Сообщений в теме: 509

[_Af_]

Описание одной из схем для обсуждения. Сорри за корявый язык (Чукча не писатель)
Торговая фирма собралась построить, например, магазин. На кредитные деньги.
Отмели напрочь сразу как не совсем удачный для этого случая способ строительства собственными силами. Не хочется начислять НДС с СМР выполненных собственными силами работ, тем более к возмещению его принять сложно, только после начала начисления амортизации и госрегистрации, потом еще МНС протянет минимум с полгода с возвратом.
По причине привлечения и сторонних инвесторов, чтобы не пускать их в свой огород, создали отдельную фирму – заказчика строительства (Заказчик) условно это я. Поручились, получили кредит на Заказчика. Передали Заказчику, через совместную деятельность, земельный участок. Имеется родственная строительная компания (ГП), заключили с ней договор генподряда и агентский договор на приобретение материалов, сложных конструкций – для того чтобы убить проблему НДС с авансов на авансы. Т.е. если ГП за счет авансов полученных, выдает авансы поставщикам почти не имея своего интереса, ранее он должен был за счет своих средств уплачивать 20% НДС с полученных авансов в бюджет.
Заказчик - совместно с ГП хочет, ессно оптимизировать налогообложение с целью снижения суммарных затрат на строительство и предлагает ГП такую схему. Договор с ГП имеет в себе элементы контроля за технологией строительства со стороны других подрядчиков (у Заказчика нет лицензии и вообще мне заказчику техническая-технологическая бодяга ни к чему, поэтому договором строительные функции заказчика передаются ГП), элементы агентского договора на приобретение ТМЦ и оборудования (чтобы не платить НДС авансов на авансы), а может и на заключение договоров строительного подряда. Работники ГП переходят в два новых созданных кооператива или ООО на УСН строительный и отделочный по 99 человек, которые заключают договор непосредственно с Заказчиком и работают с давальческим материалом Заказчика и ГП - общая экономия налицо
Если ранее у ГП основное увеличение НДС к уплате в бюджет вызывалось большим ФОТ и связанным с ним ЕСН, то с применением этой схемы исчезают ЕСН (кроме ПФ) и НДС начисляемый по смете на сумму ФОТ. Вместе эти налоги в сумме давали более 55,6% прироста налогов относительно ФОТ. Вместо них уплачивается ЕН по ставке 6 или 15% в размерах посильных для ГП и заказчика.
Найденные подозрительные корявки: - давальческий материал по договору строительного подряда, агентский договор с ГП, , взаимозависимость Заказчика и ГП в моем случае, оформление строительных лицензий на УСНщиков
Схема интересна, в случае, если Заказчик и ГПодрядчик способны договориться.

Что вы думаете насчет этой схемы. Я полагаю, если ГП будет только контролировать строительный процесс, а строить будут УСН-кооперативы (или ООО) я как заказчик экономлю на НДС со строительных работ и в тоже время возьму к возмещению НДС уплаченный за товары и услуги ГП, другим подрядчикам и поставщикам материалов. Для ГП схема выгодна тем, что УСН-кооперативы его (через родственных физлиц и прямое участие до 25%) и он таким образом экономит на том же НДС и ЕСН, оставляя себе свою планируемую долю прибыли он выставляет мне смету для утверждения с учетом экономий. Полагаю при небольшом увеличении его доли прибыли по сравнению с традиционной и частичной компенсации затрат на УСН-кооперативы (организация и строительные лицензии) мы договоримся. Поэтому волнует правовая чистота схемы и правильность налоговых оптимизаций.
Прошу учесть, в свете уже определенных нами с вами понятий, а текст написан ранее, заказчиком здесь называется будущий владелец здания , а не заказчик в строительном смысле - его функции исполняет генподрядчик, имея соответствующую лицензию.

