Сообщений в теме: 921

[Serrj]

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год

В силу п. 4 ст. 421 эта норма является диспозитивной, следовательно,

стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней

Полагаю обоснованным вывод о том, что

если мы предусмотрели в договоре возможность изменения размера арендной платы чаще одного раза в год, можем мы со спокойной совестью ее менять два-три раза

[NeverTrustALawyer]

Gwendalyn,

Возможно Вам поможет вот это:

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
от 11 января 2002 г. N 66
"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"


11. При применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

[grin095]

частозадаваемыйвопрос
я исхожу из того, что договором может быть предусмотрено, что арендная плата может изменяться или предусмотрено, что не может изменяться
в первом случае - не чаще 1 раза в год
приятно, что и ВАС придерживается аналогичного мнения
впрочем не встречал практики наказания нарушителей данной нормы, особенно, если нарушается по соглашению сторон

[woo-doo]

Указанная норма в свое время принесла юристам много головной боли, но исходя из сложившейся судебной практики получилось следующее:
1) датель вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, но не чаще 1 раз в год;
2) размер арендной платы могет изменяцо, но не чаще 1 раза в год.
Во всех приведенных примерах ключевым является тот момент, что указанные изменения не должны быть систематическими, т.е. 1 раз в году поменял - жди следующего.
Я в свое время указанную норму толковал следующим образом:
1) арендная плата могет изменяцо только по соглашению сторон (т.е. как таковое право одностороннего измнения мною не рассматривалась) но не чаще 1 раз год;
2) если иное не предусмотрено договором - гарантия прав арендатора на изменение размера арендной платы, т.е. предусмотрели иное - ваще не вправе изменять
Вот как-то так

Добавлено немного позже:
NeverTrustALawyer по поводу механизма ее исчисления, тож отдельный вопрос иногда понапишут и сиди ломай голову - шо это, либо механизм исчисления либо изменение твердава размера арендной платы

[NeverTrustALawyer]

woo-doo

NeverTrustALawyer по поводу механизма ее исчисления, тож отдельный вопрос  иногда понапишут и сиди ломай голову - шо это, либо механизм исчисления либо изменение твердава размера арендной платы

Возможно. Я пока не встречал.

[sly]

То есть, если щас датель из-за финкризиса захочет снизить арендную плату, которую он повысил, скажем, в июле 2008, то как быть? Только расторжение и новый договор?

[Gwendalyn]

При применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

да знаю я 66е... потому и оттормаживаю...


до меня никак не дойдет смысл русской фразы на неизвестном языке

как ее трактовать?
как "если иное не предусмотрено договором, то могЁте, но в любом случае не чаще одного раза в год"

или как "если иное не предусмотрено договором, то могЁте только раз в год, не чаще. а если предусмотрели, то и чаще можно"


кстати, насчет "соглашения сторон" я еще так тщательно вопросом не задавалась)
но подозреваю, что если стороны договорились в договоре менять размер арендной платы каждый месяц (а такое тоже может быть), то п. 3 ст. 614 им это не запрещает... или запрещает?


подозреваю, что не я одна путаюсь по поводу этой статьи, и тема обуждалась. потому если кто помнит развернутые обсуждения, бросьте ссылки, плз - в той уйме тем, которые выдает поиск, леший ногу сломит...



Мусорок, вопрос я сформулировала действительно криво, но делать вид, что не поняли его сакраментальный смысл, невежливо )

Сообщение отредактировал Gwendalyn: 22 January 2009 - 02:19

[Kostilio]

Gwendalyn

можем мы со спокойной совестью ее менять два-три раза?

Если допником, то хоть сто раз в год. Закон этого не запрещает.
Если в одностороннем порядке (если договор допускает), в рамках действующего договора, то не более одного раза в год.
В чем весь сыр-бор

[Buutch]

Gwendalyn

Вопрос простой до безобразия, но несмотря на крайнюю степень стыдливости, все же его задам)

Стыдно должно быть за игнорирование ПОИСКА!

Присоединил тему к объединенной.

[АБАДовец]

Не сталкивался с таким. для меня коллизия очень важна. помогите

Купили у Города (КУГИ СПБ) неж.помещение с обременением (аренда)
Новый собственник -физик
Хочет увеличить размер Арендной платы

В КУГИшном Договоре есть пункт 3.3 Где есть право арендодателя в беспорном и одностороннем порядке изменять размер АП в случаях изменения НПА РФ и (или) СПб.

ВОПРОС!

Есть 1) Закон Санкт-Петербурга от 14.07.2004 № 387-58 «О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург»
2. В Закон Санкт-Петербурга от 18.09.1997 № 149-51 «О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург» в части включения в него положений, предусматривающих порядок изменения размера арендной платы за объекты нежилого фонда с учетом динамики рынка недвижимости.

Когда помещение являлось федеральной собственностью то размер арендной платы регулировался изменениями в этом законе.
Теперь когда сменился субъектный состав. И собственником стала коммерческая организация или физическое лицо, размер арендной платы не может быть связан с изменением в Законодательстве РФ или СПб. ТАК?

Я могу увеличить размер АП?

Мне кажется пункт 3.3 в части "бесспорно и в одностороннем порядке" действует
а вот про регулирование НПА не может распространяться на частных лиц у которых коммерческий интерес.

Поправьте меня если я не прав.

[RLV79]

АБАДовец

Мне кажется пункт 3.3 в части "бесспорно и в одностороннем порядке" действует cool.gif
а вот про регулирование НПА не может распространяться на частных лиц у которых коммерческий интерес.

