Сообщений в теме: 365

[Cyrus]

Допустим, не появилось, к обусловленному договором/законом сроку. Дальше что?

а дальше появляются убытки....

[LawArt]

а дальше появляются убытки....

Тогда не вполне разумными кажутся действия потенциального арендодателя при заключении такого предварительного договора.

[Cyrus]

LawArt, совершенно верно, как раз вопрос стоит именно в том, чтобы потенциальному Арендодателю надо быть наверняка уверенным в том, что он сможет, скажем достроить здание и передать его в аренду. Второй стороне (арендатору по основному договору) в этом смысле приходится легче, так как он защищен в юридическом смысле предварительным долговором, заключение которого в данной, не урегулированной законодательством ситуации, представляется наиболее целесообразным.

[LawArt]

так как он защищен в юридическом смысле предварительным долговором

Изъяснюсь несколько иначе. В ситуации, когда предмета договора аренды в момент заключения предварительного договора нет и нельзя сказать, что он непременно возникнет к моменту заключения основного договора, то основной договор и не может быть заключен. Соответственно, требование арендатора об убытках из основного договора - невозможно. А основной договор невозможно заключить по причине отсутствия предмета.

[Cyrus]

основной договор и не может быть заключен

- это относится наверное к случаям аренды помещений, а что касается здания в целом, то тут я придерживаюсь противоположной точки зрения. Однако тогда каким образом решается вопрос с так называемым "жилищным котрактом", по которому строятся отношения между гражданином и соответствующей коммерческой организацией, где стороны обязуются в дальнейшем, по истечении срока действия контракта, заключить договор купли-продажи квартиры.

[LawArt]

так называемым "жилищным котрактом"

А еще инвестиционным, агентирования, поручения, смешанным, долевого участия и т.п. Нужно знать условия договора. Как известно, чаще всего эти договоры закрепляют обязательство передачи квартиры (не всегда точно описанной) при условии поэтапного внесения инвестором денежных средств. Схемы различны. Но если нет квартиры к определенному сроку - есть иск о взыскании уплаченных денежных средств и неустойки договорной/законной (процентов годовых, если квартира приобретена не в целях, закрепленных ЗоЗПП). Забавно, что в соседнем флейме обсуждают, как уйти от иска инвесторов из убытков. Причем только Pastic вначале задумался об этичности вопроса и то, потому что, видимо, не понаслышке с адвокатской этикой знаком.

[LawArt]

заключить договор цессии - в соответствии с которым будущему арендатору предоставляется ПРАВО заключения договора аренды помещений после окончания строительства?

Откуда у застройщика право аренды помещений возникнет до возникновения права собственности на помещения? Мне лично даже неясно в данном случае, полагаете ли Вы застройщика будущим собственником. Т.е., чья обязанность корреспондирует такому праву и возникло ли оно вообще, чтобы его уступать?

[Lucy]

"Можно заключить, "если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара". Но таким товаром может быть индивидуально определенное имущество (как в случае с арендой недвижимости), создание или приобретение которого продавцом не полностью в его воле. И тогда к предварительности добавляется условность. Таким образом, смысл заключения предварительного договора исчезает как явление".

LawArt, а предварительный договор купли-продажи здания может быть?

"Тогда не вполне разумными кажутся действия потенциального арендодателя при заключении такого предварительного договора".

А это совсем другой вопрос.
Кстати, деньги могут быть возвращены (если они передавались).

"Допустим, не появилось, к обусловленному договором/законом сроку. Дальше что?"

Продлим и подождем еще?
Расторгнем?

[LawArt]

LawArt, а предварительный договор купли-продажи здания может быть?

Может. Но должны быть привязка к местности, площадь здания, иные индивидуализирующие признаки. А также ясное видение заказчика (будущего арендодателя)срока возникновения права собственности.

Кстати, деньги могут быть возвращены (если они передавались).

Оно надо обеим сторонам?

Продлим и подождем еще?
Расторгнем?

Юридический смысл?

Извините, что как старый еврей отвечаю вопросами на вопросы. Все юристы суть старые евреи.

[Lucy]

Может. Но должны быть привязка к местности, площадь здания, иные индивидуализирующие признаки. А также ясное видение заказчика (будущего арендодателя)срока возникновения права собственности.

LawArt
вот и замечательно. Ровно с теми же данными заключим предварительный договор аренды.

Оно надо обеим сторонам?

LawArt Надо.

Юридический смысл?

Смысл не юридический, а коммерческий.
Так стороны догворились.

Все юристы суть старые евреи. 

[LawArt]

Смысл не юридический, а коммерческий.

Коммерческих советов генералам не даю, указываю лишь на юридические последствия "междусобойчиков".