[mnatsa]

Классификатор видов деятельности, подлежащих лицензированию в соответствии с компетенцией Госстроя РФ
Текст классификатора размещен на сервере Федерального лицензионного центра www.flc.ru

Это я взял из гаранта

[_Af_]

Закон не предусматривает, а ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВа РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 21 марта 2002 г. N 174 О ЛИЦЕНЗИРОВАНИИ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В ОБЛАСТИ ПРОЕКТИРОВАНИЯ И СТРОИТЕЛЬСТВА (на которое указал г-н Champion ) утверждает ПОЛОЖЕНИЕ с воответствии с которым лицензированию подлежит: Деятельность по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом (далее именуется - деятельность по строительству зданий и сооружений) включает выполнение строительно - монтажных работ, в том числе общестроительных, отделочных, санитарно - технических, специальных и монтажных работ, а также выполнение работ по ремонту зданий и сооружений, пусконаладочных работ и функций заказчика - застройщика.

А классификатор, о котором упоминает г-н mnatsa расшифровывает что это такое. Я сам тоже обрадовался прочитав закон, но ... последующие документы правительства сильно меня огорчили

[_Af_]

Кстати, не думают ли господа юристы, что постановление расширило список лицензируемых видов деятельности - относительно закона?

[_Af_]

И все-таки, господа, кто как думает, что есть за зверь такой этот заказчик-застройщик.

Лично я склоняюсь к мысли, что это есть специализированная инженерная организация которая конкретно специализируется на организации строительного процесса как для собственных нужд, так и в качестве услуги для сторонних организаций.
Полагаю, что ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 25.02.1999 N 39-ФЗ упоминает именно о них, только почему-то без застройщик!?
3. Заказчики - уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы.
Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации.

[finik]

что есть за зверь такой этот заказчик-застройщик

Полагаю, что когда-нибудь напишу расвернутую статью о вышеозначенном предмете. А пока, слушайте.

Лет 45-55 назад в правовую базу были введены понятия Заказчик-титулодержатель и Заказчик-застройщик. На титулодержателя (кошелек) оформлялись права на землю и сооружаемое здание, застройщик по поручению титулодержателя организовывал строительство объекта, контролировал его ход, а также вел бухгалтерский учет производимых при этом затрат титулодержателем. По окончании строительства застройщик передавал под ключ построенное здание.

Причина проста, в штате титулодержателя, при наличии финансовых средств и желания построить для себя здание, не было подразделения, способного организовать процесс строительства (получение согласовательных документов, контроль за проектными и СМР-ными работами).
Услуги застройщика стоили до 5% от стоимости по главам I-IX сводного сметного расчета, дорогое удовольствие. Тогда титулодержатели стали вводить ОКСы(УКСы), возлагая на них функции заказчиков-застройщиков. Экономия до 500% на зарплате, экономия времени- можно всегда срочно вызвать подчиненного и вздрючить (сорри) за нарушение сроков строительства, за жалобу подрядной организации ну и е.t.c. Теперь, Заказчик-титулодержатель и Заказчик-застройщик были объединены в Заказчика-Застройщика. На этй юридическую формулировку ушло еще лет 15.

И наконец, экономика нашей славной страны перешла на рельсы капразвития, появилось красивое слово Инвестор...Теперь, в уже прочитанном посте, замените определение Заказчик-титулодержатель на определение Инвестор. Вот вам ответ на путаницу в ваших юридических умах 2003 года...

Чтобы не быть голословной.

Сошлюсь на статью М. Власовой(эксперта) бухприложения к газете "Экономика и жизнь", выпуск 29, июль 2001 г: "Когда в инвестиционно-строительном процессе участвуют три разных юридических лица - инвестор, заказчик-застройщик и подрядчик, функции между ними распределяются на основе договоров. Между инвестором и застройщиком заключается договор на осуществление инвестиционного проекта. В функции застройщика входит организация строительства объектов, контроль за его ходом, а также ведение бухгалтерского учета производимых при этом затрат. Между застройщиком и подрядчиком в соответствии с главой 37 ГК РФ заключается договор строительного подряда" и статью С.Р. Акчуриной в "Финансовыз и бухгалтерских консультациях", N 3, март 2001 г:

"Заказчик (застройщик)- гражданин или юридическое лицо, имеющий намерение осуществить строительство, реконструкцию архитектурного объекта.
Необходимо разрешение на строительство архитектурного объекта, являющееся основанием для реализации архитектурного проекта.
Разрешение на строительство выдается заказчику (застройщику) органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления в целях контроля за выполнением градостроительных нормативов, требований утвержденной градостроительной документации, а также предотвращения причинения вреда окружающей природной среде.
Разрешение на строительство не требуется в случае, если строительные работы не влекут за собой изменения внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или иного поселения и их отдельных объектов и не нарушают характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций.

Строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.
В системе нормативного регулирования вопросов бухгалтерского учета, связанных с выполнением договоров на строительство в Российской Федерации, применяются следующие определения:
- застройщик - инвестор, а также иные юридические и физические лица, уполномоченные инвестором осуществлять реализацию инвестиционных проектов по капитальному строительству;

- инвестор - юридическое или физическое лицо, осуществляющее вложения собственных, заемных и привлеченных средств в создание и воспроизводство основных средств.


Надеюсь, не утомила? Кто мне скажет что есть I и II уровень ответственности в проектировании?

Сообщение отредактировал finik: 06 May 2003 - 20:57

[_Af_]

Итак благодаря finik историю мы изучили. И... как я понял автора заказчик застройщик (лицензируемая деятельность) в настоящее время это есть - строительная фирма специализирующаяся на оказании услуг заказчика по осуществлению процесса строительства или организации.
Тем более, что схем организации строительного процесса множество, но основные
1. Цепочка заказчик (заказчик-застройщик) - генподрядчик подрядчик-субподрядчик-субподрядчик следующего уровня... (я думаю такое бывает на крупном строительстве).
2. Что-то, типа, инвестор - "заказчик-застройщик" - подрядчики.
3. Строительство собственными силами (собственный УКС или ОКС)

ВЫПОЛНЕНИЕ ФУНКЦИЙ ЗАКАЗЧИКА-ЗАСТРОЙЩИКА
Получение и оформление исходных данных для проектирования объектов строительства (резервирование земельного участка, технико-экономические обоснования, технические условия на присоединение инженерных коммуникаций, строительный паспорт)
Подготовка задания на проектирование
Техническое сопровождение проектной стадии (контроль за разработкой проектно-сметной документации, согласование ее в установленном порядке, передача в органы экспертизы, на утверждение и генподрядной организации)
Оформление разрешительной документации на строительство и реконструкцию, контроль за сроками действия выданных технических условий на присоединение инженерных коммуникаций
Обеспечение освобождения территории строительства (переселение граждан, вывод организаций из строений, подлежащих сносу или реконструкции, решение других вопросов, связанных с подготовкой площадок для производства работ)
Организация управления строительства
Технический надзор
-------------------------------------------------------------------------------------------
http://www.flc.ru/?id=23

[_Af_]

Кто мне скажет что есть I и II уровень ответственности в проектировании?

Про I и II уровень ответственности я находил где-то в СНиПах ...или ГОСТах?
Еще на сайте федерального лицензионного центра http://www.flc.ru/?id=23 имеется классификатор

[finik]

_Af_ Мой пост не об истории, а о примере размытости юридических определений
Щас попытаюсь на пальцах объяснить лицензирование функций Заказчика.

Все беды от законников, которые приблизительно понимают предмет того, о чем пишут.

[finik]

О лицензировании

Надеюсь, мы осознали, что Инвестор это некий лопатник, который обладает некими финсредствами, приобретенными основным видом деятельности (к примеру продажей выращенных в тепличке овощей или торговлей в подземных переходах СМИ).

Т.е. я- Инвестор, у меня есть деньги (я уже за них перед государством отчитался, потому как не украл), моё право вложить их туда, куда мне заблагорассудится. Государство дозволяет. И лицензию на инвесторскую деятельность мне получать не надо.
Хочу денежки прокутю, хочу, найму фирму организации строительства караван-сарая.