Интересно Вы трактуете договор, значит одна часть пункта действует, а другая нет )))).
Вы сами то в это верите )

Как изложен в договоре аренды механизм определения арендной платы (твердая сумма или же порядок)?

[Rigard]

Теперь когда сменился субъектный состав. И собственником стала коммерческая организация или физическое лицо, размер арендной платы не может быть связан с изменением в Законодательстве РФ или СПб. ТАК?

ИМХО, это механизм определения арендной платы и он действует независимо от того частная или государственная эта собственность.\
Ничего вы не поменяете. если арендатор будет против.

Мне кажется пункт 3.3 в части "бесспорно и в одностороннем порядке" действует

Противоречит трактовке ВАС. См. обзор по аренде.

[АБАДовец]

RLV79

Интересно Вы трактуете договор, значит одна часть пункта действует, а другая нет )))).
Вы сами то в это верите )

не верю,
потому и возник вопрос
но логично было бы так.
либо раз пункт изменения на сегодняшний момент не актуален или может даже не правомочен, а значит не определен. Надо Заключать ДопСоглашение и изменять условия Аренднгой платы.
Арендатор может отказаться от каких либо изменений.

Как изложен в договоре аренды механизм определения арендной платы (твердая сумма или же порядок)?

Написано дословно: "на момент заключения договора плата устанавливается в У.Е. и составляет 180 У.Е. за 1 кв.м.
Далее Арендатор должен самомтоятельно расчитывать размер арендной платы.

У КУГИ были расчетные коэфиценты.(которые изменяются на основании НПА РФ или Субъекта РФ)
Есть отдельно приложение к договору на-ся Расчет арендной платы
Где есть расчетные коэффиценты.
Изменили Депутаты ЗАГСА закон и ставки городского имущества - соответственно изменяется и арендная плата. но это ВСЕ относительно Городского имущества, а оно теперь частное.


Добавлено немного позже:
Rigard

Противоречит трактовке ВАС. См. обзор по аренде.

будь добр ссылку или год хотя бы

[Rigard]

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 11 января 2002 г. N 66

ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С АРЕНДОЙ

11. При применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

[RLV79]

АБАДовец

Написано дословно: "на момент заключения договора плата устанавливается в У.Е. и составляет 180 У.Е. за 1 кв.м.
Далее Арендатор должен самомтоятельно расчитывать размер арендной платы.

Тогда Rigard прав, это механизм определения ар. пл. и поменять его без согласия арендатора Вы не сможете.

[Schtoss]

RLV79
Подтверждаю. Только что пару таких исков проиграли (имущество перешло из госсобственности в частную). Методики суд оценил как механизм определения арендной платы

[АБАДовец]

Schtoss

Подтверждаю. Только что пару таких исков проиграли (имущество перешло из госсобственности в частную). Методики суд оценил как механизм определения арендной платы

Хреново!
обжалуйте

чтож получается собственник должен теперь следить за постоянным изменением зак-ва?
а если гос-во возьмет да и понизит коэфф. до нуля, чтож новому собственнику бесплатно помещение сдвать?

[Schtoss]

АБАДовец
Обжалуем, осознавая бесполезность...

чтож получается собственник должен теперь следить за постоянным изменением зак-ва?

У нас методика вообще силу утратила. Но механизм-то остался)))

чтож получается собственник должен теперь следить за постоянным изменением зак-ва?
а если гос-во возьмет да и понизит коэфф. до нуля, чтож новому собственнику бесплатно помещение сдвать?

Запросто, исходя из логики суда... Ссылки на ст. 451 ГК РФ также восприняты не были. При этом суд можно понять - предпринимательская деятельность...

[Rigard]

а если гос-во возьмет да и понизит коэфф. до нуля, чтож новому собственнику бесплатно помещение сдвать?

Вы когда здание покупали, то знали что оно обременено арендной? Знали, и согласились с этим. Так что Ваших прав условия аренды не нарушают.

[RLV79]

если гос-во возьмет да и понизит коэфф. до нуля,

До нуля не выдет, аренда сделка возмездная )))

[АБАДовец]

Rigard

Вы когда здание покупали, то знали что оно обременено арендной? Знали, и согласились с этим. Так что Ваших прав условия аренды не нарушают.

да знали, но условий то об аренде не знали
т.е. текстовку не видели договора

Schtoss

У нас методика вообще силу утратила. Но механизм-то остался)))

ну вот это и есть бред, как суд мог на это пойти

Добавлено немного позже:
Schtoss

При этом суд можно понять - предпринимательская деятельность...

вот именно!
где целью является извлечение прибыли (для арендодателя)
а какая тут прибыль если КУГИшная плата минимальна? и изменить её нельзя

[Rigard]

да знали, но условий то об аренде не знали
т.е. текстовку не видели договора

Т.е. Вам при покупке было все равно какие условия аренды?
А теперь вдруг не все равно... Не находите тут логической ошибки?

[Шустрик]

Добрый день!

В период всеобщего кризиса хотелось бы особо уделить внимание предстоящим повышениям арендной платы по договорам аренды недвижимости.Естественно ни о каких повышениях пока речи не идет, но если предположить что ситуация на рынке улучшиться можно предусмотреть это и в договоре аренды в правах арендодателя.Как лучше это прописать - т.е. возможность повышения аренды в случае улучшения ситуации на рынке в целом?

[ViRUS]

Стандартно - как возможность раз в год менять арендную плату в одностороннем порядке.

[Шустрик]

Стандартно - как возможность раз в год менять арендную плату в одностороннем порядке.

СПАСИБО!