение ВС рассматривает "перезаключение" как именно пролонгацию прежнего договора.

[Dremlin]

А прописать механизм определения арендной платы как произведение базовой ставки * (площадь) * индекс инфляции по данным госкомстата? Применение утвержденного механизма арендной платы не равно изменению арендной платы.

Так, глянул, оказалось, что по памяти почти дословно процитировал п. 11 письма ВАС от 11.01.02 № 66

[Pastic]

А прописать механизм определения арендной платы как произведение базовой ставки * (площадь) * индекс инфляции по данным госкомстата?

Можно. Если арендодателя устроит. Обычно этот народ хочет повышать арендную плату куда больше, чем растет инфляция....