Но как только, я-Инвестор, приму решение о том, что буду самостоятельно не просто финансировать, но и контролировать, координировать строительство, получать ИРД и пр., вот тут-то государство требует в соответствии с пост. Пр-ва РФ за нумером 174 от 21.03.02г (мне по начинке больше нравится расп. Премьера Пр-ва Москвы №1467-РП от 31.12.97г) получить лицензию на выполнение функций заказчика-застройщика. А ну , у меня выйдет, как у Ниф-нифа, и мой домик завалится на головы прохожих. Чтобы этого не случилось, служба заказчика-застройщика осуществляет технадзор за подрядными организациями.

_Af_ абсолютно верно сообщил о услугах, предоставляемых заказчиком-застройщиком Инвестору по Классификатору.

Заказчик-застройщик от своего имени, но по поручению Инвестора (на основании заключенного договора об оказании услуг на выполнение функций заказчика) заключает с подрядными (проектными, снабжающими , пр.)организациями договора (а может быть и договоры, забыла )
Ответственность за всем происходящим на Стройплощадке несет Заказчик-застройщик (технадзор), потому как нет у него Генподрядчика. А это огромная головная боль для Заказчика-застройщика.

Чем грандиознее строительство, тем больше риск несчастных случаев на производстве, и умный Заказчик-застройщик нанимает Генподрядчика. Он говорит ему, ты-Генподрядчик, выполнишь для меня полный комплекс работ по СМР собственными и (или) привлеченными силами, я тебе передам Стройплощадку, и ты ответишь за порядок на ней по всей строгости закона. Мы договоримся с тобой о полной стоимости работ, не забудь, Генподрядчик, что деньги за генподряд, ты, возьмешь разницей от той цены, на которую мы сговорились и ценой, нанятых тобой подрядчиков.
Глуп тот Заказчик, который платит за генподряд сверх оцененных работ.

[_Af_]

Проблемы возмещения НДС по капстроительству у инвестора

1. Инвестор торговая фирма строит себе магазин используя заказчика-застройщика - специализированныю строительную фирму.
2. Инвестор торговая фирма долевым участием в строительстве здания строит себе магазин

Как будет выглядеть комплект документов, подтверждающих обоснованность вычетов по НДС у инвестора?

[finik]

О лицензировании (часть 2)

Так вот Генподрядчик (и на это у него должна быть лицензия) незабесплатно делает следующее:
- выполнение видов работ, предоставленных лицензией, собственными силами;
- заключение договоров субподряда на выполнение отдельных видов работ (1);
- организация строительства, в т.ч. обеспечение строительной готовности объекта, конструкций и отдельных видов работ для производства субподрядчиками необходимых строительно - монтажных работ ;
- охрана труда, окружающей среды и обеспечение пожарной безопасности строительно - монтажных работ на объекте ;
- контроль и надзор за выполнением работ по договорам подряда и субподряда, исполнение обязательств перед заказчиками по обеспечению качества работ и обязательств, предусмотренных в договорах;
- сдача законченного объекта в эксплуатацию "под ключ"(Заказчику),в т.ч. по отдельным этапам. Оформление исполнительной документации(измененения по факту в проекте, который был утвержден) .

Итого имеем: Деятельность Инвестора не лицензируется, а деятельность Заказчика (Застройщика) и Генподрядчика лицензируется.

Возможные схемы при реализации инвестиционных проектов в строительстве:
1. Инвестор(без лицензии)-Заказчик (лицензия)-Генподрядчик (лицензия)-Подрядчик (лицензия).
Инвестор нанимает Заказчика для организации строительства, Заказчик подряжает Генподрядчика.
Генподрядчик отчитывается перед Заказчиком, Заказчик перед Инвестором.

2. Инвестор (с лицензией заказчика-застройщика)- Подрядчик (лицензия)
Инвестор организует службу Заказчика внутри своей организации, получает лицензию на осуществление функций заказчика-застройщика, заключает договора с подрядчиками. В этом случае подрядчики отчитываются перед заказчиком-застройщиком.