[Lucy]

Коммерческих советов генералам не даю, указываю лишь на юридические последствия "междусобойчиков".

LawArt ну так какие последствия?
Не сможете принудить заключить договор при отсутствии здания?
Так это понятно и без юриста

[LawArt]

Так это понятно и без юриста

Как оказалось в моем конкретном случае - непонятно было. Потенциальный арендодатель настаивал на том, что здание будет достроено и нужный нам этаж отремонтирован. Посему предлагал под предварительный договор уплатить ему сумму в размере трехмесячной арендной платы (для завершения ремонта и внесения задатка). Разумеется, я рекомендовал не подписывать такой предварительный договор, и тем более, не платить по нему. Спрашивали, ну как же так, у нас же предварительный договор с конкретным сроком заключения основного. Короче, я представил перспективу взыскания денег как неосновательного обогащения, а также невозможность отнесения уплаченных по такому договору сумм на затраты, и рекомендовал подождать регистрации объекта.

[Lucy]

"представил перспективу взыскания денег как неосновательного обогащения, а также невозможность отнесения уплаченных по такому договору сумм на затраты"
LawArt, давайте обсудим это.
Откуда неосновательное обогащение?
Задаток - это задаток.
Он не может быть неосновательным обогащением по своей сущности.
Какие проблемы с отнесением суммы на затраты ПОСЛЕ регистрации недвижимости?

[LawArt]

Задаток - это задаток.

О задатке речи не было, заказчика (потенциального арендодателя пугали любые обеспечительные сделки). Было упорное стремление считать сумму авансом по договору аренды.

Какие проблемы с отнесением суммы на затраты ПОСЛЕ регистрации недвижимости?

До регистрации собственности на недвижимость нет, если иное не предусмотрено законом. Что не возникнет тяжб между двумя товарищами (строившими здание) по поводу раздела долей или с приемкой здания, или с регистратором у меня уверенности не было. А налог на прибыль сократить легально хотелось и желательно поскорее.

[Lucy]

"О задатке речи не было, заказчика (потенциального арендодателя пугали любые обеспечительные сделки). Было упорное стремление считать сумму авансом по договору аренды".

LawArt, но с задатком-то, согласитесь, проблемы вроде нет?

"Что не возникнет тяжб между двумя товарищами (строившими здание) по поводу раздела долей или с приемкой здания, или с регистратором у меня уверенности не было".

Понятно. Не очень-то вам и хотелось заключать этот договор :
В общем, я проблем не вижу. Может, кто еще выскажется?

[LawArt]

LawArt, но с задатком-то, согласитесь, проблемы вроде нет?

Lucy,

Как нет проблем (абстрагируясь от нежелания обеспечительных мер)? Обеспечили задатком обязательство заключения основного договора потенциальным арендодателем. Пришло время заключить основной договор, но собственности нет. Арендодатель в ответ на требование заключения договора не возражает, но предмета договора нет. Поэтому я не вижу юридической необходимости в сочетании предварительного договора при некоторой условности в возникновении собственности (ведь возникновение собственности и заключение основного договора не всецело в воле потенциального арендодателя).
Good will в отношениях если только подтверждать, но тогда и вопрос с задатком будет лишним

[LawArt]

если в преддоговоре есть соглашение о задатке

Я думаю, использование в предварительном договоре конструкции задатка вообще неудачно по природе самого предварительного договора. Взаимная обязанность сторон по предварительному договору - заключить в будущем основной договор на заранее согласованных условиях. Задаток же выдается в счет причитающихся по договору платежей, в доказательство заключения договора. Полагаю, что речь идет об одном и том же договоре (предварительном, в этом контексте), так как основного еще нет. Поэтому, если предварительный договор не предполагает уплаты определенной цены, то и конструкция задатка в этом случае, думаю, неуместна.

[Faust]

LawArt, Lucy
Старые песни о главном: задаток и предварительный договор.
Посмотрел Поиск - все многочисленные ветки закончились на том, что задатка быть не может, т.к. по предварительному договру нет платежей...

Кстати, я правда еще не прочел начало ветки (каюсь), но как будующий арендодатель может заключить предварительный договор, не имея прав на объект аренды?

[LawArt]

или только реально полученную полученную сумму без применения условий о задатке

Я попробовал бы сначала отстоять вышеуказанную позицию, поддержанную Faust, и послушал возражения другой стороны. Думаю, сами сомнения в природе платежей не позволяют говорить о задатке, а лишь об авансе. Но аванс тоже возможен по заключенному договору. Поэтому остается крайнее средство - кондикция.

[Faust]

Поддерживаю неосновательное. Соответственно, никаких двойных размеров, как ни прискобно...