[_Af_]

2. Инвестор (с лицензией заказчика-застройщика)- Подрядчик (лицензия)

Полагаю, что как частный случай этой схемы пройдет и Инвестор(без лицензии) - Заказчик-застройщик (с лицензией заказчика-застройщика)- Подрядчик (лицензия)- субподрядчики(лицензия и без в зависимости от работ)
Подрядчик с правом нанимать субчиков - это же генподрядчик. Статья 706. ГК РФ


квази-Заказчик - Статья 749. ГК РФ Участие инженера (инженерной организации) в осуществлении прав и выполнении обязанностей заказчика
Заказчик в целях осуществления контроля и надзора за строительством и принятия от его имени решений во взаимоотношениях с подрядчиком может заключить самостоятельно без согласия подрядчика договор об оказании заказчику услуг такого рода с соответствующим инженером (инженерной организацией). В этом случае в договоре строительного подряда определяются функции такого инженера (инженерной организации), связанные с последствиями его действий для подрядчика.

[finik]

_Af_

Полагаю, что как частный случай этой схемы ....- субподрядчики(лицензия и без в зависимости от работ)

Абсолютно, точно.

Подрядчик с правом нанимать субчиков - этож генподрядчик.

Не факт, подрядчику Вы передаете захватки (часть сооружаемого здания), Подрядчик отвечает только за собственные работы.
Подрядчик называется Генподрядчиком только в случае передачи всей стройтельной площадки. У Подрядчика и Генподрядчика разный уровень отвественности.

[_Af_]

Статья 706. ГК РФ Генеральный подрядчик и субподрядчик
1. Если из закона или договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично, подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц (субподрядчиков). В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика.
2. Подрядчик, который привлек к исполнению договора подряда субподрядчика в нарушение положений пункта 1 настоящей статьи или договора, несет перед заказчиком ответственность за убытки, причиненные участием субподрядчика в исполнении договора.
3. Генеральный подрядчик несет перед заказчиком ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиком в соответствии с правилами пункта 1 статьи 313 и статьи 403 настоящего Кодекса, а перед субподрядчиком - ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств по договору подряда.
Если иное не предусмотрено законом или договором, заказчик и субподрядчик не вправе предъявлять друг другу требования, связанные с нарушением договоров, заключенных каждым из них с генеральным подрядчиком.
4. С согласия генерального подрядчика заказчик вправе заключить договоры на выполнение отдельных работ с другими лицами. В этом случае указанные лица несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение работы непосредственно перед заказчиком.

Сорри за пространные цитаты, но хочется разобраться до конца

[finik]

KomdivBuza 1. Может.

2. Посмотрите комментарий Садикова по ст.706.
Генеральный подрядчик принимает на себя выполнение работ по договору подряда и привлекшая к их выполнению других лиц (субподрядчиков). Закон не исключает возможности передачи субподрядчикам всего объема работ с сохранением за генподрядчиком общих функций по руководству и организации выполняемых работ.
На крупных стройках практикуется заключение подрядных договоров с двумя или более подрядчиками. Возможность такой системы договорных связей вытекает из правил ст. 707 (см. коммент. к ней), но она требует четкого распределения между участвующими подрядчиками объемов работ на единой стройке и согласования графиков их выполнения. Каждый из таких подрядчиков может быть при этом генподрядчиком.
Согласно абз. 1 п. 3 ст. 706 генподрядчик несет ответственность перед заказчиком за нарушение субподрядчиком его обязательств, а перед субподрядчиком - за нарушение обязательств заказчиком. Такую ответственность генподрядчик вправе переложить затем соответственно на субподрядчика и заказчика, если нарушение договорных обязательств было вызвано их действиями.
Прямое предъявление требований заказчика и субподрядчика друг к другу в силу абз. 2 п. 3 ст. 706 не допускается, поскольку иное не предусмотрено законом или договором. Эти правила не исключают возможность участия заказчика и субподрядчика в судебном споре в качестве третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования на предмет спора (ст. 38 АПК), и вынесения против них решения в таком судебном разбирательстве.

Функции генподрядчика были тупо скопированы мной из расп. Премьера Пр-ва Москвы №1467-РП от 31.12.97

_Af_

но хочется разобраться до конца

Как Вы точно определили наше общее желание Продолжаем обсуждение...

[_Af_]

А вот интересно, ведь можно заказчика-застройщика и генподрядчика иметь в одном лице, но по разным договорам?